文旅地产项目

文旅地产项目位置津南友谊南路与外环线交口东行三公里处开发商区域红勘房地产开发有限公司建筑形式独栋、双拼、叠拼、洋房、高层建筑风格北美占地面积356万建筑面积140万容积率别墅0.4，洋房1.0，高层1.6绿化率55%户型面积目前在售四期68-183㎡总户数7000（小镇规模）车位比1：1装修标准毛坯价格(元/m2)公寓（18层）8500元/㎡洋房9300元/㎡别墅22000元/㎡物业费1--1.6元/㎡推货节奏别墅已销售90%；洋房已销售80%推货类型别墅、洋房月销售速度30套/月（别墅洋房合计）项目主题语20分钟新城镇主义相关配套27洞高尔夫球场，国际双语幼儿园、富力社区小学、日本人学校、区域经济技术开发区国际学校区域分校等社区优秀生活、教育、休闲资源配套项目简评多物业类型的外环沿线大盘项目红磡·领世郡项目概况：近郊中低密度大盘，紧邻外环，城市区域位置优越。项目概况物业类型户型电梯占用率（每单元*电梯*户）面积区间㎡产品数量(套)套数比洋房(4层半花园洋房、7层电梯洋房)1/1/11梯2户75.5820.4%1/2/182.7110.2%2/1/184.08-89.84388.4%2/2/182.33-104.6931970.9%3/1/1100.56-123.9992%3/1/2120.27-122.8640.9%3/2/1114.30-128.114910.9%3/2/2136.35-141.57265.8%4/3/2182.9820.4%合计75.58—182.98450100%公寓（18层）1/1/11梯2户2梯4户68.16506.5%2/1/110522629.6%2/2/188.2818324%3/1/1110.238911.6%3/2/1108.7612216%3/2/2135.32945.8%合计68.16—135.32764100%面积配比红磡·领世郡红磡·领世郡别墅产品洋房92m2产品分析228m2首层228m2首层洋房、公寓设计亮点：宽尺度客厅；明厨、明卫设计功能区间分区合理实现良好的动静区隔；公寓产品主卧飘窗设计，提高居住舒适度；客厅大尺度阳台，更易采光产品设计不足：客厅空间使用率低；部分户型私密感差别墅设计亮点：每个卧室独立卫生间，尊贵感、私密感强卧室全明设计，多角度采光中西厨设计与餐厅连接，用餐区独立整体；衣帽间设计，突显尊贵产品设计不足：户型走廊过多，利用空间不足畅销户型：洋房：120平米三居；滞销户型：180平米四居红磡·领世郡以别墅产品入市，每期配合部分洋房，后期主推洋房、小高层，别墅产品同期销售2005.12005.10产品类型/体量目前销售情况：别墅产品：共已推517套，目前销售90%，所剩别墅不多；洋房、公寓产品：前三期已经售罄，在售四期公寓已售90%主力户型一期独栋、双拼、联排：建面1.2万平方米，共400套2006.7二期纯独栋别墅：建面4.2万平方米，共113套；5层洋房和11层瞰景公寓一期：0.6万平方米；2006.12洋房二期：5.5万平方米；2007.5洋房三期：约6万平方米；2007.9公寓四期：约5.5万平方米；容积率：0.4容积率：1独栋230平米；523平米独栋267平米；340平米100平米左右两室、三室68平米一室、90平米两室、109平米三室90平米左右两室100平米两室、120平米三室待开发项目：别墅产品：别墅BC区域未来规划将有500余套上市，具体计划待定，预计项目上市时约有300套别墅；另有洋房用地369亩，按目前容积率1计算，未来洋房建面25万平方米，按目前洋房推售周期预计，到项目上市时（09年2月）该项目会有约10万平米洋房、小高产品一期别墅一期洋房二期别墅二期洋房三期洋房四期公寓未来规划洋房用地开发策略客户描述客户描述：客户为主要是区域本土的生意人，在区域有多处购房。大多数客户购买的是400——500万的别墅，而购买700万的客户属于少数。客户对区域比较认可(地理位置)，因此成交率比较高，达到50%。客户以按揭购买为主，首付30%。存在客户多次购买的情况。部分为空港客户团购现象。关键特征：地缘性中坚阶层一定财富积累私家车影响因素：大盘性价比交通配套高档社区配套紧邻外环中低密度社区大型成熟社区客户关注点排序红磡·领世郡位置红磡领世郡南侧开发商新加坡吉宝置业建筑形式独栋建筑风格新英格兰占地面积12.8万建筑面积7.56万容积率0.48绿化率40%户型面积305-540㎡总户数168车位比1：2装修标准毛坯，附送中央空调，软水处理装置价格(元/m2)整套出售，约700万/套物业费3.2元/㎡推货节奏9月21日开盘，已售20余套，约12%推货类型主推410㎡户型月销售速度10套/月项目主题语世界匠心，传塑经典项目简评品牌开发商在区域的首个项目，以高端产品设计、细节打造，建立在区域的品牌形象新悦庭吉宝置业在区域的首个项目，高端打造，近郊低密度稀缺精致社区项目概况梨双公路微山路新悦庭P1户型P2户型P3户型D1户型D2户型D3户型S户型会馆开发策略：168栋独栋别墅同期开发，同期入住/分四期发售，每期30~40套一期二期三期四期套数44344248主力户型D1D3P1P2D1D3目前销售情况：在售一期，已售20余套，月售10余套一期二期三期四期开发策略新悦庭户型面积（m2）套数套数比P15402817%P25002314%P350064%D14102716%D2400127%D34604326%S3052816%地下室首层二层D1户型产品设计亮点：主要功能空间实现大尺度的奢侈感；客厅6.9米挑高，三面采光，兼顾尊贵感强、舒适感功能区间分层放置等实现良好的动静区隔；坡屋顶设计有效增加品质感与生活感；双车位设计满足新财富阶层家庭需求；地下室设计人性化，有采光且空间较大；立面采用天然石材，风格典雅贵气，做工精细；产品设计不足：产品排布密度较高，舒适度和私密性不足；庭院设计面积过小，私属空间感不足产品分析畅销户型：D3：460平米滞销户型：P1:540平米新悦庭客户描述客户描述：目前在售的一期客户主要以吉宝品牌的老业主占主体，多为新加坡、台湾、香港等地在津工作的外地客户。选择此项目作为第一居所。主要看重产品的高端品质和紧邻外环的地理位置。关键特征：老业主财富阶层圈层影响因素：产品品质交通氛围客户相对趋同紧邻外环高品质舒适型产品客户关注点排序位置津南区大沽南路延长线与外环线交口开发商金地（集团）区域房地产有限公司建筑形式洋房小高层建筑风格现代简约占地面积380000平方米建筑面积530000平方米容积率1.4绿化率35%户型面积97-204㎡总户数4500车位比及价格1:0.7装修标准毛坯价格(元/m2)洋房8100元/㎡8.5小层7000元/㎡物业费1.0-1.5元/㎡.月开盘时间2006-08-06（一期）2007-07（二期）2008年初（三期）入住时间2007-08-31（一期）2009-04（二期）月销售速度40套项目主题语Lavilla洋房生活项目简评金地公司在津南的旗舰项目，引领着区域东南板块的住宅潮流，金地格林世界整体规划低密度设计，景观结合围合规划形成独有的小镇社区理念，商业街以及水系将项目自然划分。德式洋房建筑简约时尚。户型设计合理，功能适用。金地品牌的区域首个项目，津南区品质大盘，小镇社区德式洋房的典范。金地·格林世界项目概况面积配比物业类型户型面积区间㎡产品数量(套)套数比洋房1/2/172.92-90.5272.8%2/2/182.87-139.6340242.5%3/2/396.29-204.0646248.6%4/2/3152.9-274.58313.2%5/2/4190.76-204.06282.9%合计72.92-154.78950100%小高层（8.5）2室-4室120--130136100%小高层（11.5）2室-4室133-142204100%金地·格林世界产品设计亮点：客厅、主卧等主功能区全明设计，利于户型采光客厅4.5米超宽设计，别墅级尺度观景面赠送南北双向庭院，提升产品附加值多入口设计，提高产品使用的灵活性衣帽间设计，提升尊贵体验户型灵活，可拆分短进深，南北通透，主卧双向采光金地·格林世界4.5层洋房，两室，95m24.5层洋房，三室，142m29层小高层，两室，96m2产品设计不足：厨房入口离单元门过远，生活动线不佳产品分析畅销户型：洋房：140平米三居；滞销户型：200平米五居分期一期二期三期四期面积约12万㎡约12万㎡约13万㎡约13万㎡建筑形式洋房、小高层待定户数每期约1000户，规划共4500余户共分四期开发，一期以多层洋房启动项目，树立项目整体中高端的定位、调性。每期开发面积比较平均；但受70/90政策影响，三、四期规划将面临调整。三期二期四期一期社区规划合理、开发周期充分考虑进入性和展示性。金地·格林世界2006.82007、7产品类型/体量主力户型洋房：4.5层、5.5层小高层：8.5层、9层920套，约12万平方米宽洋房：4.5层、5.5层小高层：8.5层、9层约12万平方米90-150平米户型20082009三期约13万平米，有待规划80-130平米两室；90-200平米三室四期约13万平米，有待规划开发策略金地·格林世界客户描述客户描述：主要以河西区、津南区客户为主。其他的改善型客户，以南开为主，有少量的和平区客户。关键特征：改善居住城市挤压人口影响因素：交通产品品质社区环境低总价低密度舒适产品临近外环客户关注点排序位置津南区津港公路天嘉湖东侧开发商区域恒华房地产开发有限公司建筑形式独栋、双拼、联排建筑风格美式占地面积31.4万，启动期用地6.9万建筑面积17.2万,启动期建面1.8万容积率0.55，一期0.26绿化率45%户型面积280-770㎡总户数一期56套，二期未知车位比1：1，1：2，1：3装修标准毛坯价格(元/m2)均价13000物业费3.5元/㎡开盘时间一期10-18刚开盘推货类型以独栋为主周边配套四星级生态园酒店、四星级标准丽晶酒店、松江乡村俱乐部（包括：松江国际马会、景观垂钓等）项目简评——天嘉湖GARDEN天嘉湖生态旅游度假区内正式启动的首个低层住宅项目项目概况别墅产品483.69m2产品分析设计亮点：露天中庭，庭中院设计，增加空间灵动感；环绕式功能分区，避免干扰；楼梯间透光设计，增强舒适性三向入口，生活便利；三厅设计，超大外窗；中西厨设计与餐厅连接，用餐区独立整体；主卧双衣帽间设计，突显尊贵产品设计不足：首层卫生间较偏，且与工人房相连，造成不变整体户型走廊过窄，过多，通透性差，造成生活交流不便天嘉湖GARDEN客户描述客户描述：市内客户占主体，地缘性客户极少。客户购买本项目产品，主要以第二、第三居所为主。看重周边的生态环境和未来的升值潜力。关键特征：度假居所一定财富积累务实影响因素：生态资源性价比配套升值潜力总价偏低天嘉湖生态资源客户关注点排序天嘉湖GARDEN重点案例选取重点案例锁定原则：区域位置属性相似容积率相当交通时间接近产品类型类似团泊湖庭院京津新城位置静海区团泊湖开发商区域仁爱房地产开发建筑形式独栋、双拼建筑风格西班牙占地面积189000平方米建筑面积66000平方米容积率0.35绿化率45%户型面积160-260平方米总户数643户，两期，每期300余户车位比及价格1：1装修标准毛坯价格独栋8000元/平方米双拼6000元/平方米物业费2.5元/平米.月开盘时间2006.10.28入住时间2008目标客户市内客户占90%，其中以大中企业主和公务员为主月销售速度40套左右项目简评性价比较高的第二居所，发展潜力大。团泊湖庭院外环线津淄公路性价比较高的远郊资源驱动型项目项目概况团泊湖庭院一期开发以性价比较高的联排产品入市，二期推出独栋产品。2006.8产品类型/体量主力户型联排、独栋各50%攻击322套2009团泊新城东区规划概念图一期二期联排：160平米独栋：200-300平米纯独栋共计321套独栋：200-300，其中206平米为畅销户型开发策略团泊湖庭院产品分析产品设计亮点：项目户型设计较为经济，最大程度地提高了使用效率二楼的主卧室开间4.5米，舒适性强一层卧室南向采光，居住舒适赠送的露台使业主更方便地欣赏外面的风景。产品设计不足：产品创新点少；户型尺度小；无中西厨、佣人房；二层主卧正对走廊，私密感差畅销户型：206平米；滞销户型：260平米客户描述客户描述：市内客户占到90%，其中以大中企业主和公务员为主，地缘性客户极少。客户购买本项目产品，主要以第二、第三居所为主。此外，由于仁爱学院的建成，带动部分区域大学、南开大学教授、老师在此购房，作为第一居所养老之用。关键特征：度假 养老 私家车 影响因素：资源 性价比 周边产业升值潜力价格低于同等产品资源客户关注点排序团泊湖庭院京津新城远郊超级别墅大盘，高端酒店、高尔夫配套带动区域发展位置宝坻区沿津蓟高速往蓟县方向3号出口开发商区域合生珠江房地产开发有限公司建筑形式独栋、双拼、岛屿别墅建筑风格北美、地中海式占地面积1500万平米建筑面积420万容积率0.28绿化率75%分期规划到四期，一、二期已开盘总户数10000户停车位：户数1.5：1装修标准精装和毛坯价格(元/m2)6000~7000元/平米物业费独栋5.8元/平米*月；双拼3.8元/平米*月；联排2.8元/平米*月开盘时间04.9.25入住时间06.7.30户型面积200~400平米为主力户型；有一部分600~800平米大户型月销售速度平均5套/月项目主题语温泉，水岸，果岭，别墅项目简评超大型社区，配套完善，交通便利，产品形式多样。项目概况大户型七室四厅面积：569.58花园面积：625--1020大户型大景观·首层带卫生间的主卧，充分考虑老年人的需要。

·宏伟中空客厅及设置在客厅中的楼梯尽显别墅大气尊贵，当女主人款款而下时，绝对全场惊艳。

·主要房间及起居厅朝阳。

·宽大主卧配有书房、步入式衣帽间及豪华主卫，彰显成功生活的成就与充实。

·开放式西厨与早餐厅相结合，同时设置独立中厨，充分考虑国人的生活习惯。

·健身室与室外温泉池平台相连，尽显休闲健康生活真缔。

·宽敞的工人房带卫生间，以人为本，同时避免产生尴尬。

·二层过道平台设计为家庭厅，在充分利用空间的同时，营造了更为紧密的家庭生活氛围。京津新城产品分析项目总规介绍桃园及9洞高尔夫球场熙园和园配套（温泉度假村、酒店、高尔夫练习场）顺园已建成的18洞高尔夫球场一期：均价3700，和园、桃园、顺园二期：均价5000，和园、桃园、顺园三期：均价5800，和园、桃园、顺园、熙园从03年10月至今，已销售1600套，销售率达到20%左右。后期未开发地快京津新城04.9.25050607国家政策推出产品配套落成营销策略客户特征开盘2005年3月26日“老国八条”2005年4月28日“新国八条”区域人占主体，有部分宝坻当地民营企业家；层次相对较低；重复购房；投资居多2004年10月温泉度假村落成营业2004年底高尔夫练习场投入使用外地客户明显增多，占到四成；来自北京、河北、山西、深圳作为工作中转休息居所低价入市在北京设外展和户外广告；在唐山找代理和户外广告人脉营销2006年5月17日“国六条”与凯悦酒店签约2005年6月9洞高尔夫球场营业2006年5月1日马术俱乐部已于正式对外营业2006年10月28日18洞洞高尔夫球场营业一期和园（北美风格）双拼、联排、独栋200-400平米桃园一区（定制别墅）二期熙园地中海风格7-8种户型三期顺园地中海、北美风格三期顺园地中海、北美风格2007年9月16日凯悦酒店局部试营业提高首付比例房贷紧缩人脉营销人脉营销外地客户持续关注作为第二居所的客户比例增多外地客户持续关注，外地购买客户增多“限制”“禁止”前三期面积尺度覆盖总体较宽泛，170-500平米，独栋、双拼、联排商务主题配套先于出售产品落成，投入使用持续人脉营销外地客户比例逐步走高；第二居所客户有所增多京津新城京津新城开发历程客户描述客户描述：区域本地客户占到70%的绝对多数，北京客户占10%，唐山以及少量的浙江、上海、山西的投资客共同占据另外的20%；购买目的明确定位于投资度假的第二居所；客户职业区分不明显，以各行各业的高收入人群聚集。关键特征：度假居所一定财富积累享受影响因素：生态资源配套升值潜力社区规模高端配套客户关注点排序京津新城拼合规律：1、保证大户型优势，选择拼合户型顺序，应该选择从大到小；2、对于定位为大面积豪宅为主力户型，实际为大户型的拆分，以保障大户型舒适度故本项目中拼合户型选择120㎡-160㎡为拼合户型，按照现有户型产品定位下共约10万平米，占总面积20%，满足90/70要求拼合前平面图一房二厅+一房一厅=三房（+1）二厅89㎡+46㎡

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