小区临时管理规约

小区临时管理规约

为了维护XX小区（以下简称本住宅小区）全体业主、使用人在

物业管理活动中的合法权益，维护公共环境和秩序，公共安全和环境

卫生，保障房屋设施设备场地的安全与合理使用，规范物业服务企业

选聘等，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《上海市

住宅物业管理规定》等法律法规文件的规定，结合本住宅小区业主自

我管理的实际情况，制定本住宅小区管理规约。

本规约对本物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

第一条（业主、使用人权利与义务）

本小区业主是物业管理的责任主体。业主、使用人在物业管理活

动中依照《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅

物业管理规定》等相关法律法规文件的规定以及本规约约定，享受相

应的权利，履行相应的义务。

本住宅小区内住宅房屋、非住宅房屋、配套建设的停车位以及其

他共用部分应当由一家物业服务企业实施统一管理U

本住宅小区内属于建设单位所有、未销售的物业，其共用部分应

当纳入统一管理。

第二条（相邻关系）

业主、使用人应当遵守物业管理法律、法规的规定和本规约约定,

按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、

排水、通行、通风、采光、噪音污染、维修养护、装饰装修、环境卫

生、环境保护等方面的相邻关系。

第三条（文明居住）

业主、使用人应当自觉遵守《上海市民文明居住行为规范》，违

反规范且属于征信范围的不文明居住行为将被纳入本市公共信用信

息平台。

第四条（物业使用原则）

业主、使用人在物业使用中，应当遵守国家和本市相关法律法规

和规范性文件对物业使用的相关规定以及本物业管理区域内包括但

不限于装饰装修、车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放、宠物

管理、公共部位经营、公共收益分配和使用、物业服务企业选聘等管

理规定和约定，不从事法律、法规、规章制度和规范禁止的行为。

（一）房屋装饰装修专项规约，详见附件一；

（二）机动车停车管理专项规约，详见附件二；

（三）生活垃圾分类专项规约，详见附件三；

（四）宠物管理专项规约，详见附件四；

（五）利用公共部位从事经营活动专项规约，详见附件五；

（六）公共收益用途分配和使用专项规约，详见附件六；

（七）选聘物业服务企业专项规约，详见附件七。

第五条（物业转让、租赁规范和违规行为的处置）

（一）业主、使用人应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关规

定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主、

使用人的合法权益，并履行治安、消防、卫生等方面的安全责任。

（二）业主转让或者出租物业时，应将本规约作为物业专有部分

转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人应

当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物

业专有部分转让或者出租情况以及通讯方式向政府相关管理部门备

案，同时告知物业公司、业主委员会。

（三）业主转让物业，应当与物业结清物业服务费用、物业服务

资金、建筑物及其附属设施维修资金；业主出租物业的，业主需按时

交纳物业费，业主和承租人内部约定不得对抗业主义务；

（四）居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件、最小

出租单位、最低承租面积和租住人数限制等相关规定。业主、使用人

不得将房屋用作集体宿舍或经营性物业出租；不得擅自改变房屋原设

计功能和布局；不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、分隔、

搭建后出租，或按床位出租；不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台

和地下储藏室等非居住空间出租，供人员居住。

（五）业主、使用人有上述违法违规行为，业主委员会或物业公

司可书面要求业主或承租人限期纠正。违法违规行为被有关管理部门

责令改正的，业主应当及时整改，或书面授权第三方机构代为整改,

并采取临时性措施，确保出租房屋使用安全。业主大会授权物业公司

在合法的前提下采取停水停电等临时措施直至业主、使用人改正。

出租或转租房屋的行为损害相邻业主或使用人合法权益的，相邻

业主或使用人可以请求居民委员会予以调解，也可直接向人民法院提

起诉讼。

第六条（电梯的安全使用管理及安全隐患的处置）

业委会应当督促物业服务企业依据物业服务合同履行委托专业

机构对本住宅小区电梯进行年检、电梯限速装置检测、负荷下行检测

等义务。

本住宅小区电梯自监督检验合格之日起使用超过15年的，应聘

请专业机构进行安全评估以及实施相应的修理、改造、更新工程。

电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书耍求停运的，本住

宅小区业主授权物业服务企业委托专业机构实施修理、改造、更新,

相关费用由相关业主共同承担，所需经费可按相关规定在住宅专项维

修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。

业主、使用人应当遵守法律、法规明确的电梯安全使用管理规定,

遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：

（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；超过额定载荷使用电梯

和乘用超过额定载荷的电梯；

（二）业主、使用人携带宠物乘用电梯时违反本规约第十七条的

宠物饲养管理规定；

（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；

（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；不得违

反电梯安全警示标志操作电梯；

（五）携带危险品、电动车带乘用电梯；

（六）学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。

（七）其他影响电梯安全运行的行为。

第七条（加装电梯相关事项）

如本住宅小区门牌幢经前期评估符合电梯加装要求的，按照本市

加装电梯的有关规定，可以实施加装电梯工作的相关流程。

加装电梯所有权人为本门牌幢全体出资人，按照出资份额享有加

装电梯所有权份额，享有加装电梯相关权利并承担相关义务。前期加

装电梯建设费用，使用过程中产生的电费能耗、维修保养、日常保洁

等费用，后期改造更新等费用，均由加装电梯所有权人承担。加装电

梯所有权人应当督促其委托的使用管理单位履行相关义务。

加装电梯所有权人通过买卖、赠与等方式转移房屋所有权的，应

当书面告知其他加装电梯所有权人，且应当在房屋买卖合同、赠与合

同中明确告知受让人自动承继加装电梯的权利和义务。

加装电梯所有权人将房屋出租、出借或通过其他方式转移房屋使

用权的，应当将加装电梯相关权利和义务书面明确告知承租人、借用

人或使用权的其他取得人。

第八条（电动自行车停放和充电安全管理）

本住宅小区设置集中充电设施，应当使用本住宅小区集中充电设

施为电动自行车充电。

严禁电动自行车进楼入户：电动自行车充电时应当确保安全，不

得违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；不得在首层

门厅、共用走道、楼梯间、楼道等共用部位，以及疏散通道、安全出

口、消防车通道及其两侧影响通行的区域、人员密集场所的室内区域

以及专有部分的室内区域停放、充电。

电动自行车报警装置以鸣响方式报警后，其所有人或者使用人应

当及时处理，避免长时间鸣响干扰他人正常生活。

第九条（消防设施和消防场地使用）

（一）履行消防安全义务：

1、遵守并执行消防有关法律法规规定和本住宅小区消防安全管

理制度；

2、按照不动产权属证书载明的用途使用物业；

3、配合物业服务企业、居委会、相关部门做好消防安全工作；

4、按照规定承担消防设施设备检测、维修、更新和改造的相关

费用；

5、做好自用房屋、自用设备和场地等专有部分的消防安全工作，

及时排查整改火灾隐患；

6、法律、法规、规章和消防技术标准规定的其他消防安全义务。

（二）禁止在本住宅小区内实施下列行为：

1、擅自搭建临时建筑物、构筑物或改变建筑物用途不符合消防

安全要求的；

2、损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；

3、埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距；

4、占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行；

5、占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏

散行为；

6、在疏散通道、安全出口处未按规定使用明火;

7、生产、储存、经营易燃易爆危险物品；

8、出租架空层、设备层、避难层：

9、地下空间违法居住等改变使用性质不符合消防安全要求的；

10、在公共楼道及楼梯通道（消防通道）堆放杂物、摆放鞋柜、

非机动车、电动车等物品。

物业公司有权对上述行为在书面告知后进行处置，损失由堆放、

摆放人自行承担。

第十条（绿化修剪、迁移、砍伐与调整）

本住宅小区绿化的修剪、迁移、砍伐、绿地内部布局调整等相关

事宜应当按照本市相关法律法规和技术规程实施。

（一）修剪：树木生长影响业主、使用人采光、通风和居住安全

的，相关业主可以向物业服务企业提出修剪请求，由物业服务企业组

织实施修剪。修剪的方式包括常规修剪和回缩修剪，其中常规修剪由

物业服务企业按照《上海市居住区常见树木修剪指南》（2021年12月

发布）实施，需要进行回缩修剪的，还应由业委会提供回缩修剪方案，

征求以该树木为中心、半径在30米（不小于3。米）范围内的自然幢

业主的同意。

（二）迁移、砍伐：本住宅小区树木需要迁移、砍伐的，由业委

会提供迁移、砍伐方案征求相关业主的同意。其中，涉及胸径45厘

米及以上树木迁移的、10株以上树木迁移的、胸径25厘米及以上树

木砍伐的，还应向市绿化管理部门提出申请；其他树木的迁移、砍伐

还应向区绿化管理部门提出申请。

（三）绿地内部布局调整，由业委会组织召开业主大会会议表决

通过后实施。

（四）禁止在本住宅小区内实施下列行为：

1、擅自在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架；

2、擅自修剪、迁移、砍伐、调整公共绿地花草树木。

第十一条（空调的安装与使用）

（一）安装空调应遵守的规定：

1、按住宅设计规范和住宅设计标准的要求安装空调，并安装于

统一专门用于安装空调设备的座板处；

2、空调排水管应当安装在冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的

阳台排水系统处，不得占用人行道或其他共用场地；

3、空调设备上不得增加其他负载，定期对空调设备的安全进行

检查和维护；

4、安装空调设备不得擅自改变房屋承重结构，影响房屋安全。

（二）发生下列情况之一的，应及时采取措施消除安全隐患：

1、空调设备超过设计使用期限的；

2、空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；

3、物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严

重锈蚀的；

4、业主、使用人使用的空调产生生活噪声污染的，超过国家和

本市有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效

措施，使其噪声排放不超过规定的噪声排放标准。

业主、使用人如有上述情形且未改正的，相邻业主、使用人可以

向人民法院提起诉讼。

第十二条（物业使用的其它约定）

业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：

（一）不得擅自改变房屋基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等

房屋原始设计承重构件；扩大承重墙上原有的门窗尺寸；拆除连接房

屋与阳台的砖、混凝土墙体或其他影响建筑结构和使用安全的行为;

（二）不得超过设计标准增加房屋使用荷载；

（三）不得违法搭建建筑物、构筑物；

（四）不得擅自破坏房屋外貌；

（五）不得擅自改变房屋设计用途、不动产登记簿和公房租赁凭

证记载的用途或者依法批准的用途使用房屋；

（六）不得擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道

路、绿地、机动车车库、非机动车库等共用部位、设施设备、场地的；

（七）不得擅自损坏或拆除、截断、改变连接或改造供电、供水、

供气、通讯、排水、排污、消防、避雷等共用设施设备；

（八）不得擅自将生活污水接入雨水管道；

（九）在公共区域进行文娱活动：禁止外来人员利用本小区公共

场所进行聚集性日常文体活动。小区是居住场所，是国家噪音防治的

敏感区域，本小区居民在公共场所进行文体活动时需遵循不扰民的基

本原则；居民委员会、业主委员会、或授权物业组织的节日活动除外；

（十）阳台封闭：须事先向物业备案审批，按原始窗框颜色、式

样、规格统一外立面；

（十一）卫星电视接收设施安装：禁止擅自安装：

（十二）外来人员：遵守业主委员会或受业主大会委托的物业制

定的外来人员管理办法；

（十三）非机动车：遵守业主委员会或受业主大会委托的物业制

定的非机动车管理办法，骑行不损坏绿化草皮，就近停放到非机动车

库或指定地点；

（十四）禁止的房屋租赁形式：群租、日租、周租等易影响和侵

犯周边邻居权益的租赁形式；如有违反业主大会授权物业采取临时停

水停电措施，直至纠正；

（十五）禁止擅自使用公共区域水源、采摘果实等其他侵占公共

资源的行为；

（十六）禁止业主、使用人在房屋内搭建道场、在室外设置灵堂

等违反公序良俗的活动；

（十七）禁止在本小区公共绿地、健身器材、景观花架等场所和

物件.上晾晒衣物，全体'业主授权物业公司对该行为进行制止；

（十八）严禁在小区公示栏、宣传栏、广告牌上张贴大字报、小

字报。未经业主委员会和物业公司批准不得张贴和发放广告等宣传物

品；

（十九）不得从事法律法规中禁止的其他情形。

业主、使用人有上述违规行为的，业委会可以廿面要求业主限期

改正；若使用人违规，则业主应当敦促使用人限期改正。相关业主、

使用人可以向相关行政主管部门报告或投诉。

第十三条（房屋设施设备场地日常维修养护）

业主、使用人共同约定应当按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养扩，不侵害其他业主的合法权益;

（二）因维修养拧物业确需进入相关业主的专有部分时，业主或

物业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠

维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场

地的，须向业主委员会和物业提出书面申请，业主委员会和物业公司

应在接到申请之日起7日内做出是否同意的书面决定；逾期不做出决

定的，视为同意。业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在

约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益

及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履

行应急维修义务，且需进入物业内部应急维修的，授权物业可在公安

机关或者居委会到场见证下实施应急维修，维修中发生的费用由责任

人承担。

（五）当本小区的公共物业和设施存在安全隐患，已经或即将危

及公共利益及人身安全的，全体业主授权业主委员会可临时安排物业

公司或第三方维修公司应急抢修，按应急流程处置。

（六）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的

保修责任。

在保修期内出现的质量问题由建设单位在约定时限内解决。建设

单位拒绝修复或者拖延修复等未按规定承担保修责任的，业主、使用

人向建设行政管理部门投诉，也可以按照物业保修金使用的相关规定

进行修复。

（七）电梯、管道、水泵等共用设施设备需要更换已损坏配件的，

业主大会授权业主委员会委托物业服务企业进行现场确认，在更换的

过程中进行跟踪，更换完毕后填写配件更换记录并双方签字确认；对

确认损坏更换后的配件由物业服务企业进行妥善保管、分类、记录,

接受业主查询；保管期限为一年，期满后，由物业服务企业进行处理，

如有收益纳入该设施设备所有的业主的公共收益账户。

第十四条（未按规定交付有关费用的处置）

业主、使用人未按规定和约定支付物业服务费、停车费的，业主

委员会或其委托的物业公司可以督促其限期交付，业主逾期仍不支付

的，业主委员会或其授权委托的物业公司可以在物业管理区域内公布

欠交情况、注明欠交费用的业主楼室号进行催讨；仍不交付的，物业

服务企业可以向人民法院起诉，并可以按照相关约定将相关业主欠交

物业服务费信息报送市公共信用信息平台。

第十五条（公众责任保险）

本住宅小区内物业共有部分公众责任保险，由全体业主按其专有

部分占建筑物总面积的比例大小承担投保费用，委托物业服务企业投

保的，应在物业服务合同中约定。

第十六条（业主提交通讯联系方式的义务）

各业主应当直接或者通过建设单位、物业公司向业主委员会提供

联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向业主委员会提供新的

联系地址、通讯方式。

业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式的，物业管理活动

中相关资料按原预留联系地址、通讯方式送达或投入物业所在地的该

户业主信报箱、房屋内为有效送达方式。由此引起相关权益的损失,

由该业自己承担。

第十七条（业主大会、业委会工作经费）

本住宅小区全体共用部分公共收益除了补充专项维修资金外，用

于业主大会和业委会工作经费的，按照业主大会的决定使用。详见本

小区业主大会议事规则。

第十八条（矛盾纠纷的调处）

各业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的

原则，由街道办事处/乡（镇）人民政府、居（村）民委员会设立的人

民调解委员会依法调解。

业委会日常运作、换届改选中遇有矛盾冲突时，由街镇、居委会

协调解决。

第十九条（违约一般处理）

业主、使用人有违反本规约的行为，业委会有权责令行为人限期

改进，逾期不改进的，业委会可以提起诉讼，也可向相关行政管理部

门报告，并依法采取措施。

业主或住户在装饰装修过程中，若违反本规约或装饰装修管理协

议，涉及到公共安全、秩序的或因为违规引起其他业主投诉的，口头

劝阻制止无效的，物业可以自行处置，采取临时性停水停电、代为清

除建筑垃圾堆物等措施，由此产生的费用或经济损失由违规业主或住

户承担。

对车辆违反本规约擅自停放经劝阻无效的，物业可以上锁或强制

拖离，因拖车产生的牵引车、临时停放等相关费用，由违规擅自停车

者承担。

对占用消防通道、消防楼梯、楼道、管道井、强弱电间或其他公

共区域的杂物，业主委员会或物业可书面责令行为人限期改正。逾期

未改正的，授权物业自行清理，由此产生的费用或经济损失由违规业

主或住户承担。

业主、使用人违反本规约的约定，造成公共区域绿化及设施设备

等损坏的，由行为人按市场价2倍赔偿。

业主、使用人违反本规约的约定，群租、口租、周租的，业主大

会授权物业公司在合法的前提下可以配合执法部门采取临时性停水

停电、拒绝租户进入小区和楼栋单元等措施，由此产生的费用或经济

损失由违规业主或住户承担。

业主、使用人不按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的

用途使用物业，擅自改变物业使用性质，损害其他业主或使用人合法

权益的，业主委员会可以书面要求业主或使用人限期改正；相关业主

或使用人可以向物业、相关行政管理部门及其设立的服务热线投诉举

报。

业主、使用人在物业使用过程中，不得违法搭建建筑物、构筑物;

不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间；不得改变卫

生间、厨房间的原始设计位置；不得改变房屋的基础、承重墙体、梁

柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的

门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为。如违反上

述规定，业委会或物业公司可书面要求业主或使用人限期改正。

业主、使用人违反本规约的约定，业主委员会或授权的物业公司

有权在小区公告栏公示住户信息及违规事实。

违法、违约行为构成相邻妨害的，相邻业主可以向人民法院提起

诉讼，要求排除相邻妨害，维护自身权益。

对个别业主为了个人利益发生侵害小区广大业主集体利益的行

为，造成较大影响的或情节严重的，授权业主委员会提起司法诉讼,

诉讼的费用由公共收益列支。

第二十条（连带责任）

物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第二H"一条（生效和修改）

本管理规约经业主大会决议依法通过。本管理规约自2022年9

月17日业主大会会议讨论通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的

决定为本规约的组成部分。

XX小区业主委员会（第五届）

2022年9月17日

附件一

房屋装饰装修专项规约

第一条（总体要求）

本住宅小区业主、使用人应当遵守国家和本市房屋装饰装修的相

关规定以及本专项规约的约定，尊重社会公德，不得危及物业的安全,

不得损害其他业主、使用人的合法权益，并履行治安、消防、卫生等

方面的安全责任，不从事包括但不限于破坏房屋承重、破坏房屋外立

面结构等装饰装修的禁止行为。

第二条（一般要求）

本住宅小区业主、使用人应当按照下列规定装饰装修房屋：

（一）装饰装修房屋前，应当事先告知承担小区物业管理服务的

公司（以下简称物业公司），并会同装饰装修单位（适用于聘请装饰

装修单位的情形）与物业公司签订《住宅装饰装修管理协议》。

（二）如实填写《房屋装饰装修（零星施工）登记备案表》，随附

房地产权证、业主身份证复印件，装修施工图纸和施工方案（如更改

原有水电线路，需提供水电线路图），交至物业（小区管理处）；属于

非业主的使用人装饰装修的，还需另附租赁合同、使用人身份证复印

件和业主授权文书。

（三）业主、使用人应至物业公司办理施工单位和施工人员的临

时出入凭证，积极配合物业公司对出入小区施工工具、装饰装修材料

的查验记载。

（四）在装饰装修房屋期间，配合物业公司对装饰装修房屋情况

的现场巡查。

（五）物业服务企业代收装修保证金，保证金标准为元/套或局

部装修元/平方米。装修保证金仅用于业主及装饰装修单位装修活动

中对房屋和共用设施设备损坏的修复与赔偿，实施多退少补，按实结

算。

（六）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共

用部分空间。

第三条（行为规范）

（一）施工期间采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业

主或使用人日常生活造成的影响，每日18时至次日8时以及法定节

假日（含双休日）全天，不得在已交付使用的住宅楼内进行敲、凿、

锯、钻等产生噪声的装饰装修作业；在其他时间进行装饰装修作业的,

应当采取噪声防治措施，避免干扰他人正常生活；

（二）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自移装、拆改

公共供电、上下水管道和燃气管道；业主、使用人在装修住宅中，应

预留共用设备的检修孔，方便公用设施的维修；

（三）遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和

消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证施工人员和周围

住房及财产的安全；

（四）电器产品和燃气用具的安装、使用以及电器线路、燃气管

道的设计、敷设，应当符合消防技术标准和管理规定。

第四条（违约的特别处理）

（一）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全

使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔

偿责任。

（二）业主、使用人未按要求与物业服务企业签订住宅装饰装修

管理协议的，物业服务企业可以禁止施工人员、施工工具和装修材料

邓进入小区。

（三）发现装饰装修企业、施工人员或物业公司有强制装饰装修

行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。

（四）为了有效维护本物业管理区域内业主的公共利益，物业公

司可以设置住宅装修公共利益损坏赔偿保证金，保证金不敷赔偿支出

时由肇事的装修公司及其委托人承担赔偿责任，该房屋的业主作为第

一赔偿责任人。具体细则由装饰装修管理协议约定。

附件二

机动车停放管理专项规约

按照《莘城公寓小区关于安装车辆识别系统后相应车配套车辆管

理规定》（以下简称规定）执行，后续对停车管理制度的修订、完善

或制定新的车辆管理规定，须经业主大会表决通过后执行。

业主、使用人应当遵守本住宅物业管理区域机动车停车管理制度,

听从停车管理人员的指挥，按照规定或者约定交纳车辆停放费用，如

实向物业公司或停车管理服务单位提供有效的通讯联系方式，为突发

事件处置提供便利。

本住宅物业管理区域内属全体业主共有的机动车停车位应当按

照业主优先的原则予以使用，机动车停车位可以委托物业公司管理。

车辆行驶证的登记人为房产证业主本人或其配偶的，不得办理亲

情车。

有产权车位的新能源车用户可以按照有关规定申请安装自用充

电设施，但必须签订免责协议。

车辆停放不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通

道，不得妨碍消防设施的使用，不得擅自停放他人车位，不得影响行

人和其他车辆的正常通行，也不得停放在绿化区域。对车辆违反本规

约擅自停放经劝阻无效的，业主大会授权物业强制拖离，因拖车产生

的牵引车、临时停放笔相关费用，由违规擅自停车者承担。

业主、使用人不得在物业管理区域内属业主共有的车位或道路上

擅自设置地锁。业主、使用人有擅自设置地锁行为的，业主委员会或

物业公司可以劝阻；劝阻无效的，业主委员会或物业公司可以书面耍

求其限期整改；逾期未整改的，业主大会授权物业公司予以拆除处理,

被拆除的物品视为废品，业主、使用人无权主张权利。

按小区现行的停车管理规定（规定），小区地面固定车位不再增

加，且启动退出机制。如承租人不再拥有本小区业主身份，或业主在

小区物业管理和车辆管理运行过程中有不当或违规行为，且经劝阻和

警告拒不改进的，则其承租的固定车位转为共享车位。不当或违规行

为包括：

（一）冲卡、堵门；

（二）不交停车费（含偷逃停车费和拖欠停车费），在受到警告

后拒不改进或拖欠停车费3个月（含）以上;

（三）拒交物业管理费，在收到催缴通知一个月以上；

（四）固定车位的承租人私自变更租赁关系（转让车位）、转租

车位；

（五）未经申请擅自安装机动车充电桩；

（六）无正当理由长时间（4小时以上）占用共享车位，且收到

物业挪车通知后拒不执行；

（七）违反规定停车，包括在禁停标志处停车、在妨碍他人车辆

正常行驶的位置停车、在堵塞消防通道的位置停车、在绿化带或草坪

上停车，被举报两次（含）以上。

本小区停车位均为收费停车，停车收益归全体业主所有。除执行

公务的军车、警车、救护车、垃圾清运车、管道疏通车外，任何车辆

均须支付停车费，任何个人和单位私自印制免费停车券、票的行为,

均视为侵蚀全体业主利益，全体业主授权业主委员会和物业公司向有

关部门和法院提起投诉/诉讼，以期停止对全体业主利益的侵占，物

业公司须严格遵守本规定、秉公执行本规定。

对于停放在小区超过三个月的无主车辆，业委会、居委会、停车

管理单位可通过公告、电话等方式告知车主主动移走车辆。车主拒不

移车的，由业委会或停车管理单位自行或委托专业机构强制拖离，因

拖车产生的牵引、临时停放等相关费用，全部由车主承担。无法联系

车主的，居委会应协助业委会或停车管理单位报请街镇综治、公安、

城管等有关行政主管部门依法处理。

拥有地下车位的车主，不允许长时间（1小时以上）占用地面共

享车位，违规者将被锁车。

业主大会授权物业公司对违规车辆按照相关规定进行锁车、移车、

拉黑名单禁止进入等方式进行管理。

小区停车资源紧张，为保证紧缺的资源充分利用，必须严格执行

停车管理制度，以确保制度的执行公平公正和规范，本住宅小区将借

鉴上海市在停车管理上运行效果好的小区的经验，对车辆管理实施黑

名单制度，有下列行为之一的车辆，将被列入黑名单，被列入黑名单

的车辆，将被禁止进入小区。

（一）堵大门；

（二）偷逃停车费、冲卡；

（三）不遵守停车管理规定而无理取闹，谩骂、殴打业委会成员

或物业公司工作人员，或严重干扰业委会/物业公司正常工作。

附件三

垃圾分类管理专项规约

本住宅小区业主、使用人作为坨圾的产生者，是生活坨圾分类投

放的责任主体，应当根据本市生活垃圾分类标准及定时定点管理制度

履行生活垃圾分类投放义务。

业主、使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生

活垃圾进行户内分类并定时定点投放；应当爱护垃圾厢房、垃圾分类

收集容器等生活垃圾分类设施设备。

日常生活或者为日常生活提供服务活动中废弃的电器电子产品，

体积较小的应当投入可回收物收集容器，体积较大的应当按照本住宅

小区大件垃圾的管理要求予以回收。废品回收或再生资源类垃圾投放

至可回收物分类容器中；有害垃圾投放至有害垃圾分类容器中；干、

湿垃圾投放至干、湿垃圾分类收集容器中。

不得在非投放时间将生活垃圾投放在室外共用场地、或长时间堆

放在家门口、消防通道等位置；发现不符合分类投放要求的行为应予

以劝阻、制止；文明遵守环保可回收垃圾的管理规定，发现外来人员

随意翻倒处置可回收垃圾，应予以劝阻、制止或及时通知物业服务企

业；不属于生活垃圾的其他垃圾，按照相关规定与约定处理，不得随

便丢弃。

如有违反上款行为的，由其他业主、业委会或物业公司予以劝阻；

劝阻无效或屡教不改的（被抓现行两次以上，或被举报且证据确凿的）,

业主委员会或物业可以将上述行为人及其行为在小区公示、公告栏、

业主微信群和电子显示屏中予以公示（公布照片、公布姓名、公布室

号），并上报城管部门，由城管部门执法。

租户违规，出租的业主负有连带责任，被举报、被公示、被城管

执法的后果由该业主负责。

物业公司应按本小区的实际需要设置公共生活垃圾投放点，并定

时清运生活垃圾，物业公司应接受环卫部门、卫计委和政府部门的指

导，但所有垃圾分类行为应一方便居民为原则，不得假借政府规定为

由减少垃圾投放点、垃圾清运和垃圾分类处置等行为。

附件四

宠物饲养管理专项规约

第一条（总体要求）

本住宅小区业主、使用人饲养宠物（包括但不限于犬、猫、鸟等）

应当遵守国家和本市宠物饲养的相关规定以及本专项规约约定，不影

响其他业主、使用人的合法权益。

（一）按规定对宠物进行登记、疫苗接种。

（二）履行自家宠物看管义务，承担因自家宠物看管不慎而引发

的一切后果。

（三）妥善解决宠物噪音、异味扰民、蚊虫细菌滋生等问题。

（四）对感染或疑似感染高致病性禽流感、动物疫病、狂犬病等

人畜共患重大传染病的宠物，立即采取隔离等控制措施，并向兽医主

管部门、动物卫生监督机构或者动物疫病预防控制机构报告，积极配

合相关部门、机构依照国家有关规定处理。

（五）病死的宠物应按规定送至本市指定的无害化处理场所（上

海市灵石路697号7号楼105室，电话66277089）。

（六）放弃饲养宠物犬只的，应当送交属地派出所"

第二条（携带宠物进入共用部位）

（一）禁止在地下车库等由专有产权面积组成的部分共有区域内

遛狗。

（二）宠物须由成年人用牵引带牵领或者装入固定容器内；牵引

带长度不得超过2米，固定容器一般是指犬笼、独笼、鸟笼等；必须

自行清理宠物排泄物，并按垃圾分类的要求丢弃在指定的垃圾投放地

点。

（三）犬只便溺造成的电梯机件损坏、电梯无法正常运行的，维

修、更新费用由养犬人承担。

（四）携带宠物乘坐电梯、上下楼梯时尽可能避开上下班或小区

公共空间人员活动高峰时间，主动避让其他人员；尽量避免近距离接

触婴幼儿童、老年人、孕妇等人群。

（五）密闭、拥挤场合应当自觉收紧牵引带，避免宠物对他人进

行恐吓或伤害。

第三条（禁止行为）

（一）禁止饲养家禽类，禁止擅自喂养野猫。本住宅小区授权（第

三方社会组织）对流浪动物采取管理措施。业主、使用人同意公安、

城管等行政管理部门出于维护公共安全、公共利益需要，对本住宅小

区内无主犬、猫、鸟笔进行处置。

（二）未经许可不得饲养国家保护动物，禁止饲养烈性动物，禁

止饲养有毒、有较强攻击性的动物；不得违法违规搭建、外挂宠物棚

舍（笼）等；不得随意在本住宅小区内遗充、掩埋病、死、伤的宠物。

第四条（伤害救济）

宠物对他人造成伤害，饲养的业主、使用人应及时将受害人送往

医院接受救治，先行垫付相关费用，并配合做好疫病防控工作。

受害人是未成年人、老年人或者残疾人的，应当立即告知被伤害

人的监护人或者家属。

如有违反，物业可将违反行为进行公示并收取相应的清理服务费

用。具体的清理服务费用由物业根据实际成本确定，并公告执行。

若有动物攻击人等情况，授权物业本着保护业主人身安全的原则,

采取一切必要措施制止动物对人的伤害，并免于承担法律责任。

附件五

利用共用部分从事经营活动专项规约

第一条总体要求（共用部分收益的来源）

本住宅小区业主应当遵守国家和本市利用共用部分从事经营活

动的相关规定以及本专项规约的约定。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，利用共有

部分从事经营活动的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以

上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第二条全体共用部分的经营

本住宅小区业主同意利用下列全体共用部分从事经营活动的具

体事项，由业主大会会议依法决定：

（一）占用业主共用的道路或者其他场地的停车位；

（二）电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、外墙和公共场地户外广

告；

（三）属于全体业主所有的网球场等文体设施。

前款事项中依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的

决定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。

本住宅小区业主同意利用下列全体共用部分从事经营活动的具

体事项，授权业委会依法决定：

（一）设置智能末端配送设施（快递柜、自动售货柜）;

（二）健身设施（网球场、篮球场、乒乓球室）；

（三）小区未出售的属于全体业主所有的房屋出租、共有设施设

备出租;

（四）公共场地临时设摊。

前款事项中依法应当取得行政许可或者备案的，业委会作出的决

定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。业主大会授权业

主委员会利用业主共用部分从事相关活动，所获得的收益列入小区公

共收益。

第三条部分共用部分的经营

利用部分共用部分获取收益的，应当经共同拥有该物业的业主表

决同意；但利用部分共用部分的外墙、屋顶从事广告、商业推广等活

动的，经共同拥有该物业的业主表决同意后，还应当经授权的业委会

同意。

前款事项中依法应当取得行政许可或者备案的，依法同意的决定

自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。

第四条本专项规约中有关专业用语的含义

（一）全体共用部分，是指以下设施设备场地：

1、物业服务企业用房、业委会用房、门卫房、电话间、监控室、

消控室、垃圾箱房；

2、按规划配建的共有车库、共有绿化、道路、共有场地；

3、建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主

所有的物业;

4、其他依法归业主共有的设施设备。

（二）部分共用部分，是指一幢住宅内部由整幢住宅的业主、使

用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线

间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙

面、屋面等部位；供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、

水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。其他依法归部

分业主共有的设施设备场地。

附件六

公共收益用途分配和使用专项规约

第一条总体要求

本小区业主应当遵守国家和本市公共收益使用、审价、审计、方

案制定、费用承担、账目公布等相关规定以及本专项规约的约定。

本物业管理区域共用部分收益归该共有区域业主共有，禁止任何

单位、个人侵占、处分或者改作他用。

业主对共用部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义

务。

本物业管理区域全体共用部分收益，用于补充专项维修资金，用

于业主大会和业主委员会的工作经费，剩余部分按照业主大会的决定

用于专项维修资金使用范围以外的以下其他用途：如全体共用部分管

理服务的相关费用、补充物业费的不足、新增全体共用设施设备等工

程类项目。

第二条全体共用部分公共收益补充专项维修资金

全体共用部分公共收益按照下列方式补充专项维修资金：

（一）与物业服务企业分成后的50%的收益用于补充专项维修资

金；

（二）公共收益按季度结算，应当于每季度第一个月的20日前

将前一季度的公共收益补充入业主大会公共收益子账户；入账的公共

收益自入账之日起60日内转入专项维修资金分户账、业委会工作经

费子账户内。

（三）全体共用部分的公共收益用于业主大会和业主委员会的工

作经费的，详见本规约的第十七条约定。

第三条全体共用部分的公共收益的其他用途

共用部分公共收益用于业主大会和业主委员会工作经费的，详见

本管理规约第十七条的约定；

全体共用部分公共收益用于本专项规约第二条和“业主大会和业

主委员会工作经费”外，剩余部分按照业主大会的决定用于专项维修

资金使用范围以外的以下用途：

（-）全体共用部分管理服务的相关费用：

（1）委托专业外包服务机构，分别用于新增设施设备的维修、

养护和更新；小区公共绿化、植被更新，乔木回缩修剪及处置；小区

内无主垃圾清运，绿化修剪和乔木落叶所产生的绿化垃圾清运费；

（2）业主大会账户年度财务审计〉业主大会账户换届财务审计；

业主大会账户代理记账服务费；物业费收支情况的审计费用或第三方

机构评估费用；

（3）用于本小区《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维

修资金管理规约》中约定的中介费、评估费、顾问费、秘书费等用，

以及物业管理活动的审计、审价费用；

（4）业主大会和业主委员会涉及的诉讼费、律师费；

（5）小区突发公共事件的紧急使用（含防台、防汛、防疫和防

冻保暖、及相关人员的慰问等）。

（二）补充物业费的不足。

（三）新增全体共用设施设备等工程类项目。

（四）项目费用不大于5万元的，由业委会委托物业服务企业制

定实施方案，报业委会同意后组织实施。

第四条部分共用部分的公共收益的用途

用于补充专项维修资金，该部分公共收益应当于每季度第一个月

的月末前补充入专项维修资金分户账内。

拥有部分共用部分业主与物业公司的公共收益分配比例，业主不

低于55%,物、也公司不高于45%。

第五条共用部分收益的使用规范

利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，

并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托

物业服务企业统一经营，其经营收入扣除物业服务企业经营成本后，

其收就属于全体业主或部分业主共有，并存入业主大会维修资金账户,

专款专用。利用物业共用部分经营所得收益，主要用于补充房屋专项

维修资金，并按照下列范围使用：

（一）主要补充相应的专项维修资金（原则上不低于50%）；

（二）用于业主委员会工作经费；

（三）用于弥补物业服务管理成本；

（四）用于业委会委托有资质的中介机构，对维修资金、公共收

益的收支情况以及业委会工作经费进行年度审计的有关费用；

（五）用于共用设施设备新增的涉及安全问题的有关费用，费用

金额在30,000元（含30,000元）以下的，业主大会授权业主委员会

委托物业服务企业制定实施方案，报业主委员会同意后，由物业服务

企业组织实施，费用从公共收益中列支。

第六条工程审价

除工程金额5万元（含5万）以上的新增全体共用设施设备工程

类项目应当经有资质的审价机构审价外，本住宅小区有下列情形之一

的，也需经有资质的审价机构审价后在全体共用部分公共收益中列支:

1、业主大会决定审价的；

2、按照相关规定和有关标准应当审价的。

第七条财务审计

对公共收益和业委会工作经费的收支情况按下述方法进行审计：

1、年度审计每年6月底之前，业委会应当委托审计机构对上年

度进行审计；业委会逾期未进行审计且经街镇督促仍未整改的，本住

宅小区业主同意授权街镇委托审计机构进行审计。

2、换届审计业委会换届改选小组成立之日起的60日内，由业委

会换届改选小组委托审计机构进行审计。审计报告应当在本住宅小区

显著位置公告不少于30日。

第八条收支账目的公布

业委会、自行管理执行机构或者委托的代理记账机构、物业服务

企业应当于每季度末对公共收益予以结算，并在每季度第一个月15

日前在本住宅小区管理处、公告栏、以及等醒目位置张贴上一季度收

支汇总表。

业主对收支账目有异议的，业委会应当自受理异议申请之日起的

15日内接受业主查询。

第九条违约的特别处理

业委会在公共收益使用过程中，不得擅自变更公共收益的使用方

案，或越权签订施工合同，不得在公共收益使用过程中谋取个人利益。

公共收益、业委会活动经费被违规使用的，业委会或者受侵害的

业主可以依法提起诉讼。

第十条相关定义

（一）审计机构是指本小区业主大会账户开户银行合作的专业机

构；

（二）审价机构是指本小区业主大会账户开户银行合作的专业机

构。

附件七

选聘物业服务企业的专项规约

第一条（总体要求）

本住宅小区业主应当遵循公开公平合理的原则，遵守国家和本市

选聘物业服务企业以及签订物业服务合同等相关规定以及本专项规

约的约定。

本住宅小区选聘物业服务企业之前.，应当按照本住宅小区业主大

会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方案进行表决。

本住宅小区业主同意授权业委会依照业主大会决议，与依法选聘

的物业服务企业通过本市统一的物业管理监