坪山新区原村民非商品住宅建设遗留问题处理办法

坪山新区原村民非商品住宅建设遗留问题处理办法第一章总则第一条制定目的与依据为妥善化解坪山新区城市化进程中原村民自建住宅历史遗留问题，规范辖区原村民非商品住宅建设、确权、登记及后续监管工作，保障原村民合法居住权益，严守城市规划、土地管理及违法建筑管控底线，统筹城市更新、土地整备、征地拆迁全域工作衔接，依据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳市非农建设用地管理办法》等省市法规政策，结合坪山新区土地现状、村落布局、村民建房实际情况，制定本办法。第二条适用范围本办法适用于坪山新区全域范围内，2004年深圳全面农村城市化转地之前及过渡期内，辖区原农村集体经济组织在册原村民，未经完整规划、用地、建设审批手续，在本村非农建设用地、旧村宅基地范围内自行建设，用于自住、不对外销售、不纳入商品房交易体系的私人住宅（以下简称“村民私房”）历史遗留问题处置工作。以下建筑不适用本办法：已纳入城市更新、土地整备、征地拆迁、棚户区改造项目范围内，已签订补偿安置协议的村民住宅；非原村民购买、受让、私下流转的外来人员自建或购入私房；以村民名义建设、实际用于商业经营、公寓出租、工业仓储等非自住用途的建筑；占用基本农田、生态控制线、河道蓝线、高压走廊、地质灾害隐患区、市政公共设施用地等禁建区域的违法建筑；已纳入查违拆除清单、存在重大安全隐患、拒不整改的存量违法建筑。第三条核心处置原则一户一栋、限定标准原则：严格执行深圳原村民一户一栋建房政策，一户仅限处置一栋自住私房，严控建筑面积、建筑层高及基底面积，杜绝超标准违建合法化；尊重历史、分类处置原则：按照建筑建成时间、建设区位、超标幅度、房屋用途实行差异化处置，区分轻微超标、中度超标、严重超标三类情形，不搞一刀切；依法补缴、合规确权原则：符合确权条件的房屋，依规补缴罚款、基准地价及相关规费后，办理历史遗留建筑备案及不动产权登记；不符合确权条件的，实行临时备案、限制流转、限期整改；严控流转、自住优先原则：已完善手续的原村民非商品住宅，仅限本村原村民内部流转，不得面向社会公开销售，不得办理商品房预售及商品房产权变更；统筹规划、衔接更新原则：所有处置房源同步纳入新区国土空间规划管控，与辖区城市更新、土地整备、基础设施建设工作无缝衔接。第四条部门职责分工新区管委会统筹办：牵头整体工作，审定处置方案，协调跨部门争议，印发处置批复文件；新区规划和自然资源部门：负责用地核查、规划符合性审查、地价核算、权属认定、不动产登记办理；新区查违办、综合执法局：负责违建认定、违法建设行政处罚、现场勘验、超建部分处置、后续巡查管控；新区住建部门：负责房屋安全鉴定、消防隐患排查、房屋结构安全验收备案；各街道办事处：负责一线收件、资料初审、村民资格核查、现场入户核查、公示答疑、台账建立、日常属地监管；各股份合作公司（原村集体）：负责村民户籍资格、集体经济组织成员分红资格初审，出具集体权属证明，配合现场核查及公示工作。第二章主体资格与房屋认定标准第五条原村民认定标准本办法所称坪山新区原村民，需同时满足以下条件：户籍登记始终隶属于坪山新区各街道原行政村，属于农村城市化前在册本村村民；属于原农村集体经济组织成员，享有集体分红、宅基地分配等村民权益；未在深圳市范围内享受过政府福利房、安居房、经济适用房、公共租赁住房等政策性住房保障；本人及家庭成员未在本村重复获批宅基地、重复申报多栋私房历史遗留确权。户的认定：以公安机关户籍登记家庭户为基本单位，一户对应一份建房指标，成年分户家庭按照公安分户证明单独核定一户指标。第六条合规基准建设标准（坪山新区统一管控标准）结合坪山新区旧村实际，划定可合法化处置基准指标，超出部分分类处置：建筑基底面积：单栋房屋基底面积≤120㎡；建筑层数：住宅层数≤4层，总建筑高度严控在14米以内；总建筑面积：单栋总建筑面积≤480㎡；房屋用途：仅限家庭自住，不得擅自改变为商业、办公、宿舍等经营性用途。第七条房屋建成时间分段界定第一时段：2004年12月31日前建成：全面城市化转地前建成私房，按照历史存量违建宽松口径处置；第二时段：2005年1月1日—2013年12月31日建成：城市化过渡期违建，从严管控超标部分，提高补缴标准；第三时段：2014年1月1日以后建成：新区全面严控违建之后新增私房，原则上不予确权，仅可办理临时使用备案，严重超标一律纳入拆除整改。第三章分类处置方式第八条完全符合标准：直接补办确权登记房屋建成时间、基底面积、层数、建筑面积均符合本办法第六条基准标准，选址不占用各类管控控制线、房屋结构及消防安全合格，无产权纠纷、无抵押查封的，经公示无异议后，依规补缴行政处罚罚款及少量基准地价，直接补办历史遗留违法建筑处理证明书，办理不动产权登记，核发非商品住宅不动产权证。权证备注：证书注明原村民非商品住宅、不得对外市场销售、仅限本村内部流转限制性备注。第九条轻微超标房屋：超标部分补缴费用后整体确权单栋建筑面积超出标准≤15%、层数仅超出半层、无外立面违规加建，结构安全和消防验收合格，且无安全隐患的房屋，认定为轻微超标。处置方式：无需拆除超标部分，对超标建筑面积按照新区核定标准一次性补缴高额罚款及全额基准地价，整改完善消防、房屋安全手续后，整体办理不动产权确权登记，权证全程标注超标处置信息。第十条中度超标房屋：拆除违建+合规部分确权建筑面积超标15%—30%、违规加建一层以内，存在一定消防安全隐患，但主体结构安全的房屋，认定为中度超标。处置方式：必须先行拆除顶层加建、飘出阳台、超宽占地等违规搭建部分，恢复至合规基准标准，验收合格后，对合规部分办理不动产权登记；不予保留任何超标违建面积。第十一条严重超标及禁建房屋：不予确权，实行临时备案或限期拆除建筑面积超标＞30%、层数超过5层、占用规划道路、生态控制线、市政绿地的房屋；存在结构危房、重大消防隐患、地质灾害威胁，无法通过安全整改的房屋；2014年之后新建、抢建的村民私房。处置方式：一律不予办理不动产权确权登记。符合居住安全要求的，办理历史遗留建筑临时使用备案证明，仅限自住使用，禁止出租牟利、禁止流转交易；存在重大安全隐患、拒不整改的，由综合执法部门依法立案拆除。第十二条一户多宅专项处置同一户村民拥有两栋及以上自建私房的，仅可择优选择一栋符合条件房屋申请确权；其余房屋一律不予确权，仅可办理临时备案，后续纳入城市更新和土地整备统一征收补偿，不得重复享受宅基地确权权益。第四章办理流程及时限第十三条全流程办理步骤第一步：村民自主申报（5个工作日）：申请人向房屋所属街道政务服务窗口提交书面申请表、户籍证明、集体经济组织成员证明、房屋现状照片、建房说明、无政策性住房承诺书；第二步：街道联合初审及现场勘验（15个工作日）：街道联合股份公司、查违网格员现场测量房屋尺寸、核实建成时间、核查一户一栋资格，出具初审意见；第三步：多部门并联审查（20个工作日）：规划部门核查规划用地符合性，住建部门核查房屋安全及消防，查违部门出具违建处罚意见；第四步：全域公示（7个自然日）：在社区、股份公司公告栏及新区官网同步公示房屋信息、业主信息、超标情况、处置方案，接受群众异议投诉；第五步：费用补缴及批复（10个工作日）：业主足额缴纳罚款、地价及相关规费，新区管委会出具历史遗留问题处置批复；第六步：不动产登记发证（10个工作日）：凭处置批复、缴费凭证，办理不动产权证书或临时使用备案证明。第十四条异议处理机制公示期间收到实名异议的，由街道牵头7个工作日内完成复核核查，异议成立的驳回申报；异议不成立的，书面答复异议人并继续办理流程。第五章规费标准与流转管控第十五条费用缴纳标准（坪山新区专项标准）违法建设行政处罚罚款：按照房屋建成时段及超标幅度，参照深圳市历史违建罚款基准执行；土地使用权出让金（基准地价）：合规面积按对应时段基准地价20%补缴；超标保留面积按全额基准地价补缴；房屋安全鉴定、消防备案费用：由申请人自行承担，按照市场备案指导价收取。第十六条产权流转严格限制已确权登记的原村民非商品住宅，禁止向非本村人员转让、出售、赠与、抵押融资；仅限本村符合一户一栋资格的原村民之间内部转让，转让后受让方不再重复享受建房指标；房屋纳入城市更新、征地拆迁时，按照深圳原村民私房拆迁补偿标准统一核算补偿，不按照商品房标准赔付。第十七条房屋使用管控确权房屋严禁擅自加建、改建、扩建、改变外立面及房屋使用功能；街道和查违部门每半年开展一次回头看巡查，发现新增违建立即依法拆除并追责。第六章责任追究第十八条申请人弄虚作假责任申请人存在隐瞒一户多宅、伪造户籍材料、虚报房屋建成时间、串通测绘人员篡改房屋面积等弄虚作假行为的，一经查实，立即撤销全部审批及登记手续，已缴费用不予退还；同时纳入新区失信人员名单，永久禁止申报村民私房历史遗留处置；涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。第十九条工作人员履职追责各部门工作人员存在违规审核、放宽标准、徇私舞弊、违规发证、吃拿卡要等违纪违法行为的，由纪检监察部门依规依纪追责；造成国有土地收益流失、规划管控失控的，依法追究法律责任。第二十条集体自治责任股份合作公司违规出具虚假村民资格证明、隐瞒房屋真实情况的，追究公司负责人及经办人员责任，扣减集体相关公共权益指标。第七章衔接条款与附则第二十一条与旧改、土地整备衔接已启动城市更新、土地整备片区范围内的村民私房，不再单独受理历史遗留确权申报，统一纳入项目拆迁补偿安置体系，按照拆迁政策予以安置补偿。第二十二条政策衔接本办法未尽事宜，按照深圳市历史