房地产概论课件

一、建设用地制度与政策

（一）土地征用制度（二）国有土地使用权出让（三）国有土地使用权划拨（四）闲置土地土地征用法律制度一国家建设用地的来源国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定程序将国有土地使用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用来源：１、将农村集体所有的土地征用为国有２、国家依法所有的土地（１）依法收回的建设土地使用（２）未利用土地改为建设用地□

土地征用法律制度一概念（一）土地征用土地征用是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为理解：1、属于国家或政府的特有权利2、以公共目的为前提3、以补偿为条件□

土地征用法律制度

（二）国家建设征用土地１、概念：国家建设征用土地是指国家因建设需要运用行政权利把农村集体所有土地转为国家所有的土地

２、法律特征（4点）（１）征地主体的唯一性征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体之间的法律关系（２）征地标的的特殊性只能是集体所有土地□土地征用法律制度（3）征地行为的强制性是一种具体的行政行为，双方地位不平等，被征用的集体经济组织必须服从国家需要，不得阻挠（４）征地条件的补偿性国家要给予集体适当补偿（土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费）原因：生存基础；投资□土地征用法律制度二征用土地的审批权１９９８年《土地管理法》上收了征地审批权，把征地审批权集中在某省市级两级，其他各级人民政府无权审批征用土地（第４５条）（一）、权限征用下列土地，由批准：（１）基本农田（２）基本农田以外的耕地超过３５公顷的（折合５２５亩）□土地征用法律制度（３）其他土地超过７０公顷的（折合１０５０亩）征用以上规定以外的土地某省市、自治区某省市人民政府批准，并报备案征用农用地的，应办理农用地转用审批。其中，经批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不在另行办理征地审批。□土地征用法律制度某省市、自治区某省市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不在另行办理征地审批。超过征地审批权限的，应当另行办理征地审批手续（即经批准）□

土地征用法律制度三土地征用补偿安置国家征用土地，按照被征用土地的原用途给予补偿。原则：使被征用土地单位的农民生活水平不降低。计算标准：照顾差异（地方）区别对待公平合理灵活掌握□

土地征用法律制度

（一）征用耕地的补偿费1土地补偿费标准：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。2安置补助费（1）按照需要安置的农业人口数计算。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。□土地征用法律制度

需要安置的人口数=征用的耕地数量÷平均每人占有耕地的数量（征地前被征用单位）（2）标准：为该耕地（指的是当地而不是被征用的这块地）被征用前三年平均年产值的4至6倍。（每一个需要安置的农业人口的安置补助标准）（3）限制：每公顷的安置补助费最高不超过被征用前三年平均年产值的15倍。□土地征用法律制度

3地上附着物和青苗补偿费（1）地上附着物是指依附在地上的建筑物及其设施。注意问题：征地方案确定后新建的附着物，不予补偿。标准：某省市、自治区某省市规定（2）青苗补偿费是指对正处于生长阶段、尚未成熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿。□土地征用法律制度标准：某省市、自治区某省市规定注意问题：*要区别生长情况，确定具体数额*征地时，确定土地移交时间，避免更多损失*征用协议签定后，抢种，不予补偿□土地征用法律制度

4耕地开垦费或土地复垦费（1）耕地开垦费：国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设占用耕地的按照“占多少，垦多少”的原则，由占用单位开垦数量、质量相当的耕地。如不，某省市、自治区某省市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。□

土地征用法律制度

（2）土地复垦费因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。□土地征用法律制度（二）征用其他土地补偿费征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标某省市、自治区某省市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿某省市、自治区某省市规定。□土地征用法律制度

（三）新菜地开发基金

按照1985年4月5日发布的《国家建设征用菜地缴纳新其地开发建设基金暂行管理办法》的规定，需要缴纳新菜地开发建设基金的，费用标准如下：（1某省市人口（不含郊县人口某省市区的非农业人口。下同）百万某省市，每征用一亩菜地，缴纳七千到一万元；（2某省市人口五十万以上不足某省市，每征用一亩菜地缴纳五千到七千元。在京、津、沪所辖县征用为供某省市居民吃菜的菜地，也按该标准缴纳。□土地征用法律制度

（四）按照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，某省市、自治区某省市人民政府批准，可以增加安置补助费。□土地征用法律制度

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被用前三年平均年产值的30倍。根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。□土地征用法律制度征地所得补偿款的分配征地补偿主要包括土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、安置补助费。对于上述不同性质的补偿费用其处理方法是不同的。（1）土地补偿费应归农村集体经济组织所有。因为这一项补偿是对集体所有的土地价值的补偿。在实践中应予注意的是，要严格制止集体经济组织成员瓜分这笔补偿金。（2）地上附着物及青苗的补偿费应归附着物或青苗的所有者所有。附着物或青苗为集体所有的，这一部分补偿费归集体所有；附着物或青苗归个人所有，该部分补偿费归个人所有。（3）安置补助费必须专款专用，即专门用于安置被征用的土地上的人口的补助费用，任何集体和单位都不得挪作他用。

□土地征用法律制度在实践中，对其的管理和使用，应按以下规定执行：（1）需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；（2）由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；（3）不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。案例分析2000年11月泗阳县众兴镇五里村第七、八村民小组被列入泗阳县县城总体规划范围，规划为工业园区用地。2002年2月4日、2月20日，泗阳县人民政府分别与众兴镇五里村七组、八组签定“泗阳县工业园区征地补偿协议”。协议约定政府征用七组、八组位于工业园区规划区域土地270余亩，征地补偿费用7064304元人民币，分6年付款，每年6月30日为付款日期。协议签定后，泗阳县人民政府即将该地批准给有关用地单位使用。案例分析1984年4月15日，第三人案外人被告某村委会签定了承包养鱼池合同，期限为15年。二人共同经营一年后，将鱼池一分为二各自经营。1992年3月16日，第三人自己承包的鱼池未竟经被告同意，转让给董某，并订立了协议。协议规定了转让期限7年、转让费6000元；鱼池设备完全归董某所有。协议签定后，鱼池转归董某经营，董某付给让费3000元。案例分析1992年8月18日，国家征用土地搞开发区建设，董经营的鱼池包括在开发区内。董某与村委会达成鱼池解除承包合同，赔偿经济损失的协议。履行时，董按协议第三条之规定领取了基建投资设备投资款合计7018元，协议第四条规定，村委会还须向董某赔偿9736元，但在发放此款时发给了，致使董某没有得到相应的补偿，而后，在某县法律服务中心的调节下，董某与成协议，由此款反还给董某。案例分析但协议到期后，绝履行协议，协议中的第三人村委会因绝履行协议，而拒绝履行其在承包合同协议中对董某的给付义务。9736元。董某无奈于1993年7月21日向县法院起诉称，鱼池转让于我经营是被告同意的，我已向转让费6000元。现因国家征用土地，我与被告达成解除承包合同，补偿经济损失的协议，但村委会将部分补偿款给了。因此，要求被告立即给付其经济补偿款9736元。临时用地的管理四临时用地的管理（一）申请临时用地的理由《土地管理法》第57条规定：建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门批准。有两种情况：一是建设施工需要，即临时施工用地，如建设项目施工需要的材料堆场、运输通道等，也包括因铺设地上、地下管线而需要临时使用土地的；二是地质勘察需要。□临时用地的管理

（二）临时用地的补偿临时用地的使用者，应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。补偿费的标准，国家尚无统一规定，一般由土地使用者与所有权人根据实际情况商定。□临时用地的管理（三）临时用地的使用临时用地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得在临时用地上修建永久性建筑物。临时使用土地的期限一般不超过2年，使用期满，应当将土地交还给土地所有人。□案例分析某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准某省市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。案例分析据此，请回答以下问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？案例分析

（1）无效。因为按照我国有关法律规某省市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。（2）不合法。依照《城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。案例分析

（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。案例分析案例二：

某房地产公司按出让方式，以800多万元的价格取得国有土地一块。三个月以后，该公司在任何开发的情况下又以1000多万元的价格将土地使用权转让给另一家公司。

土地使用权出让一、土地使用权出让概述1土地使用权出让的概念土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2土地使用权出让的法律特征⑴财产性，是指出让的土地使用权是一种财产。⑵平等性，是指出让主体的法律地位平等。⑶出让人的单一性和受让人的广泛性。□土地使用权出让

⑷

期限性，是指土地使用权出让有年限限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于最高出让年限的规定：①居住用地70年②工业用地50年③教育，科技，文化，卫生，体育用地50年④商业，旅游，娱乐用地40年⑤综合或者其他用地50年□土地使用权出让3土地使用权出让与转让的区别①土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为。②法律关系的主体不同。③出让金与转让费的构成及反映的关系不同。□土地使用权出让二．土地使用权出让的程序和方式（一）土地使用权出让的程序1) 拟订出让方案2) 审批3) 组织实施□土地使用权出让（二）土地使用权的出让方式1、协议出让的概念，特点及出让程序概念：协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向土地所有人提出有偿使用土地的愿望，由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判，协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。特点：是在没有第三人参与竞争的条件下，通过双方协商达到出让土地使用权的目的，它一某省市政工程，公益事业，非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持，优惠的项目用地。协议出让的程序一般为：A. 申请B. 协商C. 签约D. 登记□土地使用权出让2、招标出让的概念，特点及出让程序概念：招标出让，是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标的形式，竟投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。特点：①从发布招标通告时起，经投标阶段，直到开标，标底和标价都是密封的，即招标人不说明自己的标底，投标人各自不公开投标标价。②中标者不一定是投标标价的最高者，中标者是经过全面综合评价后择优确定的。③投标人一次投标的机会。程序：①招标、②投标、③开标，评标和决标、④签约、⑤登记□土地使用权出让3、拍卖出让的概念，特点及出让程序概念：拍卖出让，是指土地使用权出让人在指定的时间，地点，利用公开场合，就所出让的土地使用权公开叫价竟标，按“价高者得”原则，确定土地使用权受让人的方式。特点：1)拍卖出让公开进行，而招标出让，在开标前，标底和标价是的。2)拍卖出让贯彻“价高者得”的原则。而招标出让，全面考虑投标人的条件，中标者未必出价最高。3)在拍卖出让中，竟买者有多次报价机会。而在招标出让中，投标人只有一次报价的机会。程序：1) 拍卖公告、2)交验有关证件，领取入场证、3)拍卖、4)签约、5)登记□土地使用权出让4、挂牌出让的概念，特点及程序概念：挂牌出让（挂牌出让国有土地使用权）是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交在指定的土地交挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

特点：1、挂牌时间长，且允报价，有利于投资者理性决策和竞争；

2、操作简便，便于开展；

3、有利于土某省市场的形成和运作。程序：1)挂牌公告，2)接受竞买人的报价，3)更新挂牌价格，4)确定土地使用者，5)签约，6)登记□土地使用权出让

三、土地使用权出让合同（一）、订立的原则1、遵守国家法律、法规和政策的原则2、某省市规划的原则（1）使用者某省市规划的要求开发、利用、经营土地。（2）如改变，因当征得出让方同意并经有关部门同意。3、坚持平等、自愿、有偿的原则□土地使用权出让（二）双方当事人的权利、义务一）、出让人的主要权利1、解除合同权（使用人未按期限支付全部出让金）2、要求违约赔偿权3、请求行政处分权（使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用，请有关部门纠正、警告、罚款、无偿收回土地使用权）□土地使用权出让4、收取土地使用权出让金的权利5、收回土地使用权的权利A.届满的收回B.提前收回：社会公共利益的需要

可以提前收回，但应依据使用的实际年限和开发程度予以补偿。C.使用者不履行合同：60天内未支付全部价款；使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用土地。D.司法机关决定收回□土地使用权出让二）、出让人的主要义务（1）依照出让合同规定，提供土地使用权。（2）出让人应向土地使用者提供有关资料和文件。（3）保证土地使用权人取得的权利和义务。□土地使用权出让三）土地使用者的权利1、解除出让合同的权利（《出让与转让条例》（出让方不依照合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿）2、要求违约赔偿的权利3、享有占有、使用出让的土地4、有依法转让、出租的权利5、有权设置抵押权□土地使用权出让

三）土地使用者的义务(4点)1、交纳土地使用金的义务（1）出某省市场决定（2）合同签定后60天内支付完出让金。可一次、或分期支付（3）支付完出让金后，登记，领证，取得土地使用权2、按出让合同的规某省市规划要求使用土地的义务□土地使用权出让

3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准4、土地使用期限届满，使用者负有返回土地使用权的义务□土地使用权出让（三）、合同的订立主体：土地使某省市、县人民政府土地管理部门准备：1)土地如尚属农民集体所有，那么应首先把土地依法征为国家所有。(2)土地管理部门某省市规划部门、建设部门、房产部门等共同拟定有关土地使用权出让地块的用途、年限和其他条件的方案，并按照规定的批准权限报请批准。(3)将土地规划某省市政公共设施要求、环境保护与园林绿化要求等，编制成具体方案，以便土地使用权人了解。土地使用权出让准备工作就绪以后，出让人再根据国家的法律、法规规定，确定出让的方式，即协议出让或招标出让、拍卖出让。□土地使用权出让（四）合同的变更和解除出让合同的变更是指合同没有履行或没有完全履行之前，由出让方和土地使用者依法对合同的内容进行修改、补充的法律行为。出让合同的解除是指合同订立后，尚末履行或尚未完全履行之前，因为订立合同时所依据的主客观情况发生了变化，使合同的履行成为不必要或者不可能，由出让方与土地使用者依照法律规定的条件和程序提前终止合同关系，从而使双方的权利与义务归于消灭的一种法律行为。□土地使用权出让土地使用权出让合同变更与解除的条件主要有以下几种情况:1、社会公共利益的需要。2、双方协商经批准，可以变更合同。3、由于一方违约，致使出让合同没有必要履行的。4、土地灭失。□案例分析大明公司通过划拨形式获得一块土地使用权用于建设厂房，项目批准后，大明公司为了提高收益，更改图纸，将厂房改建成写字楼。因资金不到位，大明公司与通达公司签订合作建房协议，约定：大明公司负责写字楼的建设施工，通达公司提供建设资金5000万元，写字楼建成后，双方各分得写字楼的一半面积。写字楼建成后，大明公司拒绝按照协议分配楼房面积，只同意退还同达公司的建楼款。通达公司诉至法院，本案如何处理？土地使用权的划拨一概念

土地所有权的划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为□

土地使用权的划拨二特征：（1）是一种具体行政行为（将土地使用权进行分配或调整）（2）是一种无偿的行为；但并不是不需支付任何费用（向原使用者支付补偿费、安置费，土地使用税）（3）可以有期限，也可无期限（除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限）（4）不可以转让、出租、抵押（有例外）□

土地使用权的划拨三土地使有权划拨的范围（1）国家机关用地和军事用地（某省市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律行政法规规定的其他用地□

土地使用权的划拨四划拨土地使有权的转让、出租、抵押《出让和转让条例》规定，符合下列条件某省市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附作物所有权可以转让、出租、抵押土地使用权的划拨依某省市房地产管理法》和《出让条例》对划拨土地有以下规定：

（1）划拨土地的转让一报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照规定缴纳土地使用权出让金二可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

土地使用权的划拨（2）划拨土地使用权的出租①房产所有权人以营利为目的将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地转让的。可实行租赁。③租赁时间超过六个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。□

土地使用权的划拨（3）划拨土地使用权的抵押划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移时，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能办理变更土地权属。□

土地使用权的划拨（4）国有企业改革中划拨土地使用权的管理

①企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：（一）国有企业改造或改组为有某著名企业以及组建企业集团的；（二）国有企业改组为股份合作制的；（三）国有企业租赁经营的；（四）非国有企业兼并国有企业的。□

土地使用权的划拨

②有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：（一）继续某省市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。

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案例分析

某房地产开发公司以出让方式取得国有土地一块，并交纳了300多万元的土地使用权出让金。后因资金等方面的原因，超过规定的开工日期二年多才动工开发，被土地用途被有关部门勒令停工。

闲置土地一、含义具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

(一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

(二)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且批准中止开发建设连续满1年的；

(三)法律、行政法规规定的其他情形。

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闲置土地

二、处置方案可以选择下列方式：

(一)延长开发建设时间，但最长不得超过1年；

(二)改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；

(三)安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；

(四)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；

闲置土地

(五)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；