2026年全国物业管理师资格考试（物业管理基本制度与政策）（建设部）能力提高训练题及答案

2026年全国物业管理师资格考试（物业管理基本制度与政策）（建设部）能力提高训练题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.四分之三以上；过半数D.过半数；三分之二以上2.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他人的，委托行为无效，并由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处以（）的罚款。A.合同金额10%以上30%以下B.合同金额20%以上50%以下C.1万元以上5万元以下D.5万元以上20万元以下3.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.3B.5C.7D.104.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业委托协议5.建设单位应当在销售物业之前，制定（），并在物业销售时向买受人明示，并予以说明。A.业主大会议事规则B.业主公约C.临时管理规约D.物业使用说明书6.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.业主委员会D.建设单位7.违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.1倍以上3倍以下D.3倍以下8.物业服务企业要求提前解除物业合同，应在拟解除合同前（）个月书面告知业主委员会。A.1B.2C.3D.69.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的（）交存住宅专项维修资金。A.建筑面积B.使用面积C.套内面积D.房屋价值10.某物业管理区域总建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若该区域召开业主大会会议，应当有（）以上的业主参加。A.专有部分面积占比三分之二且人数占比三分之二B.专有部分面积占比过半数且人数占比过半数C.专有部分面积占比三分之二或人数占比三分之二D.专有部分面积占比过半数或人数占比过半数11.根据《民法典》，业主对其建筑物专有部分享有（）。A.所有权、使用权和相邻权B.占有、使用、收益和处分的权利C.使用、收益和处分的权利D.占有、使用和收益的权利12.物业服务企业在物业管理活动中，基于合同的约定，对业主的房屋及配套的设施设备和相关场地进行（）。A.维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序B.维修、养护、管理，维护相关区域的治安和交通C.维护、修缮、管理，维护相关区域的绿化和秩序D.维护、修缮、管理，维护相关区域的治安和绿化13.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.终止B.继续有效C.自动延期D.需重新签订14.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主认为业主大会或者业主委员会的决定侵犯其合法权益的，可以（）。A.向人民法院提起诉讼B.向房地产行政主管部门申请撤销C.向街道办事处申请复议D.拒绝执行15.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的（）。A.更新、改造B.维修、养护C.大修、中修D.维修、更新、改造16.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以上50万元以下D.合同金额10%以上30%以下17.物业管理用房的产权属于（）。A.物业服务企业B.业主C.开发建设单位D.社区居委会18.因物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由（）维修养护，费用由责任人承担。A.物业服务企业B.业主委员会C.社区居委会D.房地产行政主管部门19.建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处（）的罚款。A.10万元以上50万元以下B.10万元以上30万元以下C.5万元以上20万元以下D.1万元以上10万元以下20.某小区10号楼电梯发生故障，急需动用维修资金进行更新。根据相关规定，若发生危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金的，不需要经业主（）表决。A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决B.专有部分面积占比过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意C.专有部分面积占比三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意D.双过半同意21.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.公平、公正、公开B.合理、公开以及费用与服务水平相适应C.市场调节、政府指导D.质价相符、业主自愿22.根据《物业服务收费管理办法》，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业所有B.业主所有C.业主委员会所有D.社区公共收益23.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.6024.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.救助C.调查D.取证25.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（）交纳。A.业主B.使用人C.建设单位D.施工单位26.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.民事责任D.违约金27.业主转让房屋所有权时，结清维修资金的情况是（）。A.必须结清，否则不予办理过户手续B.不需要结清，自动转入新业主名下C.由买卖双方自行协商解决，房屋过户不受影响D.必须结清，余额退还给原业主28.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（）同意后，按照规定办理有关手续。A.业主B.业主委员会C.物业服务企业D.相关业主、业主大会29.根据《民法典》，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.业主B.物业服务企业C.租户D.外来人员30.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和（）交还给业主委员会。A.物业管理用房B.维修资金余额C.剩余物业费D.公共收益二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集约化32.下列选项中，属于业主在物业管理活动中享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作33.根据《民法典》，下列应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项有（）。A.筹集建筑物及其附属设施的维修资金B.改建、重建建筑物及其附属设施C.改变共有部分的用途D.选聘和解聘物业服务企业E.制定和修改管理规约34.物业服务企业在物业管理服务中应当履行的义务包括（）。A.履行物业服务合同，提供质价相符的服务B.接受业主、业主大会和业主委员会的监督C.定期公布物业服务费用收支情况D.制止物业管理区域内违反治安、环保等方面法律法规的行为，并及时向有关部门报告E.协助做好社区安全防范工作35.下列关于住宅专项维修资金使用的说法，正确的有（）。A.专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造B.专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则C.专项维修资金可以用于购买国债D.专项维修资金可以用于购买理财产品以实现增值E.专项维修资金的使用应当经业主大会或业主委员会审核同意36.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项委托给专业服务公司，但不得将全部管理责任一并转让。A.保洁服务B.保安服务C.绿化养护D.设施设备维修E.财务管理37.下列属于物业管理区域内禁止行为的有（）。A.损坏房屋承重结构B.违规装修C.占用消防通道D.噪声污染E.封闭阳台38.前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别在于（）。A.签订主体不同B.合同有效期不同C.法律效力不同D.内容侧重点不同E.计费方式不同39.业主委员会履行下列职责（）。A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D.监督管理规约的实施E.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷40.物业服务收费采取（）等形式。A.包干制B.酬金制C.月租制D.年薪制E.佣金制41.建设单位在销售物业时，不得（）。A.对物业保修期作出承诺B.对物业预收物业费C.对未办理产权登记的房屋承诺减免物业费D.约定保留对物业管理事项的决定权E.承诺物业服务企业由其指定42.下列关于物业使用和维护的说法，正确的有（）。A.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业B.物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主C.业主不得擅自改变房屋的使用性质D.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，收益归物业服务企业所有E.物业存在安全隐患，责任人应当及时维修养护43.物业服务企业退出物业管理区域时，应当向（）办理交接手续。A.业主委员会B.新聘物业服务企业C.社区居委会D.房地产行政主管部门E.街道办事处44.根据《民法典》，业主对建筑物专有部分行使权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这体现了（）原则。A.相邻关系B.物权法定C.一物一权D.公序良俗E.诚实信用45.物业管理活动中涉及的主要法律关系主体包括（）。A.业主B.业主大会及业主委员会C.物业服务企业D.建设单位E.政府房地产行政主管部门三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“√”，错误的选“×”）46.业主大会是物业管理区域内全体业主组成的自治管理组织，它是物业管理的决策机构。（）47.只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，决定事项由业主共同作出。（）48.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）49.物业服务收费实行政府指导价的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。（）50.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，由物业服务企业提出使用方案，经业主大会依法通过后实施。（）51.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，其产权归建设单位所有，但由物业服务企业无偿使用。（）52.物业管理区域内共用设施设备维修、更新、改造的费用，应当计入物业服务成本，由业主在物业服务费中列支。（）53.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（）54.物业服务企业应当向业主公布物业共用部位、共用设施设备的使用情况、收益情况以及维修资金的使用情况。（）55.因物业管理区域发生安全事故等原因，导致物业服务企业无法履行合同义务的，物业服务企业可以不承担违约责任。（）56.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（）57.物业服务合同期限届满前，业主决定不再续聘原物业服务企业的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业。（）58.建设单位在销售物业时，可以承诺减免一定期限的物业服务费，该承诺对物业服务企业具有法律约束力。（）59.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩拒绝缴纳物业费的，人民法院一般不予支持。（）60.物业管理用房不得抵押、转让，也不得擅自改变用途。（）四、案例分析题（共4题，每题10分。每题由案例和若干问题组成，请根据案例内容进行分析回答）（一）某市“幸福家园”小区于2023年10月竣工交付使用，共有业主500户，总建筑面积10万平方米。建设单位通过招投标选聘了A物业服务企业，并签订了前期物业服务合同。2024年5月，该小区入住率达到50%，部分业主提议召开首次业主大会会议。在街道办事处的指导下，成立了首次业主大会会议筹备组。2024年6月，首次业主大会会议召开，选举产生了业主委员会，并通过了管理规约。业主委员会成立后，拟解聘A物业服务企业，另行选聘B物业服务企业。A物业服务企业认为，其与建设单位签订的前期物业服务合同期限为3年，尚未到期，业主委员会无权解聘。问题：61.首次业主大会会议的筹备组由哪些人员组成？62.业主委员会是否有权解聘A物业服务企业？为什么？63.若业主大会决定解聘A物业服务企业，前期物业服务合同何时终止？64.A物业服务企业被解聘后，在办理交接手续时应当移交哪些资料和财物？65.若A物业服务企业拒绝退出物业管理区域，业主委员会可以采取哪些措施？（二）某小区业主李某在装修过程中，为了扩大客厅面积，擅自拆除了房屋承重墙。物业服务企业发现后，立即向李某发出了《整改通知书》，要求其恢复原状。李某置之不理，继续施工。物业服务企业遂采取了断电措施，迫使李某停止施工。李某认为物业服务企业无权断电，遂向有关部门投诉。问题：66.李某拆除承重墙的行为违反了哪些法律规定？67.物业服务企业发现李某违规装修后，应当履行哪些职责？68.物业服务企业采取断电措施是否合法？为什么？69.针对李某的行为，正确的处理方式应当是什么？70.若李某的行为造成房屋结构安全隐患，危及公共安全，应当由谁承担责任？（三）某高层住宅小区，2024年7月，小区2号楼东侧外墙皮脱落，砸坏了停在楼下的业主王某的车辆。王某修车花费5000元。王某认为，物业服务企业未尽到管理义务，要求物业服务企业全额赔偿。物业服务企业认为，外墙皮脱落属于自然老化，且物业服务企业每年都进行了巡查，已经尽到了义务，不愿赔偿。经查，该小区于2010年交付使用，已超过保修期，且该小区未建立住宅专项维修资金。问题：71.本案中，外墙皮脱落造成车辆损坏，属于民事侵权行为中的哪种类型？72.王某的车辆损失应当由谁承担赔偿责任？请说明理由。73.物业服务企业主张“每年都进行了巡查，已经尽到了义务”，是否构成免责事由？74.若该小区建立了住宅专项维修资金，应当如何使用？75.针对该小区未建立住宅专项维修资金的情况，应当如何解决外墙维修的费用问题？（四）某小区业主委员会与C物业服务企业签订了《物业服务合同》，约定物业服务费实行包干制，标准为每月2元/平方米。合同履行过程中，部分业主认为C物业服务企业提供的服务质量不达标，拒绝缴纳物业服务费。C物业服务企业遂停止了对欠费业主的保安、保洁服务。业主委员会多次与C物业服务企业协商未果，遂向法院起诉要求解除合同。问题：76.什么是物业服务费的包干制？其特点是什么？77.业主以服务质量不达标为由拒绝缴纳物业费，是否合法？应当如何处理？78.C物业服务企业停止对欠费业主的保安、保洁服务是否合法？为什么？79.若法院判决解除物业服务合同，C物业服务企业拒不撤离，应承担什么法律责任？80.在选聘新的物业服务企业之前，原物业服务合同终止后，物业管理服务出现真空，应当如何处理？五、计算分析题（共1题，共10分。要求列出计算过程，计算结果保留两位小数）81.某物业管理小区总建筑面积为100,000平方米，其中住宅80,000平方米，商业20,000平方米。部分共用设施设备需要进行更新改造，预计工程总造价为300万元。根据相关规定，住宅专项维修资金的分摊按照建筑面积比例进行。该小区住宅部分和商业部分应当分摊的维修资金各是多少？若某业主拥有住宅建筑面积120平方米，该业主应当分摊多少维修资金？（注：假设该小区所有住宅和商业均涉及此次共用设施设备的更新改造，且无其他特殊约定。）参考答案与解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，制定和修改管理规约属于业主共同决定事项。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。2.【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第六十二条规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分退还业主。3.【答案】A【解析】根据《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。4.【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。5.【答案】C【解析】根据《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。6.【答案】A【解析】根据《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。7.【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第六十三条规定，违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。8.【答案】C【解析】根据《物业服务合同》的通用条款及行业惯例，物业服务合同期限届满前，物业服务企业要求提前解除合同的，应当在拟解除合同前3个月书面告知业主委员会。9.【答案】A【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。10.【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。11.【答案】B【解析】根据《民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。12.【答案】A【解析】根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的相关区域的环境卫生和秩序的活动。13.【答案】A【解析】根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。14.【答案】A【解析】根据《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。15.【答案】D【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。16.【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第六十一条规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。17.【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。18.【答案】A【解析】根据《民法典》第二百八十六条规定，业主大会或者业主委员会，对……损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。根据《物业管理条例》第五十六条，责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。19.【答案】A【解析】根据《物业管理条例》第六十四条规定，违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。20.【答案】B【解析】根据《民法典》第二百七十八条及《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以不经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（即“双三分之二参与表决”及“双过半或双四分之三同意”的常规程序），直接使用维修资金。但通常仍需履行一定的审核程序，如经业主大会或业主委员会确认。注：此处题意考察的是“不需要经业主常规表决”，故选B最符合常规理解（即简化程序，不经过复杂的表决层级，直接由业委会或物业申请+公示+审核）。实际上，《民法典》对于紧急情况下的使用程序并未明确规定完全免除表决，但各地实施细则通常允许“紧急使用绿色通道”，即由业委会或物业申请，公示，无需业主大会表决。21.【答案】B【解析】根据《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。22.【答案】B【解析】根据《物业服务收费管理办法》第十二条规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为交纳的业主所有。23.【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第十六条，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。24.【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。25.【答案】C【解析】根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。26.【答案】C【解析】根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任（民事责任）。27.【答案】A【解析】根据《民法典》及《住宅专项维修资金管理办法》规定，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。各地操作中，通常要求结清或办理过户手续，未办理的不予办理房屋过户手续。28.【答案】D【解析】根据《民法典》第二百七十八条规定，改变共有部分的用途属于业主共同决定事项。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意。29.【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。30.【答案】A【解析】根据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和物业管理用房交还给业主委员会。二、多项选择题31.【答案】ABC【解析】物业管理的基本特征包括社会化、专业化、市场化。32.【答案】ABCDE【解析】根据《物业管理条例》第六条，业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改管理规约的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。33.【答案】AB【解析】根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。34.【答案】ABDE【解析】根据《物业管理条例》及《民法典》，C项“定期公布物业服务费用收支情况”是酬金制下的义务，包干制下无此强制义务（除非合同约定），故不选。其余选项均为物业服务企业的基本义务。35.【答案】ABE【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，专项维修资金用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造（A对）。使用原则包括方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致（B对）。使用应当经业主大会或业主委员会审核同意（E对）。根据规定，维修资金严禁挪用，在保证正常使用的前提下，可以用于购买国债，但严禁用于其他理财或商业投资（C错，D错）。36.【答案】ABCD【解析】根据《物业管理条例》第四十条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。保洁、保安、绿化、维修均属于专项服务。财务管理属于企业核心管理职能，不能委托。37.【答案】ABCD【解析】根据《物业管理条例》及《临时管理规约》示范文本，损坏承重结构、违规装修、占用消防通道、噪声污染均为禁止行为。封闭阳台若在临时管理规约或管理规约中允许，则不属于绝对禁止行为，需视具体约定而定。38.【答案】AB【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，普通物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订（A对）。前期合同期限至业主委员会与物业企业签订的合同生效为止，具有过渡性（B对）。两者均受法律约束（C错）。内容上，前期合同侧重于前期介入、保修配合等，普通合同侧重于常规服务（D对，但主要区别在于签订主体和期限）。计费方式可以相同（E错）。39.【答案】ABCDE【解析】根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。此外，调解纠纷也是业委会的重要职能。40.【答案】AB【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费采取包干制、酬金制等形式。41.【答案】BCDE【解析】建设单位在销售物业时，不得对物业费作出减免承诺（B错），不得约定保留管理权（D错），不得承诺指定物业企业（E错）。A项对保修期作出承诺是义务，不是禁止行为。42.【答案】ABCE【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，业主装修需告知物业（A对），物业需告知禁止行为（B对），不得擅自改变使用性质（C对）。利用共用部位经营收益归业主共有（D错）。物业存在安全隐患责任人应及时维修（E对）。43.【答案】AB【解析】根据《物业管理条例》第三十九条，合同终止时，物业服务企业应当退出物业管理区域，并配合新聘物业服务企业办理交接手续。主要交接对象是业主委员会和新聘物业企业。44.【答案】A【解析】业主行使专有权不得损害其他业主权益，主要体现了相邻关系原则，也涉及物权行使的限制。45.【答案】ABCDE【解析】物业管理法律关系涉及多方主体，包括业主、业主大会、业委会、物业企业、建设单位以及政府主管部门。三、判断题46.【答案】√【解析】业主大会是全体业主组成的自治组织，是决策机构；业主委员会是执行机构。47.【答案】√【解析】根据《物业管理条例》第十条，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。48.【答案】√【解析】根据《物业管理条例》第四十四条，物业企业可以根据业主委托提供特约服务，报酬由双方约定。49.【答案】√【解析】根据《物业服务收费管理办法》第六条，实行政府指导价的范围由省级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。50.【答案】√【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条，资金划转业主大会管理后，使用需经业主大会通过。51.【答案】×【解析】根据《物业管理条例》第三十条，物业管理用房的所有权依法属于业主，而非建设单位。52.【答案】×【解析】共用设施设备的大修、更新、改造费用从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。53.【答案】×【解析】根据《民法典》，不同事项需不同的法定比例通过，并非一律1/2。54.【答案】√【解析】根据《民法典》及《物业服务收费管理办法》，物业企业有义务公示相关情况。55.【答案】×【解析】因不可抗力或第三方原因导致无法履行，物业企业可免责或部分免责，但“发生安全事故等原因”表述过于宽泛，且根据《民法典》合同编原则，通常需视具体原因。且《物业管理条例》规定物业企业需协助救助，并非绝对免责。但更准确的解释是：若安全事故非物业企业过错导致，其不承担违约责任。但题目表述“无法履行合同义务”即可“不承担违约责任”过于绝对，若因物业自身管理不善导致安全事故，则不能免责。故判断为错。56.【答案】√【解析】根据《民法典》第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主一致同意。57.【答案】×【解析】根据《民法典》第九百四十六条，业主解聘物业企业需提前60日书面通知（原《条例》为3个月，但《民法典》新规为60日，考试应以《民法典》为准）。若题目依据旧《条例》则为对，依据《民法典》则为错。鉴于2026年考试，应遵循《民法典》。58.【答案】×【解析】建设单位无权承诺减免物业费，该承诺对物业企业无约束力，除非物业企业追认。59.【答案】√【解析】根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩拒绝缴纳物业费的，人民法院不予支持。60.【答案】√【解析】根据《物业管理条例》，物业管理用房属于业主共有，不得抵押、转让或改变用途。四、案例分析题（一）61.【答案】首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表、乡镇人民政府代表、居民委员会代表组成。【解析】根据《物业管理条例》及地方相关规定，筹备组通常由上述人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。62.【答案】业主委员会有权解聘A物业服务企业。【解析】根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项。虽然建设单位与A企业签订了前期物业服务合同，但该合同是服务于前期物业管理的临时性合同。一旦业主大会成立并选聘了新的物业服务企业，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与新的物业企业签订合同，并导致前期合同终止。A企业关于“合同未到期”的主张不能对抗业主大会的解聘决定。63.【答案】前期物业服务合同在业主委员会与B物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。【解析】根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。64.【答案】应当移交的资料和财物包括：(1)物业管理资料（如竣工总平面图、设施设备资料、物业质量保修文件和使用说明文件等）；(2)物业管理用房；(3)预收的物业服务费用；(4)利用共用部位经营所得收益；(5)专项维修资金的明细账目等。【解析】依据《物业管理条例》及《民法典》相关规定，物业服务企业退出时应当办理交接手续，移交上述资料和财物。65.【答案】业主委员会可以采取以下措施：(1)请求物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令A物业服务企业限期退出；(2)依法向人民法院提起诉讼，要求A物业服务企业排除妨害、退出物业管理区域，并赔偿损失；(3)在必要时，可以请求公安机关协助维持秩序。【解析】根据《物业管理条例》及相关司法解释，原物业企业拒不撤离的，业主委员会可请求行政主管部门责令退出或提起诉讼。（二）66.【答案】李某的行为违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十二条（业主行使权利不得危及安全）、《建设工程质量管理条例》第十五条（涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案）以及《住宅室内装饰装修管理办法》中关于禁止变动建筑主体和承重结构的规定。【解析】拆除承重墙严重危害房屋安全，违反多项法律法规。67.【答案】物业服务企业发现违规装修后，应当履行以下职责：(1)及时予以劝阻、制止；(2)发出整改通知书，要求限期恢复原状；(3)劝阻、制止无效的，应当及时报告房地产行政主管部门；（4）可以向有关行政管理部门报告，由他们依法处理。【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》及《物业管理条例》，物业企业有劝阻、制止和报告的义务，但没有行政处罚权。68.【答案】物业服务企业采取断电措施不合法。【解析】虽然物业服务企业有权制止违规行为，但其没有行政执法权，不得采取停水、停电等极端措施强迫业主服从管理，除非合同中有明确约定且该违约行为危及公共安全并经法定程序批准。在本案中，物业企业直接断电侵犯了业主的用电权，属于侵权行为。69.【答案】正确的处理方式应当是：物业服务企业在劝阻、制止无效的情况下，应当及时向当地房地产行政主管部门（或城管、规划部门）报告，由相关行政执法部门依法对李某进行处罚，并责令其恢复原状。如果造成损失，物业服务企业可以协助受害业主向李某索赔。【解析】物业企业应通过合法途径，借助行政力量解决违规装修问题。70.【答案】应当由李某承担责任。【解析】根据《民法典》第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。李某作为侵权人，应当承担修复、赔偿等法律责任。若物业服务企业未尽到劝阻、报告等义务，可能承担相应的补充责任。（三）71.【答案】属于建筑物搁置物、悬挂物脱落、坠落坠落损害责任。【解析】根据《民法典》第一千二百五十三条，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，