河北物业管理师职业技能鉴定考试（理论知识高级、三级）(2026) 真题试题参考（答案解析）

河北物业管理师职业技能鉴定考试（理论知识高级、三级）(2026)真题试题参考（答案解析）一、判断题（共20题，每题0.5分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.物业管理活动的主体是业主，物业管理企业是受业主委托提供服务的客体。（）2.根据《民法典》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）3.在高级物业管理师的职责中，制定物业管理区域内的中长期发展规划是核心能力之一。（）4.物业服务企业可以将全部物业管理服务一并委托给第三方，以提高管理效率。（）5.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。（）6.物业管理招投标活动中，必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。（）7.物业服务企业在未取得业主同意的情况下，有权擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。（）8.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等计量装置，应当由专业经营单位负责维护和管理。（）9.客户满意度调查是衡量物业管理服务质量的重要指标，高级物业管理师应掌握科学的统计分析方法。（）10.物业管理中的风险管理主要包括风险识别、风险评估、风险控制和风险监控四个步骤。（）11.前期物业管理合同可以由建设单位与物业服务企业签订，但期限不得超过业主委员会成立后的6个月。（）12.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）13.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（）14.智能化物业管理系统的应用能够降低人工成本，但无法提高管理效率。（）15.发生突发事件时，物业管理项目经理的首要职责是向公司总部汇报，而不是立即组织现场救援。（）16.物业档案管理应实行“集中统一、分级负责”的原则，确保档案的完整性和安全性。（）17.绿化养护管理中，草坪的修剪高度越低，草坪的生长状况越好。（）18.物业服务企业未履行物业服务合同中的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（）19.业主大会作出筹集使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（）20.高级物业管理师在团队建设中，应注重企业文化的宣贯和员工职业生涯规划的指导。（）二、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.物业管理的法律基础中，规定建筑物区分所有权制度的核心法律是（）。A.《中华人民共和国公司法》B.《中华人民共和国民法典》C.《物业管理条例》D.《物业服务收费管理办法》2.在物业管理财务预算中，属于固定成本的是（）。A.公共区域水电费B.保洁耗材费C.管理人员工资D.绿化肥料费3.业主委员会成立后，物业服务企业应与（）签订物业服务合同。A.建设单位B.业主委员会C.社区居委会D.街道办事处4.物业管理招投标中，招标文件通常不包括（）。A.招标项目基本情况B.物业管理服务内容及要求C.评标标准和评标方法D.招标人的内部财务报表5.某住宅小区总建筑面积10万平方米，可收费面积8万平方米，年度物业服务总成本为192万元，则该小区每平方米每月的物业服务费约为（）元。A.1.6B.2.0C.2.4D.0.26.关于房屋修缮工程，以下哪项属于大修范畴？（）A.屋面局部补漏B.墙面粉刷C.更换室内门锁D.全面翻修屋面防水层7.物业服务企业若要撤离物业管理区域，应当提前（）通知业主委员会。A.15日B.30日C.60日D.90日8.智能化系统的“4C”技术是指计算机、现代通信、（）和图形显示技术。A.自动控制B.云计算C.大数据D.物联网9.物业管理中的“ISO9001”质量管理体系认证，主要关注的是（）。A.环境管理B.职业健康安全管理C.质量管理D.信息安全管理10.业主拖欠物业服务费，物业服务企业采取的措施中，不符合法律规定的是（）。A.催告B.提起诉讼C.停水停电D.申请仲裁11.前期物业服务合同的期限，一般至（）止。A.业主委员会成立B.业主委员会与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效之日C.房屋交付使用满2年D.建设单位销售完毕12.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足（）的需要。A.建设单位B.物业服务企业C.业主D.租户13.消防监控中心应实行（）小时值班制度。A.8B.12C.18D.2414.在人力资源管理中，针对物业管理服务人员的培训，最基础且最重要的是（）。A.技能培训B.安全培训C.企业文化培训D.拓展培训15.物业服务企业资质等级取消后，行业监管更加强调（）。A.企业注册资本B.从业人员数量C.信用体系建设D.办公场所面积16.房屋共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的部位，不包括（）。A.楼梯间B.物业服务用房C.承重结构D.业主自家的阳台17.绿化养护中，防治病虫害的最佳时期通常是（）。A.冬季B.病虫害发生初期C.病虫害爆发期D.雨季18.物业管理风险规避策略中，最彻底的方式是（）。A.风险转移B.停止产生风险的活动C.风险降低D.风险自留19.根据《民法典》，业主有权请求业主大会或者业主委员会（）。A.撤销侵害其合法权益的决定B.解聘物业服务企业C.使用专项维修资金D.改建共用设施20.物业管理企业在处理业主投诉时，应遵循的“首问责任制”是指（）。A.第一个接待投诉的人必须负责跟进到底B.部门经理负责处理C.客服主管负责处理D.项目经理负责处理21.物业服务费定价形式中，目前住宅小区主要实行（）。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.协商定价22.电梯的年度安全检验应由（）负责向特种设备检验检测机构申报。A.业主B.物业服务企业C.电梯制造单位D.电梯维保单位23.物业管理档案的分类中，按（）可分为基建档案、设备档案、业主档案等。A.时间顺序B.问题性质C.载体形式D.地域范围24.物业管理招投标中，评标委员会人数应为5人以上单数，其中招标人代表不得超过（）。A.1/2B.1/3C.2/3D.1/425.物业管理企业品牌建设的核心是（）。A.广告宣传B.服务质量C.企业规模D.管理费率26.在财务管理中，盈亏平衡分析主要用于确定（）。A.最佳投资方案B.保本业务量C.最大利润D.现金流量27.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）形式。A.书面征求意见B.网络投票C.电话咨询D.委托投票28.物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.自行处罚B.制止，并及时向有关行政管理部门报告C.忽略D.协助业主逃避责任29.高级物业管理师在进行市场拓展时，首先需要进行（）。A.组建管理团队B.编制预算C.市场调研与项目分析D.采购物资30.物业服务合同的续签，一般应在原合同到期前（）开始筹备。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月31.物业管理早期介入是指（）。A.房屋交付使用后的管理B.业主入住后期的管理C.物业管理企业在接管物业之前，参与物业的规划设计、施工监理和竣工验收D.房屋拆迁时的管理32.下列哪项不属于物业共用设施设备？（）A.电梯B.绿化水箱C.业主家中的空调D.避雷设施33.物业服务企业更换项目经理，应当及时告知（）。A.社区居委会B.业主委员会C.街道办D.物价局34.房屋完损等级评定中，一般分为（）个等级。A.3B.4C.5D.635.物业管理区域内，车辆停放服务费不包括（）。A.车位管理费B.车辆停放场地占用费C.车辆维修费D.停车服务成本36.关于装修管理，以下说法正确的是（）。A.业主装修无需申报B.物业服务企业可以收取装修押金C.物业服务企业可以指定装修公司D.装修垃圾由业主自行运出小区即可37.物业管理企业的增值税税负分析中，进项税额主要来源于（）。A.物业服务收入B.采购物资、外包服务、固定资产购置等C.员工工资D.房租38.社区文化活动的组织，主要目的是（）。A.盈利B.增强业主归属感，构建和谐社区C.消耗活动经费D.应对上级检查39.物业管理企业在承接查验时，发现共用部位、共用设施设备存在质量问题，应当（）。A.自行维修B.记录并告知建设单位，要求整改C.隐瞒不报D.直接接管40.业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）。A.使用权和收益权B.共有和共同管理的权利C.处分权D.地役权41.物业管理方案制定的核心步骤是（）。A.市场调研B.现场踏勘C.费用测算D.编制标书42.物业管理服务标准的制定依据不包括（）。A.国家及地方相关法规B.物业服务合同C.业主的随意要求D.物业本身的硬件条件43.在设备管理中，通过日常清洁、润滑、调整等手段，维持设备性能的操作是（）。A.大修B.中修C.维护保养D.更新改造44.物业服务企业未履行告知义务，导致业主在装修过程中造成主体结构损坏的，应承担（）责任。A.主要B.次要C.全部D.连带45.河北省物业管理办法规定，新建住宅小区的配置比例，物业管理用房一般不得少于（）。A.建筑总面积的2‰B.建筑总面积的3‰C.建筑总面积的4‰D.建筑总面积的5‰46.下列哪种情况适合使用“专项维修资金”？（）A.业主室内墙壁粉刷B.更换小区全部路灯C.屋面大面积渗漏维修D.更换业主家中的玻璃47.物业管理招投标中，现场答辩环节主要考察项目经理的（）。A.外在形象B.逻辑思维、应变能力及专业素养C.演讲时长D.课件制作48.物业服务合同的违约责任形式中，最常见的是（）。A.支付违约金B.继续履行C.定金罚则D.赔偿损失49.高级物业管理师在团队激励中，应用“双因素理论”（赫茨伯格），应认识到（）。A.只有薪酬高才能激励员工B.保健因素只能消除不满，不能产生满意感C.激励因素不重要D.工作环境是主要的激励因素50.物业管理区域的划分，应当依据（）。A.物业服务企业的意愿B.建设用地规划许可证确定的红线图C.业主的居住习惯D.社区居委会的行政划分51.关于物业服务费的收支公示，物业服务企业应当（）。A.每年公示一次B.每半年公示一次C.每季度公示一次（或按合同约定）D.无需公示52.物业管理企业在处理邻里纠纷时，应坚持（）的原则。A.谁嗓门大听谁的B.依法依规，公正调解C.偏向缴费多的业主D.避免介入53.智能化停车场管理系统中，不常用的技术是（）。A.车牌识别B.RFID远距离读卡C.人工登记D.红外对射54.物业管理企业进行成本控制时，控制的重点是（）。A.减少必要的服务项目B.降低服务标准C.优化流程，提高效率，控制无效消耗D.降低员工福利55.业主大会成立条件中，一般认为入住率达到（）以上，或首套房屋交付已满两年的，应当成立业主大会。A.30%B.40%C.50%D.60%56.物业服务企业若要申请减免房产税、城镇土地使用税，需要满足的条件是（）。A.企业盈利B.企业亏损C.向业主提供物业服务而非出租D.注册资本高57.下列哪项属于物业管理中的“增值服务”？（）A.保安巡逻B.保洁服务C.代购代送、房屋租售代理D.电梯维保58.物业管理应急预案中，不包括（）。A.火火应急预案B.水浸应急预案C.电梯困人应急预案D.员工聚餐应急预案59.物业管理师在撰写工作报告时，应遵循“SMART”原则，其中“R”代表（）。A.Relevant（相关性）B.Rapid（快速）C.Rich（丰富）D.Right（正确）60.物业管理服务的最终评价主体是（）。A.物业服务企业B.政府主管部门C.业主D.行业协会三、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分，少选得0.5分）1.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化2.高级物业管理师应具备的专业知识结构包括（）。A.建筑工程与设备设施知识B.物业管理法律法规C.经济学与财务管理知识D.心理学与公共关系学3.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施4.物业管理早期介入的主要作用有（）。A.优化设计，减少功能缺陷B.监督施工质量，便于日后管理C.完善资料，为接管验收打基础D.直接向业主收取费用5.物业服务企业在投标时，物业管理方案的编制要点包括（）。A.项目概况与分析B.管理目标与服务理念C.组织机构与人员配置D.费用测算与收支预测6.房屋及设施设备维修养护的方式包括（）。A.计划性维修B.预防性维修C.紧急维修D.状态监测维修7.物业管理人力资源配置的原则有（）。A.因事设岗原则B.效率优先原则C.竞争上岗原则D.客户导向原则8.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用9.业主在物业管理活动中，享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同10.物业管理风险控制的主要措施包括（）。A.购买物业责任险B.完善管理制度和操作规程C.加强员工培训D.签订免责协议11.智能化物业管理系统的子系统通常包括（）。A.楼宇自动化系统（BAS）B.通信自动化系统（CAS）C.办公自动化系统（OAS）D.安全防范自动化系统（SAS）12.物业管理客户服务沟通的技巧包括（）。A.倾听B.同理心C.换位思考D.情绪控制13.物业管理档案管理的内容包括（）。A.档案的收集B.档案的整理C.档案的鉴定D.档案的保管与利用14.物业管理企业在处理突发事件时，应遵循的原则是（）。A.快速反应原则B.以人为本原则C.统一指挥原则D.预防为主原则15.影响物业管理服务质量的关键因素（MOT）包括（）。A.仪容仪表B.服务态度C.响应速度D.专业技能16.物业管理招投标评标方法主要有（）。A.最低投标价法B.综合评估法C.性价比法D.随机抽取法17.物业管理企业财务管理的内容包括（）。A.预算管理B.资金管理C.资产管理D.成本费用管理18.绿化养护管理的基本技术措施有（）。A.浇水与排水B.施肥C.中耕除草D.整形修剪19.物业管理区域内的公共秩序维护服务主要包括（）。A.安全巡逻B.值岗守卫C.消防管理D.车辆停放管理20.高级物业管理师在团队建设中的职责有（）。A.制定团队发展战略B.培养骨干员工C.营造良好的团队氛围D.处理日常保洁事务四、简答题（共4题，每题5分）1.简述前期物业管理与常规物业管理的主要区别。2.物业服务企业在承接新建物业时，应重点查验哪些内容？3.简述物业管理应急预案的编制原则及主要内容。4.作为高级物业管理师，如何有效提升客户满意度？五、计算题（共2题，每题10分。要求列出计算过程和公式，计算结果保留两位小数）1.某住宅小区，总建筑面积为150,000平方米，其中可收费面积为120,000平方米。该小区2026年度物业服务费预算如下：管理及服务人员工资福利费为2,400,000元，清洁绿化费为600,000元，共用设施设备日常运行维护费为800,000元，办公费为200,000元，固定资产折旧费为100,000元，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费为50,000元，经业主同意的其他费用为150,000元。该物业服务企业实行包干制，预期利润率为成本的8%，税金及附加为收入的5.4%。请计算该小区每平方米每月的物业服务费标准。2.某物业管理项目拟采购一套智能化安防系统，现有两种方案可供选择：方案A：初始投资为500,000元，年运行维护费用为20,000元，使用寿命为5年，残值为20,000元。方案B：初始投资为300,000元，年运行维护费用为40,000元，使用寿命为5年，残值为10,000元。假设年折现率为10%，请用费用现值法（PC）比较两个方案的经济性。（注：年金现值系数(P/A六、综合分析题（共2题，每题15分）1.某高档住宅小区交付使用已满5年，近期部分顶层业主反映屋面渗漏严重，且小区路灯经常损坏，影响夜间安全。业主委员会要求物业服务企业动用专项维修资金进行维修。物业服务企业认为，屋面渗漏属于质量问题，应由开发商负责，且路灯损坏是人为破坏，不应使用维修资金。双方发生争执。请问：（1）根据相关法规，专项维修资金的使用范围是什么？（2）屋面渗漏维修是否可以使用专项维修资金？为什么？（3）路灯维修是否可以使用专项维修资金？为什么？（4）作为高级物业管理师，你将如何处理这一纠纷，推进问题的解决？2.某日深夜，某物业管理项目发生一起入室盗窃案件。被盗业主家中贵重物品丢失，损失约5万元。业主情绪激动，认为物业服务企业未尽到安保义务，要求全额赔偿。物业服务企业则辩称，合同中约定的是“协助维护公共秩序”，且保安每小时巡逻一次，已尽到义务，不应承担责任。请问：（1）物业服务企业的安全防范义务边界在哪里？（2）法院在审理此类案件时，通常会依据哪些原则判定物业服务企业的责任？（3）结合案例，分析物业服务企业在安保服务中可能存在的管理漏洞。（4）作为高级物业管理师，应如何完善项目的安全管理体系，防范此类法律风险？参考答案及解析一、判断题1.√2.√3.√4.×5.√6.√7.×8.√9.√10.√11.×12.√13.√14.×15.×16.√17.×18.√19.√20.√解析：4.物业服务企业不得将全部物业管理一并委托给他人，这是法律禁止的“转包”行为，但可以将专项服务委托给专业服务公司。7.擅自改变公共建筑和共用设施用途是违法行为，需征得业主大会同意。11.前期物业服务合同期限通常至业主委员会与新聘物业服务企业签订合同生效止，而非固定6个月。14.智能化系统既能降低人工成本，也能大幅提高管理效率和服务质量。15.突发事件发生时，首要职责是启动应急预案，组织现场救援，保护生命安全，汇报应同步进行。17.草坪修剪应遵循“三分之一”原则，修剪过低易导致草坪退化甚至死亡。二、单项选择题1.B2.C3.B4.D5.B6.D7.D8.A9.C10.C11.B12.C13.D14.B15.C16.D17.B18.B19.A20.A21.B22.B23.B24.B25.B26.B27.A28.B29.C30.C31.C32.C33.B34.B35.C36.B37.B38.B39.B40.B41.C42.C43.C44.D45.C46.C47.B48.A49.B50.B51.C52.B53.C54.C55.C56.C57.C58.D59.A60.C解析：5.计算过程：1920000÷15.资质取消后，行业监管转向信用体系与事中事后监管。45.河北省及全国多数地区规定，物业管理用房一般不低于总建筑面积的4‰。50.物业管理区域划分依据规划红线图，具有法定性。三、多项选择题1.ABCD2.ABCD3.ABCD4.ABC5.ABCD6.ABCD7.AB8.ABCD9.ABCD10.ABC11.ABCD12.ABCD13.ABCD14.ABCD15.ABCD16.AB17.ABCD18.ABCD19.ABCD20.ABC解析：4.早期介入发生在接管前，不能直接向业主收费。7.人力资源配置核心是因事设岗和效率优先。16.招投标评标主要方法为综合评估法和经评审的最低投标价法。20.高级师职责侧重战略、管理和培训，而非具体事务如保洁。四、简答题1.简述前期物业管理与常规物业管理的主要区别。答：主要区别体现在以下几个方面：（1）服务对象不同：前期物业管理主要面对建设单位和已购房的业主（入住初期）；常规物业管理主要面对全体业主。（2）服务内容不同：前期物业管理包含介入规划、施工监理、承接查验、协助销售、入住办理等；常规物业管理侧重于日常运作、维护、社区文化等。（3）合同主体不同：前期物业合同由建设单位与物业企业签订；常规物业合同由业主委员会与物业企业签订。（4）物业状态不同：前期物业处于设施设备磨合期、装修高峰期；常规物业处于稳定运行期。2.物业服务企业在承接新建物业时，应重点查验哪些内容？答：重点查验内容包括：（1）共用部位：主体结构、屋面、墙面、楼梯间、门厅等。（2）共用设施设备：电梯、供水供电、消防、安防、智能化、给排水、照明等设备的规格、型号、数量、运行状态及完好率。（3）共用场地：道路、停车场、绿化带、文体设施等。（4）工程图纸资料：竣工总平面图、单体建筑结构、设备安装图、管网图等竣工资料。（5）财务资料：预缴的物业服务费、维修资金等清单。（6）资产清点：建设单位提供的管理用工具、办公设备等。3.简述物业管理应急预案的编制原则及主要内容。答：编制原则：以人为本、安全第一；预防为主、防消结合；统一指挥、分级负责；快速反应、协同应对。主要内容：（1）总则：编制目的、依据、适用范围、工作原则。（2）组织机构与职责：应急指挥小组及各成员职责。（3）危险源与风险分析：识别可能发生的突发事件（火灾、水浸、台风、电梯困人等）。（4）预防与预警机制：预防措施、信息报告、预警行动。（5）应急响应：响应程序、处置措施（具体操作流程）、应急结束。（6）保障措施：通信、物资、队伍、经费保障。（7）培训与演练：计划及频次。（8）奖惩与附则。4.作为高级物业管理师，如何有效提升客户满意度？答：（1）建立完善的客户服务体系：设立专门客服部门，规范服务流程，推行首问责任制。（2）加强沟通与互动：定期开展业主满意度调查，设立多种沟通渠道（座谈会、APP、微信群），及时响应业主诉求。（3）提升基础服务质量：确保保洁、绿化、安保、设备维修等基础业务达到合同标准，并持续改进。（4）开展个性化增值服务：根据业主需求提供家政、代购、房屋经纪等延伸服务。（5）构建和谐社区文化：组织丰富多彩的社区活动，增强邻里关系和业主归属感。（6）有效处理投诉：将投诉视为改进机会，建立投诉处理闭环机制，及时反馈处理结果。五、计算题1.解：（1）计算年度总成本（不含税和利润）：To（2）计算预期利润：Pr（3）设物业服务费总收入为R，根据公式：R其中T即：RR0.946R≈（4）计算每平方米每月物业服务费单价P：PPPP≈答：该小区每平方米每月的物业服务费标准约为3.41元。2.解：费用现值公式为：P其中I为初始投资，C为年运行费，S为残值。（1）计算方案A的费用现值(P)：PPP=（2）计算方案B的费用现值(P)：PPP=（3）比较：因为P(答：方案B的费用现值较低，应选择方案B。六、综合分析题1.答：（1）专项维修资金的使用范围是：专项用