投资新建古仙界旅游开发建设项目申请材料

目录

第一章项目建设背景和必要性....................................4

1.1项目称号...................................................4

1.2项目单位基本状况...........................................4

1.3项目建设的背景.............................................4

1.4项目建设的必要性...........................................5

第二章项目建设条件............................................8

2.1自然条件....................................................8

2.2社会条件...................................................8

2.3资源条件...................................................9

第三章市场分析.................................................12

3.1市场规模分析...............................................12

3.2客源市场定位...............................................12

3.3市场需求分析...............................................13

第四章建设方案.................................................14

4.1拟开展景点及服务项目........................................14

4.2建设内容...................................................14

第五章环保与节能................................................17

5.1设计准绳及目的.............................................17

5.2环境影响分析...............................................18

5.3节能节水...................................................19

5.4消防工程....................................................21

第六章组织管理结构与人力资源配置..............................23

6.1工程项目管理...............................................23

6.2组织管理结构...............................................23

第七章进度安排.................................................24

第八章投资估算与资金筹措......................................25

8.1估算范围及根据.............................................25

82项目总投资..................................................25

8.3资金筹措...................................................27

8.4投资计划...................................................27

第九章财务分析................................................28

9.1评价根据....................................................28

9.2基本数据...................................................28

9.3财务分析...................................................39

9.4财务不确定分析.............................................41

9.5结论........................................................42

第十章社会效益分析............................................43

第十一章结论与建议............................................45

11.1结论......................................................45

11.2建议......................................................46

第一章项目建设背景加必要性

1.1项目称号

湖南富堂古仙界民俗民情旅游开发建设项H

1.2项目单位基本状况

121项目单位称号:湖南富堂交通动力开发有限公司

122一切制方式：有限责任公司

123法人代表：周述堂

124注册资本：2180万元

1.2.5运营范围：交通动力开发及节能技术服务；旅游项目开发；五金、机电产品、

百货、化工产品、钢材、建筑材料销售；家禽、家畜养殖、销售。（以上不含专

营专控及限制项目，触及答应运营的办理答应证或资质证方可经营）

1.3项目建设的背景

古仙界风景区位于涟源市古塘乡，处于安化县、新化县、冷水江市交界的古

梅山腹地，与安化县洼塘镇、鱼水乡和新化

县温塘镇、田坪镇毗邻，与车田江水库与大江口水库南北相望，鞭长莫及。这片

方圆百里的神奇土地，素有“青藏高原”之称，可以说是“江南的北国，北国的

江南二这里山山皆秀色，树树染春晖，可谓一步一景，峰峰有历史，洞洞有传奇。

这里人文荟萃，物阜粮丰，几千年陈旧文明的深沉积淀，山川秀美的自然风光和

生态植被保存残缺的崇山峻岭，孕育了极为丰富的旅游资源。山清水秀，洞幽石

奇是她的天生丽质；悠久的历史、优美的传说是她醉人的芬芳；丰富的人文资源

是她诱人的风韵。古仙界是自然的旅游胜地，是名副其实的人世仙境，他将让有

数文人墨客倾倒，它将以独特的魅力使游人往复流连，具有很高的开发价值。现

大力发展第三产业，进步第三产业产值占国民支出的比重，是我国的一项重要

产业政策。旅游业是兼具经济功能与社会功能，集传统与占代，消费性与生活性，

劳动密集型与资金、知识密集型等特征于一体，具有分明比较优势的服务业，是

第三产业的支柱产业之一。古代旅游业是依托自然景点发展起来的综合性休闲旅

游产业，它的发展为第三产业的延伸开辟了通道，加强了第三产业的综合发展才

能，不但可以满足人们多层次的精神文明需求，进步生活质量，有益于社会主义

精神文明建设，而且可以添加就业，增加财政支出。项目的建设顺应了我市经济

结构调整和增长方式转变的根本要求，作为关联度很大的产业，它对优化产业结

构，加快社会经济发展具有积极的意义。本项目是贯彻落实《国务院关于加快发

展旅游业的意见》的具体表现，经过优化旅游消费环境、完善旅游基础设备建设、

培育新的旅游消费热点、进步旅游服务程度，促进景区运营由粗放型向集约化转

变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，对于整个旅游业

快速发展起到示范作用。

1.4.2顺应消费结构调整的需求

改革开放以来，我市经济持续快速发展，城乡居民支出不断攀升，生活程度

持续进步，消费结构也随之不断晋级。居民的食品消费支出占消费支出的比重逐

年下降，而用于居住、文明、教育、卫生、旅游等高层次消费的支出则不断进步，

越来越多的城市居民向往奇趣未知、纯朴自然的大自然景观，体验不同干城市生

活的新颖景观。

本项目充分利用了古仙界及周边村镇丰富的自然人文资源，迎合了人们返璞

归真、回归自然的消费心思和对生活质量的追求，拓展了旅游市场，丰富了旅游

产品，创新了旅游内容，为人们提供了更多的消费选择。

1.4.3可行性研讨报告编制根据

（1）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；

（2）国家和省、市等政府主管部门下发的旅游业综合开发项目申报指南；

（3）国家有关部门发布的旅游业综合开发项目可行性研讨报告编写指南；

（4）国家和省、市有关部门颁发的政策、法规、规定、标准和规程、规范

等；

（5）项目单位提供的项目建议书等基础材料。

1.4.4可行性研讨报告编制准绳

（1）贯彻国家经济建设方针、政策，仔细执行国家对节能环保和安全卫生

要求。

（2）合理利用资源，规划建设经济合理；

（3）优化设计、合理布置、节约用地、节省投资；

（4）优化流程、节省人、财、物；

（5）合理装备公用设备，满足项目建设要求。

第二章项目建设条件

2.1自然条件

湖南富堂古仙界民俗民情风景区拥有八卦图、月光岩、凤行山、龟蛇岭、古塘

坪、白竹溪、雷钵井、红日峰等八大景点。这里青山怀抱，绿水逶迤，环境清幽，

鸟兽群集。气候平和，冬无酷寒，夏无酷暑，气候恼人，四季分明，春闻山花飘香，

夏沐凉风送爽，秋赏红叶烂漫，冬望松柏傲雪。这里远离城市的喧嚣，幽静安适，

周边没有工厂企业，生态环境非常优秀，是自然的氧吧。置身古仙界，沐浴自然之

光，徜徉在悠悠的青山绿水之中，静能解忧、雅能生趣，让人顿感心肠合运，分不

清是人在仙境中，还是仙境在人世。

2.1.1气温：年均匀气温17.4。。年极端最高气温33C,年极端最低气温-4。（3。

2.1.2风速、风向：常年主导风向为北风，年均匀风速1.5—2.0米/秒，多年

最大风速为20.3米/秒。

2.1.3降水量：多年均匀降水量1300—1400毫米，一日间最大降水量147毫

米，降水量集中在4—7月.

2.1.4地形地质：根据建设地点地形地质材料，建设地点地层岩分布具有规律

性，多为坡积残积物风化构成的红褐色、棕褐色粘土，涂层呈硬塑、可塑状，密度、

厚度10-30M,是良好的地基持力层，自然地坪基本平整，地势有一定坎河，地震基

本烈度小于VI度，宜于工程建设。2.2社会条件

2.2.1交通优势分明

古仙界紧靠娄涟高等级公路，至娄底中心城区仅1小时车程，交通非常便利。

近年来娄底铁路、公路网络建设成绩分明，国家级高速公路上（海）瑞（丽）高速

公路已通车，横贯祖国东西、与规划中的二广高速公路在横穿涟源，长沙一湘山一

宁乡一涟源红色旅游高速公路正在建筑。南北向洛（阳）湛（江）铁路与东西向湘

黔铁路亦相交于娄底，构成一个东东北北相交的交通枢纽。娄涟、娄湘、娄宁高等

级公路犬牙交错，构成了稠密而便捷的交通网络。在“十二.五”时期，湖南省将

建设长娄高速延伸段逐一湄琅高速：从涟源市湄江国家地质公园、经古仙界民俗

民情风景名胜区、新化县田坪镇、吉庆镇，至新化县琅塘镇。从珠梅至古塘的公路

将扩宽至8米。即将动工建筑的与景区仅隔10余公里的娄底飞机场和穿境而过的

湄琅高速公路，拉近了景区与世界的距离，将为景区的开发建设插上降落的翅膀。

古仙界的开发将把涟源龙山、白马水库、湄江风景区与新化的梅山龙宫，紫鹊界、

大熊山、油溪河以及冷水江的波月洞景区连成一片，构成比较完善的旅游线路，成

为娄底市旅游业总体发展的点睛之笔。

2.2.2良好的政策环境

本项目的建成，将在涟源市现有的旅游资源基础上增添一道靓丽的风景，有

利于完善旅游业层次，丰富旅游服务外延：有助于拓展乡村资源,促进农民进入非

农产业就业，推进农民就地转移，完成充分就业，符合政府产业政策，政策环境宽

松。

23资源条件

项口依托古仙界现有的旅游资源，古树名木，生气勃勃；阔叶片林。景随时

变；飞禽飞禽，游嬉林间；前后八卦、天门大圆阵、雷王殿、古仙洞、嫦娥洞、水

上乐园等自然、人文景观穿插其中，加上项目本身的“特征游”、

“休闲游”、“体验游”等特征资源，对游客有着弱小的吸引力。

古仙界景点遍及，保护残缺，可开发的自然景点达八处之多。景区中心突出,

东西贯通，南北辐射，和谐一致，构成了以古仙洞(又名潇湘洞)、八卦图为核心

的自然景观。古仙界像一串散落的珍珠，若把它串起来，将是一条熠熠生辉、抢人

眼球的精美项链。其中古仙洞长达五公里，似一幅小巧剔透、气势恢宏的画卷，又

是一座美轮美奂的艺术宝库，像皇宫一样壮观，像迷宫一样神奇。洞内水声潺潺，

石林耸秀，石花吐芳，石帷垂挂，石瀑飞溅，玉柱擎天，如人似物活灵敏现，下姿

百态、绚丽多彩。它天造地设，不假人工，因此气韵纯真；它素面朝天，不待修饰，

于是一派自然，有鬼斧神工之妙，毫无斧凿之痕。它美得俗气，它美得隽永；它美

得富丽，美得绚烂。洞内移步换景，美不胜收！八卦图景区栩栩如生地规划在高山

之上、峻岭之巅的八卦岭上，“天下独一、举世无双”的世界绝景，为世人揭开了

古仙界的奥秘面纱！伏羲的后天八卦图、文王的后天八卦活灵敏现的展如今这里。

中国周易风水研讨协会的国学大师，他们以拓荒者的勇气，不畏艰苦，跋山涉水，

发现了这一处“中华民族国学文明的自然图腾〃，并誉以“天下第一景”、“北国

小昆仑”的美称。相传明朝平寇将军吴公永扬曾在此习武！古仙界的其它七大景

区也各尽其妙，与古仙洞、八卦图景区交相辉映，相映成趣。

古塘乡民风憨厚，更有浓重的牛山文明底蕴。牛山文明已有近千年的历史传

承，明清以来历代官方诗人层出不穷。古塘乡牛山诗社己成立二十一周年，百里牛

山诗风蔚起，农民诗人层出不穷，群星璀璨，涌现了30()多位农民诗人，蔚为诗

坛奇观，古塘成为全国著名的诗词之乡，此间“有诗无酒不精神，有酒无诗俗死

人”己蔚成风气，逢年过节官方以以诗联作贺礼的风习由来巳久，其事迹多次在

地方电视台、湖南日报等媒体重点报道2003年荣获“涟源市诗词之乡”称号2005

年荣获“湖南省诗词之乡”称号，牛山诗歌已申报湖南省非物质文明遗产，浓郁

的文明氛围为诱人的古仙界增添了美丽的光环。

神奇诱人的山水孕育了极富浓郁乡土风情的民俗文明与宗教文明.勤劳憨厚

的古塘人在衣食住行、婚丧嫁娶、宗教信仰等方面都具有很大的特征，传播和保存

了迂回动人的官方故事传说。有每年正月的龙灯狮舞，有劳作时的山歌对唱，有新

颖蔬菜出现时的“尝新节二每家每户遇到丧事，都要制作檄杷。古塘乡的杉凤村

保留有地地道道的官方花鼓剧团，在遇到红白喜事，还有请花鼓剧团唱戏的风俗。

古仙界境内寺、堂、塔、庵、庙、池林立，信仰儒、道、佛教，至今还存在着请水、

还水、还香、祭祀民俗。

古塘乡有着良好的产业环境古塘乡煤炭资源丰富，生态农业发展势头良好。。

古塘乡的枫木贡茶，俗名“香十里”，曾为明清时期的御用珍品，有着悠久的历史

和优美的传说.现已成立了涟源市枫木贡茶茶业有限公司，并作为旅游产品片面推

向市场，明清“贡”茶大焕异彩。古塘乡的药材基地已构成2万亩规模，并且开发

了药材加工产业，玉竹饮料已投入市场。古塘乡四季瓜果飘香，以金秋梨、水晶梨

为次要种类的果园达数十处之多。养殖业较为普遍，在古塘能真正吃到货真价实

的原生态无公害土味。这些为发展旅游服务的食品工业与土特产品加工提供了较

好的基础，将成为古仙界风景区的靓丽名片。

第三章市场分析与定位

3.1市场规模分析

3.1.1基础市场人口基数大

古仙界景区距娄底市仅50多公里，交通便捷，巨大的客源市场为古仙界风景

区发展提供了可靠保障。仅娄底市人口有400多万，湘中区域8个地级市拥有4300

万，湘中城市经济发展迅速，为古仙界景区发展提供了巨大客源潜力。

3.1.2周边客源分流基数大

据统订，2010年娄底市接待游客75()万人次总支出39亿元分别增长38%

42%o由于娄底地理地位上的优势以及交通线路汇集，古仙界地处湘中旅游热线

上，非常有利于吸引长、株、潭、衡、邵等周边城市及南岳、水府庙、新化梅山龙

宫、曾国藩故居、紫鹊界梯田等旅游区及周边凤凰古城、张家界景区等客源，这为

古仙界景区提供了弱小的分流客源。

3.2客源市场定位

由于古塘乡旅游市场没有统计材料，我们经过对娄底市旅游客源市场统计材

料分析，发现娄底市的客源次要来自娄底、邵阳、怀化、长株潭等湘中地区，而娄

底本地游客又占大部分，其他客源地有广西、珠三角及港澳台等地区。

3.2.1核心客源市场

次要指娄底、邵阳、长株潭、衡阳、常德、益阳等地区。201()年娄底GDP达

680亿元，同比增长14.2%,人均GDP17982元，本地居民有外出旅游的需求，且具

有一定的支付才能。对于本地的旅游景点有参与兴味，并极有可能反复消费。古仙

界据娄底、涟源均不到1小时车程，既能达到“出城游”的独特体验，又不会因车

程太远而太过劳累，将越来越彰显其独特的优势和价值。是本项目最为核心的客

源市场。

2010年，长、株、潭、衡、邵、益人均GDP分别为64551元、33064元、32527

元、19889元、10327元、16514元，具有较强的支付外出旅游的才能。此外，以

上几个地区与娄底地区文明一脉相承，这些地区的居民在区域文明上有着较强的

认同感，容易产生共鸣。在交通方而高速的互通将旅程延长在2.3小时左右，是周

末出游的最好距离。该市场地区居民出游率高，出游方便，出游工夫以周末为主，

是本景区较为波动的客源市场。

3.2.2基础客源市场

次要指珠三角、长三角、闽三角、成渝地区、华中地区、京津唐以及港澳台等

地区。该区域主力消费群体出游动机以“三高〃(高档次度假、高端会议、高山运

动)为主，消费类型有传统的实物性消费开始向服务性消费转变，消费才能强，消

费观念新，旅游消费程度较高，出游工夫较为灵敏等特点。

323机会客源市场

次要指国内其他省市地区、以及包括日韩、欧美、东南亚等在内的出境客源

市场。

3.3市场需求分析

3.3.1地质观光文娱旅游市场

古仙界景区内溶洞、奇石、树种等资源丰富，空气清爽，景色独特，必将能吸

引酷爱观光、文明体验的游客，同时推进景区休闲度假、康体养生的迅速崛起.

3.3.2度假休闲旅游市场

随着人们工作、生活得压力不断增大，出现了许多古代医疗难以处理的亚健

康成绩，大量城市工作者为减轻压力选择乡村、山区旅游，呼吸新颖空气，放松身

心；越来越多的中高端商务人士也越来越注重健康、更乐意到环境优美、空气清爽

的景区休闲度假。在这种情势下，高山休闹观光、养生度假将成为热点和潮流，包

含广阔的市场空间。

第四章建设方案

4.1拟开展服务项目

（1）餐饮——吃农家饭

（2）住宿——住农家院

（3）-------休闲水上休闲

（4）观光逐一古仙界奇景

（5）人文一一祭祖拜佛

项FI集观光、休闲、人文、景观为一体。开辟旅游观光、农家乐、休闲

垂钓、水上运动、祭祖拜佛等项目，让游客放飞心境，体验大自然情味；鸟

语花香、绿荫滴翠、环境幽雅、将成为各地旅客休闲、文娱、度假、出游的理

想场所。

4.2建设内容

项目次要依托古仙界自然景观资源及对水库进行休闲观光综合开发。

用地状况及次要建设内容：

租地：3100亩

预征地：167亩

总占地面积：3267亩

4.2.1水库综合开发

包括水上运动、休闲垂钓、登艇游湖等项目。

总占地面积：100亩

422休闲农家乐建设

次要包括吃农家饭、住农家院，干农家事及养殖农副产品，鸡、猪、羊

等项目。

总占地面积：470亩

4.2.3景区建设

次要为景点建设及相关附属建设。

总占地面积：2697亩

（1）绿化工程：包括绿化苗木栽种，如桃树、红枫、杜英、杜鹃、红

继木、马尼拉草、从竹、桂花、杨梅、柳树、金叶女贞等及绿化地的平整。

（2）景观林荫道及相关辅助设置建设：包括林荫道、花坛、亭子、广

场、停车坪、员工宿舍楼等。

（3）景点建设：包括洞外14大景点及2大自然溶洞建设1见次要景

点项目表）c

次要景点项目表

序号景点占地面积（单位：亩）

1古仙洞150

2嫦娥洞100

3古仙后天八卦100

4古仙后天八卦100

5皇母石娘100

6九龙阵100

7玉门阵100

8天门大圆阵100

9天子国太阵100

10太子天庙阵100

11河宝神立阵100

12观音太阳阵100

13古观青罗阵100

14佛祖天云井1()

15五岳南王殿1()

16雷王殿10

17杨公殿10

18牛山诗词苑1()

19月光岩古道场1000

20凤形山天鹅孵蛋100

21龟蛇岭观景台100

22莲花道教基地100

23擂钵井佛教基地100

24白竹溪吴牧郎故居50

25红日峰雷祖庙100

第五章环保与节能

5.1一、设计根据、准绳及目的

5・1.1(一)设计根据

1、《中华人民共和国环境空气质量标准》(GB3095—1996)

2、《中华人民共和国城郊区域环境噪声标准》(GB3096—93)；

3、《中华人民共和国大气净化物综合排放标准》(GB16297/996)；

14、《中华人民共和国污水综合排放标准》(GB8978-96)；

5.1.2(二)环境保护目的

将生态旅游度假区建设成为空气清爽、环境优雅、水体清洁、景观优美、生

态均衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。

1、空气质量

环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。

2、地面水质量

地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。

3、环境乐音

环境噪声分贝五类地区，要求片面达到国家GB3096-93标准中二类地区二

类标准(昼夜40s45dB液间35s4()dB)

4、固体废弃物

生活垃圾有害化处理率大于95%,次要有害废弃物有害化处理率达到1()0%

5、生态保护覆盖率10()%。

5.1.3(三)环境保护准绳

1、与自然和谐共存准绳

生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功

能在基础设备建设及规划中最大限制地降低公共中心区对局地景观和水文背景、

区域生态系统形成的影响。

2、生态效率准绳

在基础设备、建筑物构造过程中，按照“三同时”准绳，应片面实施清洁建

设，尽可能降低资源耗费和废物产生；在建筑材料、动力运用、产品和服务中，

鼓励利用可再生资源和可反复利用资源。

3、区域发展准绳

尽可能将生态旅游度假区与地方特征经济相结合，将小城镇建设与区域生态

环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。

4、高科技、高效益准绳

大力采用古代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和

信息技术，采纳国际上先进的消费过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环

境效益完成最佳均衡，完成“双赢”.

5、软硬件并重准绳

硬件指具体工程项目的建设，软件包括城镇环境管理体系的建立、信息支持

系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立司完善软件建设，使公共中心区得

到健康、持续发展。

5.2二、环境影响分析

5.2.1(.)环境质量现状评价

1、水环境质量

古仙界景区，水质几乎无净化，小亮的净化源来自于生活污水和垃圾的排

放。

2、空气环境质量

空气净化源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。

3、固体废弃物

生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理（一部分用于农用

施肥）。

4、声环境质量

当地噪声来次要为道路交通类噪声，基本上没有构成噪声公害。

5.2.2（二）区域环境功能分析

考虑到评价区的建设目的以及其在生态系统中的地位，将其环境功能分为景

观功能和生态系统服务功能。

景观功能。所处的环境是旅游产品重要的组成部分，其在景观构筑方面起着

举足轻重的作用；

生态系统服务功能。生态系统具备重要的服务功能，不只为人类生活生产直

接提供原材料，而且还是环境支持的重要载体，为人类的生活与持续繁衍提供一

个大背景。

5・3三、节能节水

5.3.1（-）节能措施

1、设计根据

项目的次要设计根据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能(1997)2542

号《关于固定资产投资工程项目可行性研讨报告“节能篇(章)”编制及评价的

规定》，以及《民用建筑节能设计标准》(JGJ.26.95)o

2、次要设计准绳

执行国家现行的节约动力的政策、指令、规定及有关标准，合理.，利用动力，

降低动力耗费，进步经济效益。动力选择以贯彻国家动力方针和因地制宜为准绳。

设计中所选设备采用国家引荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能

设备。

3、节能措施

在基础设备建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用

节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合

理用电导则》(GB"3485-1998)的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补

偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温功能好、热量运输流失小的高功能管材；

路灯安装选用节能灯具。

5.3.2(二)节水措施

1、设计根据

国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合

理用水技术通则》(GB/T9711—1993)0

2、节水措施

项目为基础设备建设项目，耗水量较小，在项目基础设备建设阶段，采取以

下节水措施：

一一在基础设备规划中，注重节约用水和水的反复利用。

根据度假区的发展需求，逐渐建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污

水处理率应达到90%以上。

为了有效降低对新颖水的耗费量，进步水利用效率,给水采用分质供水，采用

新颖淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水次要用于

用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不

高的建筑外用水。大大降低新颖水用量。

——树立施工人员节水看法,在项目建设调度会上将节水作为项目建设的次

要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施

工人员树立节水看法，明白本人在生态建设和节约用水方面的权益和义务。

——在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排

水管材的选择及相关配件上采用功能好的设备，严防滴漏水景象。

一一在工作和生活区内采用节水型卫生用具，完成工艺冷却水的循环回收利

用。

5.4四、消防工程

5.4.1(-)消防工程规划准绳

1、遵照“预防为主、防消结合”的方针，以片面安排、有利消费、保障安

全为出发点，做好园区防火规划和灭火设备的规划建设。

2、加强度假区消防基础设备建设，发展消防科技，努力消弭火险隐患。

3、加强消防看法，枳极推进消防工作社会化，严厉执行有关消防规范、规

定和标准。

4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持

近远期结合，一致规戈J,同步建设。

5.4.2(二)工程措施

1、合理划分消防责任区并设置消防队（站）

根据用地规划与功能结构，项目区消防管理结合城区全体一并进行消防规戈I」。

2、消防通道

消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路

口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。

3、消防供水

消火栓设置:管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路

宽度超过60m时，宜在道路两边设置消火栓，并宜靠近十字路口。消火栓距路边

不应超过2m,距房屋外墙不宜小于5mo室内外消火药味栓的间距

不应超过120m。

4、消防通讯

消防通讯次要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、精确可靠，要充分利用

无线和有线两种通讯手腕，不断完善消防通讯系统。

火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐渐

建成图象传输指挥系统，完成火灾现场的图象声响通讯。

5.4.3（三）防震

地区几乎没有发生地震，震级都在6级以下，普通建筑按7度设防，生命线

系统工程和地震发生后易发生二次灾祸的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震

评价进行抗震设计。

5.4.4（四）防洪

结合水系景观等进行河道改造。建设时应严厉避免将河道盖板成暗渠，亦不

宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限制的利用地形优势，做成自然堤岸。

根据流域特征，区内河渠防洪标准为20年一遇。

加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响保证游客安全。

第六章组织管理结构与人力资源配置

6.1工程项目管理

建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需求经过与之相

顺应的管理形式、管理程序、管理方法、管理技术去完成。就是说，需要有专门

从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、经

验，可以为业主提供优秀的项目管理服务，可以为、业主创造最大限制的效益。

为取保项目顺利进行，成立独立的项目法人，担任项目的建设和运营.项目

法人采用有限责任公司的方式。

6.2组织管理结构

采取直线式职能制，实行董事会指导下的总经理担任制和逐级管理，逐级考

核的直线分层次管理体系。下设办公室、财务部、人力资源部、保卫消防部、维

修部、环卫部、市场营销部、外景区管理部、溶洞区管理部。

公司组织构架图

1董平会I

［总备理一

行政副;总经理］（办公*主任）（运营副；总经理）

T财务部）「办公室市场营销部）T溶洞区管理部I

T人力资源T外景区管理部］

部）

T保卫消防

Trrr、

总经理：担任掌管中心片面工作；

行政副总经理：分管办公室、财务部、保卫消防部、维修部、环卫部、人力

资源部；

运营副总经理：分管市场营销部、外景区管理部、溶洞区管理部；

办公室：担任中心日常接待、对外协调、文电收发传送等工作；

财务部：担任外部财务计划制定、财务管理、会计事务、资金调度、融资操

作、外部收费管理；

人力资源部：担任景区内行政、人力资源管理、职工技术培训、制定薪资方

案等：

保卫消防部：担任维护景区正常次序、车辆管理、防火安全、日常巡查等；

维修部：担任各景点及道路设备的维修、维护等；

环卫部：担任维护景区内停车场、广场、林荫道、溶洞、公路、等日常卫生、

垃圾清运及绿地林地管理等；

市场营销部：担任市场行情、产品定位、营销计划、旅游策划、广告宣传等;

溶洞区管理部：担任古仙洞、嫦娥洞的管理工作；

外景区管理部：担任洞外14大景点及水上乐园、农家乐的管理工作。

第七章进度安排

项目建设期为3年：

建设期:2()11年——2014年，总投资:31375.78万元。

第八章投资估算与资金筹措

8.1估算范围及根据

8.1.1估算范围

按照项目建设方案和建设内容，分区对具体建设内容按有关标准和实践状况

逐一估算。（包括绿化工程、安全卫生与环保、文娱设备、服务设备、基础设备）。

8.1.2估算根据

（1）国家发改委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的告诉》

（发改委投资[2006]1325号）；

（2）土建工程：以《湖南省2（X）1建筑工程概算定额》为根据，并参考

当地同类工程建造价格估算目的进行概算；

（3）预备费用按照工程费用总额的5%进行计算；

（4）仪器设备以厂家报价和市场询价估算；

（5）建设期利息按照央行公布的5年期贷款基准利率6.65%进行计算。

8.2项目总投资

项目总投资二固定资产投资+活动资产投资=29315.78+1000=30315.78万元

固定资产投资29315.78万元。投资构成：

房屋道路建筑工程24704万元设备购置安装183（）万元其他费月：2781.78

万元。

8.2.1固定资产总额估算

本项目的建设投资由建筑工程费、土地征用及租赁费、设备购置费、工程预

备费、工程勘察设计费、建设期利息和培训等其他费组成（概况见附表

1、2、3）0

1.建筑工程费

包括景点建设费，道路、绿化，员工楼等设备，需投资24704万元。

2.土地征用及租赁费

包括租地费、征地费和上缴规费。经估算，租地500亩，费用均价0.01万元

/亩每年，租赁期为50年，建设期3年；征用土地亩，费用均价为元/亩每年。

本项投资额共计460万元。

3.设备购置安装费

包括信息平台、绐排水、消防、电力、通讯等所需设备的购置，需求投资1830

万元。

4.预备费

按工程费用总额的5%进行计算，需预备费1235.2万元.

5.工程勘察设计费

按工程费用总额2%进行计算，需预备费494.08万元。

6.其他费

包括培训费及宣传广告费和其他客户费等，估算为260万元。

7.建设期利息

本项目全部投资资金来源次要是自在资金、银行贷款和国家扶持资金组成。

本项目建设需向银行贷款5(X)0万元，利率按最新央行公布的6.65%计算，建设

期利息为332.5万元。

本项目固定资产投产为29315.78万元。

822活动资金估算

活动资金属于铺底性质的活动资产，它将被长期占用，只在项目终结年一次

性发出，普通采用公司自筹方式处理。

本项目可行性研讨报告按照行业活动资金占用比例估算项目建设活动资金

投资估算，普通状况下，本项目活动资金投资约为1000万元。

8・3资金筹措

项目所需用资金3亿元.资金筹措状况如下：

(1)企业自筹：自筹25000万元，用于固定资产投资25000万元，流动资

金投资1000万元。在建设期内由于试运转，会产生一定利润，可满足企业一部分

自筹资金。

(2)银行贷款：恳求银行贷款5000万元，全部用于固定资产投资。

(3)恳求政府扶持配套资金：恳求扶持配套资金10()万元。

8.4投资计划

项目建设期3年，项目资金分三期投入。第一期投入2亿元，其中新投入活

动资金40()万元；第二期投入资金1亿元，其中新投入活动资金40()万元；第三

期投资200()万元，其中新投入活动资金20()万元。

第九章财务分析

9.1评价根据

本报告根据国家颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及国家现行的财

会税务制度，对项目进行财务评价。

9.2基本数据

9.2.1计算期的确定

项目建设期1年，项目计算期拟定为1()年，其中前1年为建设期，第2年片

面进入消费营业。

922消费负荷预测

第一年消费负荷0%,年营、小额0万元°

第二年消费负荷0%,年营业额0万元。

第三年消费负荷0%,年营业额()万元。

第四年消费负荷100%,年营业额7895万元

第五年消费负荷100%,年营业额7895万元

第六年消费负荷100%,年营业额7895万元

第七年消费负荷100%,年营业额7895万元

笫八年消费负荷100%,年营业额7895万元

第九年消费负荷100%,年营业额7895万元

第十年消费负荷100%,年营业额7895万元。

9.2.3支出预测

项目建成投产后，年营业运营支出7895万元。

溶洞区:2080万元/年；

外景区:2180万元/年；

农家休闲区：750万元/年；

水上休闲区：2085万元/年；

9.2.4总成本费用估算

总成本费用仙算按十年合计计算。

（1）水电费：估算900万元；

（2）环保费：估算90万元；

（3）维修维护费：估算45万元；

（4），资及福利费：估算2123.82万元；

（5）折旧及摊销费：估算11075.88万元；

（6）财务费（利息）：估算1263.5万元；

（7）管理费：估算180万元；

（8）不可预测费：估算4446万元；

（9）消防费：估算90万元；

（10）游客保险费：估算108万元；

(11)其他费用：估算450万元;

总成本费用（包括建设期）估算为20772.2万

9.2.5报表编制

（1）土建工程投资估算表;

附表1：土建投资估算表

规格

序参金额（万

类别项目单位造价备注

号数元）

500

租赁山林260

iTT

1土地费用

征用田地200

征地移友400

2入口区入口牌喽1座6仿古实木结构

出仙洞5000

3洞穴景区

嫦雄洞4000

皇母石娘40

佛祖天云弁40

五岳南王殿500

杨公殿400

4外景区

牛山诗词苑460

其他LL知景800

点

2000

其他未知景点

水上乐团3000

村民山庄300

5休闲商务区

度假宾馆3000

打靶场200

养鸡场300

生态农业观光

6养猪场300

区钓鱼基地1000

园内道路1486园内公路、游路、步道

公共厕所306个，砖混

绿化及轴设施400景区道路、园地绿化

垃圾运转站10运转站1个，垃圾桶100个

园木绿化、设六嚼斓保12牌30块，亭6叵

7

施设备办公楼500

生态停车场302个，草坪、水泥糙镶嵌

市场商店1500

卫生诊所50

收费站400

合计26824

（2）设备设备投资估算表;

附表2：设备投资估算表

投资额万

序号项目设备称号

元）

服务器、路由器、交换机、电脑、广播设备、网线、有线电

1信息网络系统200

视设备、电子显示屏等

变压器、配电屏、可控硅柜、发电机、公用照明电器、电线

2电力系统1100

等

地上式消火栓、泡沫式灭火器、室内消火栓、消防水管、消

3消防系统60

防水泵结合器、报警联动一体机、消防面罩等

4给排水系统水塔、水井、水泵、沉淀池、净化池、PVC管等60

5通讯系统IC卡公用电话亭、程控交换机、电缆、对讲机等35

6交通系统车子19台300

7其他电视监控设备、安保用品等40

合计1795

（3）固定资产投资估算表；单位：万元

建筑设备安装工其它

序号项目总计备注

工程购置程费用

1工程钳用2470424704

2土地征用费200200有形资产

3土地租赁费260260

4设备购置安装179535