黄山市2025年物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案

黄山市2025年物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案一、单项选择题（共50题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.四分之三以上；四分之三以上D.过半数；三分之二以上【答案】A【解析】《民法典》第278条规定，制定和修改管理规约属于业主共同决定事项。对于一般事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等重大事项，需经三分之二以上同意。制定和修改管理规约属于一般事项，故选A。2.物业管理师（三级）在处理客户投诉时，应遵循“先处理情感，后处理事件”的原则。下列做法中，最不符合这一原则的是（）。A.倾听业主诉说，点头表示理解B.业主情绪激动时，立即解释公司规定以澄清事实C.对业主带来的不便表示歉意D.承诺会在规定时间内给予反馈【答案】B【解析】在业主情绪激动时，立即解释规定会被视为推卸责任，不利于平复情绪。应先通过倾听、共情、道歉等手段安抚业主情绪（处理情感），待情绪稳定后再探讨解决方案（处理事件）。3.黄山市某住宅小区采用酬金制模式计费。2024年度该小区物业管理服务成本为200万元，物业企业管理服务酬金比例为10%，则该小区业主应支付的物业服务资金总额为（）万元。A.200B.220C.222.22D.180【答案】C【解析】酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出。设物业服务资金总额为X，则酬金为0.1X，成本为X-0.1X=0.9X。已知成本为200万元，即0.9X=2004.在物业管理招投标活动中，招标人不得以（）方式限制或者排斥潜在投标人。A.要求投标人具备相应的物业服务企业资质B.要求投标人提供类似项目的业绩证明C.规定投标人必须为黄山市本地注册企业D.明确物业服务费用的收取标准【答案】C【解析】根据《招标投标法》及相关规定，招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人。要求必须为本地注册企业属于地方保护主义，是不合理的条件。5.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.建设单位D.业主委员会【答案】A【解析】根据《物业管理条例》，专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。6.房屋共用部位是指（）。A.业主自家的客厅、卧室B.物业管理用房C.楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等D.业主购买的地下车位【答案】C【解析】房屋共用部位一般指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。7.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.业主委员会B.房地产行政主管部门C.相关行政管理部门D.建设单位【答案】C【解析】《物业管理条例》规定，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。8.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经业主大会表决决定是否终止D.需经房地产行政主管部门批准后终止【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。9.黄山市某老旧小区拟进行加装电梯改造，该费用可以通过（）解决。A.物业服务费B.业主专项维修资金C.物业服务企业成本D.业主分摊或政府补贴【答案】D【解析】老旧小区加装电梯属于共有设施升级改造，通常不属于日常维修资金使用范围（除非符合当地特定政策），主要由受益业主分摊，部分地区有财政补贴。10.物业管理师在制定房屋修缮计划时，应优先考虑（）。A.提升房屋外观美观度B.消除安全隐患，保证房屋结构安全C.增加商业经营面积D.降低修缮成本【答案】B【解析】房屋修缮必须坚持“安全第一、预防为主”的原则，结构安全涉及生命财产安全，必须优先考虑。11.下列关于物业档案管理的说法，错误的是（）。A.物业档案应建立电子化和纸质化双重备份B.业主入住档案属于永久保存的档案C.物业档案验收应在接管物业时进行D.档案室应具备防火、防潮、防虫等安全措施【答案】B【解析】并非所有业主入住档案都需要永久保存，根据档案管理规定，部分日常事务档案有保管期限限制，但重要的产权资料、工程竣工图纸等通常需长期或永久保存。B选项表述过于绝对。12.在物业服务费定价过程中，若采用包干制，则（）。A.节余归业主，亏损由业主补足B.节余归物业服务企业，亏损由物业服务企业承担C.节余归业主，亏损由物业服务企业承担D.节余和亏损均由双方协商分担【答案】B【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。13.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主大会说明B.无效C.需经房地产行政主管部门批准后有效D.只要服务质量不下降，有效【答案】B【解析】《物业管理条例》明确规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业。此行为属于“转包”，为法律所禁止。14.业主大会会议可以采用（）形式。A.集体讨论B.书面征求意见C.集体讨论或书面征求意见D.仅限集体讨论【答案】C【解析】《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。15.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《评标委员会和评标方法暂行规定》，评标委员会中招标人代表不得超过三分之一，技术、经济等方面的专家不得少于三分之二。16.针对黄山市多雨潮湿的气候特点，物业管理的房屋修缮重点应包括（）。A.主要是防风沙B.重点是屋面防水、外墙渗漏防治C.重点是防冻保暖D.主要是防紫外线老化【答案】B【解析】黄山市属亚热带季风气候，降水较多，潮湿。因此，房屋修缮的重点应放在屋面防水、墙体防潮、防渗漏以及白蚁防治等方面。17.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】这是合同违约责任。如果是因为未履行合同义务（如安保漏洞）导致的损害，属于民事违约责任范畴。18.建设单位在销售物业之前，应当制定（），并在物业销售前将其向物业买受人明示。A.业主大会议事规则B.临时管理规约C.物业服务合同D.前期物业服务协议【答案】B【解析】《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。19.物业管理师在组织社区文化活动时，应注重（）。A.仅针对高收入业主群体B.商业利益最大化C.构建和谐的邻里关系，提升社区文化氛围D.形式越豪华越好【答案】C【解析】社区文化活动的核心目的是促进邻里交流，营造和谐氛围，增强业主对社区的归属感。20.下列哪种情况可以使用专项维修资金？（）A.业主家中更换窗帘B.物业服务企业购买办公用品C.楼宇消防系统设备老化更新D.业主室内装修改造【答案】C【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。消防系统属于共用设施设备。21.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以下D.所欠薪金倍数【答案】B【解析】《物业管理条例》第六十一条规定，违反本条例规定，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以5万元以上20万元以下的罚款。22.在物业管理风险防范中，对于高空抛物风险，最有效的技术防范措施是（）。A.增加保洁打扫频率B.安装高空抛物监控摄像头C.仅靠张贴禁止抛物告示D.封闭所有阳台【答案】B【解析】安装监控摄像头可以留存证据，对抛物行为起到震慑作用，并在事故发生后便于定责，是目前最有效的技术手段。23.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和（）交还给业主委员会。A.固定资产B.剩余物业服务费用C.代收的业主水费D.物业管理用房【答案】D【解析】《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。24.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.访客D.周边商户【答案】B【解析】《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。25.某小区10号楼发生火灾报警，中控室值班人员的首要操作是（）。A.立即拨打119B.立即通知项目经理C.确认火情，启动消防应急预案，安排巡逻人员携带灭火器赶赴现场D.立即通过广播疏散全楼业主【答案】C【解析】火警处理流程：接到报警->确认火情（误报则消除）->真实火情则启动预案、上报、扑救初期火情、疏散。C选项涵盖了确认和初期响应，是首要操作。直接拨打119或全楼疏散可能在误报时造成恐慌，需在确认后进行。26.业主转让房屋时，其结清的物业服务费用和维修资金权益（）。A.归原业主所有B.随房屋所有权同时转让C.归物业服务企业所有D.自动灭失【答案】B【解析】业主转让房屋所有权时，其名下的物业服务费用缴纳义务转移，专项维修资金账户余额也随房屋所有权一并转让给新业主。27.物业服务企业想要在小区内开展经营性活动（如设置广告），应当（）。A.自行决定，但收益归企业所有B.报请房地产行政主管部门审批C.征得业主大会同意，并主要用于补充专项维修资金或按照业主大会决定使用D.征得社区居委会同意即可【答案】C【解析】利用共有部分进行经营，属于重大事项，需经业主大会同意，收益归全体业主共有，通常用于补充维修资金或分配。28.物业管理服务的（）特性决定了其服务效果受业主主观感受影响较大。A.无形性B.不可储存性C.差异性D.长期性【答案】A【解析】无形性是指物业服务是非实体的，业主主要通过感知和体验来评价服务质量，因此主观感受影响很大。29.关于物业服务企业的消防安全职责，下列说法不正确的是（）。A.开展防火巡查、检查B.消防设施、器材维护管理C.消防安全教育培训D.承担所有火灾事故的赔偿责任【答案】D【解析】物业服务企业有消防安全管理职责，但并非承担“所有”火灾事故的赔偿责任。只有因企业管理过失导致火灾或损失扩大时，才承担相应责任。30.黄山市某小区业主委员会成立后，应在30日内向（）备案。A.街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门B.派出所C.街道办事处D.仅仅向房地产行政主管部门【答案】A【解析】《物业管理条例》规定，业主委员会成立后30日内，应向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。31.在物业接管验收中，发现房屋存在结构安全隐患，处理方式应为（）。A.接管后进行维修B.记录在案，由建设单位负责整改，整改合格后再接管C.由物业服务企业垫资整改D.降低接管标准，直接接管【答案】B【解析】结构安全隐患属于重大质量问题，必须由建设单位在交付前整改完毕，物业服务企业不能带病接管，否则将承担后续责任。32.物业管理费中，公共秩序维护费用不包括（）。A.安保人员工资B.安保器械装备费C.刑事案件赔偿金D.安保系统日常运行电费【答案】C【解析】物业服务费不包含因刑事案件导致的业主财产损失赔偿金。物业管理主要是防范和协助，不承担无限赔偿责任。33.绿化养护中，草坪修剪应遵循（）原则。A.一次剪去量越多越好，减少修剪次数B.每次修剪量不超过草坪高度的三分之一C.随意修剪，保持平整即可D.只在冬季修剪【答案】B【解析】草坪修剪遵循“三分之一”原则，即每次剪去的高度不超过原高度的三分之一，以免伤害草坪光合作用能力，导致草坪枯死。34.物业服务企业如果需更换主要管理人员（如项目经理），应当（）。A.直接更换，无需通知B.提前告知业主委员会和房地产行政主管部门C.只需在公司内部备案D.在小区公告栏公示即可【答案】B【解析】为了保障服务的稳定性和知情权，更换项目经理等关键岗位人员，通常应提前告知业主委员会及相关部门，并在小区内公示。35.业主不得擅自改变（）。A.房屋专有部分的用途B.房屋专有部分的承重结构C.房屋专有部分的装修风格D.房屋专有部分的家具摆放【答案】B【解析】业主对专有部分享有所有权，可以改变用途（如住宅改为办公，虽受限制但属另一法律范畴），但绝对不得擅自拆改承重结构，这危及整栋楼安全。36.物业服务企业采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，法律后果是（）。A.属于合法的催费手段B.侵权，应承担恢复原状、赔偿损失等民事责任C.仅需补交费用即可D.属于正当防卫【答案】B【解析】《民法典》明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。此举属于侵权行为。37.物业管理招标中，招标文件发出后，招标人确需修改招标文件的，应当在投标截止时间至少（）日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。A.5B.10C.15D.20【答案】C【解析】根据物业管理招投标相关规定，澄清或修改招标文件的时间应在投标截止时间至少15日前。38.下列属于物业管理公共性服务的是（）。A.业主室内空调清洗B.小区公共区域保洁C.业主房屋搬家服务D.业主室内电路维修【答案】B【解析】公共性服务针对的是全体业主和共有区域，如保洁、保安、绿化、共用设施维护。其他选项属于特约服务。39.物业服务企业资质等级被取消后，企业（）。A.可以继续从事物业管理活动B.不得从事新的物业管理项目，但原项目可继续管理C.立即终止所有合同D.只能从事三级资质以下的项目【答案】B【解析】根据政策演变，目前资质审批已取消，改为信用评价。但在本题语境下考察的是资质管理的逻辑：资质取消或降级，通常不得承接新业务，但存量合同一般继续履行直至期满或依法解除。40.在物业服务费用测算中，固定资产折旧通常按（）提取。A.月B.季C.年D.项目周期【答案】A【解析】物业服务费按月收取，因此成本测算中，固定资产折旧应按月提取，计入当月成本。41.黄山市某小区拟召开业主大会，因小区分散，决定采用书面征求意见形式。若需表决事项为“使用专项维修资金”，则应当经专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.三分之二；三分之二；过半数；过半数B.三分之二；三分之二；三分之二；三分之二C.过半数；过半数；过半数；过半数D.过半数；过半数；三分之二；三分之二【答案】B【解析】《民法典》第278条，使用专项维修资金属于重大事项。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决（双三分之二参与）；并经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意（双三分之二同意）。42.物业管理中的“封闭式管理”主要是指（）。A.禁止业主出入B.对人、车、物流出入进行严格控制管理C.封闭所有窗户D.24小时断电锁门【答案】B【解析】封闭式管理是指通过门禁系统、安保人员对出入口进行控制，对人员、车辆、物资进出实施查验、登记，以提高安全性。43.房屋完损等级分为（）。A.完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房B.新房、旧房、危房C.一级、二级、三级、四级、五级D.优秀、良好、合格、不合格【答案】A【解析】房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好和损坏程度划分的，共分为五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。44.物业服务企业应对小区内的（）建立定期巡查制度。A.仅限业主室内B.仅限商业网点C.共用部位、共用设施设备D.仅限绿化带【答案】C【解析】物业服务企业的核心职责是管理共有部分，因此需对共用部位、共用设施设备建立定期巡查制度，确保其正常运行。45.业主入住时，物业服务企业应（）。A.收取装修押金B.核验业主身份C.强行推销装修材料D.代收契税【答案】B【解析】业主入住流程包括身份核验、房屋验收、缴纳费用、签署文件等。收取装修押金通常在装修申报环节进行；代收契税非必须且需授权；强行推销属违规。46.物业管理招投标活动中，联合体各方资质等级（）。A.以资质最高的为准B.以资质最低的为准C.取平均值D.由招标人重新认定【答案】B【解析】在招投标中，组成联合体投标的，联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力。国家有关规定或者招标文件对投标人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。47.物业服务企业若发现小区内有违章搭建行为，首先应（）。A.强行拆除B.立即向城管部门报告C.劝阻、制止，并发出整改通知书D.罚款【答案】C【解析】物业服务企业没有执法权（无权强拆、罚款）。正确的流程是：劝阻、制止->制止无效的，及时向有关行政管理部门（城管、规划等）报告。48.关于电梯安全管理，下列说法正确的是（）。A.电梯可以由保安人员兼职操作B.电梯年检合格标志应张贴在轿厢内明显位置C.电梯困人时，应直接扒门救人D.电梯维修时，只需在底层设置警示牌【答案】B【解析】A错误，电梯需持证上岗；C错误，困人应通过对讲安抚并通知专业救援，严禁扒门；D错误，维修应在各层设警示；B正确，年检标志必须公示。49.物业服务企业在财务管理中，为避免税务风险，应（）。A.尽量减少收入申报B.按规定取得发票，合规列支成本C.将业主预收的物业费全部计入当期收入D.使用个人账户收取公款【答案】B【解析】税务合规要求企业依法纳税，取得合法凭证是成本列支的前提。C选项违反权责发生制原则。50.物业管理师（三级）在团队建设中，应着重培养下属的（）。A.唯命是从的态度B.单打独斗的能力C.服务意识和专业技能D.投机取巧的技巧【答案】C【解析】物业管理属于服务行业，提升团队整体素质的关键在于强化服务意识和专业技能。二、多项选择题（共20题，每题2分。多选、少选、错选不得分）1.物业管理服务的基本特征包括（）。A.公共性B.综合性C.常年性D.依附性【答案】ABCD【解析】物业管理服务的特征：1.公共性（针对共有部分）；2.综合性（涵盖保洁、保安、维修、绿化等）；3.常年性（24小时不间断）；4.依附性（依附于建筑物存在）。2.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选聘和解聘物业服务企业D.使用专项维修资金E.改变共有部分的用途【答案】ABCDE【解析】《民法典》第278条列举了业主共同决定的范围，以上选项均属于该范围。3.物业服务企业在介入新建物业项目时，早期介入的主要作用包括（）。A.优化设计，减少功能缺陷B.协助施工单位把控工程质量C.为后期物业管理扫清障碍D.直接接管验收E.负责房屋销售【答案】ABC【解析】早期介入是指在物业接管验收之前，物业服务企业从未来管理与运营的角度提出建议。D项是前期管理阶段的工作，E项是建设单位的工作。4.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用【答案】ABCDE【解析】根据《物业服务收费管理办法》，以上选项均属于物业服务费的定价成本构成。5.物业服务企业在应对突发事件（如台风、暴雨）时，应采取的措施包括（）。A.启动应急预案B.准备防汛沙袋、应急物资C.加强巡查，检查排水系统、天沟落水口D.对业主进行安全提示E.事后及时检查损失并进行修缮【答案】ABCDE【解析】突发事件应对包括事前预防（物资准备、检查）、事中处置（启动预案、巡查、提示）和事后恢复（修缮、总结）。6.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作【答案】ABCDE【解析】《物业管理条例》第六条详细规定了业主的权利，以上选项均符合。7.物业管理档案资料的内容主要包括（）。A.物业权属资料B.工程竣工图纸资料C.业主资料D.物业运行维护记录E.财务会计凭证【答案】ABCDE【解析】物业管理档案涵盖从接管到日常运营的所有记录，包括产权、工程、客户、运行、财务等各方面。8.物业服务企业违反《物业管理条例》的行为可能承担的法律责任形式有（）。A.警告B.罚款C.没收违法所得D.赔偿损失E.吊销资质证书（或降低信用等级）【答案】ABCD【解析】法律责任包括行政责任（警告、罚款、吊销证书）、民事责任（赔偿损失）等。E项中“吊销资质证书”在旧法规中有，现行制度下多转为信用惩戒，但作为法律责任形式的理论探讨，行政处罚包含吊销许可证件。9.房屋修缮工程按照修缮范围可分为（）。A.翻修工程B.大修工程C.中修工程D.小修工程E.综合维修工程【答案】ABCDE【解析】房屋修缮工程按性质、范围可分为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。10.物业服务企业在停车管理中，应履行的职责包括（）。A.维护车辆停放秩序B.保证车辆安全（看管）C.收取停车服务费D.协助处理车辆刮擦事故E.定期检查停车设施【答案】ABCDE【解析】停车管理服务包含秩序维护、设施维护、收费、纠纷协助处理等。虽然合同通常约定车辆保管责任有限，但基本的看管和安全防范是职责所在。11.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.效率优先原则【答案】ABCD【解析】招投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。12.物业服务企业人力资源管理的核心环节包括（）。A.招聘与录用B.培训与开发C.绩效考核D.薪酬福利管理E.员工关系管理【答案】ABCDE【解析】现代人力资源管理涵盖了选、育、用、留及员工关系等全模块。13.物业管理区域内的禁止行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规搭建建筑物、构筑物C.擅自改变物业使用性质D.占用、堵塞消防通道E.噪声污染【答案】ABCDE【解析】《民法典》及各地物业管理条例均明确规定了物业管理区域内的禁止性行为，以上均属于常见的违规行为。14.物业服务企业财务管理中的预算编制方法主要有（）。A.增量预算法B.零基预算法C.滚动预算法D.固定预算法E.弹性预算法【答案】ABCDE【解析】这些都是通用的预算编制方法，均适用于物业服务企业的财务规划。15.下列属于物业共用设施设备的有（）。A.电梯B.绿化景观水景C.化粪池D.小区公共照明E.物业管理办公用房【答案】ABCDE【解析】共用设施设备包括电梯、消防、供水、供电、照明、排水、绿化设施以及物业管理用房等。16.物业服务企业在处理业主投诉时，常用的沟通技巧有（）。A.倾听B.共情C.记录D.澄清E.反馈【答案】ABCDE【解析】投诉处理流程中，沟通是关键，技巧包括：认真倾听、表达同理心、详细记录、澄清事实、及时反馈结果。17.专项维修资金的使用范围包括（）。A.共用部位的维修B.共用部位的更新C.共用部位的改造D.共用设施设备的维修E.共用设施设备的更新与改造【答案】ABCDE【解析】专项维修资金专门用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。18.物业服务企业形象塑造的途径包括（）。A.提供优质的服务B.良好的视觉识别系统（VI）C.积极参与社区公益活动D.处理好与媒体的关系E.规范员工行为【答案】ABCDE【解析】企业形象识别（CI）系统包括理念识别（MI）、行为识别（BI）、视觉识别（VI）。优质服务、公益活动、媒体关系、员工行为都是塑造形象的重要途径。19.关于前期物业服务合同与物业服务合同的区别，下列说法正确的有（）。A.签订主体不同（前者是建设单位与物业企业，后者是业委会与物业企业）B.生效时间不同C.合同有效期不同D.法律依据不同E.服务内容完全不同【答案】ABC【解析】两者的主要区别在于签订主体和生效阶段。法律依据均为《民法典》和《物业管理条例》。服务内容可能相似，但侧重点略有不同（前期侧重接管验收、装修管理）。20.物业管理师（三级）在指导下属进行设备维护时，应强调（）。A.安全操作规程B.预防性维护C.记录完整D.节能降耗E.延长设备寿命【答案】ABCDE【解析】设备维护管理的目标包括安全、预防故障、数据记录、节能和延长寿命。三、判断题（共30题，每题1分）1.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务业务委托给专业服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业。（）【答案】正确【解析】《物业管理条例》允许专项分包（如保洁、电梯维保），但禁止整体转包。2.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主认为决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。（）【答案】正确【解析】《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。3.物业服务收费实行政府指导价的具体范围，由省级人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。（）【答案】正确【解析】根据《物业服务收费管理办法》，政府指导价的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。4.只要业主按时缴纳了物业服务费，家中财物被盗就应由物业服务企业全额赔偿。（）【答案】错误【解析】物业服务费对应的是公共服务，而非财产保险。只有当物业服务企业未尽到安全防范义务（如保安睡岗、监控损坏未修）存在过错时，才承担相应的（非全额）违约赔偿责任。5.房屋所有权人不得以放弃权利为由不履行义务。（）【答案】正确【解析】《民法典》第二百七十三条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。6.物业服务企业已履行合同约定，业主仍以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费的，人民法院一般不予支持。（）【答案】正确【解析】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条支持此观点。7.黄山市行政区域内的所有物业管理活动，均适用《黄山市物业管理条例》。（）【答案】正确【解析】地方性法规在其行政区域内具有法律效力。8.物业服务企业可以在未经业主同意的情况下，擅自利用小区公共墙面设置广告位用于创收。（）【答案】错误【解析】利用共有部分经营需经业主大会同意，收益归业主共有。9.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。（）【答案】正确【解析】这是业主委员会的法律定位。10.物业管理招投标中，投标人少于3个的，招标人可以直接确定中标人。（）【答案】错误【解析】投标人少于3个的，属于招标失败，应重新招标。11.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）【答案】正确【解析】《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。12.房屋保修期从房屋交付之日起计算。（）【答案】正确【解析】根据《商品房销售管理办法》等规定，保修期从交付之日起算。13.物业服务企业有权强制停水停电催缴物业费。（）【答案】错误【解析】《民法典》明确禁止采取此类方式催交物业费。14.业主在办理入住手续时，应当向物业服务企业缴纳首次专项维修资金。（）【答案】错误【解析】首次专项维修资金通常由建设单位在办理初始登记前代收或存入，或者在购房时由业主向建设单位缴纳，并非入住时交给物业企业（除非受委托代收）。15.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业，原企业应当在约定期限或合理期限内退出物业管理区域。（）【答案】正确【解析】《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。16.消防通道被堵塞时，物业服务企业只需通知业主挪车，无权自行处理。（）【答案】错误【解析】物业服务企业应采取劝阻、制止措施；制止无效的，应报告消防救援机构。在紧急情况下，为了消除火灾隐患，配合消防部门采取必要措施是必要的，不能简单说“无权自行处理”而坐视不管，但通常无权强制移动车辆（需拖车公司或执法部门）。17.物业管理师应当具备良好的职业道德，诚实守信，勤勉尽责。（）【答案】正确【解析】这是对职业资格人员的基本道德要求。18.物业服务费的调整必须经过业主大会表决通过。（）【答案】正确【解析】物业服务费属于涉及业主共同利益的重大事项，调整方案需经业主大会表决。19.小区内的绿化率指标属于规划指标，物业服务企业无权随意改变。（）【答案】正确【解析】改变绿化率涉及改变共有部分用途，需规划部门审批及业主大会同意。20.物业服务企业可以将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业，但需备案。（）【答案】错误【解析】这是法律明令禁止的“转包”行为，备案也不合法。21.业主大会议事规则是业主共同决定的规范性文件，对全体业主具有约束力。（）【答案】正确【解析】同管理规约一样，议事规则对全体业主具有约束力。22.物业服务企业应对装修施工人员的出入进行管理，防止治安隐患。（）【答案】正确【解析】装修管理是物业服务的重要内容，人员出入管理是安保职责。23.物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘或另聘决定，物业服务企业继续提供服务的，原合同自动续延。（）【答案】正确【解析】《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。24.专项维修资金经业主大会批准，可以用于购买国债。（）【答案】错误【解析】根据国家规定，专项维修资金应当专款专用，严禁挪用。虽然曾有规定在保证安全前提下可购买国债，但实际操作中已严格控制，目前政策倾向于禁止高风险投资，只能存储于银行或用于特定理财。现行法规通常禁止挪作他用，包括购买国债存在争议且多地已叫停。此处判断为错误符合当前严管资金安全的趋势。25.物业服务企业可以自主决定是否在小区门口安装人脸识别系统。（）【答案】错误【解析】人脸识别涉及生物信息安全，且利用公共区域安装设施，属于涉及业主隐私和共同利益的重大事项，需经业主大会决定。四、简答题（共4题，每题5分）1.简述物业服务企业在物业管理区域内安全防范工作中的主要职责。【答案】物业服务企业在物业管理区域内的安全防范工作主要包括：(1)协助有关部门开展安全防范工作。配合公安机关、社区等部门进行治安综合治理。(2)执行门禁制度。对人员、车辆、物资的进出进行查验、登记，维护公共秩序。(3)开展日常巡查。对物业管理区域进行定时、定点巡逻，发现可疑情况、安全隐患及时处理并报告。(4)维护安防设施。确保监控、门禁、周界报警等安防设施设备正常运行。(5)消防管理。定期检查、维护消防设施器材，开展消防宣传和演练，保持消防通道畅通。(6)应急处置。制定应急预案，发生突发事件时启动预案，采取应急措施并协助救助。(7)监控管理。对监控室实行24小时值班，及时发现并处置异常情况。2.根据《民法典》，业主大会或业主委员会作出的决定，对业主权益造成损害的，受侵害的业主应如何救济？【答案】根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时，业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，业主也可以请求有关行政主管部门责令改正或撤销决定。在撤销权行使方面，业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。3.简述前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别。【答案】(1)签订主体不同：前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订；普通物业服务合同由业主委员会（代表业主大会）与物业服务企业签订。(2)生效时间不同：前期物业服务合同自物业出售之日起生效，至业主委员会与新物业企业签订合同生效之日终止；普通物业服务合同通常约定具体的起止日期。(3)招标要求不同：新建住宅物业的前期物业服务企业必须通过招投标方式选聘（规模较小的除外）；普通物业服务企业选聘由业主大会决定，方式灵活。(4)内容侧重不同：前期侧重于承接查验、装修管理、遗留问题处理等；普通侧重于日常服务的持续改进和提升。4.物业服务企业在承接新建物业时，应查验哪些主要资料和内容？【答案】(1)资料查验：①竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。③物业质量保修文件和物业使用说明文件。④物业管理所必需的其他资料（如业主清册等）。(2)现场查验：①共用部位：结构、墙体、屋顶、楼梯间等。②共用设施设备：电梯、水泵、消防设施、监控系统、给排水系统、照明系统等。③共有场地：道路、绿化、停车场、运动设施等。查验双方应共同确认现场存在的问题并签订查验协议，明确整改责任。五、计算题（共1题，10分）某住宅小区总建筑面积为100,000平方米，其中可收费面积为98,000平方米（其余为物业管理用房等不计费面积）。该小区采用包干制收取物业服务费，2025年度物业服务成本预算如下：1.管理服务人员工资及福利：2,000,000元/年；2.共用设施设备日常运行维护费：800,000元/年；3.清洁卫生费：300,000元/年；4.绿化养护费：200,000元/年；5.秩序维护费：600,000元/年；6.办公费：100,000元/年；7.固定资产折旧：50,000元/年；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费：50元/年。此外，物业服务企业期望的法定税率为6%，期望的利润率为成本的8%。请计算：(1)该小区2025年度的年物业服务总成本。(2)该小区2025年度的年物业服务费总收入（含税及利润）。(3)该小区每月每平方米物业服务费标准（保留两位小数）。【答案】(1)计算年物业服务总成本总成本=各项成本之和==4(2)计算年物业服务费总收入首先计算期望利润：P=含税前总收入（成本+利润）：=+计算税费（假设税金是基于总收入征收，此处通常计算方式为：总收入=(成本+利润)/(1-税率)或总收入=(成本+利润)*(1+税率)。题目表述“含税及利润”，且给出期望税率，在物业测算中通常采用：应收金额=(成本+利润)/(1-税率)来倒推含税价，或者简单相加。根据一般考试逻辑，若未明确说明价内税价外税，常按简单叠加或价外税计算。此处按商业逻辑：总收入=(成本+利润)*(1+税率)进行计算，或者更精确的：设总收入为X，则X-X*6%=成本+利润，即X=(成本+利润)/(1-6%)。我们采用后者，因为营业税/增值税通常是从收入中扣除的。）总总收(3)计算每月每平方米物业服务费标准年总收入约为4,653,248.94元。月总收入=4,每月每平方米单价=387,答：(1)年总成本为4,050,050元；(2)年总收入约为4,653,248.94元；(3)物业服务费标准约为3.96元/平方米/月。六、案例分析题（共2题，每题10分）案例一：黄山市某高档住宅小区业主李某在装修期间，擅自将承重墙部分拆除以扩大客厅面积。物业服务