高尔夫项目开发策略

高尔夫项目开发策略2本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向1、项目规划指标容积率位1.2受9070限制无别墅产品用地2、市场产品现状主流产品为别墅、双拼或联排、洋房，少量小高层根据容积率的不同，组合两种、两种以上物业类型产品档次参差不齐，部分产品具有创新点，但整体市场创新产品相对较少3、消费者价值取向对于陌生区域更倾向于追求低密度如别墅产品。接受以提高舒适度为目的的产品创新，愿意为创新溢价买单3可组合的产品：不做普通多层，增加创新洋房产品，平衡容积率物业类型产品特征与市场反应选择对于项目的贡献价值体系常规产品小高层易于接受√做足容积率，出面积保证回现普通多层6层，传统形式，爬楼梯，难以接受

————双拼或联排高端产品主要的形式√树立项目的高端形象单方成本润率较高标杆产品，实现超额利润独栋豪宅象征

————创新产品情景花园洋房层层退台，以露台为核心价值点，增加产品附加值√创新方向平衡容积率明星产品，兼顾速度和回现宽景house是花园洋房的升级版√创新方向平衡容积率明星产品，兼顾速度和回现叠拼仅次于联排和双拼的低密度产品，极大地提高产品附加值√创新方向平衡容积率明星产品，兼顾速度和回现产品形式说明：洋房：4.5-5.5层/小高层：9-12层4双拼或联排附加值高，送私家花园、露台，地下室、屋顶花园，户户有实惠独设内庭院，采光、通风一流。情趣空间、家庭厅，完善功能空间5叠拼附加值高，送私家花园、露台，地下室、屋顶花园，户户有实惠退台设计，户户带露台独设内庭院，采光、通风一流。情趣空间、家庭厅，完善功能空间。设有空中走廊，尊贵气派。6强调亲情化邻里住区模式——多元性的建筑营造有生命力的城市，创新而又个性化的居住空间设计，更赋予社区丰盛内涵]超空间多层（创新产品），情景花园洋房设计元素关键词：天井院落吹拔连廊平台坡顶生态7超空间多层（创新产品），宽景house核心价值点大面宽，横厅1-2层赠送半地下室与露台3层复式结构享受别墅般的庭院露台和地下室8舒适主卧配有独立卫生间，特设圆形凸窗，与自然零距离接触。客厅设置露台，增加了室内采光和通风。步入式衣帽间与观景卫浴相结合，使主人享受私密的品味生活。全明空间，明朗舒适，功能齐全。独特的观景空间易塑造丰富的立面造型。小高层:错落送露台/主卧弧形阳光房/大凸窗送面积常规产品泛客户定位——项目可能吸引的客户群客户类型购房目的支付能力和意愿产品需求主动郊区化选择另一种生活方式，实现居住升级支付能力较强，在全市范围内选择购买，对产品形式和品质提升需求强烈对产品形式和社区营造的生活氛围要求较高，容易被产品创新打动投资客看好大盘的升值保值能力支付能力较强，跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现无特殊要求，通常选择面积偏小的产品养老客户选择一个好环境安度晚年支付能力较弱，关注环境和配套看中社区环境，多选择面积偏小的产品本地升级客户现有住房面积小环境差，改善居住条件有一定资金积累，支付能力不高，总价敏感但需求强烈看中社区整体环境和产品品质的改善新增产业人口婚龄，刚性购房需求支付能力较弱，总价敏感，需求强烈对面积控制要求高区域发展Vs.客户演变新增客户区域价值区域内环境改造陆续进行，生态资源优势逐渐凸显区域内启动基础设施建设，政策利好明显区域内产业逐渐成熟，城市配套逐渐完善投资客户主动郊区化客户新兴产业人口产品需求区域启动期区域发展期区域成熟期占据一定景观资源的中低密度产品控制户型面积和总价的投资产品，单价与城市中心保持足够的差距符合城市形象的、性价比较高的洋房、小高层产品社区成熟Vs.客户演变新增客户项目价值项目内部的景观打造成熟的社区配套区域内领先的产品水平创新的产品形象资源配套成熟大盘+品牌本地升级客户养老客户复合客户产品需求项目启动期项目发展期项目成熟期占据一定景观资源的中低密度产品控制户型面积和总价的投资产品，单价与城市中心保持足够的差距多样化的产品选择配套导向型客户一期客户定位——以市内投资客和本地改善型居住为主双拼或联排产品：市内中高收入人群——看重未来双拼或联排产品的投资属性和高尔夫资源的稀缺性本地私营企业主——满足改善型居住的需求洋房产品：工业园的中层人才——注重产品的性价比，做第一居所使用，核心客户重要客户偶得客户双拼或联排产品：工业园、空港加工区高级管理人群——注重产品的综合素质和区域位置，作第一居所使用洋房产品：本地升级客户——改善型居住双拼或联排产品：外地在津购房的投资客——看重区域房地产市场的整体发展洋房产品：市内的投资客户——看重近郊洋房的稀缺性二期客户定位——开始辐射市内各区改善型居住客户双拼或联排产品：工业园、空港加工区高级管理人群——注重产品的综合素质和区域位置，作第一居所使用市内河西区等中高人群——满足改善型居住的需求洋房产品：河西区改善型挤压客户——改善居住需求，看重洋房的稀缺性核心客户重要客户偶得客户双拼或联排产品：本地改善型客户——看重社区环境洋房产品：本地升级客户——改善型客户双拼或联排产品：外地在津购房的投资客——看重区域房地产市场的整体发展洋房产品：市内的投资客户——看重近郊洋房的稀缺性三期客户定位——中层产业人口占主体消化小高层产品洋房产品：河西区、南开区、津南区改善型挤压客户——改善居住需求，看重洋房的稀缺性小高层产品：本地客户——看重社区的整体生活氛围、房款总价。核心客户重要客户偶得客户洋房产品：本地升级客户——改善型客户、买居所养老，注重社区的生态环境小高层产品：周边工业园、空港产业人口——看重片区交通情况及总房款。洋房产品：市内的投资客户——看重近郊洋房的稀缺性。小高层客户：高尔夫资源带动的投资客——看重高尔夫资源，自用兼投资。项目分期开发策略与区域价值发展相配合，符合客户演变的规律配套先行，展示项目亮点，奠定高形象，以中档产品保证市场良好开局高低产品联动，主流产品贯穿始终产品档次逐步提升，保证项目价值高走趋势，形象不断拔升期期有亮点——每期都有让市场和客户兴奋的亮点出现基于启动期开发考虑的产品分期策略……陌生区域启动期开发的成功模式：1，一期=整体

2，产品+展示

3，开发商的品牌影响力

一期开发策略分析三种模式高端产品入市中端产品入市低端产品入市双拼或联排产品为主花园洋房为主小高层为主高端产品入市本体条件高尔夫资源优越，可吸引高端人群关注；受90/70限制，为后期产品造成障碍；市场竞争市场竞争激烈，项目上市时预计独栋别墅、双拼或联排产品片区存量20万平米客户需求陌生区域项目客户多为多次置业；多次置业客户对双拼或联排产品有一定需求价格实现可实现较高利润率；价格实现周期长；产品创新产品创新实现空间较大，居住舒适；形象树立形象效果突出，体现项目品质；中端产品入市本体条件洋房、多层舒适性较高；受90/70限制，后期排布灵活市场竞争未来稀缺性产品客户需求外环地缘性客户需求强烈价格实现可实现中等利润率；价格实现周期短产品创新创新空间大形象树立形象一般，体现中档品质低端产品入市本体条件容积率偏高，后期产品设计余地较大市场竞争竞争激烈，多层存量大客户需求总价低，低收入人群需求强烈，但覆盖面小价格实现利润空间低，价格回现周期短产品创新创新空间少形象树立形象低，无法树立形象，吸引持续客户产品形式本体条件市场竞争客户需求价格实现产品创新形象树立双拼或联排★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★花园洋房★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★小高层★★★★★★★★★★★★★★★★启动期三种产品为主入市模式对比 结合本项目区位、市场、自身优质属性，本项目应选用双拼或联排产品入市，结合部分花园洋房，树立先期形象的策略。基于容积率考虑的产品分期策略……产品组合比较双拼或联排洋房小高层受9070限制利润高利润中等档次过低利润低

√

双拼或联排+洋房洋房+小高层小高层+双拼或联排利润适中浪费容积率，档次过低产品梯度过大√

双拼或联排+洋房+小高层产品形式多样，均摊风险，利润适中√产品组合比较——三种产品组合是平衡风险、兼顾利润的最佳方式

产品组合利润利润率风险与本项目匹配度纯洋房★★★★★★★★★★★★★★★双拼或联排+洋房★★★★★★★★★★★★★★★★★★双拼或联排+洋房+小高层★★★★★★★★★★★★★★★产品配比测算原则基本原则与要点：做足容积率；产品形式多样化（提高消化速度，降低开发风险）；少做小高层：小高层在客户接受度和价格实现上与高层的差别不大，建议根据项目整体规划布局的需要适当布置，为布置更多的洋房和多层腾出用地；提高洋房比例：高层的销售压力较大，竞争激烈，控制高层总量，增加洋房占比洋房的价格上涨预期好于小高层，提高占比能增加项目收益能力少量双拼或联排作为标杆：根据规划的具体情况，在资源条件最好、用地条件许可的位置布置少量产品比例产品类型容积率占地面积建筑面积面积比例双拼或联排0.612.57.514.3%洋房1.119.721.741.4%小高层2.011.623.244.3%合计

——43.852.4100.0%公建配套指标容积率占地面积（万平方米）建筑面积（万平米）酒店21.753.5商业13.53.5教育配套小学0.810.8幼儿园0.80.950.8住宅1.243.852.4合计1.25161区域新建居住小区公共配套设施定额指标：小学：建面6~6.5m2/座；占地11~13m2/座幼儿园：建面8~9m2/座；占地10~12m2/座开发分期产品比例考虑各地块的连接性和展示的便利性：主入口二期一期三期开发周期产品建筑面积（万平米）比例一期类别墅430.77%洋房969.23%合计13100.00%二期类别墅3.517.77%洋房6.231.47%小高层1050.76%合计19.7100.00%三期洋房6.532.99%小高层13.267.01%合计19.7100.00%合计总面积52.4——一期户型面积配比——兼顾高端产品树立形象；高性价比产品迅速聚集人气

开发阶段产品类型建筑面积（万平方米）户型区间（平米）所占比例一期双拼或联排4250-30020%200-25040%180-20040%洋房9160-18020%140-16040%120-14040%开发阶段产品类型建筑面积（万平方米）户型区间（平米）所占比例二期双拼或联排3.5250-30010%200-25040%180-20030%160-18020%洋房6.2140-16020%120-13030%88-9035%60-7515%小高层109050%7530%6020%二期户型面积配比——高性价比产品集中面市；宽范围产品辐射多极客户

开发阶段产品类型建筑面积（万平方米）户型区间（平米）所占比例三期洋房6.5160-18030%140-16050%120-14020%小高层13.290