最高法行政协议书界定

最高法行政协议书界定1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司，住所地：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层。甲方系依法设立并有效存续的有限责任公司，法定代表人：张伟，职务：董事长，身份证号码：110108XXXXXXXXXX。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理有限公司，住所地：中国上海市浦东新区陆家嘴环路XX号XX写字楼5层。乙方系依法设立并有效存续的股份有限公司，法定代表人：李娜，职务：总经理，身份证号码：310101XXXXXXXXXX。

**协议简介**

甲方为满足商业地产运营需求，拟委托乙方提供专业的物业管理服务，并租赁乙方名下位于中国上海市XX区XX路XX号XX商业广场的商铺用于商业经营。双方基于平等自愿、诚实信用的原则，经友好协商，就上述合作事宜达成一致，特制定本协议。协议背景为甲方通过竞拍获得XX商业广场部分商铺使用权，但需借助乙方的专业运营能力以提升物业价值及商业效益。乙方作为业内具有丰富经验的商业管理企业，具备相应的资质及服务能力，愿意为甲方提供全方位的物业管理及商业运营支持。双方通过本次合作，旨在建立长期稳定的合作关系，共同推动商业项目的可持续发展。本协议的签订及履行，将依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》及最高人民法院关于行政协议的司法解释及相关法律法规进行，确保合作过程的合法性、合规性。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在XX商业广场商铺租赁及物业管理合作中的权利与义务，确保双方合作顺利进行，实现商业项目的稳定运营与价值提升。协议范围包括但不限于：1.乙方向甲方提供XX商业广场指定商铺（具体位置及面积以附件一为准）的租赁服务，租赁期限自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止；2.乙方向甲方提供涵盖商铺日常维护、安全监控、客户服务、市场推广等内容的物业管理服务，具体服务标准及内容以附件二为准；3.双方就租赁费用、物业费及其他相关费用的支付方式、时间节点等达成一致；4.双方约定在合作过程中遵守国家法律法规及商业惯例，共同维护商铺的合法权益及商业形象。本协议旨在通过明确合作框架，促进双方在商业运营、物业管理等领域的深度合作，实现互利共赢。

第二条定义

为本协议之目的，下列术语具有以下含义：

1.“商铺”指位于XX商业广场内由甲方租赁使用的商业经营场所，具体位置及面积以本协议附件一《商铺租赁清单》为准；

2.“物业管理服务”指乙方根据本协议约定向甲方提供的包括但不限于商铺清洁、设施设备维修、安全巡逻、客户投诉处理、市场信息反馈等服务；

3.“租赁费用”指甲方根据本协议约定向乙方支付的商铺租赁对价，包括固定租金及可能适用的物业费、水电费等；

4.“合作期限”指本协议约定的有效期限，自双方签字盖章之日起至租赁期满及物业管理服务终止之日止；

5.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、战争、政府行为等。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务**

(1)甲方有权按照本协议约定使用租赁商铺进行商业经营活动，并享有商铺内设施设备的正常使用权；

(2)甲方应按照本协议第五条约定按时足额支付租赁费用及其他应承担的费用，逾期支付的应按日向乙方支付滞纳金（利率为LPR+1%）；

(3)甲方应保证其经营活动符合国家法律法规及商业广场的整体运营规范，不得从事违法违规或损害公共利益的活动；

(4)甲方有义务配合乙方进行物业管理服务，包括提供必要的操作便利、配合设施设备检修等，并对因甲方原因造成的损坏承担赔偿责任；

(5)甲方应指定专人负责与乙方的联络协调，及时反馈经营过程中遇到的问题及需求；

(6)甲方在租赁期间应遵守商业广场的招商及运营管理规定，不得擅自改变商铺用途或进行结构性改造，如确需变更应提前30日书面通知乙方并获得同意。

**2.乙方的权力与义务**

(1)乙方有权依据本协议约定收取租赁费用及其他应得款项，并有权对甲方的履约情况进行监督；

(2)乙方应按照本协议附件二《物业管理服务标准》向甲方提供全面、优质的物业管理服务，确保商铺运营环境的正常运行；

(3)乙方应配备专业的物业管理团队，制定并执行《物业管理实施细则》，明确服务响应时间、处理流程及质量标准，服务合格率应达到98%以上；

(4)乙方应保障商铺公共区域的设施设备完好，包括照明、消防、安防系统等，并定期进行检查维护，年度计划检修不少于4次；

(5)乙方应建立客户服务体系，及时响应甲方及商铺用户的投诉建议，15个工作日内提供初步解决方案，30个工作日内完成处理；

(6)乙方应提供商铺运营所需的基础设施支持，如公共区域保洁、垃圾清运、安保巡逻等，确保每日保洁时长不少于12小时，安保巡逻频次不低于每2小时一次；

(7)乙方应配合甲方进行市场推广活动，如提供商业广场整体宣传资源支持，协助甲方参与商场的促销活动等；

(8)乙方应保证物业管理服务的专业性，如因乙方管理过失导致甲方或第三方遭受损失的，乙方应承担相应的赔偿责任；

(9)乙方应定期向甲方提交《物业管理报告》，包括服务开展情况、费用支出明细、设施设备运行状态等，每月5日前提交上月报告；

(10)乙方应遵守政府关于物业管理的相关规定，如遇政策调整应及时通知甲方并协商调整服务内容或费用。

第四条价格与支付条件

1.租赁费用：甲方应向乙方支付商铺租赁费用，固定租金标准为人民币XX元/月/平方米，租赁面积共计XX平方米，月租金总额为人民币XX元（大写：XX元整）。首期租金应于本协议生效之日起X日内支付，后续每期租金应于每期开始前X日内支付。

2.物业管理费：除租金外，甲方应向乙方支付物业管理费，费率按月租金的X%计算，或按固定金额人民币XX元/月支付，具体标准以附件二为准。物业管理费应随租金一并支付或单独列出，支付周期与租金相同。

3.其他费用：甲方应承担商铺经营产生的水电费、网络费等专项费用，由乙方提供分项账单，经甲方确认后每月X日前支付；甲方不得以任何理由拒付经核实的实际支出费用。

4.支付方式：所有款项均应通过银行转账方式支付至乙方以下账户：

开户行：XX银行XX支行

户名：XX商业管理有限公司

账号：XXXXXX

5.税费承担：双方各自承担因支付款项产生的税费，如甲方需乙方开具发票，相关税额由甲方承担，乙方应在收到款项后X日内提供合规发票。

第五条履行期限

1.本协议合作期限为X年，自XX年XX月XX日（本协议签署生效日）起至XX年XX月XX日止。租赁期满前X个月，如甲乙双方无书面异议，本协议可自动续期X年，续期租金按届时市场行情及双方协商调整。

2.乙方物业管理服务期限与租赁期限同步，自本协议生效日起至租赁费用最后一期支付完毕且本协议终止之日止。

3.关键时间节点：

（1）商铺交付：乙方应于本协议生效后X日内完成商铺交付，并保证设施设备符合附件一所列状态；

（2）费用支付：所有款项按本协议第四条约定时间节点执行，任何一方逾期支付均视为违约；

（3）服务验收：每季度末，甲方有权对乙方提供的物业管理服务进行验收，乙方应配合并提供完整服务记录，验收合格后方可进入下一周期服务。

第六条违约责任

**1.甲方违约责任**

(1)逾期支付租金或物业费：甲方每逾期支付租金或物业费X日，应按逾期金额的X%向乙方支付滞纳金，滞纳金上限不超过当期应付金额的X%。逾期超过X日，乙方有权单方解除协议，并要求甲方承担相当于X个月租金的违约金，已产生的服务费用不予退还。

(2)擅自改变商铺用途或结构：若甲方未经乙方书面同意擅自进行结构性改造或改变经营业态，乙方有权立即停止服务并解除协议，甲方应赔偿乙方因此遭受的直接经济损失（包括但不限于装修恢复费用、商誉损失），违约金总额不超过X万元人民币。

(3)违规经营导致处罚：如因甲方经营行为违反法律法规被行政处罚，导致乙方承担连带责任或商誉受损，甲方应全额赔偿乙方损失，包括罚款、诉讼费等全部费用。

(4)未配合服务验收：若甲方无正当理由拒绝参加每季度服务验收，乙方视为验收合格，但甲方仍需承担相关费用，且乙方有权调整后续服务方案。

**2.乙方违约责任**

(1)物业服务不符合标准：若乙方提供的物业管理服务连续X个月未达到附件二约定标准（如安全事件发生率超过X%、客户满意度低于X%），甲方有权要求乙方限期整改，整改期届满仍未达标，甲方有权解除协议并要求乙方支付相当于X个月物业费的违约金。

(2)管理过失导致损失：因乙方疏于管理（如消防设施故障未及时维修、安保疏漏导致财产损失）造成甲方或第三方损失，乙方应承担全部赔偿责任，包括直接损失及合理的诉讼费用，违约金上限不超过X万元人民币。

(3)未经授权收取费用：如乙方未经甲方书面同意擅自收取超出本协议约定范围的服务费用，甲方有权拒绝支付，并要求乙方退还已收取款项及赔偿损失。

(4)交付瑕疵责任：若乙方交付的商铺存在附件一所列未披露的重大瑕疵（如结构安全隐患、水电系统故障），甲方有权要求乙方在X日内修复，逾期未修复的，甲方有权解除协议并要求乙方退还部分租金或支付相当于X个月租金的违约金。

**3.违约金与赔偿：**

双方约定的违约金条款具有法律效力，违约方应在收到催告通知后X日内支付。若违约金不足以弥补守约方实际损失，守约方有权另行主张赔偿，包括但不限于利润损失、商誉损失等。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、政府行为（如法律修订、政策调整）、传染病疫情、罢工、骚乱、网络攻击等无法预见或无法控制的事件。

2.通知义务：发生不可抗力事件的一方应在事件发生后X日内书面通知另一方，说明事件情况、影响范围及预计持续时间，并附相关证明材料（如政府部门公告、新闻报道等）。双方应在收到通知后X日内协商确定不可抗力对协议履行的影响。

3.责任免除：若不可抗力导致协议部分或全部无法履行，受影响方根据不可抗力影响程度可部分或全部免除相应责任，包括但不限于支付费用义务、服务提供义务等。不可抗力持续时间超过X个月的，双方均有权书面通知终止协议，已产生的费用按实际履行比例结算，无需承担违约责任。

4.协商恢复：不可抗力消除后，双方应尽快协商恢复协议履行，受影响方可要求调整履行期限或方式，对方应予以配合。因不可抗力造成的额外费用（如延迟交付产生的仓储费）由双方按责任比例分担。

5.不可免除责任：若一方因迟延履行后遭遇不可抗力，不能免除其违约责任；若不可抗力系因一方过错造成的（如未按规定进行防灾准备），该方仍需承担相应责任。

第八条争议解决

1.协商调解：双方应本着友好协商原则解决本协议履行过程中产生的任何争议，任何一方均有权首先向另一方发送书面协商函，提出解决方案。协商未果的，可共同委托第三方进行调解，调解协议经双方签字后具有约束力。

2.仲裁优先：若协商调解失败，争议应提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），仲裁地点为甲方所在地或乙方所在地（以书面形式选定），适用届时有效的《仲裁规则》，仲裁语言为中文。双方应遵守仲裁庭裁决，任何一方不得向法院起诉或采取其他救济措施，仲裁费用由败诉方承担。

3.法院诉讼：若双方明确排除仲裁，则争议应向租赁商铺所在地（即上海市XX区）有管辖权的人民法院提起诉讼，适用中华人民共和国法律。诉讼期间，除争议事项外，双方应继续履行协议其他条款，但争议方不得因此损害对方利益。

4.证据规则：双方应妥善保存争议相关的全部证据材料，包括书面文件、往来沟通记录、服务验收报告等，仲裁或法院可根据证据认定事实。若一方伪造、毁灭证据或隐瞒重要事实，应承担不利后果。

5.专属管辖：本协议约定争议解决方式具有优先性，任何一方不得以其他争议解决条款为准抗辩，但仲裁或诉讼条款的变更需经双方书面确认。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件等均应通过书面形式（包括但不限于快递、挂号信、传真、电子邮件）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前X日书面通知另一方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以快递或挂号信方式发送的，寄出后X日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充均需经双方书面同意，并以书面形式作出，原协议文本自新附件生效之日起失效。口头约定或非书面形式变更无效。

3.分割履行：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力，其他条款应继续完全有效。双方应协商替换无效条款，若无法达成一致，不影响协议整体效力。

4.法律适用与解释：本协议适用中华人民共和国法律解释，任何争议均以该法律为准。若本协议条款存在模糊之处，应依据协议目的及商业惯例进行解释，优先采信有利于守约方的解释。

5.保密义务：双方应对本协议内容及合作过程中获知的对方商业秘密（包括财务数据、客户信息、运营策略等）承担保密责任，非经对方书面同意，不得向任何第三方泄露，此保密义务不因协议终止而解除。

6.协议终止后果：协议终止或解除后，双方应结清所有未付款项，乙方应向甲方移交商铺钥匙及相关运