不动产登记操作指南(试行)

不动产登记操作指南(试行)本指南适用于我国境内国有建设用地使用权及房屋所有权、集体土地所有权、集体建设用地使用权及建筑物/构筑物所有权、宅基地使用权及房屋所有权、土地承包经营权、林地使用权/森林林木所有权、海域使用权、地役权、抵押权等法定不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等全类型登记业务操作，各级不动产登记机构、申请人、代理机构均需参照执行。1申请主体资格确认及权利义务1.1申请主体认定1.1.1自然人申请：需由具有完全民事行为能力的自然人本人提出；无民事行为能力人、限制民事行为能力人需由监护人代为申请，监护人需提交身份证明、监护关系证明（户口簿、出生医学证明、监护权公证书/法院指定文书），处分被监护人不动产的，需额外提交为被监护人利益的书面承诺，承诺内容需明确处分行为与被监护人医疗、教育、重大生活保障等利益直接相关。1.1.2法人/非法人组织申请：需由法定代表人/负责人或其委托代理人提出，提交营业执照/事业单位法人证书/社会团体登记证书等加载统一社会信用代码的有效期内主体资格证明，以及法定代表人/负责人身份证明。1.1.3共有不动产申请：需由全体共有人共同提出；按份共有人处分其自有份额的可单独提出，但需提交提前30日告知其他共有人的证明材料（共有人另有约定的从约定）；共同共有人处分不动产需提交全体共有人一致同意的书面证明。1.2委托代理规则1.2.1通用委托：代理人需提交申请人签字/盖章的授权委托书、代理人身份证明，授权委托书需明确载明委托事项、权限、期限，不得使用“全权代理”等模糊表述。1.2.2境外委托：自然人在境外出具的委托书需经我国驻该国使领馆认证，或履行我国与该国缔结的双边条约规定的证明手续；法人/非法人组织境外出具的委托书需经当地公证机构公证并经我国驻该国使领馆认证。1.2.3申请人在登记服务大厅当场签署委托书的，可免于公证，由受理人员见证签字过程并在委托书上标注见证信息。1.3申请人权利义务1.3.1权利：可查询本人申请业务的办理进度、登记结果；对登记错误有权提出更正申请；对登记机构的不予登记、不予查询等决定，有权在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。1.3.2义务：需提交真实、合法、有效的申请材料，对材料真实性承担法律责任；按规定缴纳不动产登记费；配合登记机构开展必要的实地查看、权籍调查、权属核验工作。2通用申请材料清单及规范要求2.1基础共性材料2.1.1不动产登记申请书：需使用登记机构统一制式文本，申请人签字/盖章确认，载明不动产坐落、权利类型、登记事由、申请内容等核心信息，填写内容不得随意涂改，涂改处需申请人签字/盖章确认。2.1.2申请人身份证明：自然人提交有效期内的居民身份证/军官证/港澳居民来往内地通行证/台湾居民来往大陆通行证/护照；法人/非法人组织提交有效期内的主体资格证明副本。2.1.3不动产权属来源材料：包括原不动产权证书（国有土地使用证、房屋所有权证、林权证、海域使用权证等旧版权属证书均合法有效）、土地出让合同/划拨决定书、土地承包经营权合同、地役权合同、抵押合同、权属转移协议、生效法律文书、人民政府作出的权属处理决定等。2.1.4权籍调查材料：包括不动产权籍调查表、宗地图/海籍图、房屋平面图、不动产单元号确认单；首次登记需提交最新权籍调查成果，变更登记涉及不动产界址、面积变化的需提交更新后的权籍调查成果，权籍调查成果需符合《不动产权籍调查技术方案》要求。2.1.5税费缴纳凭证：包括契税、印花税、土地增值税、耕地占用税等完税/免税凭证，不动产登记费缴费凭证，土地出让价款、海域使用金、集体建设用地收益等缴清证明；登记费执行《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号）标准：住宅类不动产登记费每件80元，非住宅类每件550元，抵押权登记、预告登记等登记证明类业务免收登记费，小微企业（含个体工商户）、保障性住房权利人申请登记的免收登记费，符合减免条件的可提交减免申请材料。2.2材料规范要求2.2.1所有材料需提交原件，无法提交原件的需提交经出具单位盖章确认的复印件，外文材料需同步提交经公证机构公证的中文译本。2.2.2纸质材料需使用A4幅面，左侧留2cm装订边；电子材料需符合《不动产登记电子档案管理规范》要求，分辨率不低于300DPI，格式为PDF/JPG/TIFF，文件大小不超过200MB。2.2.3涉及共有份额约定的，需提交共有人份额约定书，明确各共有人持有比例，未约定的视为等额按份共有。2.2.4已实现部门间数据共享的完税凭证、规划核实证明、竣工验收备案表、地名变更证明等材料，登记机构可通过政务共享平台调取电子信息核验的，无需申请人提交纸质材料。3分类型登记操作流程3.1首次登记3.1.1适用情形：不动产权利首次产生，未记载于不动产登记簿的场景，包括国有建设用地使用权首次登记、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、集体土地所有权首次登记、宅基地使用权及房屋所有权首次登记、土地承包经营权首次登记、海域使用权首次登记等。3.1.2专属材料：①国有建设用地使用权首次登记：土地出让合同/划拨决定书、土地出让价款缴清凭证；②国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记：建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格证明、竣工验收备案表、房屋测绘成果报告、住宅专项维修资金交存凭证；③集体土地所有权首次登记：土地所有权权属来源证明、村集体/村民小组主体资格证明、权籍调查成果经本集体经济组织成员大会/村民代表大会确认的证明；④宅基地使用权及房屋所有权首次登记：宅基地批准文件、申请人属于本集体经济组织成员的证明、权籍调查成果经村集体经济组织确认的证明；⑤土地承包经营权首次登记：土地承包经营权合同、发包方主体资格证明。3.1.3操作流程：①申请受理：窗口受理人员核验材料是否齐全，材料齐全的出具《受理通知书》，材料不齐的出具《补正告知书》，一次性告知需补正的全部材料，不符合受理条件的出具《不予受理通知书》并说明理由；②权籍审核：审核权籍调查成果是否符合规范，不动产单元号是否唯一，界址是否清晰、面积是否准确，与相邻不动产是否存在权属重叠；③权属审核：核验权属来源材料是否合法有效，权利主体是否与申请主体一致，是否存在权利冲突；④实地查看：对房屋等建筑物首次登记、在建建筑物抵押权登记、不动产灭失注销登记需开展实地查看，核实不动产实际状况与申请材料记载是否一致，填写《实地查看记录表》并由查看人员、在场人员签字确认；⑤公告：涉及集体土地所有权、宅基地使用权及房屋所有权首次登记、依职权更正/注销登记的，需在不动产所在地村集体经济组织公告栏、登记机构门户网站公告15个工作日，公告无异议或异议不成立的进入下一环节；⑥登簿发证：审核通过后将登记事项记载于不动产登记簿，核发不动产权证书。3.2变更登记3.2.1适用情形：权利人姓名/名称、不动产坐落、界址、面积、用途、权利期限、共有份额等发生变化，不涉及权利主体转移的场景。3.2.2专属材料：①权利人姓名/名称变更的：提交户籍登记变更证明/市场监管部门名称变更核准通知书/主管部门更名文件；②不动产坐落变更的：提交地名管理部门出具的地名变更证明；③不动产界址、面积变更的：提交更新后的权籍调查成果、规划部门出具的规划调整文件；④用途变更的：提交自然资源主管部门出具的土地用途调整批准文件、土地出让合同补充协议、土地出让价款差价缴清凭证；⑤权利期限变更的：提交土地出让合同补充协议、土地出让价款缴清凭证；⑥共有份额变更的：提交共有人份额变更协议。3.2.3操作流程：①受理：核验变更事由证明材料是否齐全；②审核：核验变更事项是否符合法定条件，是否存在查封、抵押等限制变更的情形；③登簿发证：审核通过后记载登记簿，换发不动产权证书，原证书收回注销，无法收回的在登记簿上标注作废。3.3转移登记3.3.1适用情形：不动产权利发生主体转移的场景，包括买卖、赠与、继承、互换、作价出资、生效法律文书转移等。3.3.2专属材料：①买卖的：提交不动产买卖合同、网签备案证明；②赠与的：提交赠与合同/赠与公证书；③继承/受遗赠的：提交死亡证明、遗嘱/遗赠扶养协议、继承权公证书/全部法定继承人关于不动产分配的协议及亲属关系证明，或生效的继承纠纷法律文书；④互换的：提交不动产互换协议；⑤作价出资的：提交作价出资协议、企业股东会/董事会决议；⑥生效法律文书转移的：提交人民法院/仲裁机构作出的生效判决书/裁定书/调解书、协助执行通知书；⑦宅基地使用权转移的：提交本集体经济组织同意转移的证明、受让方属于本集体经济组织成员的证明（继承除外）。3.3.3操作流程：①受理：核验转移材料是否齐全，涉及划拨土地转移的需核验是否有自然资源主管部门的批准文件；②审核：核验转移是否符合法定条件，是否存在查封、异议登记等限制转移的情形，涉及共有产权的是否征得其他共有人同意，涉及抵押的是否已注销抵押或经抵押权人同意；③登簿发证：审核通过后记载登记簿，核发不动产权证书。3.4注销登记3.4.1适用情形：不动产权利灭失、权利人放弃权利、不动产被依法征收/没收、生效法律文书消灭权利等场景。3.4.2专属材料：①不动产灭失的：提交不动产灭失的证明材料（房屋拆除证明、土地灭失证明等）；②权利人放弃权利的：提交权利人放弃权利的书面声明，设有抵押权、地役权或被查封的，需提交抵押权人、地役权人、查封机关同意放弃的证明；③依法征收/没收的：提交人民政府作出的征收/没收决定书；④生效法律文书消灭权利的：提交人民法院/仲裁机构生效的消灭权利的法律文书。3.4.3操作流程：①受理：核验注销事由证明材料；②审核：核验注销事项是否符合法定条件，是否存在未结清的权利负担；③登簿：审核通过后记载登记簿，原不动产权证书收回作废，无法收回的在登记簿上注明作废。3.5抵押权登记3.5.1首次登记专属材料：主债权合同、抵押合同、抵押物清单、抵押人与抵押权人身份证明，涉及最高额抵押的提交最高额抵押合同、一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料；3.5.2变更登记专属材料：抵押权变更协议、变更事由证明材料，涉及顺位变更、被担保主债权数额变化的需提交其他抵押权人同意变更的书面证明；3.5.3转移登记专属材料：主债权转让合同、抵押权转让协议、抵押权人告知抵押人的证明材料；3.5.4注销登记专属材料：主债权消灭证明、抵押权人出具的抵押权注销证明。3.5.5操作流程：受理后审核抵押财产是否属于法定可抵押范围，是否存在查封、预告登记等限制抵押的情形，审核通过后记载登记簿，核发不动产登记证明。3.6预告登记3.6.1适用情形：预购商品房、预购商品房抵押、不动产买卖/抵押等当事人约定将来实现物权的场景。3.6.2专属材料：预购商品房的提交商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定；预购商品房抵押的提交预购商品房预告登记证明、抵押合同、主债权合同；不动产买卖预告登记的提交不动产买卖合同、当事人关于预告登记的约定。3.6.3操作流程：审核通过后记载登记簿，核发不动产登记证明，预告登记有效期90日，有效期内未申请正式登记的预告登记自动失效；预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意，不得办理该不动产的转移、抵押等登记业务。3.7异议登记3.7.1适用情形：利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的场景。3.7.2专属材料：利害关系证明材料、不动产登记簿记载错误的证明材料、权利人不同意更正的证明材料。3.7.3操作流程：受理后1个工作日内完成审核，记载登记簿，核发异议登记证明，异议登记有效期15日，有效期内申请人未起诉/申请仲裁的异议登记自动失效；异议登记期间，权利人申请处分不动产登记的，登记机构需书面告知异议登记情况，权利人承诺自担风险的可继续办理；异议登记不当造成权利人损失的，申请人需承担赔偿责任。3.8查封登记3.8.1适用情形：人民法院、人民检察院、公安机关等有权机关依法对不动产采取查封限制措施的场景。3.8.2专属材料：有权机关工作人员的工作证/执行公务证、查封裁定书/协助执行通知书，轮候查封的需明确轮候顺位。3.8.3操作流程：受理后即时完成登记，查封期限届满未续封的自动失效；两个以上有权机关查封同一不动产的，按照协助执行通知书送达时间先后确定查封顺位，先送达的办理正式查封，后送达的办理轮候查封；查封期间不得办理不动产的转移、变更、抵押等登记业务。4审核标准与不予登记情形4.1审核标准4.1.1主体一致：申请主体与权属来源材料记载的权利人、权籍调查成果记载的权利人一致；4.1.2权属合法：权属来源材料真实、合法、有效，权利变动符合法定条件，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形；4.1.3界址清晰：不动产界址、面积准确，无未解决的权属争议；4.1.4材料齐全：申请材料符合本指南要求，无缺失、无伪造、无涂改；4.1.5无权利限制：不存在查封、异议登记、预告登记等限制本次登记的情形。4.2不予登记情形4.2.1违反法律、行政法规规定的，包括违法建筑、未取得规划许可的建筑物、违反土地利用总体规划的不动产；4.2.2申请登记的不动产权利超过规定期限的，包括超过土地使用权出让最高年限的；4.2.3申请登记事项与不动产登记簿记载冲突的，且无法提供有效证明材料推翻登记簿记载的；4.2.4存在尚未解决的权属争议的；4.2.5提交的申请材料虚假、无效的；4.2.6法律、行政法规规定不予登记的其他情形。对不予登记的，登记机构需在受理后5个工作日内出具《不予登记决定书》，说明不予登记的理由，并告知申请人救济途径。5登簿与发证管理5.1登记簿管理5.1.1不动产登记簿采用电子介质，每日备份、每月异地备份，具备唯一、确定的法律效力，纸质登记簿与电子登记簿不一致的，以电子登记簿为准（有证据证明电子登记簿确有错误的除外）；5.1.2登记簿记载内容包括不动产自然状况（坐落、界址、面积、用途、权利期限等）、权利状况（权利人、权利类型、共有情况、权利负担、限制措施等）、其他事项（登记日期、登记机构、登簿人等）；5.1.3任何人不得损毁不动产登记簿，除依法更正外不得修改登记簿记载的事项。5.2证书证明管理5.2.1不动产权证书适用于记载所有权、使用权等实体权利，不动产登记证明适用于记载抵押权、地役权、预告登记、异议登记等其他权利事项；5.2.2证书证明需加盖登记机构不动产登记专用章，记载内容需与登记簿一致，不一致的以登记簿为准；5.2.3证书证明遗失、灭失的，权利人可申请补发，登记机构在门户网站公告15个工作日无异议的予以补发，补发的证书证明注明“补发”字样；5.2.4证书证明污损、破损的，权利人可申请换发，原证书证明收回作废；5.2.5不动产电子证照与纸质证照具有同等法律效力，可在政务服务、金融、交易等场景直接使用，无需提交纸质证书。6办理时限与便民服务要求6.1法定办理时限：不动产登记法定办理时限为30个工作日，其中查封登记、异议登记即时办理，抵押登记、预告登记10个工作日内办结，一般所有权登记20个工作日内办结。6.2便民提速要求：各地可结合实际压缩办理时限，企业间不动产转移登记实现1个工作日内办结，个人存量房转移登记实现3个工作日内办结，鼓励推行“当场办结”“立等可取”。6.3便民服务举措：6.3.1推行“一窗受理、并行办理”，整合登记、交易、缴税窗口，实现一次提交材料、并联办理业务；6.3.2推行“互联网+不动产登记”，提供网上申请、网上审核、网上缴费、电子证照下载等线上服务；6.3.3推行“跨省通办”“跨城通办”，对存量房转移登记、抵押登记、预告登记等高频事项实现异地可办；6.3.4为老年人、残疾人等特殊群体提供上门服