【实操】城市更新项目投资测算实操手册

《城市更新项目投资测算实操手册》⭕深圳市第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑二、城市更新项目投资测算的流程三、城市更新测算难点第二部分深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务一、测算表搭建的前提二、测算过程中改造类型面积占比的测算三、地价表的搭建与地价汇总四、案例测试第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979年正式建市，1980年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形成，广深两核人口及产业吸聚效益凸显。继2004年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》发布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市更新亦随之被提出。城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。2009年之后，深圳城市更新政策体系逐渐建立，土地利用、产权关系、历史遗留问题处置、规划编制、产业升级、更新方式、利益分配等配套政策出台，深圳市城市更新亦成为可一揽子解决深圳市土地利用效率低下、城市规划不尽合理、集体土地关系处理困难等问题的重要方式。同时，对于开发商而言，城市更新项目不仅需不断协调村集体等利益相关各方的关系，还需关注政府审查与批复进度以及可能出现的各类突发或意外事件，综合而言，深圳城市更新项目的平均投资周期约（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑对于城市更新项目而言，需经历城市更新单元计划立项申报、专项规划审批、拆迁安置及实施主体确认、用地审批、工程开发建设、竣工验收及销售等多个环节，根据建筑物理形象，也涉及到项目地块上建筑的前世今生：老旧建筑通过容积率调整、更新规划及拆除重建等实现实体更新。综上所述，由于深圳市城市更新本质在于原权利人、政府及开发商三方利益的博弈，以及随着建筑物理形态与业态业种的动态变化引起的持续性投资过程两个方面。基于此，城市更新投资测算表同样体现了三方利益的分配情况以及由于项目业态与形态变化引起的各阶段各类投入与产出情况。二、城市更新项目投资测算的流程（一）城市更新项目投资测算相关子表及相关基本概念1.城市更新项目投资测算各子表投资测算的总体原理比较简单，即“收入-成本=利润”，但城市更新项目投资测算作为项目投资全流程的体现，不仅涉及普通开发项目的勘探、设计、评估及工程各类科目及标准，还需考虑各类前期费用及拆迁及安置成本类型及其税务处理等。根据项目所涉阶段及大类科目，以静态测算表为例，城市更新项目测算体系需至少体现如下几张表中的内容：2.城市更新相关基本概念2.城市更新相关基本概念拆除重建无非是在已批土地上进行建筑量与业态的重新确定，经济测算亦以此为基础。按照土地、建筑物及业态，列举几个城市更新特征基本概念如下：（二）城市更新测算准备工作按照（一）中所列十张表的情况，项目测算需先明确如下相关数据：1.项目基本指标（1）更新范围（2）拟拆除范围面积（3）现状总建筑量、物业类型及产权类型（用于辅助确定物业回迁量）（4）现状容积率（5）合法用地情况，如非农用地、老屋村、“两规”用地、国有已出让用地、零星用地等（用于确定土地移交及地价）2.项目拆迁安置补偿及回迁物业3.法定图则的规划与公配相关要求4.项目所在密度分区及保障房配建地区类别5.移交土地的面积及实际开发建设用地面积结合项目五类历史用地及法图规划等，确定需移交土地的面积，继而确定项目实际可开发建设用地面积。其中，拆除重建类项目，进行历史用地处置的，需先移交一定比例纳入政府土地储备（具体比例见表7剩余部分连同无需处置部分还需将不少于15%的土地移交政府。经验数据显示，一般城市更新项目总体土地移交比例超过30%。三、城市更新测算难点城市更新经济测算的难点主要在于：项目总建筑量的确定、两房配建比例的确定以及地价的确定。其中，项目总建筑量的确定关键在于各类容积及容积率的确定，包括基础容积、一般容积、奖励容积及各类修正；两房配建比例的确定关键之处在于比例的核增与核减；地价测算则关键在于各类别地价的修正及测算次序等。（一）项目总建筑量的确定城市更新项目地块容积=基础容积+转移容积+奖励容积1.基础容积与基础容积率基础容积＝基础容积率×地块面积=基准容积率×（1-地块规模修正系数）×（1+周边道路修正系数）×（1+地铁站点修正系数）×地块面积其中，基准容积率根据表2-6确定：各密度分区对应的基准容积率及上限地块规模修正系数、周边道路修正系数即地铁站修正系数按如下规定： 地块小于等于基准用地规模时，地块容积及容积率不进行折减。地块面积大于基准用地规模时，地块修正系数按每增加0.1公顷折减0.005累加计算，不足0.1公顷按0.1公顷修正，最大折减值小于等于0.3。（2）周边道路修正系数（2）周边道路修正系数居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地地块容积及容积率应根据地块周边道路情况进行修正。 居住用地、商业服务业用地、新型产业用地、物流用地地块容积及容积率应根据地块周边地铁站点数量及覆盖情况进行修正。车站类型分为多线车站（2站及以上）、单线车站两类；以站台几何中心作为规定半径计算基点，规定半径分为0～200米、200～500米两个等级；对跨越不同规定半径的地块，宜依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算到整个地块；同一车站的地铁站点修正系数宜按表10的规定确定，不同车站重叠覆盖的情形宜按表11的规定确定；远期实施的地铁线路站点原则上不考虑修正。注：a1代表多线车站0～200米覆盖范围，a2代表多线车站200～500米覆盖范围，b1代表单线车站0~200米覆盖范围，b2代表单线车站200～500米覆盖范围。2.转移容积转移容积=（城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积-基准土地移交用地面积）×城市更新单元基础容积率其中，项目在法定规划基础上额外落实或扩大规定公配或保留并修缮相应历史风貌区或历史建筑的，还可加计30%计入转移容积率。另外，需注意的是，在城市更新项目中，外部移交用地虽然可以增加合法面积，现状为建成区的外部移交用地还可以按照一定的转移系数计算计入转移容积，但现状为未建设用地的部分不计算转移容积，且外部移交用地不能按30%加计计入转移容积之中，具体规定可参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1号）。其中，外部移交用地建成区现状容积率低于各自对应转移系数的，按转移容积=外部移交用地建成区用地面积×转移系数；外部移交用地建成区现状容积率≥各自对应转移系数的，转移容积=现状建筑面积。3.奖励容积奖励容积即因保障公共利益项目的实现，而给予的奖励，奖励容积之和不应超出基础容积的30%。因配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房所核算的奖励容积超出基础容积20%的部分可不受该限制。奖励容积主要来源于如下四个方面：①配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房；②落实附建式公共服务设施、交通设施及市政设施；③设置连接交通公共空间；④保留规定历史建筑的。其中第②项和第④项还可按照相应倍数计入奖励容积，具体规定可参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1号）。如上，基础容积、转移容积及奖励容积确定后，即可确定项目整体容积即项目整体建筑量及综合容积率。（二）两房配建量的确定1.人才住房和保障性住房配建基准比例就目前来看，深圳市城市更新保障房的来源主要有两种：工改保以及保障房配建。在城市更新项目人才住房和保障性住房配建方面，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）对不同配建类别地区下城中村、旧工业及城市基础设施和公共服务设施改造为住宅的基准配建比例进行了规定，具体见表12。改造方向为新型产业用地的项目，可规划的不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立的保障性住房用地。2.人才公寓配建基准比例与人才住房和保障性住房配建类似，城市更新项目改造后包含商务公寓的，一、二、三类地区人才公寓配建基准比例分别按20%、18%及15%确定。3.创新型产业用房3.创新型产业用房根据《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》（深规土规〔2016〕2号），创新型产业用房的配建比例为12%，其中，项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，权利主体为高新技术企业且自行开发的，配建比例为10%；权利主体为非高新技术企业且与高新技术企业合作开发的，配建比例为12%；权利主体为非高新技术企业且自行开发的，配建比例为25%。（三）地价测算目前深圳市城市更新地价主要依据为2019年10月深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市2019年度标定地价成果》及《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）等。1.测算前提——用地类型+建筑面积+市场价格在进行城市更新项目地价测算之前，有些基础信息是必须首先确认的，亦是城市更新项目地价测算的前提。具体而言，有三个基础信息是必须首先确认的——用地类型、建筑面积、市场价格。城市更新是一个结合历史、现状及将来规划的过程，其用地类型也需要考虑“历史用地类别”和“规划用地类型”两个因素。一方面，所谓“历史用地类别”即《深圳市地价测算规则》附表10中“用地类别或改造类型”对应的各用地类别，此可以依据具体项目具体情况直接赋值；另一方面，所谓“规划用地类型”即指项目按照城市更新单元专项规划批复确定的数据或者项目方自行预估的项目的各规划用地类型，此亦可以直接估算。建筑面积，即结合上述“规划用地类型”对应的各规划用地类型（例如住宅、商业、办公、工业等）下具体的建筑面积。由上可以看出，三个基础信息中，用地类型、建筑面积均是可以依据项目具体情况直接确定的，本处不再赘述，笔者后续终点就市场价格进行说明。 《深圳市地价测算规则》中明确了我市的土地市场价格=标定系数修正法×70%+剩余法×30%。在2019年10月底深圳市规划和自然资源局组织的政策宣讲会上，相关负责人也已明确表示，公示的仅是我市的标定地价，暂无法确定具体项目具体地块的市场价格。不过，目前相关部门已经在建设我市的地价查询系统，有望明年发布，届时我市的土地市场价格将更加准确明了，进一步促进了我市的土地市场交易。 （2）标定区域、标准宗地、标定地价简介标定地价的官方定义是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用（或设定条件）、正常市场条件下，法定最高使用年期或政府规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。①标定区域：标定区域是指在全市可建设用地边界范围内，政府相关部门依据专业的评估技术要求按住宅、商业、办公、工业用途划分的区域。其中住宅用途标定区域410块、商业用途424块、办公用途180块、工业用途256块，合计1270块。下图红线区块即是按住宅用途划分的标定区域。②标准宗地：在按用途划分的标定区域内，有且只有一块代表该标定区域内该用途的标准地块，即标准宗地。以深圳市政府所处住宅用途标定区域为例（蓝色方块即是标准宗地）。③标定地价：概况来讲我市的标定地价即是标准宗地以2019年4月1日为估价期日（《深圳市2019年度标定地价成果》已于2020年10月公布），土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年，在现状开发利用或部分假设条件、正常市场条件下的土地权利价格。标定地价会由市自然资源行政主管部门按年度更新并定期发布，当年度更新价格水平变化超过5%时，还需报政府批准，管理程度较原基准地价进一步提高。在实际测算地价的过程中我们也应考虑到地价涨幅的问题，这样才更有利于项目实际利润的判定。/ywzy/qt/col_code/index.html查询。 在发布的《深圳市地价测算规则》中明确了我市的土地市场价格=标定系数修正法×70%+剩余法×30%，所以直接利用标定系数修正法估算的地价并不等于最终地价其目的只是为了达到让地价可预期。官方在其后的宣讲会也已明确表示最终土地的市场价格与直接利用标定系数修正法测算的结果只是比较接近，具有较大的参考性。在《城镇土地估价规程》中规定了使用标定地价系数法估价的程序：（1）第一步：收集待估宗地标定区域及标定地价相关信息；（2）第二步：选择3个（或以上）的可比标准宗地；（3）第三步：进行相关地价因素修正；（4）第四步：测算待估宗地价格。标定系数修正法计算公式如下：P=P1×W1+P2×W2+P3×W3P：待估宗地标定地价；P1、P2、P3：3个可比标准宗地的比准价格；W1、W2、W3：3个可比标准宗地的权重。例如：以商业用途的土地市场价格为例，其仅代表可转让的商业首层（底商）使用年期40年不涉及其他特殊政策规定情形下的市场价格，如涉及其他商业用途但业态不同（如商业二层、商业游乐设施等）或相关规定不同（如不可转让、使用年期不等于40年、符合政府产业发展、项目为城市更新项目等）则需对商业用途的市场价格按照《深圳市地价测算规则》进行系数修正。2.城市更新项目的地价测算公式（1）修正系数除明确用地类型、建筑面积、市场价格三个基础信息外，进行正式城市更新项目地价测算前，还需要重点考虑地价测算涉及的修正系数，具体又包括两类——即基础修正系数和项目修正系数。①基础修正系数：建筑类型、土地使用年期、产权条件、产业发展导向、产业项目类型、地上商业楼层、地下空间修正系数（深府办规〔2019〕9号文附表1至附表7）。②项目修正系数：棚户区改造、原农村集体经济组织留用土地项目（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以下简称留用土地）、拆除重建类城市更新项目修正系数(深府办规〔2019〕9号文附表8至附表（2）城市更新项目地价计算公式的推导按照本次《深圳市地价测算规则》新规，城市更新项目地价计算公式，其实是在新供应用地地价测算公示的基础上推导出来的，笔者下文试一一简单说明。①新供应用地地价测算公式宗地地价=∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数）同一宗地包含多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。②城市更新项目地价测算公式宗地地价=∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×城市更新项目修正系数）其中，城市更新项目修正系数计算公式：分用途项目修正系数=∑（各“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子）举例说明：城市更新项目中住宅用途的项目修正系数，首先计算现状用地类别或改造类型占比（相应用地面积与开发建设用地面积的比值，详见深府办规〔2019〕9号文附表10—备注3），其次依据拆除重建类城市更新项目修正系数计算表，选择对应的用地类别或改造类型，赋予上述比值为权重，加权合计计算即得出住宅类的项目修正系数，最后将各用途所属地价计算出来后再利用前述新供应用地地价测算公式进行计算。如上所示，住宅项目修正系数=占比1×0.1（对应的修正因子）+占比2×0.43.城市更新项目地价测算的测算顺序城市更新项目地价测算一般采取如下顺序：第一，确认基础测算信息（各用地类型基础信息+建筑面积+各规划用地类型的市场价格）；第二，计算城市更新项目的项目修正系数；第三，计算各规划用地类型（如住宅）的地价；第四，计算项目总地价（总地价=住宅地价+商业地价+办公地价+工业地价+公配地价）。4.城市更新地价测算案例（1）案例基本假设假设某城市更新项目拆除范围面积17160㎡，开发建设用地面积12788㎡，其中，历史用地类别方面，城中村用地10300㎡，历史处置用地2488㎡。总规划建筑面积104000㎡，其中，规划用地类型方面，商品住宅70334㎡（含保障性住房8396㎡，已按深府办〔2016〕38号文要求配建保障性住房），商业26916㎡（地上一、二层均为13458㎡），公建配套6750㎡。（2）城市更新项目地价测算演练①利用标定地价估算项目住宅用途土地市场价格住宅用途土地市场价格约21492.4元/㎡。②利用标定地价估算项目商业用途土地市场价格商业用途土地市场价格约45151.35元/㎡。③计算用地类别或改造类型占比城中村：城中村用地面积/开发建设用地面积=10300/12788=80.5%历史用地处置：历史用地处置面积/开发建设用地面积=2488/12788=19.5%④计算城市更新项目修正系数依据前述公式：项目修正系数=∑（各“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子）计算各用途项目修正系数。第一：r=（地上计容建筑面积+地下计容建筑面积）/总用地面积=104000/12788=8.13第二：计算住宅用途地价在城中村用地类型下的修正因子：0.1×(1-4.5/8.13)=0.1×(1-0.55)=0.045，住宅用途地价在历史用地处置类型下的修正因子则通过查询城市更新项目修正系数表直接按0.11确第三：住宅用途项目修正系数=∑（“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子）=80.5%×0.045+19.5%×0.11=0.036+0.021=0.057(1-0.55)=0.081。商业用途地价在历史用地处置类型下的修正因子则直接通过查询城市更新项目修正系数表按0.2确定。第五：商业用途项目修正系数=∑（各“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子）=80.5%×0.081+19.5%×0.2=0.065+0.039=0.104⑤项目各用地类型（如住宅、商业等）地价计算宗地地价=∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）住宅地价：保障房移交政府无需缴纳地价住宅地价=住宅用途土地的市场价格X建筑面积X建筑类型系数X年期系数X产权修正系数X城市更新项目修正系数=21492.4×(70334-8396)×1×1×1×0.057=7587.82（万元）商业地价：依据深规土规﹝2017﹞3号文规定——同一宗地内，居住用地有住宅建筑和商业建筑，则商业建筑使用地上商业一层地价=商业用途土地的市场价格X地上一层商业建筑面积X建筑类型系数X年期系数X产权修正系数X地上商业楼层修正系数X城市更新项目修正系数=45151.35×13458×1×1.0889×1×1×0.104=6881.33（万元）地上商业二层地价=商业用途土地的市场价格X地上二层商业建筑面积X建筑类型系数X年期系数X产权修正系数X地上商业楼层修正系数X项目修正系数=45151.35×13458×1×1.0889×1×0.6×0.104=4128.80（万元）商业地价合计=地上商业一层地价+地上商业二层地价=6881.33+4128.80=11010.13（万元）⑥宗地地价汇总公建配套及保障房产权移交给政府，无需缴纳地价。宗地地价=∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）=住宅地价+商业地价=7587.82+11010.13=18597.95（万元）=约合1.86（亿元）。第二部分深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务本部分以地价测算规定及政府主管部门发布的政策解读为基础，结合政府两次宣讲会的相关内容以及地价测算需联系历史-当下-未来这条基本原理，主要就深圳市拆除重建类城市更新项目地价测算的实操问题——“地价表”的搭建提供一些笔者的个人观点，供读者参考。因城市更新项目地价缴纳的实操涉及方方面面，本文不足之处，亦欢迎读者多多批评指正。（一）未来·规划指标的确定1.分R、C、M等大类确定好2.“r”数值的确定1.标定地价系数修正法按照地价测算新规第1.3条“土地的市场价格定义”的规定，标定地价系数修正法实际占土地市场地价的权重为70%。具体适用标定地价系数修正法过程中，需注意：a.目前可操作（注意年度更新问题b.标定区域未实现全覆盖；c.标准宗地选取太过单一（一个标定区域内仅一个标准宗地d.较难实现准确。2.剩余法（整体估值）按照地价测算新规第1.3条“土地的市场价格定义”的规定，剩余法（整体估值）实际占土地市场地价的权重为30%。具体适用剩余法（整体估值）过程中，需注意：a.目前暂未发布，无法知晓；b.由非盈利性评估机构评估确定。另外，需要说明的是，2019年10月31日宣讲会现场反馈，后续主管部门会发布精确到每个地块的土地市场价格，大家可以静待这一系统的发布和上线。1.作为城市更新项目立项条件的五类合法用地2.2.地价测算时改造类型的面积确定二、测算过程中改造类型面积占比的测算（一）改造类型面积占比测算的重点说明1.改造类型面积占比测算的缘由2.改造类型面积占比测算重点说明2.改造类型面积占比测算重点说明1——100%3.改造类型面积占比测算重点说明2——次序6（二）两种不同思路的对比与选择1.两种不同思路的对比方法一：历史改造类型算法——即第一步先确定各“用地类别或改造类型”（如城中村用地）面积占比；第二步用该占比得出各规划功能（如居住、集中商业、办公等）对应的，该合法用地情形（如城中村用地）下对应的地价；第三步，参照求第二步方式求出其他合法用地（如旧屋村用地、国有已批改工等）情形下，各规划功能对应地价，并最终求和。具体如