2026年资产评估师考试案例分析冲刺试卷

2026年资产评估师考试案例分析冲刺试卷一、案例分析题（一）某企业拟进行股权转让，需对股东全部权益价值进行评估。评估基准日为2025年12月31日。评估人员收集到以下信息：1.企业近五年及基准日后的预测利润情况如下表（单位：万元）：项目/年度2021年2022年2023年2024年2025年2026年（预测）2027年（预测）2028年（预测）2029年（预测）营业收入8,5009,20010,10011,50012,80014,00015,20016,20017,000营业成本5,9506,4407,0708,0508,9609,66010,37610,96211,390期间费用1,7001,8402,0202,3002,5602,8003,0403,2403,400利润总额8509201,0101,1501,2801,5401,7841,9982,210所得税（25%）212.5230252.5287.5320385446499.5552.5净利润637.5690757.5862.59601,1551,3381,498.51,657.52.经分析，企业自2029年后将进入稳定增长期，永续增长率为3%。评估基准日企业资产负债表显示有非经营性资产（闲置房产）账面价值500万元，评估价值600万元；有非经营性负债（应付股利）200万元。企业负债均为经营性负债。3.企业2025年资本性支出为120万元，折旧与摊销为100万元，营运资金增加额为80万元。预计2026年至2028年，每年资本性支出与折旧摊销基本持平，营运资金每年将按营业收入的2%增加。2029年及以后，资本性支出等于折旧摊销，营运资金增加额为零。4.经测算，适用于该企业的加权平均资本成本（WACC）为10%，所得税税率为25%。5.企业2025年末资产负债表部分数据：货币资金200万元，应收账款1,500万元，存货1,800万元，固定资产净值4,200万元，应付账款1,200万元，其他应付款300万元，短期借款800万元，长期借款1,200万元，所有者权益5,200万元。问题：1.计算该企业2026年至2028年各年的企业自由现金流量。2.采用收益法中的企业自由现金流量折现模型，计算该企业的股东全部权益价值评估值（列出详细计算过程）。3.若交易双方最终以该评估结果的95%成交，请计算成交价格。（二）评估机构接受委托，对A公司拥有的某宗工业用地使用权市场价值进行评估，评估基准日为2025年6月30日。该宗地基本情况如下：1.土地面积20,000平方米，位于某省级工业园区内，规划用途为工业，容积率为1.0，剩余使用年限为45年。土地开发程度为“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、场地平整）。2.评估人员选取了三个可比案例：案例B：位于同一园区，2025年3月成交，土地单价1,200元/平方米，面积18,000平方米，容积率1.0，剩余年限50年，开发程度“五通一平”。案例C：位于同一园区，2024年12月成交，土地单价1,150元/平方米，面积22,000平方米，容积率1.2，剩余年限50年，开发程度“五通一平”。案例D：位于相邻园区，2025年5月成交，土地单价1,100元/平方米，面积25,000平方米，容积率1.0，剩余年限48年，开发程度“五通一平”。经调查，相邻园区基础设施条件与本园区相比略有不足，区域因素修正系数为1.05。3.市场调查显示，2024年下半年至评估基准日，该区域工业地价平均每月上涨0.5%。土地容积率修正系数：当容积率为1.0时，系数为1.0；容积率为1.2时，系数为1.05。土地还原利率为6%。4.已知：(P/A问题：1.分别计算三个可比案例的比准价格（需进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，个别因素包括容积率、剩余年限、开发程度，开发程度相同不作修正）。2.若三个比准价格的权重可分别设定为0.3、0.3、0.4，试确定待估宗地的单位面积土地使用权市场价值。3.计算待估宗地的总价。（三）甲公司因融资需要，拟以其拥有的一项实用新型专利技术进行质押。评估基准日为2025年9月30日。该专利技术于2020年10月获得授权，法定保护期限为10年。该技术应用于某专用设备生产线，能显著提高生产效率、降低能耗。评估人员采用收益法进行评估，相关资料如下：1.使用该专利技术的生产线于2022年初建成投产，过去三年（2022-2024年）及未来预测期相关财务数据如下：项目/年度2022年2023年2024年2025年（1-9月已实现）2026年（预测）2027年（预测）2028年（预测）生产线销售收入（万元）1,2001,5001,8001,5002,0002,2002,300生产线利润总额（万元）3004205404806407207602.经分析，该生产线利润总额的增长，约60%可归功于该专利技术的贡献。该贡献比例预计在未来预测期内保持稳定。3.评估人员预测，该专利技术经济寿命至2028年末。2029年及以后，由于技术更新，该专利将不再产生超额收益。4.企业所得税税率为25%。评估人员确定的折现率为12%。5.该专利技术剩余法律保护年限至2030年9月。问题：1.计算该专利技术在2026年至2028年预测期内的各年超额收益（需考虑所得税影响）。2.采用收益法，计算该实用新型专利技术在评估基准日的评估价值。3.结合评估目的（质押），简要说明在评估过程中需要特别关注的风险因素。（四）某资产评估公司对B企业的部分设备进行评估，评估基准日为2025年5月31日。设备包括：一台进口数控机床，一条国产组装生产线。具体情况如下：1.数控机床：2019年5月从德国进口，到岸价（CIF）为150,000欧元。进口当日欧元兑人民币汇率为1:7.8。进口关税税率为8%，增值税税率为13%，银行财务费率为0.4%，外贸手续费率为1.2%，国内运杂费为人民币12,000元，安装调试费为人民币28,000元。该设备设计使用年限为12年，截至评估基准日已使用6年。经现场勘查和技术鉴定，该设备利用率较高，维护保养状况一般，其综合成新率低于年限法成新率。评估人员通过市场询价，了解到2025年5月同型号新设备的FOB价为140,000欧元，评估基准日欧元兑人民币汇率为1:7.65。卖方负责运保费，海运费率5%，保险费率0.3%。国内相关费率及安装调试费与原始购置时相同。该设备尚可使用年限经技术测定为5年。2.组装生产线：2018年6月建成，总投资成本为500万元，设计生产能力为年产10万件。截至评估基准日，该生产线已使用7年。由于产品市场变化，该生产线实际产能仅为年产7万件。评估人员了解到，目前市场上同类全新生产线的价格为600万元，生产能力为年产12万件。规模经济效益指数为0.7。该生产线经技术鉴定，尚可使用5年。问题：1.采用重置成本法评估数控机床的价值。（1）计算该设备的CIF价（人民币）；（2）计算重置成本；（3）在综合考虑年限、使用状况等因素后，评估人员确定该设备的综合成新率为40%，请计算评估值。2.采用市场法评估组装生产线的价值。（1）进行生产能力修正；（2）已知该生产线因产能利用率不足，存在一定的经济性贬值，贬值率约为15%。若全新参照生产线的市场售价为600万元，请计算该生产线的评估值（需考虑经济性贬值）。3.若该企业还有一批待处理的废旧设备，账面净值为50万元，评估人员通过二手设备市场询价，确定其可变现净值为18万元。该企业对此无异议。请说明对该批废旧设备应出具的评估价值类型及其价值。答案与解析（一）解析：1.计算2026年至2028年企业自由现金流量（FCFF）企业自由现金流量=税后净营业利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加其中，税后净营业利润（NOPAT）=利润总额×(1-所得税率)=净利润+利息支出×(1-T)。由于题目未单独给出利息，且净利润已扣除利息，但企业自由现金流量公式常用“净利润+税后利息+折旧摊销-资本性支出-营运资金增加”，也可用“息税前利润(EBIT)×(1-T)+折旧摊销-资本性支出-营运资金增加”。此处采用“净利润+折旧摊销+税后利息-资本性支出-营运资金增加”的变体。但更通用的简化公式（当利息支出影响不单独考虑时，或从净利润出发调整）为：FCFF=净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加+税后利息支出。然而，在WACC折现框架下，常用的是：FCFF=EBIT×(1-T)+折旧摊销-资本性支出-营运资金增加。为简化，且题目给出净利润和利润总额，可用：FCFF=净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加。但严格来说，此公式忽略了税后利息对经营现金流的影响，在WACC法下，直接用此公式计算出的FCFF进行折现也是常见做法，前提是资本结构稳定或影响已体现在WACC中。本题采用此简化公式。已知2025年：折旧摊销=100，资本性支出=120，营运资金增加=80。预测期：2026年：净利润1,155万元。资本性支出与折旧摊销基本持平，假设资本性支出=折旧摊销=100万元（取2025年水平，或题目暗示相等，为简化取100）。营运资金增加额=2026年营业收入×2%=14,000×2%=280万元。2026年FCFF=1,155+100-100-280=875万元。2027年：净利润1,338万元。资本性支出=折旧摊销=100万元。营运资金增加额=15,200×2%=304万元。2027年FCFF=1,338+100-100-304=1,034万元。2028年：净利润1,498.5万元。资本性支出=折旧摊销=100万元。营运资金增加额=16,200×2%=324万元。2028年FCFF=1,498.5+100-100-324=1,174.5万元。注：此处假设“基本持平”即相等。若理解为资本性支出略高于折旧摊销，但无具体数据，按相等处理是可行简化。2.计算股东全部权益价值采用两阶段模型：详细预测期（2026-2028年）加永续期（2029年及以后）。第一步：计算2029年及以后永续自由现金流量。2029年净利润为1,657.5万元。永续期：资本性支出=折旧摊销，营运资金增加额=0。因此，2029年FCFF（作为永续期起点现金流）=净利润+折旧摊销-资本性支出-营运资金增加=1,657.5+100-100-0=1,657.5万元。永续增长率g=3%。永续期价值（2028年末现值）=万元。第二步：将自由现金流量折现至评估基准日（2025年末）。折现率WACC=10%。2026年FCFF现值：875×2027年FCFF现值：1,2028年FCFF现值：1,永续期价值现值：23,第三步：计算企业整体价值。企业整体价值=详细预测期现值之和+永续期现值=795.46+854.50+882.40+17,789.50=20,321.86万元。第四步：计算股东全部权益价值。股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值+非经营性资产净值付息债务价值=短期借款+长期借款=800+1,200=2,000万元（假设账面值等于市场价值）。非经营性资产净值=非经营性资产评估价值-非经营性负债=600-200=400万元。股东全部权益价值=20,321.86-2,000+400=18,721.86万元。3.计算成交价格成交价格=评估值×95%=18,721.86×0.95=17,785.77万元。（二）解析：1.计算比准价格公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（容积率、年限、开发程度等）。假设交易情况正常，系数均为100/100。交易日期修正：从成交日到评估基准日。月上涨率0.5%。容积率修正：待估宗地容积率1.0，系数1.0。剩余年限修正：使用年期修正公式K=待估宗地剩余年限n=45年。案例B：价格：1,200元/m²。交易日期：2025年3月至2025年6月，相差3个月，修正系数=(1区域因素：相同，100/100。容积率：相同，100/100。剩余年限：N=50年。=。计算数值：(P/A,6开发程度相同。比准价格B=1,200×(100/100)×1.015075×(100/100)×(100/100)×0.9806=1,200×1.015075×0.9806≈1,194.33元/m²。案例C：价格：1,150元/m²。交易日期：2024年12月至2025年6月，相差6个月，修正系数=(1区域因素：相同，100/100。容积率：可比实例1.2，待估1.0，修正系数=1.0/1.05=0.9524。剩余年限：N=50年。=0.9806比准价格C=1,150×1.030378×0.9524×0.9806=1,150×1.030378×0.9524×0.9806≈1,150×0.9627≈1,107.11元/m²。（分步计算：1.030378×0.9524≈0.9814，0.9814×0.9806≈0.9627）案例D：价格：1,100元/m²。交易日期：2025年5月至2025年6月，相差1个月，修正系数=(1区域因素：相邻园区，修正系数1.05（即待估/可比=1.05）。容积率：相同，100/100。剩余年限：N=48年。=。(P/A比准价格D=1,100×1.005×1.05×0.9876=1,100×1.005×1.05×0.9876≈1,100×1.0432≈1,147.52元/m²。（分步：1.005×1.05≈1.05525，1.05525×0.9876≈1.0422）2.确定待估宗地单位面积价值加权平均：1,194.33×0.3+1,107.11×0.3+1,147.52×0.4=358.30+332.13+459.01=1,149.44元/平方米。可取整为1,149元/平方米。3.计算总价总价=单位面积价值×面积=1,149×20,000=22,980,000元，即2,298万元。（三）解析：1.计算预测期各年超额收益专利技术贡献利润=生产线利润总额×贡献率（60%）。专利技术超额收益（税后）=贡献利润×(1-所得税率)。2026年：贡献利润=640×60%=384万元。超额收益=384×(1-25%)=384×0.75=288万元。2027年：贡献利润=720×60%=432万元。超额收益=432×0.75=324万元。2028年：贡献利润=760×60%=456万元。超额收益=456×0.75=342万元。2.计算专利技术评估价值评估基准日为2025年9月30日。预测期从2026年至2028年末，需将收益折现至基准日。折现率r=12%。首先，将2026-2028年超额收益折现至2025年末（即2026年初）：2026年末收益288万，折现到2025年末（即折现1年）：288×2027年末收益324万，折现到2025年末：324×2028年末收益342万，折现到2025年末：342×2025年末现值之和=257.16+258.29+243.44=758.89万元。然后，将2025年末的现值折现至评估基准日（2025年9月30日）。基准日到年末尚有3个月（0.25年）。折现：758.89×(1+12故评估基准日评估值=758.89×0.9721≈737.70万元。也可采用按月折现，但按季度近似可接受。3.质押评估需关注的风险因素（1）技术风险：实用新型专利稳定性相对较弱，存在被宣告无效的风险；技术更新迭代快，经济寿命可能短于法律寿命。（2）收益风险：对未来收益的预测基于当前市场和技术条件，市场变化、竞争加剧可能导致预测收益无法实现。（3）法律风险：专利权的权属是否清晰、完整，有无许可、质押等权利限制，是质押的前提。（4）处置风险：专利技术作为质押物，其专用性强，变现能力较差，一旦债务人违约，处置难度和成本较高，可能影响其担保价值。（5）参数确定风险：贡献率、折现率、收益期限等关键参数的确定具有主观性，对评估值影响大。（四）解析：1.数控机床评估（重置成本法）（1）计算CIF价（人民币）：2025年5月新设备FOB价140,000欧元。海运费=FOB价×海运费率=140,000×5%=7,000欧元。保险费=(FOB价+海运费)×保险费率/(1-保险费率)或近似为(FOB+运费)×费率。常用：CIF=(FOB+运费)/(1-保险费率)。此处，CIF价=(FOB+运费)/(1-保险费率)=(140,000+7,000)/(1-0.3%)=147,000/0.997=147,442.33欧元。评估基准日汇率1:7.65，故CIF人民币价=147,442.33×7.65≈1,127,933.82元。（2）计算重置成本：重置成本=CIF价+进口关税+增值税+银行财务费+外贸手续费+国内运杂费+安装调试费进口关税=CIF人民币价×关税税率=1,127,933.82×8%=90,234.71元。增值税=(CIF人民币价+关税)×增值税率=(1,127,933.82+90,234.71)×13%=1,218,168.53×0.13=158,361.91元。银行财务费=FOB人民币价×费率。FOB人民币价=140,000×7.65=1,071,000元。银行财务费=1,071,000×0.4%=4,284元。外贸手续费=CIF人民币价×费率=1,127,933.82×1.2%=13,53