广西壮族自治区2025年物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)题库及答案

广西壮族自治区2025年物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)题库及答案一、判断题（共20题，每题1分）1.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。2.物业管理活动中，业主有权更换物业企业，但必须经过全体业主一致同意。3.在广西壮族自治区内，新建物业的建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。4.中级物业管理师在处理客户投诉时，首要任务是辩解，以证明企业的清白。5.物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体方式由业主大会决定。6.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。7.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但违反规定的，业主应当承担连带责任。8.物业管理用房的产权属于全体业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。9.消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于一人。10.业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。11.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。12.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主认为决定违反法律法规的，可以请求人民法院予以撤销。13.在广西，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。14.物业保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，应由物业服务企业承担。15.物业服务企业应当向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，引导业主、物业使用人进行房屋装饰装修。16.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。17.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。18.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。19.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。20.物业服务企业只需要做好保洁和保安工作，对于社区文化建设不属于其职责范围。【答案】1.√2.×3.√4.×5.√6.×7.√8.√9.×10.√11.√12.√13.√14.×15.√16.√17.√18.√19.√20.×【解析】1.根据《物业管理条例》及《民法典》相关规定，物业有协助安全防范和报告救助的义务。2.更换物业企业属于重大事项，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，而非全体一致同意。3.《广西壮族自治区物业管理条例》明确规定建设单位需配置物业管理用房。4.处理投诉首要任务是倾听和安抚，而非辩解。6.物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人（俗称“转包”）是明令禁止的。9.消防控制室值班人员每班不应少于二人，确保双人双岗，一人监控一人操作。14.保修期满后，共用部位、设施设备的维修费用从专项维修资金中列支，而非物业企业承担（除非是因物业企业维护不当造成的损坏）。20.社区文化建设是提升物业服务质量的重要组成部分，属于物业企业的延伸服务职责。二、单项选择题（共30题，每题1.5分）21.根据《民法典》，业主共同决定事项中，制定和修改管理规约，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上C.参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数D.参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上22.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这种责任属于（）。A.违约责任B.侵权责任C.刑事责任D.行政责任23.广西某住宅小区，业主李某在装修时，擅自拆除了房屋的承重墙。物业服务企业发现后，正确的做法是（）。A.立即切断李某家电源B.立即对李某进行罚款C.及时予以劝阻、制止，并报告房地产行政主管部门D.装作没看见，避免邻里冲突24.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和（）资料移交给业主委员会。A.本年度财务账目B.物业管理必需的全部资料C.仅业主档案资料D.仅设备维修记录25.关于物业共用部位、共用设施设备的经营收益，下列说法正确的是（）。A.归物业服务企业所有B.归建设单位所有C.归业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用D.归居委会所有26.在物业管理招投标活动中，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交招标文件等相关资料到物业所在地的房地产行政主管部门备案。A.5B.10C.15D.3027.物业服务企业安排员工对给水管道进行维修，属于物业设施设备维护中的（）工作。A.计划养护B.故障维修C.日常巡检D.更新改造28.下列费用中，不得计入物业服务支出成本的是（）。A.物业服务人员的工资、社会保险B.物业管理区域清洁卫生费用C.物业服务企业的利润D.物业管理区域秩序维护费用29.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由转让双方协商决定是否转让D.自动消失30.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，在物业管理区域内发生治安案件时，应当（）。A.自行立案侦查B.立即抓捕嫌疑人C.立即向公安机关报告，并保护好现场D.等待受害人报警31.关于专项维修资金，下列说法错误的是（）。A.专项维修资金属于业主所有B.专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造C.专项维修资金可以用于购买理财产品D.专项维修资金的管理和使用，应当依法遵循专户存储、业主决策、政府监督的原则32.广西属于沿海多雨地区，物业在雨季来临前应对屋面、排水沟进行检查，这属于房屋修缮管理的（）。A.季节性养护B.日常养护C.工程大修D.紧急维修33.物业服务企业想要提升服务品质，开展“创优达标”活动，其申报依据的国家标准是（）。A.《物业管理条例》B.《物业服务企业资质管理办法》C.《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准》D.《民法典》34.物业管理区域内，机动车停放服务费包括（）。A.车位占用费和车辆保管费B.车辆停放服务费和车位使用（租赁）费C.停车场建设费和车位租金D.管理费和维修费35.某物业服务公司接管了一个新建小区，在接管验收时，发现消防设施不完善，正确的做法是（）。A.先接管，然后慢慢整改B.拒绝接管，并书面通知建设单位整改C.接管后向业委会追责D.自己出资安装消防设施36.物业服务企业应当公开的物业服务信息中，不包括（）。A.物业服务合同履行情况B.物业服务项目收支情况C.物业服务企业员工的个人家庭住址D.物业服务收费标准和方式37.业主大会由（）组成。A.业主委员会成员B.物业服务区域内的全体业主C.业主代表D.居委会成员38.物业管理活动中，物业服务企业与业主之间是（）关系。A.行政管理B.雇佣C.民事服务D.上下级39.对于电梯安全管理，物业服务企业应（）。A.委托专业资质单位进行维保，并做好记录B.由保安人员兼职进行日常润滑C.只要电梯能运行即可，无需定期检测D.只有坏的时候才叫维保单位40.物业服务企业在清洁卫生管理中，对于垃圾的收集应做到（）。A.随意堆放在路边B.定时定点，日产日清C.每周清理一次D.仅在业主投诉时清理41.绿化养护中，草坪修剪的高度一般为（）。A.越低越好B.根据草种不同而定，通常保留三分之一C.不需要修剪D.随意修剪42.业主的建筑物区分所有权中，专有部分所有权的主导性体现在（）。A.业主对专有部分拥有所有权，对共有部分享有共有和共同管理权利B.业主只能拥有专有部分C.业主对共有部分拥有独立所有权D.专有部分面积决定业主投票权重的唯一标准虽然专有部分面积是重要标准，但主导性体现在权利的关联性。A选项表述最准确。43.物业服务企业未将物业承接查验资料备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处（）罚款。A.1万元以上5万元以下B.1万元以上3万元以下C.5万元以上10万元以下D.2万元以上10万元以下44.关于前期物业服务合同，下列说法正确的是（）。A.由建设单位与物业服务企业签订B.由业主委员会与物业服务企业签订C.由居委会与物业服务企业签订D.由街道办事处与物业服务企业签订45.在广西，住宅小区的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.外来车辆C.本小区业主D.建设单位46.物业服务企业如果违反规定，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，业主可以（）。A.扣押物业经理B.要求恢复原状、赔偿损失C.直接拒交物业费D.破坏物业办公室设施47.房屋交付使用前，物业服务费用由（）承担。A.业主B.建设单位C.物业服务企业D.施工单位48.物业服务企业更名时，应当在办理变更登记手续后（）日内，向物业所在地的房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.6049.物业管理区域内，相关行政管理部门应当依法在物业管理区域内公示其执法信息和联系方式，这体现了（）。A.政府监管B.社区自治C.行业自律D.企业自律50.某小区业主长期拖欠物业费，物业服务企业（）。A.可以采取断水断电的方式催缴B.可以将该业主的房屋进行拍卖C.可以起诉，要求支付违约金D.可以将该业主赶出小区【答案】21.C22.A23.C24.B25.C26.B27.B28.C29.A30.C31.C32.A33.C34.B35.B36.C37.B38.C39.A40.B41.B42.A43.A44.A45.C46.B47.B48.B49.A50.C【解析】21.《民法典》第278条，制定和修改管理规约属于一般事项，需参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。注意区分筹集维修资金等重大事项（需2/3参与且过半同意，即总量的1/3以上）。22.违反合同约定导致的法律责任属于违约责任。若同时侵害了绝对权（如打人），则可能构成侵权责任竞合。23.物业企业没有执法权（罚款、断电），只能劝阻制止，制止无效应向主管部门报告。25.公共收益归业主共有，这是《民法典》明确的重点。31.专项维修资金严禁挪作他用，虽然部分地区允许购买国债等低风险理财增值，但“用于购买理财产品”表述过于宽泛且通常禁止用于一般商业理财，且必须专款专用。39.电梯属于特种设备，必须委托有资质的专业维保单位进行维保。50.催缴物业费必须通过合法途径，断水断电是违法行为。三、多项选择题（共15题，每题2分，多选、少选、错选不得分）51.物业管理师（中级）应当具备的专业技能包括（）。A.物业项目早期介入与承接查验B.物业项目日常运营管理C.物业项目财务预算与成本控制D.物业相关法律法规的应用E.房地产开发规划与设计52.物业服务企业承接新建物业时，应当对（）进行查验。A.共用部位B.共用设施设备C.业主专有部分内部装修D.物业管理区域内的相关场地E.建设单位的财务账目53.根据《广西壮族自治区物业管理条例》，业主大会履行下列职责（）。A.制定和修改管理规约、业主大会议事规则B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.选聘和解聘物业服务企业D.筹集和使用专项维修资金E.改建、重建建筑物及其附属设施54.物业服务收费包括（）。A.物业管理服务费B.车辆停放服务费C.装修垃圾清运费D.特约服务费E.水电费55.物业服务企业在物业管理活动中，不得有的行为包括（）。A.擅自改变物业管理用房用途B.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地C.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营D.将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人E.与物业管理招标人或者其他投标人恶意串通56.房屋共用部位包括（）。A.楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位B.楼梯间、走廊通道、门厅C.业主家中私有的防盗门D.电梯井、管道井E.小区内公共绿地57.物业服务合同的主要内容应当包括（）。A.物业管理区域范围B.服务内容和服务标准C.收费标准和收取方式D.合同期限E.双方的权利义务及违约责任58.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，落实安全防范措施，包括（）。A.对物业管理区域内的治安、消防、环保、交通等事项进行日常巡查B.及时发现和制止违法行为，并向有关部门报告C.配合相关部门进行安全宣传和应急演练D.代替公安机关行使刑事侦查权E.代替消防机构行使行政处罚权59.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作60.物业管理区域内的机动车停放管理，应当遵循（）的原则。A.首先满足业主的需要B.尊重业主的意愿C.收费公开透明D.谁使用谁付费E.允许外来车辆随意停放61.物业服务企业应当向业主公开的信息包括（）。A.物业服务收费标准和收支情况B.物业服务合同履行情况C.专项维修资金的筹集和使用情况D.物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况E.物业服务企业员工的个人隐私62.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务，下列说法正确的有（）。A.房屋使用人就是业主B.房屋使用人可以是承租人或其他非业主使用人C.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定D.房屋使用人违反规定的，业主应当承担连带责任E.房屋使用人不需要遵守管理规约63.物业服务企业在对物业进行维修养护时，应当注意（）。A.尽量减少对业主正常生活的影响B.提前告知业主C.设置警示标志D.维修养护结束后及时清理现场E.可以随意进入业主家中进行维修64.关于物业的装修管理，下列说法正确的有（）。A.业主装修前应当告知物业服务企业B.物业服务企业应当将装修禁止行为和注意事项告知业主C.物业服务企业应当对装修活动进行巡查D.物业服务企业可以收取装修押金E.物业服务企业必须指定特定的装修公司65.物业服务企业终止服务时，需要办理的交接手续包括（）。A.移交物业管理用房B.移交物业档案资料C.移交预收的物业服务费用D.移交专项维修资金账目E.移交共用设施设备【答案】51.ABCD52.ABD53.ABCDE54.ABCD55.ABCDE56.ABD57.ABCDE58.ABC59.ABCDE60.ABCD61.ABCD62.BCD63.ABCD64.ABCD65.ABCDE【解析】51.房地产开发规划属于设计院和开发商的职责，不属于物业管理的核心技能，虽然早期介入会涉及建议，但规划设计不是核心实操技能。53.均属于业主大会的法定职责。56.C属于业主专有，E属于共用设施（场地），严格区分的话，共用部位主要指结构实体，但广义上E也属于共有范围。在共用部位定义中，通常指结构主体，ABD是最标准的。58.DE属于行政权力，物业企业无权行使。64.物业企业无权强制指定装修公司，属于霸王条款。四、情景简答题（共4题，每题5分）66.情景：某小区业主王先生投诉，称楼上住户装修噪音严重，影响其休息，且物业不管不问。作为物业经理，你应如何处理？【参考答案】(1)接待安抚：首先热情接待王先生，耐心倾听其诉求，做好记录，对其表示理解并安抚情绪。(2)现场核实：立即安排工程部或秩序维护人员前往现场核实装修噪音情况，检查装修手续是否完备，是否在允许施工时间内作业。(3)沟通劝阻：如核实违规，立即联系装修业主和装修负责人，告知装修管理规定中的噪音控制要求（如规定施工时间），责令其立即整改或暂停产生噪音的作业。(4)协调解决：若双方存在矛盾，主动组织双方进行调解，寻求邻里间的谅解。(5)跟踪反馈：将处理结果反馈给投诉人王先生，并承诺加强该区域的装修巡查频次，防止问题再次发生。67.情景：物业管理处接到报告，小区5号楼2单元电梯发生困人事故。请写出应急处理流程。【参考答案】(1)接报安抚：监控室或消控室接到报警后，首先通过对讲电话安抚被困人员情绪，告知其保持冷静，不要强行扒门，耐心等待救援。(2)通知救援：立即通知电梯维保单位（专业救援人员）和物业工程部人员携带工具赶赴现场。(3)现场确认：物业人员到达现场后，确认电梯停靠楼层及被困人数、有无人员受伤等基本情况。(4)配合施救：配合专业维保人员按照规范程序进行操作，切断主电源，利用三角钥匙等专业工具开启层门，救出被困人员。(5)后续处理：被困人员救出后，询问身体状况，如有不适立即送医；查明故障原因，修复电梯；张贴停梯或维修公告，恢复运行后向业主说明。68.情景：夏季台风多发季节，作为广西某小区的物业管理处，应做好哪些防汛防台准备工作？【参考答案】(1)成立小组：成立防汛防台应急小组，明确职责分工，安排24小时值班。(2)物资准备：准备充足的防汛沙袋、潜水泵、应急照明、雨具、急救药品等物资。(3)设施检查：检查排水系统（天台、排水沟、集水井、潜水泵），确保畅通无阻；检查门窗、幕墙、广告牌，加固易坠落物品。(4)树木修剪：对小区内高大树木进行修剪和加固，防止倒伏伤人或损坏车辆。(5)宣传通知：通过公告栏、微信群等方式通知业主收回阳台花盆、关好门窗，储备必要的生活用水，减少外出。(6)演练：组织员工进行防汛防台应急演练，提高应对能力。69.情景：业主李女士以“家中被盗”为由，拒绝缴纳物业服务费，并要求物业公司赔偿损失。物业经理应如何依据法律法规进行解释和应对？【参考答案】(1)明确责任边界：向业主解释，物业服务企业提供的是公共服务（保洁、秩序维护、设施维护），而非保管服务。物业费是服务对价，非“保险费”。(2)说明合同义务：说明物业已按照合同约定落实了门岗值守、巡逻等安全防范措施，如监控录像、外来人员登记等，物业企业已尽到了合同义务。(3)法律依据：告知业主根据《民法典》及《物业管理条例》，家中被盗属于刑事案件或侵权行为，应由侵权人（盗窃者）承担赔偿责任。若物业存在失职（如监控损坏未修、保安脱岗），才需承担相应的违约责任，而非全部责任。(4)协助处理：表达同情，协助业主报警，配合公安机关调取监控录像提供线索。(5)催缴费用：希望业主理解，不能以刑事案件为由拒交物业费，否则会产生违约金及法律诉讼风险。五、案例分析题（共2题，每题10分）70.案例背景：广西南宁市某“幸福花园”小区，业主委员会成立后，因对原物业服务企业（A公司）的服务不满意，通过业主大会表决解聘了A公司，并选聘了B公司。但在交接过程中，A公司以部分业主拖欠物业费为由，拒绝移交物业管理用房、资料和部分共用设施设备钥匙，导致B公司无法进场服务，小区管理陷入混乱，垃圾堆积，电梯停运。问题：(1)A公司的做法是否正确？为什么？(2)针对此情况，业主委员会和B公司应采取哪些措施？(3)相关行政主管部门（住建局、街道办）在此事件中应发挥什么作用？【参考答案】(1)A公司的做法不正确。理由：根据《民法典》和《物业管理条例》规定，物业服务合同终止时，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内，将物业管理用房、相关资料以及预收的物业服务费用等移交给业主委员会、新物业服务企业。业主拖欠物业费属于合同纠纷，应当通过合法途径催缴，不能以此为由拒绝履行交接义务，这属于“拒不移交有关资料或者财物”的违法行为。(2)业主委员会和B公司应采取的措施：①业主委员会应代表业主向A公司发出正式的书面《物业移交通知书》，限期移交。②收集A公司拒绝交接的证据（如录像、沟通记录）。③向物业所在地的区、县房地产行政主管部门（住建局）和街道办事处、乡镇人民政府投诉举报，请求行政介入调解和查处。④必要时，可以依法向人民法院提起诉讼，要求A公司排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。⑤在交接期间，为保障小区基本运行，业委会可临时委托B公司或社区进行应急托管。(3)相关行政主管部门的作用：①接到投诉后，应当责令原物业服务企业（A公司）限期退出物业管理区域并办理交接手续。②监督交接过程，确保物业管理用房、设施设备资料、财务档案等完整移交。③对A公司的违法行为，依据《物业管理条例》等法规进行行政处罚（如罚款、通报批评）。④街道办事处应负责指导和监督业主委员会的工作，协调社区居委会协助维护小区过渡期的稳定，防止矛盾激化。71.案例背景：某高层住宅小区，10号楼1501室业主在装修期间，为了扩大客厅面积，擅自拆除了连接阳台的承重墙，并破坏了楼板内的部分钢筋。楼下1401室业主发现自家天花板出现裂缝，立即向物业投诉。物业工程人员上门查看后确认是1501室装修违规所致。问题：(1)物业服务企业对此应承担什么责任？如何处理？(2)1501室业主的行为违反了哪些法律规定？需承担什么后果？(3)物业服务企业在装修管理中应如何预防此类事件的发生？【参考答案】(1)物业责任及处理：责任：物业服务企业负有巡查、劝阻、制止和报告的责任。如果物业未履行巡查义务或发现问题未及时制止、报告，需承担疏于管理的违约责任或补充赔偿责任。处理：①立即签发《违规装修整改通知书》，责令1501室业主立即停止施工，恢复原状。②将情况报告当地房地产行政主管部门（住建局）及房屋安全鉴定机构。③联系专业房屋结构检测机构对受损房屋进行安全评估。④协助1401室受损业主与1501室业主进行赔偿协商。⑤在隐患未消除前，采取封闭施工现场、禁止人员进入等强制措施。(2)1501室业主的法律责任：违反法律：违反了《建设工程质量管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》关于业主行使权利不得危及建筑安全的条款。后果：①行政责任：由房地产行政主管部门责令改正，处以罚款（如装修工程款5%-10%的罚款）。②民事责任：必须恢复承重墙原状，对1401室业主的房屋损失（修复费用、贬值损失等）及造成的人身损害承担赔偿责任。③刑事责任：如果造成严重后果，如房屋倒塌、重大人员伤亡，可能构成工程重大安全事故罪或以危险方法危害公共安全罪。(3)预防措施：①健全制度：建立完善的装修管理服务制度，明确装修申报流程。②严格审批：在业主申报装修时，详细审核装修图纸，明确禁止行为和注意事项，签署《装修管理服务协议》。③加强巡查：工程部和秩序维护部加强装修期间的日常巡查，重点检查墙体改动、水电改造等隐蔽工程。④宣传教育：通过宣传册、微信群等方式，向业主普及房屋结构安全知识，告知拆改承重墙的严重危害。⑤技术监控：在重点区域（如电梯口）安装监控，防止违规装修材料进场或违规垃圾运出。六、计算题（共2题，每题10分）72.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中可收费面积为9.5万平方米（含住宅、商铺），物业管理服务费标准为：住宅2.0元/月/平方米，商铺3.5元/月/平方米。已知住宅面积为8.5万平方米，商铺面积为1万平方米。该小区共有500户业主，当年收缴率为95%。请计