河北物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(2026年)

河北物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(2026年)一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业服务企业的主要工作内容不包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对施工质量进行监理C.提出设备设施的选型建议D.就日后管理提出改进建议【答案】B【解析】在早期介入阶段，物业服务企业并非建设工程的监理单位，不承担法定的工程质量监理职责。其主要任务是从便于日后管理和满足业主需求的角度，对规划设计、施工安装、设备选型等提出建议，但无权也无资质对施工质量进行直接监理，监理工作应由具有相应资质的监理单位承担。2.根据《民法典》及相关规定，业主大会作出筹集专项维修资金的决定，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上C.专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三以上D.全体业主【答案】B【解析】筹集专项维修资金，涉及业主的重大财产权益，属于应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的重大事项。3.物业服务企业在承接新建物业时，应进行查验。对于隐蔽工程，如地基基础和主体结构，如果在查验时无法进行破损检查，物业服务企业应（）。A.拒绝承接B.要求建设单位进行破坏性检测C.查阅相关的隐蔽工程验收记录和监理报告D.签订免责协议后承接【答案】C【解析】隐蔽工程在覆盖后难以直接观察其内部质量。物业服务企业在不具备检测条件且不能进行破坏性检测时，应通过查阅工程档案，包括隐蔽工程验收记录、监理报告、竣工验收报告等文件资料来确认其质量状况，并作为承接查验的依据。4.物业管理招标中，招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的（）前，提交招标文件备案。A.5日B.10日C.15日D.30日【答案】B【解析】根据物业管理招标投标相关规定，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交招标文件及有关资料向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。5.下列关于物业档案管理的说法，错误的是（）。A.物业档案应建立检索系统，方便查找B.档案资料应原件和复印件分类保存C.重要的权属资料应进行数字化备份D.物业档案的所有权归物业服务企业所有【答案】D【解析】物业档案资料是在物业管理过程中产生的，记录物业本体及业主相关信息的资料。虽然物业服务企业负责管理和使用，但档案资料（特别是业主资料、物业权属资料等）的所有权归属于全体业主或相关权利人，物业服务企业只是在服务期间代为保管，在退出物业管理项目时必须移交。6.在房屋装修管理中，业主欲变动建筑主体承重结构，正确的做法是（）。A.直接委托装修公司施工B.向物业服务企业申报后即可施工C.提示原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案D.只要不影响邻居，无需审批【答案】C【解析】变动建筑主体和承重结构，涉及房屋安全，必须由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，才能施工。物业服务企业在装修管理中负有告知、制止和报告的义务，但不能代替行政审批或设计审核。7.物业服务费的计算公式中，核心的构成要素通常不包括（）。A.物业服务成本B.物业服务企业的利润C.法定税费D.房屋折旧费【答案】D【解析】物业服务费主要用于物业管理服务的支出，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（物业服务成本）；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；物业管理区域清洁卫生费用等；物业服务企业的利润；法定税费。房屋折旧费通常属于房屋本体大修或更新改造的范畴，由专项基金或业主承担，不包含在日常物业服务费中。8.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中专有部分面积8万平方米，公摊部分面积2万平方米。若物业服务费标准为2.5元/月/平方米，则该小区全年的物业服务费总收入理论计算值为（）万元。A.240B.300C.360D.200【答案】B【解析】物业服务费通常是按照房屋的建筑面积（含公摊）收取的。计算公式为：年年9.物业服务企业应对物业管理区域内的（）履行安全防范协助义务。A.刑事案件B.治安事故C.所有可能发生的意外D.防止火灾、治安等安全事故的发生【答案】D【解析】物业服务企业主要是协助做好物业管理区域内的安全防范工作。其职责是协助发生火灾、治安等安全事故时及时报告，并采取相应应急措施，而非对刑事案件或所有意外负全责。10.下列哪种情况，物业服务企业可以不经业主委员会同意，直接实施（）。A.利用共用部位经营B.动用专项维修资金C.紧急情况下进行设施设备抢修D.调整物业服务费标准【答案】C【解析】在发生危及房屋安全、停水停电、电梯困人等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造时，物业服务企业可以组织实施抢修，事后应当及时向业主委员会或相关主管部门报告。其他选项均涉及业主重大权益，必须经过相应的业主决策程序。11.物业服务合同终止时，物业服务企业应当在（）日内，向业主委员会移交相关资料和财物。A.7B.10C.15D.30【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料（如竣工总平面图、设施设备技术资料等）交还给业主委员会，并在合同终止后的10日内办理交接手续。12.关于车辆停放管理，下列说法正确的是（）。A.车辆在小区内受损，物业服务企业应承担全额赔偿责任B.物业服务企业对车辆停放只收取场地占用费，不承担保管责任C.物业服务合同约定有保管责任的，从其约定D.小区道路停车必须征得全体业主同意【答案】C【解析】车辆管理关系的性质取决于合同约定。如果合同约定为保管关系，且收取了保管费，则物业服务企业需承担保管责任；如果仅约定为场地有偿使用（车位费），则一般不承担车辆损毁、丢失的赔偿责任，除非物业存在管理过失。A、B过于绝对，D选项中占用小区道路等共有场地停车，应经业主大会或业主委员会同意，而非必须“全体”同意。13.消防管理中，应当至少每（）进行一次全员消防演练。A.季度B.半年C.年D.两年【答案】B【解析】根据消防相关法规及物业管理实务要求，消防安全重点单位应当至少每半年进行一次全员消防演练，其他单位应当至少每年组织一次全员消防演练。住宅小区作为人员密集场所，通常要求至少每半年组织一次。14.物业服务企业公开选聘时，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】为了保证评标的公正性和专业性，评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。15.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.最终用户C.业主委员会D.开发建设单位【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。16.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下【答案】C【解析】“转委托”或“整体转包”是物业管理中的严重违规行为。根据《物业管理条例》第六十二条规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。17.住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以下D.20万元以下【答案】C【解析】针对建设单位违规选聘物业的行为，根据《物业管理条例》第五十七条，可以并处10万元以下的罚款。18.二次供水设施管理中，清洗水箱（池）的频率通常要求为（）。A.每月一次B.每季度一次C.每半年一次D.每年一次【答案】C【解析】为保证生活饮用水卫生，二次供水设施管理单位应当每半年对水箱（池）进行一次清洗消毒，并经水质检测机构检测合格，公示检测结果。19.物业服务企业资质等级被撤销后，企业在（）年内不得重新申请资质。A.1B.2C.3D.5【答案】B【解析】虽然目前国家已取消物业服务企业资质核定，但在历年真题及部分地方性法规（包括河北地区历史考题）中，此知识点常考。根据原《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质被撤销后，企业在2年内不得重新申请物业服务企业资质。（注：本题基于历史考题库规律设置，符合“建设部”题库特征）。20.业主不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）同意。A.物业服务企业B.相邻业主C.业主大会D.有利害关系的业主【答案】D【解析】将住宅改变为经营性用房（俗称“住改商”），除了遵守法律法规和管理规约外，必须经有利害关系的业主一致同意。有利害关系的业主通常指本栋楼其他业主及受经营影响较大的相邻业主。21.物业服务费包含的“物业管理区域清洁卫生费用”中，不包括（）。A.工具购置费B.消杀费C.垃圾桶购置费D.垃圾处理费【答案】D【解析】垃圾处理费（即清运费）通常由环卫部门向产生垃圾的单位或个人（业主或物业使用人）收取，或者包含在环卫费中，不属于物业服务企业用于“清洁卫生”的人工、工具、耗材等成本范畴，除非物业合同特别约定物业代为支付并包含在物业费内，但一般成本核算中，垃圾清运费是独立的一项或由政府定价收取。22.物业管理招标中的评标，应当采用（）的方法。A.最低价中标B.综合评估法C.抽签决定D.打分法【答案】B【解析】物业管理服务具有综合性、长期性的特点，单纯以价格最低作为中标标准往往导致服务质量下降。因此，物业管理招标评标应当采用综合评估法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准。23.房屋共用部位是指（）。A.业主自用客厅、卧室B.整栋楼的主体结构C.物业管理区域内的大门、道路D.小区内的会所【答案】B【解析】房屋共用部位包括主体结构承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。A属于专有部分，C、D属于物业管理区域内的共用设施设备或公共场所。24.专项维修资金属于业主所有，专项用于（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造B.物业共用部位、共用设施设备的日常维修C.物业服务企业的运营成本D.业主的家庭装修【答案】A【解析】专项维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造的专项资金，不得挪作他用。日常维修养护费用应包含在物业服务费中。25.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】这是基于合同法的违约责任。物业服务企业未履行合同义务（如安保漏洞），造成业主损害，应承担违约责任（民事赔偿责任）。除非涉及重大安全事故导致犯罪，否则不承担刑事责任。26.前期物业服务合同可以（）。A.仅对建设单位具有法律约束力B.仅对业主具有法律约束力C.对业主和物业服务企业均具有法律约束力D.由物业服务企业单方解除【答案】C【解析】前期物业服务合同虽然由建设单位与物业服务企业签订，但根据法律规定，该合同对业主具有约束力。业主在购买房屋时，实际上已经包含了接受前期物业服务合同的约定。27.在处理邻里纠纷时，物业服务企业的首要角色是（）。A.裁判员B.调解员C.执法者D.旁观者【答案】B【解析】物业服务企业没有行政执法权，也无权对民事纠纷进行裁决。其角色主要是协助、调解，提供沟通平台，促进邻里和谐。28.物业服务企业更名时，应当在办理变更登记手续后（）日内，向资质审批部门申报办理资质变更手续。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】根据相关管理规定，物业服务企业名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，向资质审批部门申报办理资质变更手续。29.下列关于白蚁防治的说法，正确的是（）。A.白蚁防治是物业服务企业的法定义务B.新建房屋必须进行白蚁预防处理C.白蚁防治费包含在物业服务费中D.发现白蚁只需杀灭，无需寻找根源【答案】B【解析】白蚁防治是房屋安全管理的重要环节。凡新建、改建、扩建的房屋，必须实施白蚁预防处理。A选项中，白蚁防治通常由专业白蚁防治机构实施，物业负责配合或日常监测；C选项中，白蚁防治费通常由建设单位在建设时缴纳或业主在特定情况下缴纳，一般不包含在常规物业费中。30.物业管理招标投标活动应遵循（）原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先C.业主利益至上D.政府主导【答案】A【解析】《中华人民共和国招标投标法》第五条规定，招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.物业管理招标的方式包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.议标D.直接委托E.指定招标【答案】AB【解析】根据《物业管理条例》，前期物业管理或业主大会选聘物业时，主要采用公开招标和邀请招标两种方式。在特定情况下（如投标人少于3个），经批准可以采用协议方式选聘，但“议标”和“直接委托”不是标准的招标方式术语。32.物业服务企业应当向业主委员会或全体业主公示的资料包括（）。A.物业服务合同B.专项维修资金的筹集和使用情况C.物业共用部位的使用情况D.物业服务费收支情况E.业主的家庭住址和电话【答案】ABCD【解析】E选项涉及业主个人隐私，严禁公示。物业服务企业有义务定期公示物业服务合同履行情况、专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备使用收益情况、物业服务费收支情况等，接受业主监督。33.下列哪些情况属于物业服务企业应当立即报告有关部门并协助处理的行为（）。A.业主在公共通道堆放杂物B.物业管理区域内发生治安案件C.物业管理区域内发生火灾D.业主拖欠物业服务费E.违规装修导致房屋开裂【答案】BCE【解析】B、C涉及公共安全和刑事、治安案件，必须立即报告。E涉及房屋结构安全，属于重大隐患，也需报告。A和D属于日常违约行为，物业应劝阻、制止或按合同约定追缴，但无需立即报警或报告政府部门（除非劝阻无效且拒不改正，可报告城管等部门）。34.物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交的资料包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.地下管网工程竣工图D.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料E.物业质量保修文件和物业使用说明文件【答案】ABCDE【解析】以上所有选项均属于《物业管理条例》第二十九条规定的建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业服务企业移交的资料范畴。35.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同【答案】ABCDE【解析】以上五项均为《物业管理条例》第六条明确规定的业主在物业管理活动中享有的权利。36.物业服务成本或者物业服务费构成一般包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业服务企业固定资产折旧【答案】ABCDE【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本构成包括以上A、B、C、D、E五项，还包括办公费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、经业主同意的其他费用等。37.下列关于电梯管理的说法，正确的有（）。A.电梯应当定期进行检验B.电梯作业人员必须取得特种作业操作证C.发生电梯困人时，物业应首先联系消防队D.物业服务企业应建立电梯安全技术档案E.电梯年检合格标志应张贴在轿厢内醒目位置【答案】ABDE【解析】发生电梯困人时，物业的首要职责是通知维保单位进行专业救援，并安抚乘客，只有在维保无法及时赶到或发生严重事故时才联系消防。C选项表述不准确，未体现维保单位的首位责任。38.物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（）。A.代行监理职责B.了解工程情况C.掌握设备性能D.为日后管理收集资料E.签署验收合格文件【答案】BCD【解析】物业服务企业并非竣工验收的主体（主体是建设单位、设计、施工、监理），其参与目的是为了熟悉物业情况，收集资料，为后期接管和运营管理做准备，而非代行监理职责或签署法定验收文件。39.物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交的财物包括（）。A.物业管理用房B.代管的专项维修资金C.应当移交的资料D.预收的物业服务费用E.利用共用部位经营所得收益【答案】ABCDE【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，合同终止时，物业服务企业应当退出物业管理区域，移交物业管理用房、资料、预收费用、专项维修资金账目余额以及利用共用部位经营所得收益等。40.物业服务企业在装修管理中，应告知装修人的禁止行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道D.拆改燃气管道和设施E.扩大承重墙上原有的门窗尺寸【答案】ABCDE【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，以上所有行为均为未经批准不得实施的禁止行为或需特别审批的行为。特别是燃气管道和供暖管道，严禁私自拆改。41.物业服务企业应对下列哪些风险进行管理（）。A.治安风险B.火灾风险C.设备运行风险D.法律诉讼风险E.财务风险【答案】ABCDE【解析】物业管理涉及面广，面临的风险多样。包括公共安全（治安、消防）、设备安全（电梯、供水供电）、法律合规（合同纠纷、侵权）、财务（收费不足、资金挪用）等各类风险，均需纳入管理体系。42.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同E.调解物业管理活动中的纠纷【答案】ABCDE【解析】以上均为《物业管理条例》赋予业主委员会的法定职责。43.物业服务费定价形式包括（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主委员会定价E.物业企业自主定价【答案】BC【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。通常住宅实行政府指导价，非住宅（商业、写字楼）实行市场调节价。44.物业管理区域内，下列哪些设施属于共用设施设备（）。A.电梯B.绿化景观设施C.化粪池D.物业管理区域内的市政排水管道E.非市政道路【答案】ABCDE【解析】共用设施设备是指物业管理区域内，由业主共有、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。45.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项委托给专业服务公司。A.电梯维修保养B.清洁卫生C.绿化养护D.安保服务E.全部物业管理事项【答案】ABCD【解析】物业服务企业可以将专项服务（如保洁、绿化、电梯维保、秩序维护）委托给专业性服务企业，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给他人（即整体转包），E选项错误。46.物业服务企业在处理客户投诉时，应遵循的原则包括（）。A.建立投诉处理机制B.耐心倾听C.及时响应D.依法依规处理E.保密原则【答案】ABCDE【解析】投诉处理是物业客户服务的重要环节，应建立机制，耐心倾听，快速响应，依据法律法规和合同处理，并对投诉人的隐私予以保密。47.物业管理招标文件通常包括（）。A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和方法E.拟签订合同的主要条款【答案】ABCDE【解析】招标文件是招标人向投标人提供的为进行投标工作所必需的文件，上述各项均为招标文件的核心组成部分。48.物业服务企业应对员工进行培训，培训类型包括（）。A.入职培训B.岗位技能培训C.安全知识培训D.法律法规培训E.企业文化培训【答案】ABCDE【解析】为了提升服务质量，物业服务企业需对员工进行全方位的培训，涵盖入职、技能、安全、法律、文化等多个方面。49.物业管理区域内的机动车停车位，其产权归属可能包括（）。A.开发建设单位所有B.业主共有C.个人业主所有D.人防办所有E.物业服务企业所有【答案】ABC【解析】车位产权归属较为复杂。规划内地上车位通常属业主共有；地下车位（人防工程除外）若开发商未分摊面积且符合规划，可归开发商所有；符合条件可办理产权证的地下车位可归个人业主所有。人防车位产权通常归国家（人防办），但使用权可能有不同约定。物业服务企业除自有资产外，一般不拥有车位产权。50.物业服务企业在共用设施设备管理中，应建立（）制度。A.巡视检查B.定期保养C.维修记录D.安全操作E.档案管理【答案】ABCDE【解析】完善的设施设备管理制度是保障设备正常运行的基础，包括巡视、保养、维修、操作规程及档案管理等。三、判断题（共15题，每题1分。认为正确的选A，错误的选B）51.前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）【答案】A【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，业主委员会与新物业签订的合同生效，前期物业合同自然终止。52.物业服务企业有权因为业主拖欠物业服务费而停水、停电。（）【答案】B【解析】物业服务企业并非供水供电的专营单位，且合同具有相对性，物业无权采取停水停电等极端手段催缴物业费，这属于侵权行为。53.业主转让物业时，其结清的专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（）【答案】A【解析】专项维修资金属于该物业，随房转让，受让人继受该资金的权益。54.物业服务企业只要履行了合同义务，对于小区内发生的任何盗窃案件均不承担赔偿责任。（）【答案】B【解析】虽然物业承担的是安全协助义务，但如果物业在履行合同过程中存在明显的过失（如监控损坏未修、保安脱岗等），导致盗窃发生或扩大损失，仍需承担相应的违约赔偿责任。55.一个物业管理区域只能成立一个业主大会，且只能由一个物业服务企业实施物业管理。（）【答案】A【解析】这是物业管理的基本原则。一个区域由一个物业实施一体化管理，确保管理秩序和费用分摊的清晰。56.物业服务企业可以将全部物业管理委托给其他物业服务企业，即“转包”。（）【答案】B【解析】“整体转包”是被法律明令禁止的行为，属于违规操作。57.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）【答案】A【解析】根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有法律约束力。58.物业管理用房的产权属于物业服务企业，用于其办公经营。（）【答案】B【解析】物业管理用房属于业主共有，物业服务企业只有使用权，不得擅自改变用途或进行处分。59.住宅室内装饰装修管理协议应当由业主和物业服务企业双方签字。（）【答案】A【解析】装修管理协议是规范装修行为的约定，由装修人（业主）和物业服务企业签订。60.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。（）【答案】A【解析】这是《物业管理条例》规定的物业企业的法定义务。61.物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的资金收支情况。（）【答案】A【解析】酬金制模式下，物业费属于预收资金，性质上更接近代管，因此必须公开透明，定期公示收支情况。62.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。（）【答案】A【解析】这是《物业管理条例》对建设单位的法定要求，旨在在业主大会成立前规范物业管理行为。63.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（）【答案】B【解析】此为重大事项，应当经“双三分之二”以上业主同意，而非“双过半”。64.物业服务企业公开选聘时，招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。（）【答案】A【解析】这是招投标活动的公平原则要求，不得设置歧视性条款。65.物业服务合同期限届满前，业主委员会决定不再续聘的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业。（）【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十八条，提前终止合同通常应提前60日（2个月）书面通知，具体看地方规定或合同约定，但一般规定为2个月或3个月，此处按照建设部相关示范文本和通常做法，提前3个月告知是良好的商业习惯，但法律强制规定各地不一。若按严格法理，民法典规定提前六十日书面通知。本题若依据严格法律条文，答案为B（3个月不准确）。若依据部分地方细则（如某些省市要求3个月），则可能为A。鉴于本题库为“建设部”标准，参考《民法典》规定，应为60日。故判错。四、计算题（共2题，每题5分。要求列出计算过程，保留小数点后两位）66.某住宅小区，总建筑面积为150,000平方米，其中住宅建筑面积120,000平方米，商业建筑面积30,000平方米。该小区物业服务费实行包干制。住宅部分物业服务费标准为1.8元/月/平方米，商业部分物业服务费标准为4.0元/月/平方米。该小区入住率为90%。请计算该小区每月理论应收物业服务费总额。【答案】解：1.计算住宅部分月物业费收入：住住2.计算商业部分月物业费收入（假设商业也按90%计收，或题目隐含商业部分已全部出租/使用，通常计算理论应收总额按全部面积计算，但若考虑入住率影响，商业部分往往独立，此处按题目“入住率”通常指住宅，但若题目统称入住率，则商业亦受影响。为严谨，按题目“该小区入住率”理解，商业部分也按此比例计算，或者商业部分视为已开业。一般实务题中，入住率特指住宅。但若未特别说明商业空置率，通常商业按全额或合同约定。此处假设商业部分按100%计收，除非题目明确商业空置。但在考试计算中，通常“入住率”针对住宅。若题目笼统说“入住率”，可能指整体已使用面积比例。此处按最常规理解：商业部分通常全额计费或出租方缴纳，入住率主要影响住宅。但若必须代入计算，假设商业部分也受同样比例影响，或者题目意指“已交付使用比例”。修正理解：题目问“理论应收总额”，通常指按已交付面积计算。入住率一般指实际居住比例，物业费缴纳义务产生于交付之时。若按“已交付”理解，则商业若无空置说明，按100%。但题目给出了90%的“入住率”，在简化的考题中，往往直接用此系数乘以总面积。标准计算逻辑：住商（注：商业物业费由业主或使用人缴纳，不直接受住宅入住率影响。但若题目暗示整个小区只有90%投入使用，则商业也乘0.9。鉴于题目表述“该小区入住率”，主要指住宅。为保险起见，按商业全额计算。）月若题目意指“交付率”为90%，则：总再次审视题目：“入住率”严格意义上不等于“交付率”。但在无空置率数据情况下，且为了计算方便，出题者往往混用。鉴于“河北”考试特点，通常考察的是物业费=面积*单价。90%系数大概率适用于全表面积。采用最符合考试逻辑的解法：按总面积乘以系数计算（假设90%为计费面积比例）。总===答：该小区每月理论应收物业服务费总额为302,400.00元。67.某物业管理项目，2025年度物业服务费包干总额为200万元。该年度实际支出情况如下：管理服务人员工资及福利80万元，共用设施设备日常运行维护费30万元，清洁卫生费15万元，绿化养护费10万元，办公费5万元，固定资产折旧2万元，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费5万元，经业主同意的其他费用3万元。请计算该年度该项目的盈亏金额。【答案】解：1.计算年度总支出：总总2.计算盈亏金额（包干制下，盈亏=收入-支出）：盈盈答：该年度该项目盈利50.00万元。五、案例分析题（共4题，每题10分）68.案例背景：某高档住宅小区业主王某在装修期间，未向物业服务企业申报登记，便擅自拆除了连接阳台的承重墙，并打算将阳台封闭作为厨房使用。物业服务企业在巡视中发现后，立即派员工前往制止，但王某态度强硬，认为“自家房屋有权处置”，拒绝恢复。物业服务企业随即下发了《整改通知书》，但王某仍未整改。几天后，物业服务企业采取了断电措施迫使王某停工。问题：(1)王某的行为违反了哪些规定？(2)物业服务企业采取断电措施是否合法？为什么？(3)针对此情况，物业服务企业应当如何正确处理？【答案】(1)王某的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》的相关规定。具体包括：①未申报登记即进行装修作业；②擅自变动建筑主体和承重结构（拆除承重墙）；③擅改阳台使用功能（将阳台作为厨房），可能涉及改变物业使用性质或违规改造管线。(2)物业服务企业采取断电措施不合法。原因：根据《民法典》及《物业管理条例》，物业服务企业并非供电部门，无权采取停水、停电等手段迫使业主履行义务。虽然王某违规装修，但物业应通过合法途径解决，断电侵犯了业主的用电权利，属于侵权行为。(3)正确的处理措施应为：①立即劝阻和制止：及时向王某指出违规行为的危害和法律后果。②督促改正：下发书面整改通知书，要求限期恢复原状。③及时报告：若王某拒不改正，物业服务企业应当及时向当地房地产行政主管部门（或城管执法部门）报告，由行政机关依法查处。④禁止施工人员进入：在违规整改完成前，物业服务企业可以禁止相关施工人员进入物业管理区域进行违规施工。69.案例背景：某小区业主委员会成立后，因对原物业服务企业（甲公司）的服务不满，决定解聘甲公司。业主大会依法通过了解聘决议，并向甲公司发出了《解聘通知书》，要求其在30日内退出小区。甲公司认为业主委员会解聘程序不合法，且部分业主拖欠巨额物业费，拒绝退出。双方僵持不下，业主委员会遂聘用了新的物业服务企业（乙公司）强行进驻，导致小区内出现两家物业并存、管理混乱的局面。问题：(1)业主大会解聘甲公司的决定是否对甲公司产生法律效力？为什么？(2)甲公司以业主拖欠物业费为由拒绝退出的理由是否成立？为什么？(3)针对两家物业并存的混乱局面，应当如何解决？【答案】(1)业主大会解聘甲公司的决定对甲公司产生法律效力。原因：根据《民法典》及《物业管理条例》，业主大会依法作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力，同时对物业服务企业也具有法律效力。只要解聘程序符合法定条件（经专有部分面积和业主人数“双过半”或“双三分之二”同意，视合同约定及法律规定），甲公司应当执行。(2)甲公司的理由不成立。原因：物业服务合同与业主缴纳物业费是两个不同的法律关系。业主拖欠物业费属于合同违约纠纷，甲公司可以通过诉讼、仲裁等合法途径追缴，但不能以此为由拒绝履行退出物业管理区域的义务。物业服务合同终止后，物业的移交是法定义务。(3)解决方案：①停止冲突：乙公司应暂停进驻，避免激化矛盾；甲公司应配合交接。②政府介入：由当地街道办事处、乡镇人民政府或房地产行政主管部门介入，进行调解和监督。③依法交接：责令甲公司限期撤离，移交资料、财物和场地。④明确责任：若甲公司拒不撤离，新聘物业无法进场，造成的损失由甲公司承担；若业主委员会选聘程序违法，应撤销决定，恢复甲公司服务。⑤追缴欠费：甲公司撤离后，可就欠费问题向法院起诉欠费业主。70.案例背景：某日夜晚，某小区10号楼顶层发生火灾。物业