2026年不动产登记考试题及答案

2026年不动产登记考试题及答案一、单项选择题（共15题，每题2分，共30分）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告的是（）。A.甲因继承取得一套住宅的所有权申请转移登记B.乙公司因合并申请国有建设用地使用权变更登记C.丙申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记D.丁因人民法院生效法律文书申请不动产抵押权注销登记答案：C2.某不动产登记机构收到申请人提交的登记材料后，经审查发现申请登记的不动产权利存在尚未解决的权属争议。根据相关规定，登记机构应当（）。A.予以受理并暂缓登记B.书面告知申请人补正材料C.作出不予登记的决定并书面通知申请人D.要求申请人提供担保后登记答案：C3.张某通过法院拍卖购得一处房产，法院出具了协助执行通知书。张某申请转移登记时，登记机构应当（）。A.要求张某提交原产权人身份证明B.仅凭法院协助执行通知书直接办理登记C.对拍卖程序合法性进行实质审查D.查验法院生效法律文书及协助执行通知书后办理登记答案：D4.李某以其名下房产为王某设定最高额抵押权，约定债权确定期间为2023年1月1日至2025年12月31日。2026年1月，王某因债权已全部实现申请最高额抵押权注销登记。登记机构应（）。A.不予受理，因债权确定期间未届满B.受理并注销，因债权已实现C.要求王某提供主债权消灭的证明材料后办理D.要求李某到场确认后办理答案：C5.某小区开发商将已办理预告登记的商品房再次出售给第三人。根据《民法典》，第三人（）。A.可善意取得该房产所有权B.预告登记失效后可取得所有权C.无法取得所有权，因预告登记具有排他效力D.需与原预告登记权利人协商一致后取得答案：C6.不动产登记资料查询中，下列主体有权查询不动产自然状况的是（）。A.不动产利害关系人B.不动产承租人C.任何自然人D.不动产登记机构工作人员因工作需要答案：D7.赵某申请办理不动产抵押权登记时，提交的抵押合同约定“债务履行期限至2028年12月31日”，但未明确担保范围。根据规定，登记机构应当（）。A.要求赵某补正担保范围条款B.以主债权金额作为担保范围登记C.不予登记，因合同内容不完整D.按抵押合同原文记载担保范围为“未明确”答案：A8.某村集体申请办理集体土地所有权首次登记，提交的权源材料为1953年颁发的《土地房产所有证》。登记机构应当（）。A.直接依据该证登记，因其为历史有效凭证B.要求村集体提供县级以上人民政府确认权属的文件C.不予受理，因1953年证书已失效D.组织相邻权利人指界确认后登记答案：B9.王某与李某共有一套房产，登记为共同共有。王某未经李某同意，伪造李某签名申请办理房产抵押登记。登记机构已尽合理审查义务并完成登记。后李某主张登记错误，要求撤销。根据规定，（）。A.登记机构应撤销登记，因存在伪造签名B.李某可通过民事诉讼主张抵押权无效C.登记机构不承担赔偿责任，因已合理审查D.王某应赔偿李某损失，登记机构不承担责任答案：C10.某公司申请办理建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的建设工程规划许可证记载的建设规模为10000平方米，但实际建成面积为10500平方米。登记机构应当（）。A.按实际面积登记，注明超建部分B.要求公司提供规划部门对超建部分的处理意见C.不予登记，因实际面积与规划许可不符D.按规划许可面积登记，超建部分不予记载答案：B11.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C12.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：A（注：假设2026年修订后缩短为5个工作日）13.下列不动产权利中，不需要办理登记即可设立的是（）。A.居住权B.土地承包经营权C.抵押权D.建设用地使用权答案：B14.某不动产登记簿记载“权利人为张某，权利类型为住宅所有权，附记：该房产存在异议登记，异议人为李某”。此时，张某申请办理房产转让登记，登记机构应当（）。A.不予受理，因存在异议登记B.受理并办理，异议登记不影响转移登记C.要求李某到场确认后办理D.告知受让人存在异议登记风险后办理答案：A15.甲、乙按份共有一套房产，甲占60%份额，乙占40%份额。甲未经乙同意，申请将自己的份额抵押给银行。登记机构应当（）。A.不予登记，因共有份额抵押需其他共有人同意B.予以登记，因按份共有人可单独抵押其份额C.要求甲提供乙同意抵押的书面证明D.告知银行需审查乙的意见后登记答案：B二、多项选择题（共10题，每题3分，共30分。每题至少有2个正确选项，多选、错选、漏选均不得分）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记包括下列（）类型。A.首次登记B.变更登记C.异议登记D.查封登记答案：ABCD2.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的事项与登记簿记载冲突C.申请人未提供身份证明原件D.不动产存在尚未解决的权属争议答案：ABD3.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿B.登记原始资料C.登记结果资料D.不动产市场价格评估报告答案：ABC4.下列权利中，可申请办理预告登记的有（）。A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押权C.房屋所有权转让D.建设用地使用权抵押答案：ABC5.不动产登记机构工作人员在审核登记材料时，应当查验（）。A.申请人与申请材料记载的主体是否一致B.申请登记的不动产是否与登记簿记载一致C.申请登记的内容是否与权属来源材料一致D.申请登记的事项是否违反法律、行政法规答案：ABCD6.某公司因名称变更申请不动产变更登记，需提交的材料包括（）。A.变更登记申请书B.公司名称变更的证明文件C.原不动产权属证书D.不动产测绘报告答案：ABC7.下列关于居住权登记的说法，正确的有（）。A.居住权自登记时设立B.居住权期限届满需办理注销登记C.居住权可继承D.设立居住权的住宅不得出租（当事人另有约定的除外）答案：ABD8.不动产登记机构在办理登记时，发现不动产权属证书与登记簿记载不一致的，应当（）。A.以不动产权属证书为准B.以登记簿记载为准C.要求申请人提供权属来源材料D.更正登记簿错误答案：BC9.下列情形中，需要由双方共同申请登记的有（）。A.买卖不动产申请转移登记B.抵押不动产申请抵押权设立登记C.因人民法院生效判决申请转移登记D.继承不动产申请转移登记答案：AB10.不动产登记机构应当履行的职责包括（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行实地查看答案：ABCD三、案例分析题（共3题，每题15分，共45分）案例1：2025年5月，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买一套期房，并办理了预告登记。2026年3月，房地产公司因资金链断裂，将已办理预告登记的房屋再次出售给李某，并为李某办理了转移登记。张某得知后，向登记机构提出异议，要求撤销李某的产权登记。问题：（1）房地产公司与李某的转移登记是否有效？为什么？（2）张某可通过哪些途径维护自身权益？答案：（1）无效。根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，张某已办理预告登记，房地产公司未经其同意将房屋再次出售并办理转移登记，该处分行为不产生物权变动效力，李某无法取得房屋所有权。（2）张某可采取以下措施：①向登记机构申请异议登记，暂时限制房地产公司处分该房屋；②向人民法院提起诉讼，请求确认房地产公司与李某的买卖合同无效，并要求继续履行原合同；③凭法院生效法律文书申请将房屋登记至自己名下。案例2：2024年，王某与妻子陈某共同购买一套房产，登记为共同共有。2026年1月，王某伪造陈某签名，持虚假的《配偶同意抵押声明》向某银行申请抵押贷款，并办理了抵押权登记。2026年5月，陈某发现房产已被抵押，向登记机构提出登记错误，要求撤销抵押权登记。问题：（1）登记机构是否应当撤销抵押权登记？为什么？（2）陈某的损失应如何救济？答案：（1）不应当直接撤销。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，登记机构对申请材料的审查主要是形式审查，已尽合理审查义务（如核对签名、查验身份证明等）的情况下，因申请人伪造材料导致的登记错误，登记机构不承担过错责任。本案中，王某伪造陈某签名属于申请人欺诈行为，登记机构若已履行合理审查程序（如核对身份证、询问王某婚姻状况等），则不应直接撤销登记。（2）陈某的损失可通过以下途径救济：①向人民法院提起行政诉讼，请求确认抵押权登记行为违法；②提起民事诉讼，要求王某与银行承担赔偿责任（若银行未尽审慎审查义务）；③依据《民法典》第220条，申请更正登记，若登记机构不予更正，可申请异议登记。案例3：某村村民赵某去世后，其子女因遗产继承发生纠纷。赵某生前留有一份自书遗嘱，明确将宅基地上的房屋留给儿子小赵，但未办理公证。2026年2月，小赵持遗嘱、赵某死亡证明等材料申请办理房屋所有权转移登记，登记机构以“遗嘱未经公证”为由不予受理。问题：（1）登记机构不予受理的行为是否合法？为什么？（2）小赵应如何办理登记？答案：（1）不合法。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。法律未强制要求遗嘱必须公证，登记机构以“遗嘱未经公证”为由不予受理违反规定。（2）小赵可采取以下步骤办理登记：①补充提交其他必要材料，如赵某的死亡证明、小赵与赵某的亲属关系证明、遗嘱原件；②若其他继承人无异议，可共同到登记机构签署关于不动产分配的协议；③若其他继承人有异议，可通过诉讼取得生效法律文书（如判决书、调解书），再持法律文书申请登记。四、综合应用题（共2题，每题25分，共50分）应用题1：2025年10月，A公司与B公司签订《国有建设用地使用权转让合同》，约定A公司将某地块转让给B公司，B公司支付首期款后，双方申请办理了预告登记。2026年2月，A公司因欠C银行贷款未还，C银行申请法院查封了该地块。2026年4月，B公司支付全部款项，申请将预告登记转为转移登记时，发现地块已被查封。问题：（1）预告登记对法院查封行为是否有影响？为什么？（2）B公司应如何处理？登记机构应如何操作？答案：（1）预告登记不影响法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，预告登记仅限制处分行为，不排除法院对不动产的查封。本案中，A公司仍是登记簿记载的权利人，法院基于A公司的债务查封其财产符合法律规定，预告登记不阻却查封效力。（2）B公司的处理及登记机构操作：①B公司可向法院提出执行异议，主张其对该地块享有预告登记权利，请求中止对该地块的执行。若异议成立，法院应解除查封；若异议不成立，B公司可通过诉讼向A公司主张违约责任。②登记机构在查封期间应不予办理转移登记。若法院解除查封，B公司可持解除查封裁定、付款凭证等材料申请将预告登记转为转移登记；若法院驳回异议，B公司可申请注销预告登记，并要求A公司赔偿损失。应用题2：2026年3月，某不动产登记机构收到以下四份登记申请，需分别作出处理：申请1：甲因离婚分得房产，持离婚协议（未公证）、离婚证申请转移登记；申请2：乙公司申请将工业用地用途变更为商业用地，提交了规划部门批准文件；申请3：丙继承祖父房产，祖父生前未立遗嘱，丙提交了亲属关系证明、祖父死亡证明；申请4：丁申请办理其房产的居住权登记，提交了与戊签订的居住权合同（约定居住权期限20年）。问题：（1）针对每份申请，登记机构应如何审查？需补充哪些材料？（2）哪些申请可当场办结？哪些需实地查看？答案：（1）各申请的审查要点及补充材料：申请1：审查离婚协议是否明确房产归属，离婚证是否真实。需补充材料：若离婚协议未明确房产坐落、面积等信息，需补充具体产权约定；若其他共有人（如原配偶）未到场，需提交经公证的同意转移声明（或通过诉讼确认权属）。申请2：审查规划部门批准文件的有效性，核实土地用途变更是否符合国土空间规划。需补充材料：土地出让合同变更协议（若涉及土地出让金补缴）、完税凭证（如契税