2025年物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)试题及答案(辽宁省)

2025年物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)试题及答案(辽宁省)一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1.在物业管理区域内，相关主体之间的权利与义务确立的基础是（）。A.物业管理服务合同B.业主公约C.房屋买卖合同D.前期物业服务合同2.物业服务企业应当在物业交付使用前，与（）按照相关规定和约定，对物业共用部位、共用设施设备进行查验。A.建设单位B.施工单位C.业主委员会D.街道办事处3.住宅室内装饰装修管理服务中，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有（）行为。A.搭建建筑物B.改变住宅外立面C.拆改供暖管道D.扩大承重墙上原有的门窗尺寸4.根据《民法典》规定，业主决定共有和共同管理权利的重大事项，应当经参与表决专有部分面积（）且参与表决人数（）的业主同意。A.四分之三以上；四分之三以上B.过半数；过半数C.三分之二以上；三分之二以上D.五分之四以上；五分之四以上5.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向（）收取有关费用。A.业主B.物业服务企业C.开发商D.最终用户6.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任7.灭火器使用方法中，“拔销、对准、握把、压把”的简称是（）。A.四字诀B.提拔握压C.摇拔握压D.拉瞄压射8.在辽宁省冬季除雪作业中，为了保证行人和车辆安全，主要干道的积雪应在雪停后（）小时内清除完毕。A.2B.4C.6D.89.物业服务收费采取酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业所有B.业主共有C.物业服务企业代管D.社区居委会所有10.电梯的年度安全检验周期为（）。A.半年B.一年C.两年D.五年11.下列资料中，不属于物业管理档案资料的是（）。A.竣工总平面图B.业主身份证复印件原件C.设施设备安装使用维护说明书D.物业质量保修文件12.客户投诉处理的原则中，首要原则是（）。A.投诉有据B.权责清晰C.快速响应D.服务至上13.绿化养护中，草坪修剪的高度通常遵循（）原则，以免剪得太秃导致死亡。A.1/3B.1/2C.2/3D.1/414.房屋完损等级评定中，结构部分完好程度符合标准，装修部分基本完好，设备部分完好或基本完好，该房屋属于（）。A.完好房B.基本完好房C.一般损坏房D.严重损坏房15.物业服务企业更换项目经理的，应当在更换前（）日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。A.30B.45C.60D.9016.保安巡逻服务中，对于电子巡更系统的管理，下列说法错误的是（）。A.应定期检查巡更点的灵敏度B.保安员可以代签巡更记录C.巡更路线应覆盖死角区域D.巡更记录应作为保安考核依据17.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（）和更新、改造的资金。A.大修B.中修C.日常维修D.维护保养18.在物业管理招投标活动中，招标人不得以（）方式限制或者排斥潜在投标人。A.提高资质等级要求B.明确服务标准C.设定业绩要求D.规定投标截止时间19.物业服务企业对装修现场进行巡查时，发现变动建筑主体或者承重结构的，应当立即予以制止，并及时向（）报告。A.公安机关B.城市规划行政主管部门C.业主委员会D.街道办事处20.下列属于物业服务企业突发公共事件一级（特别重大）事件的是（）。A.小区内发生入室盗窃3起B.楼道内堆放杂物起火，过火面积5平方米C.高层建筑发生火灾，火势难以控制，有人员被困D.业主群体上访，人数不足10人二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。多选、少选、错选不得分）1.物业管理承接查验的主要内容包括（）。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.物业管理区域内的绿化、景观D.业主的个人私有财产E.物业管理档案资料2.根据《民法典》，下列属于业主共有部分的有（）。A.建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）B.建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）C.建筑区划内的其他公共场所、公用设施D.物业服务用房E.业主入户门内的玄关3.物业服务企业在安全生产管理中的职责包括（）。A.建立健全安全生产责任制B.制定安全生产规章制度和操作规程C.组织安全生产教育培训D.保证安全生产投入的有效实施E.督促、检查本单位的安全生产工作，及时消除生产安全事故隐患4.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用5.物业管理应急预案通常包括的类型有（）。A.火火应急预案B.治安突发事件应急预案C.电梯困人应急预案D.水管爆裂应急预案E.传染病疫情防控应急预案6.下列关于房屋装修管理的说法，正确的有（）。A.装修人应在装修前向物业服务企业申报登记B.物业服务企业可以将装修管理相关费用转嫁给装修公司C.物业服务企业应当将禁止行为和注意事项告知装修人D.装修期间，物业服务企业应每日巡查E.装修工程完成后，物业服务企业应进行验收7.物业服务企业在处理邻里纠纷时，应采取的正确方式有（）。A.立即报警处理所有纠纷B.耐心听取双方陈述，做好记录C.依据相关法规和《管理规约》进行调解D.保持中立，不偏袒任何一方E.调解不成时，引导双方通过司法途径解决8.物业管理区域内车辆停放管理应遵循的原则有（）。A.优先满足业主停车需求B.规范停车，确保消防通道畅通C.车辆进出实行登记或刷卡制度D.对外来车辆可以随意定价收费E.定期检查停车场设施设备9.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业档案资料B.移交物业管理用房C.移交预收的物业服务费用D.结清委托代收的水电等费用E.撤离全部工作人员10.辽宁省物业管理条例中，关于物业使用禁止行为的规定包括（）。A.擅自改变房屋用途B.损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构C.违章搭建、私设摊点D.在公共走道堆放杂物E.饲养大型烈性犬只（除特定区域外）三、判断题（共15题，每题1分，共15分）1.业主大会会议由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。（）2.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他服务企业。（）3.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）4.因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业无需征得业主同意，但事后应及时恢复。（）5.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。（）6.物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。（）7.物业服务企业只对物业共用部位和共用设施设备负有维护义务，对业主专有部分内的设施设备故障没有协助维修的义务。（）8.在发生火灾时，电梯可以作为疏散工具使用。（）9.物业管理招投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。（）10.业主转让物业时，其结清的物业服务费用和缴纳的住宅专项维修资金自动失效，新业主需重新缴纳。（）11.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）12.对于物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。（）13.物业服务企业可以强制要求业主购买其指定的装修材料或装修公司提供的服务。（）14.二次供水设施清洗消毒每年至少一次，并向业主公示水质检测结果。（）15.物业服务收费实行政府指导价的，物业服务企业可以根据市场情况随意调整收费标准。（）四、简答题（共5题，每题5分，共25分）1.简述物业管理承接查验中发现问题的一般处理流程。2.物业服务企业在日常绿化养护管理中，草坪养护的主要工作内容有哪些？3.简述电梯困人应急救援的基本步骤。4.物业服务费“包干制”与“酬金制”的主要区别是什么？5.业主委员会履行哪些职责？（至少列举五项）五、计算题（共2题，每题5分，共10分。要求列出计算公式和计算过程）1.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅建筑面积8万平方米，商业建筑面积2万平方米。该小区物业服务费标准为：住宅2.5元/月/平方米，商业5.0元/月/平方米。假设该小区的收缴率为98%，请计算该小区全年的物业服务费总收入。2.某物业小区3号楼共有2个单元，每单元12层，每层2户，每户建筑面积为120平方米。该楼共用一部二次供水加压水泵，该水泵功率为15kW，每日运行时间约为4小时。电费单价为0.8元/度。请计算该楼每户每月应分摊的二次供水水泵运行电费（假设每月按30天计算，电费按户平均分摊）。六、案例分析题（共3题，每题10分，共30分）1.案例背景：某小区业主王先生在装修过程中，为了增加使用空间，擅自将连接阳台的客厅窗下墙拆除，并将阳台封闭并入客厅。物业服务企业在巡查中发现后，立即向王先生发出了《整改通知书》，要求其恢复原状。王先生认为这是自己家内部，物业无权干涉，拒绝整改。随后，物业服务企业采取了断电措施逼迫王先生整改，导致王先生家中正在施工的电路受损，双方矛盾激化。问题：(1)王先生的行为是否正确？为什么？(2)物业服务企业发现违规装修后的处理措施是否得当？为什么？(3)针对此情况，物业服务企业正确的处理流程应该是什么？2.案例背景：某日深夜，某小区高层住宅12楼发生火灾，烟雾弥漫。消防控制室值班人员小李在接到烟感报警信号后，认为是系统误报（该系统近期常有误报），未立即去现场确认，也未启动消防风机，而是直接消音复位。20分钟后，有业主跑来中控室报告着火，小李才慌忙报警并组织人员疏散。由于延误了最佳扑救时机，火势蔓延，造成了严重的财产损失。问题：(1)值班人员小李的行为违反了哪些消防安全管理规定？(2)物业服务企业在消防控制室管理中应建立哪些制度？(3)此次火灾事故中，物业服务企业可能承担什么后果？3.案例背景：某小区建成于2005年，近年来屋顶防水层老化严重，每逢雨季，顶楼多户业主家中出现不同程度的漏水，严重影响正常居住。顶楼业主多次向物业服务企业反映，要求使用住宅专项维修资金进行修缮。物业服务企业以“手续繁琐、业主意见难统一”为由，一直未组织申报。2024年夏季暴雨，顶楼业主李先生家漏水导致地板全毁，李先生起诉物业服务企业要求赔偿。问题：(1)屋顶防水层是否属于住宅专项维修资金的使用范围？(2)物业服务企业的做法是否存在过错？请说明理由。(3)使用住宅专项维修资金进行屋顶大修的法定程序是什么？答案与解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】物业管理服务合同是确立物业服务企业与业主、业主大会之间权利义务关系的法律基础。2.【答案】A【解析】根据《物业管理条例》，物业交付使用前，建设单位应当与物业服务企业进行查验。3.【答案】C【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，未经批准，不得拆改供暖管道。A、B、D项均属于明确禁止的行为，但C项涉及特定管线，需经批准。注：此处题目设计考察易混淆点，拆改供暖、燃气管道需经批准并符合规范。4.【答案】B【解析】根据《民法典》第278条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决...决定前款第六项至第八项规定的事项（筹集资金、维修资金使用等），应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。一般事项（如制定规约、选聘物业）需经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。注：本题考查一般事项的通过比例。5.【答案】D【解析】根据《物业管理条例》，专业经营单位应当向最终用户收取费用。6.【答案】C【解析】物业服务企业未履行合同约定，导致业主人身财产受损的，承担违约责任。7.【答案】B【解析】灭火器使用口诀通常为“提、拔、握、压”。8.【答案】C【解析】辽宁省相关除雪规定通常要求主要干道雪停后6小时内清除，小街小巷在12-24小时内。此题考察地方性法规常识。9.【答案】C【解析】酬金制下，预收的物业服务支出属于代管性质，为业主共有。10.【答案】B【解析】电梯需每年进行定期安全检验。11.【答案】B【解析】业主身份证复印件属于个人隐私，不应作为物业档案原件长期留存，且查验主要针对物理实体和工程资料。12.【答案】C【解析】投诉处理首要原则是快速响应，安抚情绪，防止事态扩大。13.【答案】A【解析】草坪修剪遵循1/3原则，即每次修剪量不超过草坪高度的三分之一。14.【答案】A【解析】根据《房屋完损等级评定标准》，结构完好、装修基本完好、设备完好或基本完好，评定为完好房。15.【答案】A【解析】更换项目经理需在更换前30日内向主管部门备案。16.【答案】B【解析】保安员严禁代签巡更记录，必须亲自到位。17.【答案】A【解析】维修资金专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的“大修”、更新和改造。日常维修属于物业服务费支出范围。18.【答案】A【解析】招标人不得以不合理条件（如提高资质等级）限制或排斥潜在投标人。19.【答案】B【解析】发现变动建筑主体或承重结构，应制止并向城市规划行政主管部门报告。20.【答案】C【解析】特别重大突发事件通常涉及人员伤亡、重大财产损失或无法控制的事态，高层火灾有人员被困属于一级事件。二、多项选择题1.【答案】ABCE【解析】承接查验内容包括共用部位、共用设施设备、绿化景观及档案资料。D项业主私有财产不属于查验范围。2.【答案】ABCD【解析】《民法典》规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。E项属于业主专有。3.【答案】ABCDE【解析】五项均为企业在安全生产管理中的法定职责。4.【答案】ABCD【解析】物业服务费成本包括人员工资、设施运行维护、清洁绿化、秩序维护、办公费用等。E项大修更新改造费用由维修资金支出，不计入物业费成本。5.【答案】ABCDE【解析】五项均为物业管理中常见的突发事件类型。6.【答案】ACE【解析】装修需申报登记，物业需告知禁止事项并巡查验收。B项物业不得强制收费或转嫁。D项每日巡查是要求，但“每日”对于非高峰期可能要求不同，通常规定为定期巡查，但实操中强调加强巡查，D项在严格意义上表述略有绝对，但在实操题中常视为正确要求，对比B项的明显错误，ACE更准确。注：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人应当申报登记，物业管理单位应当将禁止行为告知装修人，并进行巡查。7.【答案】BCDE【解析】物业应先调解，调解不成引导司法途径。A项所有纠纷立即报警不现实。8.【答案】ABCE【解析】车辆管理应优先满足业主、规范停车、实行登记制度、检查设施。D项随意定价违规。9.【答案】ABCD【解析】交接包括档案、用房、费用结算、预收费用移交等。E项撤离人员是后续结果，非交接手续本身，通常指移交资料物品。10.【答案】ABCE【解析】辽宁省条例及国家法规均禁止擅自改变房屋用途、变动承重结构、违章搭建、饲养烈性犬。D项堆放杂物属于禁止行为，但表述较为笼统，通常也是禁止的。三、判断题1.【答案】√【解析】业主大会每年至少召开一次。2.【答案】×【解析】物业管理区域内的全部物业管理一并委托（转包）是明令禁止的。3.【答案】√【解析】前期合同在业委会与新物业合同生效时终止。4.【答案】×【解析】因公共利益挖掘道路场地，应征得业主委员会或相关业主同意，并公示，事后恢复。5.【答案】√【解析】维修资金属于业主共有，专款专用。6.【答案】√【解析】公开承诺和服务细则具有合同效力。7.【答案】×【解析】虽然主要义务是共用部位，但物业通常提供有偿维修服务协助业主处理专有部分问题，且在紧急情况下有协助义务。8.【答案】×【解析】火灾时严禁使用电梯。9.【答案】√【解析】评标委员会组成规定。10.【答案】×【解析】新业主继受原业主的权利义务，维修资金余额随之转移，不失效。11.【答案】√【解析】物业有义务公示共用部位使用情况。12.【答案】√【解析】物业对违规行为有制止和报告义务。1313.【答案】×【解析】物业不得强制指定装修材料或公司。14.【答案】√【解析】二次供水每年至少清洗消毒一次并公示。15.【答案】×【解析】实行政府指导价的，需在政府指导价范围内调整，且需履行相应程序，不能随意调整。四、简答题1.【答案】(1)记录问题：详细记录查验中发现的质量问题、数量、位置等，并拍摄影像资料。(2)确认责任：根据相关资料和合同约定，明确问题的责任方（建设单位、施工单位等）。(3)协商解决：与建设单位进行沟通，协商整改方案和期限。(4)跟踪整改：督促责任单位在规定期限内进行整改。(5)复验：整改完成后，物业服务企业进行复验，直至合格。(6)存档：将问题记录、整改过程及结果资料归档保存。2.【答案】(1)修剪：定期修剪，保持草坪平整美观，控制高度。(2)浇水：根据季节和天气情况，适时适量浇水。(3)施肥：根据生长需要，施用氮、磷、钾等肥料。(4)除草：及时清除杂草，防止杂草争夺养分。(5)病虫害防治：定期喷洒农药，预防病虫害发生。(6)通气：通过打孔等方式增加土壤透气性。(7)更新复壮：对于老化草坪进行局部更新或复壮。3.【答案】(1)接到报警：消防控制室或监控室接到电梯困人报警，通过对讲机安抚被困人员情绪，告知其保持冷静，不要强行扒门。(2)通知救援：立即通知电梯维保单位和专业救援人员赶赴现场。(3)赶赴现场：保安或工程人员携带工具迅速到达故障电梯楼层。(4)切断电源：确认电梯位置后，断开电梯主电源（保留照明电源）。(5)盘车救人：如电梯不在平层，配合维保人员使用专用工具手动盘车，将轿厢移至平层。(6)开门释放：用三角钥匙开启厅门和轿门，协助被困人员安全离开。(7)检查修复：查明故障原因，修复电梯并恢复正常运行。4.【答案】(1)定义不同：包干制是指业主向物业支付固定费用，盈亏由物业自负；酬金制是指业主预付资金，物业按约定比例或数额提取酬金，其余归业主所有。(2)财务透明度不同：包干制财务相对封闭，物业无需向业主公开详细收支（除公示要求外）；酬金制要求物业定期公布账目，透明度高。(3)风险承担不同：包干制下经营风险由物业承担；酬金制下财务风险主要由业主承担。(4)费用构成不同：包干制包含服务成本、利润和税金；酬金制仅包含酬金，服务成本实报实销。5.【答案】(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责（如审核专项维修资金使用方案等）。五、计算题1.【答案】解：(1)计算住宅月物业费收入：住(2)计算商业月物业费收入：商(3)计算小区月总收入：月(4)计算全年理论总收入：全(5)考虑收缴率后的实际总收入：实答：该小区全年的物业服务费总收入为352.8万元。2.【答案】解：(1)计算该楼总户数：总(2)计算水泵每日耗电量：日(3)计算水泵每月总电费：月(4)计算每户分摊电费：每答：该楼每户每月应分摊的二次供水水泵运行电费为30元。六、案例分析题1.【答案】(1)王先生的行为不正确。理由：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，未经批准，严禁变动建筑主体和承重结构。窗下墙（如果是承重墙或连接阳台的配重墙）属于建筑主体结构的一部分，擅自拆除会破坏房屋安全，影响整栋楼的结构稳定性。(2)物业服务企业的处理措施不完全得当。理由：物业发现违规装修发出《整改通知书》是正确的。但采取断电措施逼迫整改是不合法的。物业服务企业没有行政执法权，无权对业主采取断水、断电等强制措施，这侵犯了业主的合法权益，且导致电路受损需承担赔偿责任。(3)正确的处理流程：①发现违规行为，立即进行劝阻、制止；②制止无效的，及时下发《违规整改通知书》，要求限期恢复原状；③拒不改正的，物业服务企业应当及时向当地房地产行政主管部门（或城管执法部门）报告，由行政部门依法处理；