投资 性房地产

财务会计

投资性房地产2本章提要本章介绍投资性房地产的会计核算。投资性房地产作为一项新的资产要素，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼而持有的房地产。3本章提要本章的主要内容包括：（一）投资性房地产的范围。投资性房地产仅限于已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。（二）投资性房地产的确认和计量。（三）投资性房地产的转换、减值和处置。4第一节投资性房地产的核算范围一、投资性房地产的定义用于出租或增值的房地产就是投资性房地产，它在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。5第一节投资性房地产的核算范围二、投资性房地产的特征（一）投资性房地产是一种经营性活动（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于自用房地产和用于出售的房地产。（三）投资性房地产的后续计量有两种模式6第一节投资性房地产的核算范围三、投资性房地产的范围▲投资性房地产的范围限定为：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。(一)已出租的土地使用权(二)持有并准备增值后转让的土地使用权(三)已出租的建筑物7第一节投资性房地产的核算范围下列项目不属于投资性房地产：1．自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。2．作为存货的房地产。作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

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第二节投资性房地产的初始计量

一、投资性房地产的确认条件和确认时点投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。9第二节投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量▲根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。在采用成本模式计量下，会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备“等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。10第二节投资性房地产的初始计量在采用公允价值模式计量下，其实际成本的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致。但是，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。11第三节投资性房地产的后续计量根据规定，投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。并且，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。12第三节投资性房地产的后续计量一、投资性房地产的后续计量▲（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。13第三节投资性房地产的后续计量（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

14第三节投资性房地产的后续计量（三）投资性房地产后续计量模式的变更成本模式转为公允价值模式的，由于涉及到会计计量基础的变更，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。15第三节投资性房地产的后续计量二、投资性房地产的后续支出（一）资本化的后续支出企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢。当改扩建或装修支出等与投资性房地产有关的后续支出满足确认条件的，应当将其资本化，计入投资性房地产成本。16第三节投资性房地产的后续计量（二）费用化的后续支出企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出等，不满足投资性房地产确认条件的，不论企业采用的是成本模式计量还是采用公允价值模式计量，均应当在发生时计入当期损益。借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。17第四节投资性房地产的用途转换一、投资性房地产转换日的确定企业对投资性房地产用途发生改变进行会计处理时，首先要确定投资性房地产的转换日，转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。18第四节投资性房地产的用途转换（一）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。（二）投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（三）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。19第四节投资性房地产的用途转换二、非投资性房地产转换为投资性房地产▲★（一）采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量1．作为存货的房地产转换为投资性房地产。2．自用房地产转换为投资性房地产20第四节投资性房地产的用途转换（二）采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量1．作为存货的房地产转换为投资性房地产。2．自用房地产转换为投资性房地产。

21第四节投资性房地产的用途转换三、投资性房地产转换为自用房地产▲★（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产22

第五节投资性房地产的减值和处置

一、投资性房地产的减值资产的定义表明，能够为企业带来经济利益是资产的主要特征。如果某项资产不能为企业带来经济利益或者带来的经济利益低于其账面价值的，那么，该资产就不能再予以确认，或者不能再以原账面价值予以确认，否则不符合资产的定义。23第五节投资性房地产的减值和处置在采用成本模式进行后续计量的，企业对其拥有的投资性房地产在按照规定进行核算确定其账面价值的基础上，如果存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。24第五节投资性房地产的减值和处置在采用公允价值模式进行后续计量的，应当以每一个资产负债表日的公允价值对投资性房地产进行计量，不必单独考虑减值问题。25第五节投资性房地产的减值和处置二、投资性房地产的处置★当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置26第五节投资性房地产的减值和处置【例】甲为一家房地产开发企业，20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年5月15日。20×8年5月15日，该写字楼的账面余额55000万元，公允价值为57000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为58000万元。20×9年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项已收讫。假设甲企业采用公允价值模式计量。27第五节投资性房地产的减值和处置甲企业的账务处理如下：（1）20×8年5月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产——成本570000000贷：开发产品550000000

资本公积——其他资本公积20000000（2）20×8年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动10000000贷：公允价值变动损益1000000028第五节投资性房地产的减值和处置（3）20×9年6月，收回并出售投资性房地产：借：银行存款600000000

贷：其他业务收入600000000借：其他业务成本580000000

贷：投资性房地产——成本570000000

——公允价值变动1000000029第五