2025年土地登记代理人考试题库附答案

2025年土地登记代理人考试题库附答案一、单项选择题（每题2分，共40分）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类土地权利登记需由双方共同申请？A.因人民法院生效法律文书取得建设用地使用权B.继承取得宅基地使用权C.企业分立导致的国有土地使用权转移D.政府征收集体土地后的注销登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定，因买卖、互换、赠与不动产等双方民事法律行为导致权属转移的，需共同申请；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等单方行为取得的，可单方申请。企业分立属双方民事法律关系变动，需共同申请。2.某村村民李某将宅基地上房屋转让给同村村民王某，已签订书面合同但未办理登记。根据《民法典》，该转让行为的效力为？A.合同无效，因未登记B.合同有效，物权未转移C.合同效力待定，需村委会批准D.合同可撤销，因违反登记要件答案：B解析：《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此合同有效，但宅基地使用权未转移。3.下列哪项不属于土地登记资料查询的主体范围？A.不动产权利人B.利害关系人C.律师持法院调查令D.新闻媒体记者答案：D解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第四条规定，查询主体包括权利人、利害关系人、有关国家机关；律师持法院调查令可查询；新闻媒体无直接查询权。4.集体土地所有权首次登记时，需提交的权源材料不包括？A.土地改革时期颁发的土地所有证B.人民政府依法批准使用土地的文件C.生效的法律文书D.权籍调查表、宗地图答案：B解析：集体土地所有权首次登记的权源材料主要为历史凭证（如土改证）、生效法律文书等；人民政府批准使用土地的文件通常用于建设用地使用权首次登记。5.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起多长时间内未申请登记的，预告登记失效？A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。6.某公司以出让方式取得国有建设用地使用权，已缴清土地出让金但未办理登记。后因资金问题将该地块抵押给银行，双方签订抵押合同但未登记。关于抵押权的效力，正确的是？A.抵押权自抵押合同签订时设立B.抵押权因未办理登记未设立C.抵押权因土地使用权未登记无效D.抵押权有效，银行可主张优先受偿答案：B解析：《民法典》第四百零二条规定，以建设用地使用权抵押的，抵押权自登记时设立。因土地使用权未登记，抵押登记无法完成，故抵押权未设立。7.土地登记机构发现已登记事项错误，应如何处理？A.直接更正登记B.书面通知权利人申请更正C.公告撤销原登记D.报上级主管部门批准后更正答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对不动产登记簿进行更正，并书面通知当事人。8.宅基地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体是？A.村集体经济组织B.宅基地申请人C.房屋建造人D.户主答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，宅基地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体为房屋建造人，通常为宅基地使用权人本人。9.下列哪类土地登记可由监护人代为申请？A.16周岁未成年人因继承取得的土地使用权B.完全民事行为能力人委托办理的转移登记C.限制民事行为能力人因受赠取得的土地使用权D.法人分立导致的变更登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。限制民事行为能力人因受赠取得权利，需监护人代为申请。10.土地权属争议未解决的，登记机构应如何处理登记申请？A.暂缓登记B.不予登记C.驳回申请D.要求申请人提供担保答案：B解析：《土地登记办法》第十八条规定，土地权属有争议的，不予登记。11.某宗地存在查封登记，权利人申请办理转移登记，登记机构应？A.受理并办理B.不予受理C.需查封机关同意后办理D.公告后办理答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，存在查封登记的不动产，未经查封机关解除查封，不得办理转移登记，登记机构应不予受理。12.土地承包经营权互换后，当事人未办理登记，该互换行为的物权效力为？A.有效，物权已转移B.无效，需登记生效C.效力待定，需发包方确认D.有效，但不得对抗善意第三人答案：D解析：《民法典》第三百三十五条规定，土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。13.下列哪项不属于土地登记的审核内容？A.申请材料是否齐全B.权属来源是否合法C.宗地四至是否清晰D.申请人经济状况答案：D解析：土地登记审核重点为材料完整性、权属合法性、界址清晰性等，不涉及申请人经济状况。14.异议登记申请人自异议登记之日起多少日内未起诉的，异议登记失效？A.10日B.15日C.30日D.60日答案：B解析：《民法典》第二百二十条规定，异议登记后，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。15.国有建设用地使用权期限届满前，使用权人申请续期未获批准的，登记机构应办理？A.变更登记B.转移登记C.注销登记D.预告登记答案：C解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，需办理注销登记。16.土地登记中，“地类”应按照哪个标准填写？A.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）B.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）C.《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》D.《土地管理法》答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，土地登记中的“地类”应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）填写。17.某企业因破产清算，其国有建设用地使用权被法院裁定转移给债权人，登记时需提交的材料不包括？A.法院生效法律文书B.企业破产清算证明C.原不动产权属证书D.土地出让金缴纳凭证答案：D解析：因法院生效法律文书导致的转移登记，需提交法律文书、清算证明、原权属证书等；土地出让金缴纳凭证通常在首次登记时提交。18.宅基地使用权人去世后，其子女（非本集体经济组织成员）能否继承宅基地使用权？A.可以继承，办理转移登记B.可以继承房屋，但宅基地使用权不得单独继承C.不得继承，宅基地由村集体收回D.经村委会批准后可继承答案：B解析：根据自然资源部等多部门《关于不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》，非本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记，注明“该权利人为非本集体经济组织成员继承取得”。19.土地登记中，“共有情况”应记载的内容不包括？A.按份共有及份额B.共同共有C.单独所有D.隐名共有答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，共有情况应记载单独所有、共同共有或按份共有及份额，隐名共有不对外登记。20.登记机构收到异议登记申请后，应在多长时间内完成登记？A.1个工作日B.3个工作日C.5个工作日D.7个工作日答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，但异议登记属紧急登记，通常1个工作日内完成。二、多项选择题（每题3分，共30分）1.下列哪些情形需办理土地变更登记？A.国有建设用地使用权期限延长B.土地用途由工业变更为商业C.权利人姓名由“张某某”变更为“张某”D.宗地面积因自然灾害减少答案：ABCD解析：变更登记适用于权利人姓名、土地用途、面积、使用期限等事项的变更。2.土地登记中，需由双方共同申请的情形包括？A.买卖导致的转移登记B.赠与导致的转移登记C.法院判决导致的转移登记D.继承导致的转移登记答案：AB解析：因双方民事法律行为（买卖、赠与）导致的转移需共同申请；法院判决、继承属单方行为，可单方申请。3.下列哪些材料是土地首次登记的必要申请材料？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.权籍调查成果D.完税凭证答案：ABC解析：完税凭证通常在转移登记时提交，首次登记一般无需（划拨土地除外）。4.预告登记的效力包括？A.限制处分效力B.物权优先效力C.保全债权请求权D.对抗善意第三人答案：ACD解析：预告登记的效力为限制处分（未经预告登记权利人同意，处分不发生物权效力）、保全债权请求权、对抗善意第三人；物权优先效力属抵押权等他项权利的特性。5.土地登记机构不予登记的情形包括？A.土地权属争议未解决B.申请登记的土地权利超过规定期限C.申请人不能提供合法权属来源证明D.土地上存在查封登记答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，存在权属争议、权利超过期限、材料不合法、查封等情形的，不予登记。6.宅基地使用权登记需符合的条件包括？A.申请人为本集体经济组织成员B.符合“一户一宅”规定C.宅基地面积不超过地方规定标准D.地上房屋已建成答案：ABCD解析：宅基地使用权登记需满足主体资格、一户一宅、面积标准、房屋建成等条件。7.土地承包经营权登记的类型包括？A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记答案：ABCD解析：土地承包经营权登记涵盖首次、变更、转移、注销等全流程。8.下列哪些属于土地登记中的他项权利？A.抵押权B.地役权C.租赁权D.预告登记权利答案：AB解析：他项权利指在他人土地上设定的物权，包括抵押权、地役权；租赁权属债权，预告登记属保全性登记，非他项权利。9.土地登记资料的查询范围包括？A.不动产登记簿记载的事项B.原始登记材料C.地籍图D.申请人隐私信息答案：ABC解析：查询范围包括登记簿、原始材料、地籍图等，但涉及隐私的信息需依法保护。10.土地登记错误的更正方式包括？A.权利人申请更正B.利害关系人申请更正C.登记机构依职权更正D.法院判决更正答案：ABCD解析：更正登记可由权利人、利害关系人申请，登记机构依职权，或因法院判决启动。三、案例分析题（每题10分，共30分）案例1：2024年5月，某市居民王某通过拍卖购得一处国有建设用地使用权，该地块原属某企业，因债务纠纷被法院查封。王某已支付全部价款并取得法院执行裁定书，但未办理土地登记。2024年7月，王某拟将该地块抵押给银行融资，向登记机构申请抵押登记。问题：登记机构应否受理王某的抵押登记申请？说明理由。答案：不应受理。根据《民法典》第四百零二条，以建设用地使用权抵押的，抵押权自登记时设立。王某虽通过法院裁定取得土地使用权，但未办理转移登记，其尚未取得完整的不动产物权（《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院法律文书导致物权设立的，自法律文书生效时发生效力，但处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力）。因此，王某在未办理转移登记前，无法以该地块设定有效抵押权，登记机构应不予受理抵押登记申请。案例2：某村村民李某（65岁，无配偶子女）于2023年10月去世，其生前在村内有一处宅基地及房屋。李某去世前立有遗嘱，将房屋赠与同村村民张某（非近亲属）。张某持遗嘱、李某死亡证明等材料向登记机构申请办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记。问题：登记机构是否应办理该登记？需审核哪些材料？答案：应办理。根据相关规定，非本集体经济组织成员（张某为同村村民，属本集体成员）因受遗赠取得宅基地上房屋的，可办理转移登记。需审核的材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明（张某身份证、户口本）；（3）李某死亡证明；（4）遗嘱及遗嘱有效性证明（如公证遗嘱或其他合法形式）；（5）宅基地使用权及房屋所有权权属证书；（6）村集体经济组织同意转移的证明（因宅基地使用权属集体所有，转移需经村集体同意）；（7）权籍调查表、宗地图等权籍调查成果。案例3：2024年3月，某公司以其名下工业用地向银行设定最高额抵押权，担保未来3年内的连续借款，最高债权额5000