2025年全国物业管理师资格考试（物业管理实务）（建设部）冲刺模拟试题及答案

2025年全国物业管理师资格考试（物业管理实务）（建设部）冲刺模拟试题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的工作任务是（）。A.组建管理处，配备人员B.签订物业服务合同C.参与规划设计，提出优化建议D.办理承接查验手续2.根据《民法典》及相关规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.前期物业服务合同B.物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托协议3.物业服务企业在承接新建物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验不合格的，应（）。A.自行整改后接管B.记录在案并协商解决C.拒绝接管并要求建设单位整改D.先接管后向有关部门报告4.在装修管理中，物业管理企业应告知装修人禁止的行为，下列哪项不属于禁止行为？（）A.承重墙上开门窗B.未经批准拆改暖气管道C.铺设木地板D.改变住宅外立面5.物业管理档案资料中，属于物业权属资料的是（）。A.规划总平面图B.业主清册C.房屋所有权证D.设备维护记录6.物业服务费用实行包干制的，盈余或者亏损均由（）。A.业主承担B.物业服务企业享有或承担C.建设单位承担D.业主委员会承担7.关于房屋租赁管理，下列说法正确的是（）。A.物业服务企业有权强制承租人签订租赁合同B.物业服务企业只需配合业主做好租赁备案登记C.物业服务企业可代业主收取租金并全额留存D.承租人无需遵守管理规约8.物业服务企业应当在物业交付使用前，与建设单位按照（）进行物业承接查验。A.国家相关标准和规范B.物业服务企业内部标准C.建设单位口头承诺D.业主意愿9.在处理业主投诉时，物业服务人员应遵循的“首问责任制”是指（）。A.第一个接到投诉的人必须负责到底B.必须由部门经理首先处理C.必须由客服中心统一受理D.必须在第一时间上报公司总部10.电梯的年度安全检验应由（）向特种设备检验检测机构申报。A.电梯维保单位B.物业服务企业C.建设单位D.业主委员会11.物业管理招标中，招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的（）日前，提交招标备案材料。A.5B.10C.15D.3012.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅部分物业费标准为2.0元/月/平方米，商业部分为4.0元/月/平方米，该小区理论月物业费总收入为（）万元。A.16B.20C.24D.3213.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他人的，委托合同无效，并处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下14.业主大会成立后，决定选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出的，应（）。A.由新物业服务企业强行接管B.由业主委员会起诉C.由街道办事处调解D.由公安机关强制执行15.关于物业共用设施设备的运行维护，下列说法错误的是（）。A.应建立设备台账B.应制定操作规程C.维保记录可以补记D.特种设备操作人员需持证上岗16.物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，通常由（）负责维护。A.物业服务企业B.专业经营单位C.业主委员会D.开发商17.在物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，专家人数不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/418.物业服务企业针对突发火警的应急预案中，首先应采取的行动是（）。A.组织疏散人员B.拨打119报警C.启动消防设施灭火D.向公司领导汇报19.房屋完损等级评定中，一般完好房的成新率通常在（）。A.30%-50%B.50%-70%C.60%-79%D.80%以上20.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.2倍以上5倍以下D.5倍以下21.业主委员会应当在任期届满前（）个月内组织召开业主大会会议，进行换届选举。A.1B.2C.3D.622.物业管理区域内，相关车辆停放服务费收缴率的计算公式为（）。A.(已缴车位费/总车位费)×100%B.(已缴车位费/总物业费)×100%C.(实收金额/应收金额)×100%D.(已缴车辆数/总车辆数)×100%23.物业服务企业开展社区文化活动，其主要目的不包括（）。A.增强业主归属感B.提升物业品牌价值C.作为收取物业费的条件D.融洽邻里关系24.关于白蚁防治，下列说法正确的是（）。A.仅在南方地区需要B.新建房屋必须进行基础白蚁预防C.发现白蚁后业主可自行喷洒杀虫剂D.白蚁防治费用由物业服务企业承担25.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向（）移交物业管理资料和财物。A.建设单位B.新物业服务企业C.业主委员会D.街道办事处26.某物业项目管理人员配置中，保安员与住宅户数的比例通常建议为（）。A.1:50B.1:100C.根据项目实际情况定D.固定比例1:20027.绿化养护管理中，草坪修剪应遵循（）原则。A.1/3修剪原则B.1/2修剪原则C.随意修剪D.一次性剪平28.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任29.在财务管理中，物业项目的年度预算编制通常采用（）。A.零基预算法B.增量预算法C.固定预算法D.滚动预算法30.业主无正当理由拒不缴纳物业费，物业服务企业可以（）。A.断水断电催缴B.锁闭入户门催缴C.依法申请仲裁或提起诉讼D.公布业主个人信息催缴二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.物业管理承接查验的主要内容包括（）。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.物业管理用房D.业主专有部分室内装修E.全部房屋结构安全32.下列哪些情况应当召开业主大会临时会议？（）A.发生重大事故B.20%以上业主提议C.业主委员会认为必要D.物业服务企业提议E.街道办事处认为必要33.物业服务企业在装修管理中的职责包括（）。A.审核装修方案B.签订装修管理服务协议C.对装修行为进行巡查D.代为购买装修材料E.组织装修施工34.物业服务成本或者物业服务费用构成一般包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用35.住宅室内装饰装修活动，下列哪些行为是禁止的？（）A.扩大承重墙上原有的门窗尺寸B.拆除连接阳台的砖、混凝土墙体C.将没有防水要求的房间改为卫生间D.搭建建筑物E.改变供暖管道走向36.物业服务企业应当建立健全的安全管理制度包括（）。A.治安防范制度B.消防安全制度C.车辆停放制度D.突发事件应急预案E.员工绩效考核制度37.关于专项维修资金的使用，下列说法正确的有（）。A.用于物业共用部位的大修B.用于物业共用设施设备的更新改造C.使用需经业主大会或业主委员会同意D.可以挪作他用E.使用情况应公示38.物业管理招标的方式包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.议标D.直接委托E.竞争性谈判39.物业服务企业在对客户投诉进行处理时，正确的流程包括（）。A.记录投诉内容B.判定投诉性质C.查明原因D.及时回访E.隐瞒事实真相40.房屋附属设施设备包括（）。A.电梯B.给排水系统C.供配电系统D.消防系统E.业主自家的家具家电41.物业服务企业退出物业管理区域时，应移交的资料有（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.设施设备安装、使用和维护保养等技术资料D.物业质量保修文件E.业主家庭财产清单42.物业管理区域划分应考虑的因素包括（）。A.物业共用设施设备B.建设项目规划用地范围C.物业类型D.业主数量E.社区行政区划43.关于物业服务企业的资质管理（注：根据现行政策，已改为备案制，此处考察历史知识或合规经营要求），物业服务企业从事物业管理活动应具备的条件包括（）。A.有独立的法人资格B.有相应的专业技术人员C.有健全的管理制度D.有一定的注册资本E.必须是国有企业44.物业服务企业在公共秩序维护服务中，应做到（）。A.协助做好安全防范工作B.发生刑事案件时及时报警C.保护现场D.对嫌疑人进行审讯E.代替公安机关行使侦查权45.物业服务合同终止的原因有（）。A.物业服务合同期满B.业主大会决定解聘C.物业服务企业被吊销营业执照D.不可抗力致使合同目的不能实现E.物业服务企业单方面突然撤离三、案例分析题（共4题，每题10分）46.案例一：某高档住宅小区由A物业服务企业提供服务。2025年3月，业主李某开始对其房屋进行装修。装修期间，李某向A物业公司提交了装修申请，并在装修管理服务协议上签字。装修施工第三天，有邻居投诉李某装修噪音严重扰民，且在装修过程中擅自变动建筑主体承重结构。A物业公司立即派人上门查看，发现李某确实正在拆除客厅与阳台之间的承重墙。物业公司当即下达了《整改通知书》，要求李某立即停止施工并恢复原状。李某认为这是自己的房子，自己有权处置，拒绝签字并继续施工。次日，物业公司采取了断电措施迫使施工停止。李某对此极为不满，向当地房地产行政主管部门投诉，要求物业公司恢复供电并赔偿损失。问题：(1)李某拆除承重墙的行为是否合法？为什么？(2)A物业公司下达《整改通知书》的做法是否正确？(3)A物业公司采取断电措施的做法是否恰当？为什么？(4)针对此类情况，物业公司应如何正确处理？47.案例二：B物业服务企业负责某商业大厦的物业管理。2024年12月，大厦顶层消防水箱由于冬季低温未采取保温措施，导致冻裂漏水，水流至电梯井道，造成两部电梯进水损坏，无法运行。此次事故导致大厦内多家商户因电梯停运影响营业，商户联名向B物业公司索赔。B物业公司辩称，消防水箱属于共用设施设备，且仍在保修期内，应由建设单位负责维修，且漏水属于不可抗力（极端天气），因此物业公司不承担责任。经查，该大厦已交付使用3年，早已超过建设单位保修期。问题：(1)消防水箱的维护责任主体是谁？为什么？(2)B物业公司关于“不可抗力”的辩解是否成立？为什么？(3)电梯进水损坏造成的损失，B物业公司是否应承担赔偿责任？(4)为防止此类事件再次发生，B物业公司应在冬季设备管理中采取哪些措施？48.案例三：某老旧小区计划动用专项维修资金对屋面及外墙进行防水大修。该小区业主委员会（业委会）委托C物业公司负责组织招标和施工管理。小区总建筑面积5万平方米，共有业主500户。专项维修资金账户余额充足。业委会和C物业公司未经业主大会表决通过，直接选定了一家施工单位并签订合同，工程预算为150万元。施工开始后，部分业主得知此事，认为程序违法，且报价虚高，遂向街道办和住建局举报。施工被迫暂停。问题：(1)使用专项维修资金进行屋面防水大修，应当履行哪些法定程序？(2)业委会和C物业公司直接选定施工单位的做法是否正确？为什么？(3)若要重新启动该维修工程，应当如何操作？(4)C物业公司在协助使用专项维修资金过程中的职责是什么？49.案例四：D物业服务企业服务的小区近期经常发生车辆刮擦事件，且车位紧张。为加强管理，D物业公司发布通知：自2025年5月1日起，小区地面停车位将实行“先到先得”原则，并对外来车辆收取每小时10元的停车费。同时，规定业主车辆必须办理蓝牙卡，每卡收取工本费50元。业主王某认为，地面停车位属于业主共有，物业公司无权定价收费，且收取工本费过高，拒绝办理。某日，王某驾车回小区，因无蓝牙卡被保安拦在门外，双方发生争执，导致小区入口拥堵。王某报警后，警察建议双方协商，但王某坚持进入，最终王某驾车撞坏道闸杆强行进入。问题：(1)小区地面停车位的权属通常如何认定？(2)D物业公司是否有权收取停车费？其定价程序应符合什么要求？(3)保安拦阻王某车辆进入的行为是否合法？为什么？(4)针对王某撞坏道闸杆的行为，责任应如何认定？四、计算题（共1题，10分）50.某住宅小区由E物业服务企业实行包干制服务。该小区总建筑面积为100,000平方米，其中可收费面积为98,000平方米（其余为物业用房等）。物业费标准为2.5元/月/平方米。2025年度，该项目经营情况如下：1.全年应收物业费总额：98,2.全年实际收缴率为96%。3.全年共支出如下：人员工资及福利：1,800,000元办公费：50,000元设施设备维护费：300,000元清洁绿化费：450,000元秩序维护费：400,000元固定资产折旧：100,000元税金及附加：为实际收入的5.5%不可预见费（按预算支出的3%计提，假设仅针对上述除税金外的直接运营成本）：需计算问题：(1)请计算该小区2025年度的物业费总收入（单位：元）。(2)请计算该小区2025年度的税金支出（单位：元）。(3)请计算该小区2025年度的预计总支出（含不可预见费及税金，单位：元）。(4)请计算该小区2025年度的经营盈亏（单位：元），并分析E企业的经营状况。答案与解析一、单项选择题1.C【解析】早期介入阶段，物业企业尚未正式接管，主要任务是参与规划设计，从物业使用和管理角度提出优化建议，以便于后期的管理。2.A【解析】根据《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。3.C【解析】承接查验不合格的，建设单位应进行整改，整改合格后方可进行交接。物业企业不能自行整改（无权），也不能带病接管。4.C【解析】铺设木地板属于常规装饰装修活动，只要不破坏房屋主体结构或违反禁止性规定，是允许的。5.C【解析】房屋所有权证是证明物业权属的关键文件。规划图是工程资料，业主清册是客户资料，维护记录是运行资料。6.B【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。7.B【解析】物业租赁中，业主是出租方，物业企业通常提供协助服务，如配合登记、提供房源信息等，无权强制签合同或全额留存租金。8.A【解析】承接查验必须依据国家相关标准和规范进行，确保物业质量。9.A【解析】首问责任制是指第一个接待投诉的员工，不管是否属于本部门职责，都应负责跟进或引导至相关部门，直至问题解决或给予答复。10.B【解析】电梯作为特种设备，使用单位（通常是物业服务企业）应向检验机构申报定期检验。11.B【解析】《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交招标备案材料。12.C【解析】8×13.C【解析】《物业管理条例》第六十二条规定，违反规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，处委托委托合同价款30%以上50%以下的罚款。14.B【解析】原物业拒不退出，属于民事纠纷或违反行政管理规定，业主委员会可依法提起诉讼要求其退出，并可请求行政主管部门责令限期退出。15.C【解析】设备维保记录必须真实、及时，不得补记，这是设备管理的基本原则。16.B【解析】根据《民法典》及相关规定，专业经营设施设备通常由专业经营单位负责维护管理，但合同另有约定的除外。17.C【解析】评标委员会中专家人数不得少于成员总数的2/3。18.B【解析】发生火警，首先应拨打119报警，以便专业消防力量及时出动，同时启动应急预案进行初期扑救和疏散。19.C【解析】房屋完损等级中，一般完好房的结构和装修部分有一定损坏，但不影响使用，成新率通常在60%-79%之间。20.A【解析】挪用专项维修资金，处罚较重，挪用数额1倍以上2倍以下罚款。21.C【解析】业主委员会任期届满前3个月，应当组织换届选举。22.C【解析】收缴率计算公式为：收缴率=(实收金额/应收金额)×100%。23.C【解析】社区文化活动是为了提升服务和邻里关系，不能作为收取物业费的强制条件。24.B【解析】新建房屋必须进行白蚁预防，这是强制性规定。25.C【解析】合同终止时，原物业企业应当向业主委员会（或新物业企业，在业委会见证下）移交资料和财物。26.C【解析】人员配置没有固定比例，需根据项目定位、档次、周边环境及合同要求等实际情况综合确定。27.A【解析】草坪修剪遵循1/3原则，即每次修剪量不超过草坪高度的三分之一，以免过度修剪损伤草坪。28.C【解析】因未履行合同义务导致损害，承担违约责任（侵权责任与违约责任竞合时，通常按违约或侵权处理，此处主要指合同责任）。29.B【解析】物业预算编制通常采用增量预算法（基于上一年度实际支出调整），零基预算较繁琐，但在管理提升时也可采用。30.C【解析】催缴物业费必须合法，断水断电、锁门、曝光隐私均违法，应通过法律途径诉讼或仲裁。二、多项选择题31.ABC【解析】承接查验针对的是共用部位、共用设施设备和物业管理用房。业主专有部分不属于查验范围。32.ABCE【解析】《物业管理条例》规定，20%以上业主提议、业委会认为必要、发生重大事故或紧急情况需要处理时，应召开临时会议。街道办也可指导或建议召开。33.ABC【解析】物业企业负责审核、签协议、巡查监管，不负责代购材料或组织施工。34.ABCD【解析】物业服务费构成包括管理服务人员工资、社保，共用部位设备运行维护费，清洁绿化费，秩序维护费，办公费，物业企业固定资产折旧等。E项大修中修更新改造费用应从专项维修资金中列支，不包含在物业费内。35.ABCDE【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定了上述禁止行为，均涉及破坏结构安全或改变使用性质。36.ABCD【解析】安全制度包括治安、消防、车辆、应急等。绩效考核属于内部人力资源管理制度。37.ABCE【解析】专项维修资金用于共用部位的大修、更新、改造，需经业主同意，严禁挪用，且需公示。38.AB【解析】物业管理招标主要方式为公开招标和邀请招标。39.ABCD【解析】投诉处理流程包括记录、判定、查明、处理、回访。隐瞒事实是错误的。40.ABCD【解析】房屋附属设施设备指共用的水、电、气、暖、消防、电梯等。业主自用家电不属于。41.ABCD【解析】移交资料包括竣工图、技术资料、保修文件等。业主家庭财产清单属于隐私，无需移交。42.ABCE【解析】区域划分主要考虑设施设备共用性、规划用地、物业类型及社区界限。43.ABCD【解析】物业企业需具备法人资格、专业人员、管理制度、注册资本。不强制要求是国企。44.ABC【解析】物业企业是协助防范，无权审讯或行使侦查权，那是公安机关的职权。45.ABCD【解析】合同期满、业主解聘、企业被吊销执照、不可抗力均可导致合同终止。E项单方面突然撤离属于违约，需承担违约责任，合同在法律上因违约而解除，但原因不是合法的终止事由，而是违约后果。但在多选题中，通常考察导致合同关系结束的情形，ABCD为法定或约定终止事由。三、案例分析题46.【参考答案及解析】(1)不合法。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构的，属于禁止行为。承重墙涉及建筑安全，业主无权擅自拆除。(2)正确。物业服务企业发现装修中有违反法律法规的行为，有权及时制止，并向有关部门报告。下达《整改通知书》是行使制止权的具体体现。(3)不恰当。虽然业主违规，但物业服务企业没有执法权，无权采取断水、断电等强制措施。断电侵犯了业主的用电权，容易激化矛盾且自身面临法律风险。正确的做法是继续劝阻、制止，若无效，应及时向当地房地产行政主管部门或城管部门报告，由行政执法部门处理。(4)正确处理方式：立即派人现场制止，拍照取证，留存违规事实证据。下达书面整改通知书，明确违规事实、整改依据和期限。耐心向业主宣讲法律法规及危害后果。若业主拒不整改，应及时向当地房屋行政管理部门报告（城管/房管局），申请行政执法介入。在违规行为未纠正前，可以禁止装修材料进场或禁止施工人员进入（依据管理规约约定），但避免直接断水断电。47.【参考答案及解析】(1)B物业公司。消防水箱属于物业共用设施设备。虽然建设单位有保修期，但该大厦已交付使用3年，超过了法定的防水工程保修期（通常为5年，但设备保修期一般为2年或按约定，且共用设施设备在保修期满后的维护责任主体为物业服务企业，或由业主委托物业公司管理）。此处已过保修期，且物业公司通过收取物业费获取了对共用设施的运行维护报酬，因此日常维护及防冻保暖责任在物业公司。(2)不成立。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。冬季低温是季节性正常气候现象，并非不可预见。物业公司作为专业机构，应当预见到冬季低温可能导致水管冻裂，并负有采取保温措施的义务。因此，这属于管理失职，不属于不可抗力。(3)是。物业服务企业有义务对物业共用设施设备进行维护管理。因未采取有效防冻措施导致消防水箱冻裂漏水，进而造成电梯损坏，属于物业管理服务存在重大瑕疵，违反了合同义务和安全保障义务，应对因此造成的业主损失承担赔偿责任。(4)应采取的措施：入冬前对所有的室外管道、水箱、消防栓等易冻设施进行全面检查。包裹保温材料（如岩棉、保温管套）。对地下车库、楼道等封闭空间采取保温措施（如关闭门窗、挂门帘）。极寒天气下，保持设施微量长流水或开启伴热带等防冻加热装置。加强巡查，发现冻裂隐患及时处理。48.【参考答案及解析】(1)法定程序：提出维修方案（由业委会或物业企业组织专业机构鉴定并制定）。征求业主意见（如需使用资金，应当列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，具体比例视各地规定，通常大修需双三分之二）。公示使用方案及业主表决结果。报住建部门备案或审核（划拨资金）。组织施工并竣工验收。竣工决算及公示。(2)不正确。使用专项维修资金属于涉及业主重大利益的共同决定事项，必须经业主大会表决通过。业委会和物业公司无权在未经业主大会授权的情况下，擅自决定大修事项并选定施工单位。(3)操作：暂停施工，停止资金划拨。重新制定详细的维修方案和预算。组织召开业主大会，对维修方案、预算、施工单位选聘方式进行表决。表决通过后，按规定流程（如招标）选定施工单位。重新办理备案及资金划拨手续后复工。(4)职责：协助业委会制定维修计划和预算。协助组织业主大会进行表决。协助对施工