建筑房地产行业税收优惠政策指引

建筑房地产行业

税收政策及优惠政策指引

目录

-建筑房地产行业增值税所得税政策..........1

二建筑房地产行业地方税政策.............10

三建筑业房地产业日常管理服务............22

四建筑业房地产业主要涉税风险............25

建筑房地产行业增值税所得税政策

一、建筑服务。是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建

造、修缮、装饰,线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工

程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰

服务和其他建筑服务。

1、增值税税率和征收率

(1)建筑服务使用的税率为9%;

(2)小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人提供的

可选择简易计税方法的部分建筑服务，征收率为3%。

2.增值税计税办法

增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税

人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适

用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

(1)一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择

适用简易计税方法计税。

以清包工方药是供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所

需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费

用的建筑服务。

(2)一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适

用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方

自行采购的建筑工程。

（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以

选择适用简易计税方法计税。

3、一般计税方法的应纳税额

一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可

以结转下期继续抵扣。

4.简易计税方法的应纳税额

（一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税

征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额X征收率

（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采

用销售额和应纳税额合并定价方法的方安照下列公式计算销售额:

销售额=含税销售额+（1+征收率）

建筑工程老项目，是指：

1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016

年4月30日前的建筑工程项目；

2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑

工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工

-2-

程项目；

3）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同

注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全

部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的

价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效

凭证。否则，不得扣除。

5、纳税地点

属于固定业户的纳税人提供建筑服务应当向其机构所在地

或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同

一县（市柏勺，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；

经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可

以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市），

但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治

区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由

总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关

申报缴纳扣缴的税款。

6、纳税义务发生时间

纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款

项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人提供建筑服务过程中或者完成后

收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日

期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服

务完成的当天。

纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时

间为收到预收款的当天。

二、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税政策

自2017年5月1日起纳税人在同一地级行政区范围内跨县

提供建筑服务不再实行服务所在地预缴政策

第四条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下规

定预缴税款：

笫五条（一）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，

适用一般计税方法计税的以取得的全部价款和价外费用扣除支

付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。

（二）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用

简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的

分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过15万元

的，当期无需预缴税款。

第六条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公

-4-

式计算应预缴税款：

(-)适用一股计税方法计税的，应预缴税款二(全部价款和

价外费用-支付的分包款H(1+9%)X2%

(二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和

价外费用-支付的分包款H(1+3%)X3%

纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的

余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。

纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。

E)।

建筑服计税方跨县(市、

非跨县(市、区)跨县(市、:)预缴

务企业式

应预缴税款二(全部价

销售额;全部价款和销售额;全部价款和

款和价外费用-支付的

价外费用；价外费用；

一般计分包款)+(1+9%)x

销项税额=销售额+销项税额;销售额+

税2%

(1+9%)X9%(1+9%)X9%

应预缴税款二(全部价

一般纳销售额=全部价款和

应纳税额;含税销售款和价外费用-支付的

税人价外费用-分包款项；

简易计额*1+3%)X3%分包款)XI+3%)x

应纳税额=含税销售

税3%

额+(1+3%)X3%

应预缴税款=(全部价

销售额;全部价款和

应纳税额;含税销售款和价外费用-支付的

价外费用-分包款项；

小规模简易计额+(1+3%)X3%分包款)+(l+3%)x

应纳税额;含税销售

纳税人税3%

额*1+3%)X3%

房地产业:

-0-

房地产一般纳税人增值税税率是9%。一般纳税人销售不动

产、提供不动产租赁服务，其适用税率为9%。房地产开发企业

以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名

义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

一般规定的销售额——差额不含税

销售额二（全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款H

（1+税率）

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款二（当期销售房地产项目建筑面积

・房地产项目可供销售建筑面积）x支付的土地价款

特殊项目的销售额——全额不含税

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简

易计税方法按照5%的征收率计税。一般纳税人销售自行开发的

房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价

外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

房地产开

适用范围预缴:不动产坐落地申报：机构所在地

发企业

应纳增值税=（全额房款-当期允

一般纳税人预缴增值税=全部预收款

许扣除土地价款）+（l+9%）x

一般计税一般计税方法+(1+9%)X3%

9%-预缴税款-讲项税额

方式下销

售房地产一般纳税人

（选择简易计税）预缴增值税=全部预收款应纳增值税二全额房款一

-r(l+5%)x3%（1+5%）x5%-预缴税款

小规模纳税人

房地产业、建筑行业企业所得税政策梳理：

-6-

（-）固定资产加速折旧

根据《财政部税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税

政策的通知》（财税〔2018〕54号）规定，企业在2018年1

月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具，单位

价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算

应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。

（二）《财政部税务总局关于企业职工教育经费税前扣除

政策的通知》（财税〔2018〕51号）规定，自2018年1月1

日起，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额8%

的部分，准予在计算企业所得税应纳税所得额时扣除；超过部分,

准予在以后纳税年度结转扣除。

（三）《关于延长高新技术企业和科技型中小企业亏损结转

年限的通知》（财税〔2018〕76号），明确自2018年1月1

日起，当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业，其

具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损，准予结转

以后年度弥补，最长结转年限由5年延长至10年。

（四）建筑企业为获得科学与技术新知识，创造性运用科学

技术新知识，或实质性改进技术、产品（服务）、工艺而持续进

行的具有明确目标的系统性活动属于研发活动。建筑企业从事研

发活动符合研发费用加计扣除条件的2018年1月1日至2020

年12月31日期间实际发生的研发费用：未形成无形资产计入

当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，再按照实际发生额

的75%在税前加计扣除；形成无形资产的，在上述期间按照无

形资产成本的1乃％在税前摊销。（延续执行企业研发费用加

计扣除75%政策，并将制造业企业研发费用加计扣除比例提高

到100%,同时允许企业在10月份办理第三季度（或9月份）

企业所得税预缴申报时，选择享受上半年研发费用的加计扣除优

惠，进一步加大了优惠力度，鼓励企业不断增加研发投入。）

依据：财税〔2018〕99号、财税〔2015〕119号、总局公

告2015年第97号、总局公告2017年第40号、财税[2021]

13号

（五）建筑企业认定为国家需要重点扶持的高新技术企业，

减按15%的税率征收企业所得税。

目前高新技术企业申报八大领域中与建筑业企业相关的主

要有两个部分：一是新能源与节能、绿色建筑设计技术；二是再

生混凝土及其制品制备关键技术，再生混凝土及其制品施工关键

技术、再生无机料在道路工程中的应用技术等。此外，建筑业企

业平时用到的建筑工艺均可申请发明或实用新型专利、软件著作

权，有了知识产权和高新技术产品（服务）收入，建筑业企业可

以申报高新技术企业。

依据：国科发火（2016）32号（高企认定办法），附件：

国家重点支持的高新技术领域

国科发火[2016]195号（高企认定指引），附件：高新

技术企业认定管理工作指引

-8-

（六）符合小型微利企业条件的，自2019年1月1日至

2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过

100万元的部分,减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率

缴纳企业所得税X今年李克强主持召开国务院常务会议时提出:

自2021年1月1H-2022年12月31日，小微企业和个体户

所得税年应纳税所得额不到100万元部分，在现行小微企业优

惠政策基础上，再减半征收。）对年应纳税所得额超过100万

元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按

20%的税率缴纳企业所得税。

小型微利企业无论按查账征收方式或核定征收方式缴纳企

业所得税，均可享受上述优惠政策。

上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时

符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300

人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。依据：财税

[2019]13号、总局公告〔2019〕2号、总局公告[2021]8

号

建筑房地产行业地方税政策

一、城市维护建设税

（-）基本政策：1、城市维护建设税以纳税人当期实际缴

纳的增值税、消费税税额为计税依据。2、城市维护建设税税率

如下：（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；（二）

纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；（三）纳税人所

在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。3、纳税人所

在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他

地点。具体是指纳税人办理登记证照的，所在地为其相关登记证

照上注明的住所地；纳税人住所地与生产经营地不一致的，所在

地为其生产经营地（注意外来报验登记户）；纳税人未办理登记

证照的，所在地为其增值税、消费税的纳税地点。4、城市维护

建设税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。5、城

市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税纳税义务发生时间

一致，并且与增值税同时缴纳。

（二）优惠政策：1、自2019年1月1日至2021年12

月31日，对增值税小规模纳税人可以按照50%的税额幅度减征

城市维护建设税。具体操作按照陕财税12019]5号有关规定

执行。2、纳税人有留抵退税的，自收到留抵退税额之日起，

应当在下一个纳税申报期从城建税计税依据中扣除。留抵退

-io-

税额仅允许在按照增值税一般计税方法确定的城建税计税依

据中扣除。当期未扣除完的余额，在以后纳税申报期按规定

继续扣除。具体操作按照《关于城市维护建设税征收管理有

关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第26号）有关

规定执行。

二、土地增值税

（-）基本政策：1、土地增值税是对转让国有土地使用权、

地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种

税。2、土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规

定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除

《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。3、它采用

四级超率累进税率，分别是30%、40%、50%、60%四挡税率。

4、应纳土地增值税=土地增值额x适用税率-速算扣除额x速算

扣除率。5、土地增值税的预征：（房地产行业适用）在房地产

销售环节，以纳税人每月预售房地产取得的收入（不包括增值税）

为计税依据，按照普通住宅1%,非普通住宅1.5%,别墅、写

字楼等营业用房2.5%的征收率预征。6、清算：房地产企业在达

到应清算和可清算条件后应当转入清算环节，对开发项目进行清

算。纳税人符合下列情形之一的应进行土地增值税的清算（1）

房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工

决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。符合下

列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

-11-

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积

占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超

过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得

销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；（3）纳税人申请注

销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关

规定的其他情况。

（二）优惠政策：L纳税人建造普通标准住宅出售，增值

额未超过扣除项目金额20%的（含20%）,免征土地增值税。

但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税

（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。2、因国家建设需要依

法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、因城市市政规划、

国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收

入，免征土地增值税。

三、房产税

（-）基本政策：1、房产税是在城市、县城、建制镇、工

矿区范围内，对拥有房屋产权的单位和个人按照房产税原值或租

金收入征收的一种税。按年计算、分季度缴纳。2、（1）对于

自己经营用的房产从价计征：全年应纳税额=应税房产原值X

（1-20%）x1.2%；（2）用于出租的房产从租计征：全年应纳税额二

年租金收入x12%。3、房产原值，是指纳税人按照会计制度的

规定，在会计核算账簿〃固定资产〃科目中记载的房屋原价。房

屋原值应包括与房屋不可分割的各种辅助设备或一般不单独计

-12-

算价值的配套设施。4、自2010年12月21日，无论会计上如

何核算，房产原值均应该包含地价，包括为取得土地使用权支付

的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容（宗地上总的建筑

面积与净用地面积的比率）积率低于0.5的，按照房产建筑面积

的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（二）优惠政策：L自2019年1月1日至2021年12

月31日，对增值税小规模纳税人可以减征50%的税额。具体操

作按照陕财税〔2019〕5号有关规定执行。2、纳税人因房屋大

修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征

税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在附表中注

明。3、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、

休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工

期间一律免征房产税。

四、城镇土地使用税

（-）基本政策：1、城镇土地使用税是在城市、县城、建

制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占

用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分季度缴纳

的一种税。2、年应纳税额=实际占用的土地面积x适用税额，我

县的税额分为3.5、2.5.1.5三个等级。3、房产开发企业缴纳

土地使用税应注意的问题。（1）注意计税依据和纳税时间。《中

华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号）

第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依

-13-

据，依照规定税额计算征收。《关于土地使用税若干具体问题的

解释和暂行规定》（国税地字［1988］第015号）第六条规定，

纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政

府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持

有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；

尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地面积。所以在

申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积为计税依

据按财税［2006］186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的

通知》（财税［2006R86号）第二条规定：〃以出让或转让方式

有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的

次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受

让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。〃对房地产开发

企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳

城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应

纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也

就终止。（2）注意免税土地面积和扣除时间。按照《财政部、

国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收

政策的通知》（财税［2008］24号）、《关于土地使用税若干具

体问题的解释和暂行规定》（国税地口988］015号）和《关于土

地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地［1989］140号）有

关规定，对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用

-14-

的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配

套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公

用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、

水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、

直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。房地产开发企业应

充分利用这些税收优惠政策，在申报城镇土地使用税时，对按规

划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在

建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化

用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘

等所占用的土地应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定

交付土地时间起免缴城镇土地使用税。（3）注意纳税义务终止

时间及计算方法。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地

使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定：〃纳

税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、

城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、

土地的实物或权利状态发生变化的当月末。〃《关于房产税城镇

土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二

条第一款规定：〃购置新建房品房，自房屋交付使用之次月起计

征房产税和城镇土地使用税。〃这里明确了购置新建房品房纳税

义务的发生时间，对应的也就是说作为出售方的房地产开发企业

纳税义务的终止，因为对同一块地是不能重复征税的。财税

[2006]186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时

-15-

间为纳税义务发生时间，那么对土地的实物或权利状态发生变化

的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时，如果合同规

定房产交付时间的，应以交付时间为房地产开发企业城镇土地使

用税纳税义务终止时间，如果合同未规定房产交付时间的，应以

合同签订时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止

时间，这样纳税起始日和终止日衔接一致,避免重复纳税。

对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或销售

后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，

到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在

计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用

税实行按月比例扣除法较为合理。

即本月应纳税额=本月剩余应税占地面积X月单位税额；本

月剩余应税占地面积=占地总面积-免税占地面积-已签订合

同预售或销售房屋分摊占地面积（分摊面积以合同规定交付时间

或合同签订时间为准进行统计）月单位税额二年应纳税额+12；

已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积二占地总面积*（已签

订合同预售或销售房屋建筑面积+可售建筑总面积）。

（二）优惠政策：L自2019年1月1日至2021年12

月31日，对增值税小规模纳税人减征50%的税额。具体操作按

照陕财税[2019]5号有关规定执行。

五、印花税

（-）基本政策：L印花税是对在经济活动和经济交往中

-16-

书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种税。

分为从价计税和从量计税两种。从价的应纳税额=计税金额X税

率，从量的应纳税额=凭证数量X单位税额。

2、印花税税目税率表

-17-

编

税目征税范围税率（税额）纳税人备注

a

包括供应、预购、采购、

1购销合按购销金额计税金额判断：①合同

购销、结合及协作、调剂、立合同人

同0.3%。贴花中只有不含税金额，以

补偿、易货等合同

不含税金额作为印花税

包括加工、定作、修缮、按加工或承

加工承

的计税依据；②合同中

2修理、印刷广告、测绘、揽收入立合同人

揽合同

测试等合同0.5%。贴花既有不含税金额又有增

建设工值税金额，且分别记载

程勘察按收取费用的，以不含税金额作为

3包括勘察、设计合同立合同人

设计合0・5%。贴花

印花税的计税依据；③

同

建筑安合同所载金额中包含熠

装工程包括建筑、安装工程承包按承包金额

4立合同人值税金额，但未分别记

承包合合同0.3%。贴花

同载的，以合同所载金额

按租赁金额（即含税金额）作为印

包括租赁房屋、船舶、飞1%。贴花。

财产租花税的计税依据。

5机、机动车辆、机械、器税额不足1立合同人

赁合同

具、设备等合同元，按1元

底

包括民用航空运输、铁路

货物运按运输费用单据作为合同使用的，

6运输、海上运输、内河运立合同人

输合同0.5%。贴花按合同贴花

输、公路运输和联运合同

仓单或栈单作为合

仓储保按仓储保管费

7包括仓储、保管合同立合同人同使用的，按合同

管合同用1%。贴花

1RE

-18-

银行及其他金融组织和借款

按借款金额单据作为合同使用

8借款合同人（不包括银行同业拆借）所签立合同人

0.05%。贴花的，按合同贴花

订的借款合同

财产保包括财产、责任、保证、信用按保险费收入单据作为合同使用

9立合同人

险合同等保险合同1%。贴花的，按合同贴花

包括技术开发、转让、咨询、按所载金额

10技术合同立合同人

服务等合同0・3%。贴花

包括财产所有权和版权、商标

专用权、专利权、专有技术使

产权转按所载金额

11用权等转移书据、土地使用权立据人

移书据0.5%。贴花

出让合同、土地使用权转让合

同、商品房销售合同

记载资金的账自2018年5月1

簿，按实收资日起，对按万分之

本和资本公积五税率贴花的资金

12营业账簿生产、经营用账册的合计金额立账簿人账簿减半征收印花

0・5%。贴花。税，对按件贴花五

其他账簿按件元的其他账簿免征

贴花5元印潮L

包括政府部门发给的房屋产

权利、许

13权证、工商营业执照、商标注按件贴花5元

可证照领受人

册证、专利证、土地使用证

证券（股由立据双方当

（13个正列举税

票）交易事人分别按

对买卖、继承、赠与所书立的立据双方目之外的）需要关

14蝴碇1%。的解缴

A股、B股股权转让书据当事人注这类特殊交易政

书据A、纳证券（股票）

策的调整

B股交易印花税

（二）优惠政策

1、自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金

-19-

账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。

（财税〔2018〕50号）

2、自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税

小规模纳税人在50%的税额幅度减征印花税。具体操作按照陕

财税[2019]5号有关规定执行

六、契税

（-）基本政策：L在中华人民共和国境内转移土地、房

屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。2、转移土地、房

屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让：（二）土地使

用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互

换。土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转

移。以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土

地、房屋权属的，应当依照规定征收契税。3、契税我省的税率

为3%。4、契税的计税依据：（一）土地使用权出让、出售,

房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应

交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；（二）土地使

用权互换、房屋互换为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；

（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、

房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市

场价格依法核定的价格。纳税人申报的成交价格、互换价格差额

明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税

收征收管理法》的规定核定。5、契税的应纳税额按照计税依据

乘以具体适用税率计算。

七、耕地占用税

-20-

（-）基本政策：1、在中华人民共和国境内占用耕地建设

建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用

税的纳税人。2、耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计

税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实

际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额（我县的税额为18元

每平方米）。3、纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用

耕地，应当依照本法的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时

占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退

还已经缴纳的耕地占用税。4、耕地占用税的纳税义务发生时间

为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知

的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起三十日内申报缴纳耕

地占用税。

（二）优惠政策：自2019年1月1日至2021年12月31

日，对增值税小规模纳税人可以按50%的税额幅度减征城市维

护建设税。具体操作按照陕财税〔2019〕5号有关规定执行。

八、环境保护税（建筑企业适用）

（-）基本政策：L施工扬尘曷旨本地区所有进行建筑工

程、市政工程、拆迁工程和道桥施工工程（包括绿化工程和水利

工程）等施工活动过程中产生的对大气造成污染的总悬浮颗粒物、

可吸入颗粒物和细颗粒物等粉尘的总称。2、扬尘排放量二（扬

尘产生量系数-扬尘排放量削减系数）（千克/平方米月）x月建

筑面积或施工面积（平方米）。3、月大气污染物应纳税额=扬

尘排放量/一般性粉尘污染当量值（4）*适用税额（1.2元）对于

建筑工地按建筑面积计算；市政工地按施工面积计算，施工面积

-21-

为建设道路红线宽度乘以施工长度，其他为三倍开挖宽度乘以施

工长度，市政工地分段施工时按实际施工面积计算。

施工工地必须采取道路硬化措施、边界围挡、裸露地面（含

土方）覆盖、易扬尘物料覆盖、持续洒水降尘、运输车辆冲洗装

置等措施，并按控制措施达标与否，扣除削减量。

4、施工扬尘产生、削减系数表

工地类型扬尘产生量系数（千克/平方米月）

建筑施工1.01

市政（拆迁）施工1.64

扬尘排放量削减系数

工地（千克/平方米月）

扬尘类型扬尘污染控制措施

类型措施达标

是否

道路硬化措施0.0710

边界围挡0.0470

建

一次扬尘裸露地面覆盖0.0470

/巩r/r

易扬尘物料覆盖0.0250

I

定期喷洒抑制剂0.030

地

运输车辆机械冲洗装置0.310

二次扬尘

运输车辆简易冲洗装置0.1550

道路硬化措施0.1020

边界围挡0.1020

市政一次扬尘

易扬尘物料覆盖0.0660

（拆迁）

定期喷洒抑制剂0.030

工地

运输车辆机械冲洗装置0.680

二次扬尘

运输车辆简易冲洗装置0.0340

建筑业房地产业日常管理服务

-22-

结合日常征管，为了提高纳税人，缴费人的申报质量,减少

因申报错误或失误，而引起纳税人额外的损失，降低税收成本,

对以下涉税事项作专题辅导。

一、关于未按期申报的问题。今年以来，我们有个别纳税人

存在因未按期申报，而出现的违法违章，有的三个月连续未申报

被金三系统纳入了非正常户，有的要接受税务行政处罚，有的影

响了发票正常开具等问题。或多或少都给企业造成了影响。为了

防止这类问题继续发生，我们提醒纳税人：小规模纳税人和个体

户每季度末15日前要及时纳税申报，我们的税务人员也会通过

打电话的形式提醒纳税人。如果15日前没有申报的，我们会发

起催报催缴程序，催报催缴之后，纳税人仍未申报的，将会按照

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条，《陕西省税务

行政处罚裁量基准（试行）》的公告进行处罚，如果第二次违反

了《征管法》第62条规定，在税务机关责令限期改正的期限内

改正的，对个人（含个体户）处50元以上的罚款，对企业或其

他组织处200元的罚款。违反规定2次以内的，未在税务机关

责令限期改正的期限内改正的，对个人（含个体户）处500元

的罚款，对企业或其他组织处1000元的罚款。违反3次以上,

以及被认定为非正常户，或有其他严重情节的，处2000元以上

1万元以下的罚款。2.一般纳税人，按月申报，每月15日前要

及时纳税申报。逾期同样按照以上标准进行处罚。

二、虚假申报的问题。一种情况是，没有成本、费用发票,

-23-

但在电子税务局申报了成本费用；二种情况是虚列工资费用；三

种情况是隐瞒收入。一般情况是对未开票收入未申报。四是其他

虚假申报情况。以上编造虚假计税依据的，将根据《征管法》第

64条规定及《陕西省税务行政处罚裁量基准（试行）》公告规

定处罚。编造虚假计税依据税额不满5万元的，由税务机关责令

限期改正，并处5000元以下的罚款。5万元以上不满25万元

的，处5000元以上2万元以下的罚款。在25万以上，或有其

他严重情节的，处2万以上5万元以下的罚款。如果造成少缴

税款的，补缴税款加收滞纳金。并处0・5倍以上5倍以下罚款。

情节严重，构成犯罪的，将移交司法机关。

三、申报质量不高的问题。1、是申报数据逻辑关系错误，

申报的数据各申报期不衔接，如企税成本费用需要累计填写，有

的企业只填当期的，金三系统就会推风险。2、是申报表项目填

写不正确，如有纳税人在填写已缴税款时，随意填，和实缴税款

不一致，系统出现了多交税款的错误提醒。3、是财务报表填写

不全。或者不正确。像前几个月有部分纳税人的财务报表数字没

累计，填写的是当期的，系统推出了大量税收风险。这是有的纳

税人填表时不细心，没仔细看表头文字。

四、发票开具（取得）不规范的问题。关于发票方面，目前

税务总局在推广使用电子专票，现在也有电子普通发票，也是鼓

励大家使用的。将来最终都要使用电子发票。正常发票的开具不

能虚开，领用发票的用户，尽量自己开具，不要到大厅去代开发

-24-

票。如果金额过大，将要检查业务的真实性。

五、收入预测。每个征期3日前要向税管员报本期实现的税

收。报时要准确，因为上级有要求，谢谢大家配合。

六、个税申报问题。个税实行全员全额按月申报，首先要真

实，不能漏报，也不能虚报，有的企业为了增大成本费用，虚报

了大量的虚拟人员，这样是会出问题的。这样有两种后果：一个

是影响他人的收入信息，二是形成虚假申报涉税信息资料（5000

元以下罚款）。

建筑业房地产业主要涉税风险

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一、建筑业房地产企业须关注的18项涉税风险点

按照日常税收征收管理梳理了建筑业房地产业须关注的18

项涉税风险点，具体如下：

1.风险提示：签订合同未申报缴纳印花税（印花税）

风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务

院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受

本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应

当按照本条例规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、

规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。

风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴

纳应税凭证对应的印花税。由于印花税征税范围较广、税目较多，

纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。

2.风险提示：缺失合法有效的税前扣除凭证（企业所得税）

风险描述：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国

家税务总局公告2018年第28号）第五条规定，企业发生支出，

应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除

相关支出的依据。同时，该公告第六条规定，企业应在当年度企

业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证，而房地

产企业经营环节多、业务交易量和交易对象规模不一，尤其是对

一些零散的人工费用、代理费用，部分情况下未能及时取得合法

有效的税前扣除凭证，但同时又将相应的支出违规进行税前扣除,

-26-

容易产生涉税风险。

风险防控建议：对房地产企业而言，是否能够取得合法有效

的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务

交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时

在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业

务一致、是否为作废发票等。

3.风险提示：外购礼品用于赠送客户涉税风险（增值税）

风险描述：房地产企业在经营过程中，因销售或者宣传等营

销性质活动需耍，外购礼品赠送客户的情况时有发生。根据《增

值税暂行条例实施细则》第四条规定，该行为应视同销售处理。

同时，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，礼品赠

送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除

且不得超过当年营业收入的0.5%。因此，礼品赠送业务若财务

处理不当，容易造成税收风险。

风险防控建议：房地产企业发生向客户赠送礼品的业务时,

财务上要及时作增值税和企业所得税视同销售处理。同时，要注

意两者之间存在处理上的差异，视同销售收入确认的，增值税要

按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序来确定,

企业所得税则按照公允价值确定收入。在确认视同销售收入后,

则须按照营业收入和业务招待费支出总额，确定该项费用的税前

扣除限额。

4.风险提示：违规代征契税（契税）

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风险描述：根据《税收征收管理法》第二十九条规定J除税

务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征

的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。部分

房地产企业对该方面政策不熟悉，向购房者代收所谓〃办证费〃

中包含了契税税款，实际已违反了税收征管法的上述规定，需承

担相应的法律责任，同时也给购房者带来了一定的涉税风险。

风险防控建议:在未按照规定程序取得税务机关代征委托情

况下，房地产企业不应向购房者代收任何契税税款，如已收取相

关费用则应当尽快退回，及时纠正违规行为。

5.风险提示：车位销售未及时确认收入（增值税、企业所得

税）

风险描述：车位销售收入一般是在项目竣工验收，首次确认

产权后进行，属于现售行为，根据现行税收政策需要同时确认收

入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，在取得车位销售收

入时，特别是对于不需要办理产权证的车位（人防工程部分）既

未开具发票，也不作增值税、企业所得税收入确认，存在极大税

收风险。

风险防控建议：企业应当梳理销售业务和款项，对已取得产

权或交付使用的车位销售时要及时作收入确认，避免带来税款滞

纳风险。

6.风险提示：预售阶段涉税风险（增值税、土地增值税,企

业所得税）

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风险描述：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项

目增值税征收管理暂行办法》第十条、《中华人民共和国土地增

值税暂行条例实施细则》第十六条、《国家税务总局关于营改增

后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016

年第70号）第一条有关规定，房地产企业在预售环节收到的预

收款进入监管账户，收款次月征收期须要按照上述规定向主管税

务机关预缴税款,包括增值税预缴申报和土地增值税预征。同时,

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条，企业

需要根据预计毛利额计算应纳税所得额并在企业所得税季度预

缴，但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，未能够按照规定申

报预缴或未能足额申报预缴税款。

风险防控建议：房地产企业取得《商品房预售许可证》后,

在项目竣工前为迅速回笼资金采取预售方式销售，预收款需要及

时足额作相应的税款预缴,避免产生税款滞纳风险。

7.风险提示：收入确认时点滞后（企业所得税）

风险描述:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》

第三条和第九条有关规定，房地产企业开发产品完工或视为完工

后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,

同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当

年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。部分房地

产企业由于对税收政策不熟悉，未区分会计和税法的收入确认原

则差异，导致企业在确认收入时点滞后，进而产生税款滞纳风险。

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风险防控建议:房地产企业要准确把握开发产品的完工界定,

即房地产企业开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、

开发产品已开始投入使用、或开发产品已取得了初始产权证明的,

视为已经完工，应当及时确认收入。同