哈尔滨XX国际购物中心项目管理案例

哈尔滨XX国际购物中心项目管理案例1、项目概况1.1项目立项背景2002年，我国商业地产初步进入高回报的快速成长期，市场需求膨胀，国内商业地产的资金投入比重陡增11.8%。2003年至今，新的商业业态Mall在全国开花，北京、广州、深圳、重庆、成都、西安、武汉等大中型城市都在兴建或正在规划各种形式的SHOPPINGMALL项目哈尔滨市未来五年的商业规划将是控制城市中心区大型商场数量，调整传统百货商场经营方式和经营定位，大型零售百货商场向购物、餐饮、娱乐、休闲一体化的综合方向发展。建设以中央大街为主线，以索菲亚教堂为支点的商业、旅游和休闲主题商业中心；建设以果戈里大街为主线，以新世界百货为代表的秋林地区品牌消费型主题商业中心；建设以靖宇大街为主线，以名小吃、茶楼等为主要内容的传统服务型商业中心等。中央大街步行街区是哈尔滨市城市空间最有特色的组成部分，具有重要的文化价值。但中央大街街区空间不贯通，建筑陈旧，环境质量差，许多具有较高文化和艺术价值的欧式建筑被破坏，急需进行保护和改造。2003年，中央大街辅街“提档升级”改造启动，全面开发中央大街辅街，将原有的“条形”黄金商业街升级为以中央大街为轴心，辐射周边辅街的黄金商业区，欲全面引爆中央大街商业腾飞。XX国际购物中心是哈尔滨市首座国际标准的城市SHOPPINGMALL，它位于哈尔滨市道里区中央大街黄金地段，是提升哈尔滨市城市历史和文化内涵，繁荣中央大街的商业、服务业、餐饮业、文化娱乐业，完善中央大街及其辅街的休闲及旅游功能，改善城市整体形象而开发建设的标志性商业地产项目。XX国际购物中心成为中央大街“提档升级”工程的重点，受到了市政府的高度重视。2003年5月，XX国际购物中心广场发展有限公司成立，项目正式启动。1.2项目规模项目总占地19,453.7平方米，总建筑面积55,460平方米，建设项目各部分的建筑面积如表1所示。表1建设项目各部分的建筑面积序号项目组成建筑面积1新建地下商业街4,540平方米2新建主商厦（包括地上四层、地下两层）24,240平方米3改造原有建筑14,580平方米4新建地下立体停车场3,440平方米5新建地上立体停车场8,660平方米（二期建设）合计55,460项目计划投资43,529.9万元，其中一期建设投资37,252.4万元，二期建设投资6,277.5万元。项目一期建设投资计划及建设资金来源如表2、表3所示表2项目一期建设投资计划表序号项目投资计划额（万元）1前期开发费8,789.52土地出让金5,204.03勘察设计费179.34施工准备费203.85建筑工程费11,908.76旧建筑改造费4,782.67配套工程费108.08前期运营费576.29设施设备购置费2,83610固定资产投资55011流动资金1,50012其他费614.3合计37,252.4表3一期建设资金来源（万元）序号资金来源数额1资本金投入5,5002银行贷款5,5003项目融资15,1004企业自筹资金10,0005预收租金1,200合计37,300工期计划：2003年5月项目立项启动，2005年9月中旬完成全部工程建设并具备开业条件。项目总体计划安排如表4所示。表4项目实施进度总体安排序号工作内容开始时间结束时间1设计工作2003.62003.122拆迁2003.8.252003.9.253设备采购2004.62005.14工程施工2004.5.22005.6.305设备安装调试2005.3.102005.8.306内外装饰2005.32005.97招商及运营准备2005.32005.98试营业2005.112006.111.3项目参与单位项目参与单位见表5所示。表5项目参与单位一览表序号项目参与方承建单位1投资方黑龙江省XX集团2开发、运营方XX国际购物广场发展有限公司3设计方建筑方案设计：上海同济城市规划设计研究院4施工图设计：哈尔滨方舟建筑设计事务所，黑龙江省人防设计研究院5工程监理方黑龙江省人防工程建设监理有限责任公司，哈尔滨诚泰房屋建设监理有限公司，哈尔滨永达工程建设监理有限公司6施工方黑龙江省建工集团哈尔滨市建工集团第三建筑工程公司7工程招标代理哈尔滨诚信招标代理有限责任公司8宣传策划代理约克（香港）广告有限公司9物业管理北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司1.4项目主要特点该建设项目既有新建部分又有旧建筑的改造部分。对具有保护价值的原有建筑以保持原有建筑风貌、建筑立面修旧如旧为基本改造原则，进行内部结构改造，赋予其新的使用功能。该建筑横跨街道两侧，一侧为旧建筑改造，一侧为新建。为使新旧建筑成为一体，并解决北方高寒地区人文活动与商业活动，将中间的街道用防火自洁玻璃加盖，形成四季恒温的阳光步行街，它将是东北地区第一个具有纯正欧陆风情的室内城市共享空间。由于项目位于繁华的商业街，建筑密集，施工作业面狭窄，如果运用东北通用的地下施工方法（程序大致为掘土挖道、打桩……最后加盖、恢复路面），土方的大量挖掘可能会对周边的建筑造成一定的影响，因此，地下工程采用“逆作法”施工。2、项目前期策划及主要经济指标2.1市场分析SHOPPINGMALL即“摩尔”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业物业。其显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，经营面积超过一万平方米；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务；统一管理。是统一规划、统一开发建设、统一管理的商业物业。国内大型SHOPPINGMALL如雨后春笋纷纷涌现，从最初的广州天河城广场开始，深圳的铜锣湾广场、上海的正大广场到北京的金源Mall，各地SHOPPINGMALL陆续投入商业运营。2.1.1哈尔滨市地区经济发展状况随着生活水平的提高，哈尔滨市居民收入稳定增长，生活水平逐步提高；居民的年消费性支出快速递增，居民的消费结构日趋合理，需求从追求数量扩张型向追求质量和品牌型转变，更加追求品质化、个性化、高档化和舒适化的消费。这充分说明了哈尔滨市消费品零售市场存在巨大的发展潜力和无限的商机。1998～2004年哈尔滨市国内生产总值及社会消费品零售总额如图1、2所示。图11998～2004图11998～2004年哈尔滨市国内生产总值图21998～2004图21998～2004年哈尔滨市社会消费品零售总额图11-21998～2005年哈尔滨市社会消费品零售总额图11-21998～2005年哈尔滨市社会消费品零售总额2.1.2哈尔滨市商业物业经营方式分析商业物业经营主要包括出售、出租、合作经营等三种方式。哈尔滨市零售设施的商业物业经营方式主要为后两种。从消费占有率方面来看，基本可界定为4:6。对于合作经营者，其消费方式直观地表现为，从其经营商品和服务的销售收入中，按合同约定的比例向商业物业产权人支付经营场所的费用，产权人方面体现为营业收入。采用合作经营方式的有：哈尔滨新世界百货，松雷商业大厦，远大购物中心，中央商城，松雷国际商厦等。对于合作经营形式来说，百货业历史悠久，硬件设施有着比较好的基础，完全占据了高档、中高档和中档市场。对于租赁经营业者，其消费方式直观地体现为按经营合同约定的时间段和金额，向商业物业产权人一次性交纳经营场所租金，以取得下一时间段经营场所的使用权，同样在产权人方面体现为营业收入。采用租赁经营的有：红博商贸城，红博世纪广场，时尚广场等。租赁经营方式在部分占据了中档市场的同时，更多地占据了中低档市场和低档市场。2.2项目选址商业零售喜欢谈“商圈”，商圈一般包括三个结构层次，即核心商圈、次级商圈、边缘商圈。核心商圈是目标顾客购买频率最高的区域，一般包括了50%～80%的目标顾客。XX国际购物广场地处哈尔滨两大核心商圈之一的道里中央大街。哈尔滨中央大街旧称“中国大街”，于1924年5月由俄罗斯工程师科姆特拉肖克设计并监工修建。中央大街成为二十世纪三十年代远东最著名的移民街、最繁华的商业街、金融街和文化街。中央大街一直保持着哈尔滨核心商圈的地位，时至今日，这条步行街上，众商云集，商业、文化氛围浓郁，日客流逾20万人次，巨大的现实消费量和潜在消费量在哈尔滨市首屈一指。2.3项目竞争分析哈尔滨市高档品牌的经营存在业内垄断现象，表现在两家高档定位的连锁百货店——哈尔滨新世界百货商场和莲卡佛，两家商场分别位于南岗和道里两大商圈，在国际一线品牌的组合上，两店品牌重叠率达到25%，消费者熟知的大部分一线品牌均被两家连锁百货所垄断。中档品牌的百货店——远大购物中心和松雷商厦，在品牌垄断的竞争上，双方始终没有松懈，甚至愈演愈烈，以至于波及到其他不同经营档次定位的商场。道里商圈的潜在竞争对手有在建的万达商业广场、爱建滨江国际社区、环球动力商城等，都将在2006、2007年投入运营，但他们均为地产出售项目，运营期将缺乏统一的商业市场营销推广。哈尔滨市的商业业种、业态已较为齐全，对XX国际购物广场的目标商家及目标消费者会有部分分流，但各大商场的创新能力不够，仍停留在传统百货的层次。集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体是商业物业发展的大趋势，目前各大商场对此虽有所体现，但因受到规模、经营理念等客观因素限制，所以在购物环境和经营组合上较为相似。XX国际购物广场以城市SHOPPINGMALL的商业物业形式的出现，将会是哈尔滨市商业及商业物业发展的一大突破，项目突出特色，强化差异性优势，将会在较大程度上增强吸纳客源的能力。2.4项目优势（1）政府的支持XX国际购物广场建设是整个中央大街综合整治工程的重点，它的成功可以为中央大街整体改造、治理的实施提供宝贵经验，因此在项目审批、项目建设、项目宣传、项目招商、项目经营等方面得到了省、市政府及相关行政主管部门的大力协助与支持。（2）社会影响力项目地处哈尔滨市最繁华、最成熟、最具有人气的中心商业区，投入运营后，将会向社会提供3000多个就业岗位，年上缴利税将超过3000余万元；被列为2004年度哈尔滨市政府一号重点工程，与哈尔滨同期建设的其他商业地产项目相比，社会影响力较大。（3）硬件设施优势全封闭、全天候、四季恒温的室内步行街——让消费者与旅游者一年四季享受到春天般的温暖、舒适；垂直交通——34部国际知名品牌扶梯和垂直电梯，使顾客畅通无阻；2部观光电梯带顾客领略全场繁华；城市共享空间——通过新旧建筑的对比，使人们既能够体验到一百年前欧洲古老建筑的古朴、凝重，又能够体验到现代欧洲建筑的激情与活力；立体停车场为目前哈尔滨最大的自动化立体停车场，全电脑化的车场管理系统与之相配套，可大大改善目前繁华商业区的车位紧张状况。2.5项目定位通过提供纯正国际品牌商品和纯正欧陆风格特色服务，XX国际购物广场将被打造成集商业、文化娱乐、物流服务、休闲及旅游功能为一体的黑龙江首席欧陆风情商业广场。广场集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能于一体，能全方位地满足消费者一站式的购物消费需求。2.6项目主要经济指标标准经营年份，预计合作经营实现租金4,179万元，租赁经营实现租金7,210万元，年均利润总额5,616.6万元，税金3,509万元。项目总投资43,529.9万元。2.6.1财务盈利能力指标按标准经营年份计算，该项目的财务能力指标如表6所示。项目盈亏平衡分析：根据测算，广场的盈亏平衡点为标准年份经营收入5,904.15万元（未考虑投入资金的时间价值）。表6项目财务能力指标序号计算指标计算公式计算结果1静态投资回收期5.25年2动态投资回收期按贴现率20%计算9.25年3年均投资利润率年均利润总额/投资总额*100%12.9%4年均投资利税率（年均利润总额+税金）/投资总额*100%20.96%5年均资本金利润率年均利润总额/资本金*100%102.12%2.6.2项目清偿能力指标由于项目正处于建设期，缺少可以立即变现的流动资金，因此，以下计算还不能全面反映广场经营期的实际清偿能力。项目清偿能力指标的计算截止到2005年1月31日。1．资金负债率资金负债率=负债总额/资产总额*100%=9,163.6万元/13,711.6万元*100%=66.83%2．流动比率流动比率=流动资产/流动负债*100%=1,259.1万元/3,663.6万元*100%=34.36%3．速动比率速动比率=（流动资产-存货）/流动负债*100%=（1,259.1万元-4.8万元）/3,663.6万元*100%=34.23%4.固定资产投资借款偿还期根据2005年1月-2010年12月的现金流量的预算，如市场不出现剧烈的变化，可按计划在2007年底之前偿还10,000万元的融资本金。3、项目组织管理3.1项目结构分析为反映组成该项目的所有工作，对该项目结构分析如图3所示。XX国际购物广场XX国际购物广场停车场新建工程改造工程招商、筹划地下停车场地上停车场地下两层地上四层外部装饰内部功能完善电梯空调系统设施设备消防系统综合监控系统网络智能系统图3项目结构分析图3.2项目组织机构的设置项目建设期的组织机构为建设指挥部与商务中心平行设置，项目进入经营期后，将商务中心与工程部转为经营公司。项目组织机构如图4所示。项目公司项目公司项目建设指挥部商务中心技术艺术部工程部综合部商务部卖场部策划部图4项目建设期组织结构图3.2.1项目建设指挥部项目建设指挥部负责为项目取得土地、办理前期审批手续；负责工程建设全过程的管理和控制。指挥部下设技术艺术部、工程部、综合部。1．技术艺术部：负责协调项目地质勘探委托，项目规划方案、建筑方案、施工图、装修方案的委托，为项目建设全过程提供技术支持。2．工程部：负责施工进度控制，施工质量控制，施工现场的安全、文明施工管理等工作。3．综合部：负责项目建设过程中的计划管理，合同管理，设备与材料采购管理，对外宣传，指挥部日常办公管理及后勤保障等工作。3.2.2商务中心商务中心全面负责项目前期策划，市场调研，广场功能确定，招商计划的制定与实施，经营公司的组织结构和职能设计，人员招聘及培训等。商务中心下设商务部、卖场部、策划部。3.3项目职能分工在工程建设期间，为区分各方职能，制定项目主要职能分工表，如表7所示。

表7项目主要职能分工表阶段编号工作任务建设指挥部技术艺术部工程部综合部设计方工程监理方施工方设计阶段1获得各项审批ECD2确定投资、进度、质量目标ECDPP3发包与合同管理ECPD5投资规划ECDP6编制方案设计任务书ECDP7方案设计ECD8概算ECD9设计方案评审ECD10施工图设计、预算ECD11资金使用计划EPDC12进度计划ECPD13甲供机电设备和材料招标ECPD施工阶段14编制招标文件ECPD15组织招标、选择施工单位ECPPD16开工前审批ECDP17工期计划的监督EDCD18投资监督EDCP19质量的监督ECD20合同管理ECD21现场组织、协调与管理EDCD22设计和施工工期的改变ECDD23工程计量及付款单的审核CD24竣工预检验与质量评定CD25竣工决算PDC26竣工交付验收DDC27遗留问题的处理落实DC注：筹划—P，决策—E，执行—D，检查—C。4、项目招标2004年3月取得项目建设所需的土地使用权。取得项目建设用地规划许可证、临时建设工程规划许可证、建设工程开工审批单等项目建设所需的审批手续。资金能满足工程建设的需要。工程招标代理机构为哈尔滨诚信招标代理有限责任公司。4.1设计及监理招标采用邀请招标方式，通过择优选择，建筑方案设计中标单位为上海同济城市规划设计研究院，施工图设计中标单位：哈尔滨方舟建筑设计事务所，黑龙江省人防设计研究院监理中标单位为黑龙江省人防工程建设监理有限责任公司，哈尔滨诚泰房屋建设监理有限公司，哈尔滨永达工程建设监理有限公司。4.2施工招标施工招标采用邀请招标的方式，经工程建设指挥部多方考察和论证，在考虑投标单位企业资质、机械设备保有、技术和管理人员配置、施工安全和施工质量控制、资金实力、信用程度等基础上，择优选择施工单位。通过招标，确定的主要施工单位有：1．黑龙江省建工集团，总承包一级施工企业；主要承担旧建筑结构改造、旧墙体加固迁移、立体停车场等。2．哈尔滨市建工集团第三建筑工程公司，总承包一级施工企业，主要承担主商厦、地下商场的主体结构施工任务。3．黑龙江龙华岩土基础工程有限公司，一级施工企业，承担旧建筑改造部分维护桩工程施工任务。4．金马建设集团地基基础分公司，二级施工企业，承担主商厦部分维护桩工程施工任务。5．黑龙江水文地质工程地质勘查研究院，二级施工企业，承担施工现场的降水施工任务。4.3设备招标本项目设备费占相当重要的份额，科学选择设备是实现工程质量，商场良好运营的重要保证。本项目选择设备的依据是满足正常经营需要、安全可靠、技术先进、经济合理。为达到以上要求，拟采用招标方式采购设备，成立招标委员会组织设备采购，以保证设备的优质水平，然后提供给施工单位安装。1．集中空调采购招标集中空调主机及末端设备采购招标书自2004年10月2日开始发放，至10月10日共收到华日、特灵、约克、华能现代、龙泰安装、奥利安装等10家单位的投标文件，2004年10月13日开标，经过初评，通过对生产能力、业绩、商务条件的承诺等方面的评审，从投标单位中选出特灵、约克、奥利安装、盾安等6家单位，并对这6家单位进行了考察。经过评审和考察，评标委员会推荐约克、特灵、坤霖、奥利安装4家投标单位。各厂商的报价如表8所示。最后由业主方确定的中标单位为约克公司。表8各厂商空调报价表单价：万元序号1234厂家约克特灵坤霖奥利安装离心机单价115107.5112.48总价345322.5337.44技术参数1934Kw,550TR1935Kw,550TR1934Kw,546TR机组尺寸4315*1880*23484073*2435*27414460*1994*2207螺杆机单价113.6678.69总价340.98236.07技术参数1920Kw,546TR1922Kw,546TR机组尺寸4242*2057*24644550*2700*2900备注开式压缩机半封闭式压缩机半封闭式压缩机半封闭式压缩机2．其它设备采购招标（略）5、项目规划设计及管理5.1项目规划设计5.1.1总体布局XX国际购物广场项目是零售性的商业设施，是消费者购物消费的场所，它的规划应以吸引顾客为第一宗旨，所有设施、设备的规划应便于顾客辨别、理解，使顾客出入安全方便。在总体布局上尽量避免封闭式的规划布置，尽可能采用开放式的规划思路，提高购物设施的可视性，以增强购物设施吸纳客源的能力。在产品形态中和设计倾向上不过分追求规模和档次，规划设计重视功能合理与投资收益能力的整合，不过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。通过新旧建筑的对比，使人们既能够体验到一百年前欧洲老建筑的古朴、凝重，又能够体验到现代欧洲建筑的激情与活力，无限贯通的空中长廊为顾客提供更广阔、丰富的视野景观。5.1.2建筑结构建筑结构设计应当就建筑用途、选地条件、建筑工期、成本造价以及施工难度等因素进行对比后再做选择。XX国际购物广场的建筑结构应满足商店单元灵活间隔的需要，因为商店单元的经营规模、布置方式常常会根据需要而发生变更。1．建筑层数、层高城市SHOPPINGMALL，通常是多层建筑结构形式，为了吸引购物人群向层数高的楼层运动，通常在经营布局、竖向交通等方面采取相应的引导策略。层高在较大程度上会影响商业空间效果，在不影响建筑成本造价的前提下，应设定最大净高的层高。首层层高控制在4.7～5.2米，净高3.5～4.0米；标准层层高控制在4.2～4.5米，净高3.0～3.3米。2．柱距结构柱网的柱距不但会影响商业空间效果，更重要的是对商店单元的规划布局会造成很大影响。采用统一的柱网结构，柱距与最大进深皆控制在8～9米，跨度相等。虽然加大柱距会提高建筑造价成本，但可使商店单元的划分更加灵活，适应性更强。3．建筑平面建筑平面既包括各个经营商店单元，还包括步行街、中庭等公共空间以及电梯、空调机房等配套设施。首层建筑平面规划有5个入口，入口的规划应尽可能方便外界人流进入；中庭是项目的中心空间，是人流汇集的中心场所，中庭是一个挑空的空间，各楼层之间具有强烈的互动性和视觉引导性。大厅的一侧为欧式古典建筑，厅内设有两部全通透观光电梯和七彩光纤水幕，左右两座楼体由8个栈桥相互贯通，另有34部扶梯直达各层。各个经营商店单元的实际经营面积占整个建筑平面面积的比例，即营业面积率，控制在50%左右。5.2设计阶段管理5.2.1设计阶段投资管理设计阶段是建设项目投资控制的重要阶段。设计阶段投资控制的思路：通过限额设计来实现投资控制，通过优化设计来挖掘节约投资的潜力，用建设项目全寿命周期的思想控制投资。在项目设计的各个阶段，投资控制的主要任务是：（1）审核项目设计总概算，并控制在总投资计划范围内；（2）审核方案设计，优化估算；（3）在审核设计概算的基础上，确定项目总投资目标值；（4）对施工图设计从设计、施工、材料和设备等多方面进行必要的市场调查分析和技术经济比较；比较施工图预算与投资概算，保证预算不超过概算；（5）审核施工图预算，调整总投资计划，采用价值工程方法，在充分考虑满足项目功能的条件下提出进一步挖掘节约投资的可能性；（6）控制设计变更，注意审核设计变更的结构安全性、经济性等5.2.2设计阶段进度管理设计进度如果控制不住，将直接影响到项目建设总进度目标的实现。通过招标选择设计单位，签订合同，通过合同约束设计单位按时提供图纸。做好设计的各项准备工作，协助设计单位进行合理的安排，使设计进度能满足施工招标和设备采购的需要，并充分考虑设计文件审批需要的时间要求。设计进度管理的主要任务是：（1）审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划,并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿等；（2）及时组织设计方案评审，对设计文件做出决策和审定；（3）在设计单位的协助下编制甲供材料、设备的采购计划；（4）控制施工图设计进度满足招标工作、材料及设备定货和施工进度的要求；（5）在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，及时掌握设计的进度；（6）协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求等。5.2.3设计阶段质量管理设计质量是决定工程质量的关键环节，项目采用什么样的平面布置和空间形式、选用什么样的结构类型、使用什么样的材料、构配件及设备，都直接关系到工程项目主体结构的安全可靠，关系到建设投资的综合功能是否充分体现规划意图。设计质量管理就是要使设计符合国家有关设计规范，满足业主的要求，各阶段设计达到国家有关部门规定的设计深度，具有施工和安装的可建造性。设计质量管理的主要任务是：（1）审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；（2）审核设计方案是否满足业主的质量要求和标准；（3）分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题，对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续；（4）组织专家对方案设计进行评审，对建筑设备系统技术经济等进行分析、论证，对结构方案进行分析和论证，以确定施工可行性和结构可靠性，以降低成本、提高效率；（5）审核施工图设计是否有足够的深度，是否满足施工要求，确保设计质量达到设计合同要求及获得政府有关部门审查通过；（6）审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，获得有关政府部门的审批；（7）对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能，并进行市场调查分析，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本；（8）审核各特殊工艺设计、设备选型，提出合理化建议6、项目施工阶段管理施工阶段项目控制的一般过程如图5所示：设定活动目标设定活动目标（明确目的+确定标准）提出行动计划（选择方法+制定措施）分析原因实际结果与目标比较收集活动绩效（活动条件+活动结果）按计划展开实施（理解计划+执行计划）改善及纠偏措施偏差有无有无事前计划预控事中过程控制事后纠偏控制干扰图5项目控制的一般过程6.1施工阶段投资管理6.1.1投资控制工作流程投资控制工作流程如图6所示：计算工程量，填写月度付款账单计算工程量，填写月度付款账单施工单位复核工程量和付款账单复核工程量和付款账单项目建设指挥部报下月预计使用费施工单位报下月预计使用费施工单位统计，计划值与实际值的比较、分析，调整计划统计，计划值与实际值的比较、分析，调整计划项目建设指挥部下达下月计划给施工单位下达下月计划给施工单位项目建设指挥部图6投资控制工作流程图6.1.2投资偏差分析为保证实际费用支出控制在计划投资范围内，现场工程部每月编制实际费用支出明细表，报工程建设指挥部。每月进行投资偏差分析，及时发现费用超支，采取措施控制实际费用支出。如2005年2月，投资计划额为680万元，实际支出费用670.97万元，投资偏差分析-9.03万元，进度推后2天。6.2施工阶段进度管理6.2.1施工阶段工期计划为保证项目总工期目标的实现，应综合考虑，统筹安排土建、内外装饰、水电、空调、电梯、消防等各专业分项工程的施工程序和工期计划，使之与主体结构相配合、协调。本工程计划自2004年5月2日开始施工，2005年4月底完成主体结构施工，2005年3月中旬-8月底进行设备安装、调试，2005年3月开始进行内、外部装饰工程施工，2005年9月中旬完成全部工程建设并具备开业条件。6.2.2进度控制工作流程进度控制工作流程如图7所示:施工单位编制施工总进度计划施工单位编制施工总进度计划业主方审查业主方审查通过施工单位编制月度实施计划施工单位编制月度实施计划业主方审批业主方审批通过施工单位按计划组织施工施工单位按计划组织施工工程部、监理每周检查一次工程部、监理每周检查一次施工单位报本月实际进度与下月计划施工单位报本月实际进度与下月计划统计、对比、分析调整计划统计、对比、分析调整计划通过下达下月计划至施工单位下达下月计划至施工单位图7进度控制工作流程图6.2.3进度计划的检查项目的施工过程中，工程部、监理工程师要经常地、定期地跟踪检查施工实际进度情况，收集进度资料，并对资料进行整理、分析，确定实际进度计划与计划进度之间的关系，主要工作包括以下内容：跟踪检查施工实际进度跟踪检查的主要工作是定期收集反映实际工程进度的有关数据。根据本工程的施工条件和规模，确定检查的时间间隔为每周进行一次。若在施工中遇到天气、资源供应等不利因素的严重影响，可以缩短检查的时间间隔。本工程检查和收集资料的方式采用进度报表方式和定期召开进度工作会议。为了保证资料的准确性，管理人员要经常到现场察看施工项目的实际进度情况。检查的内容包括：①实际完成的工程量和累计完成的工程量；②实际参加施工的人力、机械数量和生产效率；③进度偏差情况，影响进度的特殊原因及分析等。整理、分析收集到的数据对于收集到的实际进度数据，要进行必要的整理、分析，形成与计划进度具有可比性的数据。一般可以按实物工程量、工作量和劳动消耗量以及累计百分比整理和统计实际检查的数据。对比实际进度与计划进度将施工实际进度数据与计划进度进行比较，形成进度控制报告，当施工进度出现偏差时，采取措施进行调整，具体采用何种方法应由工程部根据施工实际情况做出决定。6.3施工阶段质量管理质量控制目标：达到建设项目总的质量功能要求，施工质量达到国家规定标准，设备采购、安装、试运行达到设计要求，竣工验收一次通过。质量控制工作流程如图8所示：

现场检查质量控制人员与质监人员现场检查质量控制人员与质监人员同意并做批示审核（施工方案、材料等）项目建设指挥部审核结果不同意审核结果不同意审核（开工报告）项目建设指挥部填写开工报告和设备检验单施工单位开工申报（分部工程施工方案、材料等）施工单位分部分项工程施工土建工程竣工，设备完成调试合格检查结果不合格返工资料核查质量控制人员与质监人员隐蔽工程及分部分项工程自检合格施工单位签署质量验收单项目建设指挥部同意图8质量控制工作流程图6.4项目合同管理合同管理工作流程如图9所示：合同分析合同分析合同谈判、签订合同谈判、签订合同履行合同履行合同监督合同监督索赔管理索赔管理图9合同管理工作流程7、项目风险分析商业地产投资的优势之一是可以获得较高的收益。但商业地产的风险也很大，完全避免风险的发生是难以做到的。因此，要做到正确地估计风险可能发生的情况，并将风险损失降到最低限度。该项目投资量大，周期长，市场竞争激烈，项目建设及经营将会面临着各种各样的风险，主要风险类型有以下几种：1、资源风险（1）工程建设供方的履约风险参与工程建设的供方尤其是施工单位和材料、设备供应商，由于对工程项目承包开出了较优惠的价格和付款方式，一旦供方的资金链或供应能力出现问题，将直接影响工程按计划完成。对此风险控制的手段：一方面在工程建设供方的选择上运用招标手段，重点考察供方的履约能力，将此类风险的可能性降低；另一方面强化供方合同的履约条件限制，要求供方交纳履约保证金或开具履约保函，以保证在风险发生时控制风险损失。（2）项目品牌商的资源风险及供应风险所谓供应商风险，多表现在以下两个方面：一是同一品类供应商形成同盟，即在某些事件上表现出共进共退，团结一致，与商场周旋的态势；再有表现较为突出的是在一些商场内经营状况优秀的品牌，多被商场限制为独家经营，造成部分优秀品牌的引进难度。对品牌资源风险可采取以下控制手段：1）与商业管理资源供应商签署全程商务委托合同，要求其提供品牌资源风险的控制保障；2）面对市场品牌资源限制，一方面可直接与各品牌总公司或代理公司建立合作沟通，主动开拓市场，以公司自身去独家代理优秀品牌，以此形成自身的特色与经营亮点；3）面对个别的品牌市场疲软或同类品牌的同盟，要在适当限度内给予品牌商一定时间的调整期，同时要加大品牌备选资源储备，保证可随时予以替换而不会影响全局经营。2、市场不确定性风险从目前商业物流领域的现状看，市场不确定风险主要表现在市场容量的变化及社会整体能力的变化，再者就是影响社会整体稳定的重大事件的发生，如政局动荡、战争、重大自然灾害、流行性传染疾病的爆发等。针对此类不可抗拒力风险的规避上，一方面要加强对影响市场变化的外部信息的搜集、甄别、整理和分析，加强对市场变化情况的实时监控，从中找出市场变化的方向和趋势，并提出响应的对策和措施，例如：项目核心资源的结构调整与合理置换、业态方向、形式和规模调整等，以保证资金链与经营行为的持续性，创造在风险发生过程中新的经营行为的实现时机，以有效规避市场不确定风险。3、生产不确定性风险生产不确定性风险主要体现在项目建设过程中，由于项目地处老城区，地下的地质条件极其复杂，工程结构复杂多变，加之施工作业狭小且周边建筑众多，同时项目又处在繁华的商业街区，施工过程将对周边居民、公企单位和经商业者造成一定影响，项目施工过程中的连续作业及施工材料和设备运输将受到一定的限制。风险控制措施：1）应在项目施工组织（工序的合理安排和交叉）、施工技术、施工安全保障、现场文明施工管理的过程中，预先考虑风险因素的时间特性、规模特性，作为不可预见因素提前消化，控制风险的持续与蔓延。2）完善风险解决预案体系并加强实施过程的控制。4、成本及费用控制风险（1）项目建设成本控制风险由于项目处于高地下水位地区，地下结构埋深较大，因此对地下结构防水要求极高，为解决这一问题，必须采取相应的防护技术措施，增加建设成本。由于项目周边相邻建筑众多，在进行地下结构施工之前，必须采取深基坑维护措施，使工程造价提高。由于工期和作业场地的限制，为保证相邻建筑和街道的安全，地下结构全部采用逆作法施工，此种施工工艺的费用将超过正常的地下结构施工。根据总体工期的安排，将有部分主体结构进入冬季施工，在工程造价中将增加部分冬季施工费用。作为建筑主材之一的钢筋的价格在施工期间变动较大，直接影响工程成本的控制。（2）经营成本及费用的控制经营成本风险主要包括：经营人员工资、物业管理支出、用于经营的固定资产折旧等。经营费用风险主要包括：管理人员工资、运营管理费、销售费用等。（3）风险预警与控制措施强化施工前与施工过程中的技术勘察与监测工作，减小因地质、周边建筑环境引起的建设成本增大风险的可能性；加强合同的风险管理，通过合同约定对工程承建方、材料供应方、技术服务提供方的约束条款，恰当采用承包与计价核算方式，将部分风险适当转嫁给以上三方；在以上两个方面合理加大预算额度，增加风险成本预算项目，利用预算体系的资金配置功能保证在风险存在时资金体系的柔韧度；在财务管理过程中强化成本、费用的实际发生与预算额度的对比，压缩不合理的支出，增大总体建设费用对可能出现的成本控制风险费用的冗余度。5、竞争风险商业物流领域的竞争风险涵盖多种因素，如不断增长的商业经营基础设施建设、国际资本及商业大鳄的涌入，经营者组织自身存在的种种弊端、宏观政策的不确定性、有限增长的品牌资源及商场容量等，都预示着商业物流行业的竞争在相当长的一段时间内会比较激烈。针对以上种种不利因素，各经营企业普遍采用扩大宣传、向品牌经营者提供优惠政策、自身经营及管理体制变革等方式进行风险规避，但上述措施的采取往往伴随着经营成本和费用的大幅度提高，进而产生新的经营风险。对该项目而言，规避竞争风险应将主要精力放在企业管理层面即企业核心竞争力的提高和保持，只靠表面的跟从政策和措施，无异于亡羊补牢。同时，若考虑到竞争风险过大，并出现竞争成本急剧增加的趋势时，可在风险预估的基础上提前考虑退出。风险控制措施有：1）坚持品牌战略，在有形资产的储备过程中，注重品牌权属资源、管理能力资源、资源的合理构架与置换能力等无形资产的积累；2）坚持“精品塑造精品”战略，通过商业管理职能的外包，对外实现核心竞争力的跨越式提升，对内利用有限资源强化核心能力的纵深发展；3）缩短试运营期，使项目的商业运作迅速进入成熟阶段，提升竞争层面，变被动竞争局面为主动竞争局面，形成有限商业区域内高、中端商业地产产品和国际化商品、服务品牌的垄断式经营。6、政策风险政策风险主要表现在国家对宏观经济的调控，例如国家的整体发展战略、金融政策、商业产业政策及相关产业政策的调整，由于商业物流行业的关联度极高，因此受政策影响的概率就比较大，例如，振兴东北老工业基地战略、鼓励商业企业参与国际竞争等将会刺激商业的发展；反之，银根紧缩、相关产业限制等宏观政策将使商业企业受到巨大冲击。对政策风险的规避，最主要的是要加强对国家宏观政策进行监控，预估风险的发生。7、财务风险从经营角度讲，要加强业户经营管理和统一收银管理，严防“跑单”现象发生；在财务业务管理方面，及时监督租金及各项应收账款的收取，加强对业户进、销、存管理，避免出现坏帐，对计算机网络加强安全监控，保障财务信息安全。8、经营管理风险经营管理风险主要表现在各项管理制度的贯彻执行程度，较高的新员工比例对部门沟通、工作配合上的顺畅程度有一定影响。规避风险的措施主要包括：在广场开始运营前，提前进行组织机构的策划及各项管理制度的制定，提前进行人员招聘并开展培训，有效贯彻新的管理制度，倡导执行文化。在经营过程中，强化管理信息系统建设，提高中层管理人员的管理水平，保持适度的人员流动比率。8、项目竣工验收、招商及经营准备8.1项目竣工验收8.1.1竣工验收准备竣工验收是建设项目建设全过程的最后一个程序，是投资成果转入生产或使用的标志。为使竣工验收工作顺利进行，工程建设指挥部在工程竣工前2个月开始为竣工验收做准备工作。竣工验收主要准备工作有：1.工程质量保证资料的收集和整理。包括原材料、构配件、器具及设备等的质量证明和进场材料试验报告等，具体分为：土建工程主要质量保证资料；建筑采暖卫生与消防工程主要质量保证资料；建筑电气安装主要质量保证资料；通风与空调工程主要质量保证资料；电梯安装工程主要质量保证资料等。2．工程检验评定资料的收集和整理。工程检验评定资料包括：质量管理体系检查记录；检验批、分项工程质量验收记录；分部工程质量验收记录；单位工程质量验收记录；质量控制资料检查记录；安全和功能检验资料核查及抽查记录；观感质量综合检查记录等。3．工程技术档案资料整理。主要包括：开工报告、竣工报告；项目经理、技术人员聘任文件；施工组织设计；图纸会审记录；技术交底记录；设计变更通知；技术核定单；地质勘察报告；定位测量记录；基础处理记录；沉降观测记录；防水工程抗渗试验记录；混凝土浇灌令；商品混凝土供应记录；工程复核记录；质量事故处理记录；施工日志；建设工程施工合同和补充协议；工程质量保修书；工程预（结）算书；竣工项目一览表；施工项目总结等。4．工程竣工图。8.1.2竣工验收组织按照竣工验收的有关规定，由建设项目开发方组织竣工，在工程竣工验收7日前，