2026年天津物业管理师资格考试(物业管理实务)(建设部)在线模拟题库

2026年天津物业管理师资格考试(物业管理实务)(建设部)在线模拟题库一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业服务企业的主要工作内容不包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对设备设施的选型提出建议C.拟定物业管理方案D.办理承接查验手续【答案】D【解析】早期介入是指物业服务企业在接管物业之前，参与物业的规划、设计、施工、验收等各个阶段的活动。办理承接查验手续属于前期物业管理阶段或正式接管阶段的工作，不属于早期介入。早期介入旨在优化设计、便于后期管理，而承接查验是物理交接和责任界定的节点。2.根据《民法典》及相关规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托协议【答案】B【解析】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同通常指业主大会与物业服务企业签订的合同。3.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主委员会备案B.有效，只要服务质量不下降即可C.无效D.部分有效【答案】C【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。这属于“转包”，是法律明确禁止的行为，该委托行为无效。4.在物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据相关招投标管理办法，评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二，以确保评标的公正性和专业性。5.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.建设单位B.最终用户C.物业服务企业D.业主委员会【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。6.物业服务企业因故需撤离物业管理区域时，应当在撤离前（）日内，向业主委员会和所在地的区、县房地产行政主管部门报告。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月【答案】C【解析】物业服务合同终止时，物业服务企业应当在合同终止之日起3个月内，向业主委员会（或新聘企业）移交相关资料和资产。撤离前的报告义务通常也设定为3个月，以便业主做好后续安排。7.房屋共用部位是指（）。A.业主自用的客厅、卧室B.物业管理用房C.整栋楼的承重结构、楼梯间、走廊通道等D.停车位【答案】C【解析】房屋共用部位包括整栋楼的主体结构（基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道、架空层等。业主自用部位属于专有部分，物业管理用房属于共有部分但非“共用部位”的狭义定义（通常指结构本体），停车位根据规划可能为专有或共有。8.物业管理招投标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上特定的物业服务企业发出投标邀请书。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】根据招投标相关法规，邀请招标应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。9.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/4【答案】C【解析】筹集和使用专项维修资金，属于涉及业主重大利益的事项，根据《民法典》第二百七十八条，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。（注：旧条例为2/3，但《民法典》实施后，对于筹集和使用维修资金等特别重大事项，要求更高，通常表述为“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。若按旧规或部分地方细则可能仍提2/3，但作为2026年模拟题，应遵循《民法典》精神。此处若考察旧条例知识点则为2/3，但考虑到2026年，应取新法。不过，很多教材尚未完全更新，此处给出标准《民法典》解释：应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。若选项无3/4，则选2/3。本题选项有2/3和3/4，依据《民法典》选3/4更严谨，但考虑到部分考试可能滞后，通常2/3是经典考点。此处按《民法典》修改后的标准，选C（2/3）是旧法，C是2/3，D是3/4。让我们重新审视：民法典规定“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。若题目未提及“参与表决”，仅指“总面积”，则是旧法表述。为了符合2026年预测，我修正选项逻辑：民法典下，使用维修资金是“双四分之三”。鉴于本题选项设置，C为2/3，D为3/4。若严格按民法典，应为D。但实务考试常考察“双三分之二”作为传统知识点。为了确保符合2026年新趋势，答案选D（3/4）更符合法律演进，或者题目描述为“应当经...”。但为了保险起见，实务考试中很多题目仍沿用2/3。让我们设定答案为C（2/3）并解释为旧规，或者改为D并解释为新规。鉴于是2026年，我将依据《民法典》设定答案为D，并调整题目描述为“参与表决”。修正题目：业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经参与表决专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。修正答案：D10.业主在物业管理活动中，享有的权利不包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.拒绝缴纳物业服务费【答案】D【解析】按时缴纳物业服务费用是业主的义务，不是权利。A、B、C均为业主的法定权利。11.物业服务企业更换的，原物业服务企业应当在（）日内，与业主委员会、新物业服务企业办理交接手续。A.7B.15C.20D.30【答案】C【解析】根据相关规定，物业服务企业交接应当在合同终止或解除时及时进行，通常规定为20日内完成资料和资产的移交。12.住宅室内装饰装修管理服务协议中，不包括的内容是（）。A.允许施工的时间B.废物清运与处置C.装修工程投资额D.管理服务费用【答案】C【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，协议内容应当包括：装饰装修工程的实施内容、期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用、违约责任等。装修工程投资额属于业主的商业秘密和内部预算，不属于管理协议必须包含的行政管理条款。13.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并接受业主委员会审查，每年不少于（）次。A.1B.2C.3D.4【答案】B【解析】实行酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于两次公布物业服务资金的收支情况。14.商品房之间共用部位、共用设施设备维修时，其费用从（）中列支。A.开发企业成本B.物业服务企业成本C.专项维修资金D.业主个人分摊【答案】C【解析】共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支。若专项维修资金不足，则由相关业主共同分摊。15.物业管理招标中，招标文件通常不包括（）。A.招标人基本情况B.物业管理项目基本情况C.物业管理服务内容及要求D.招标人的财务报表【答案】D【解析】招标文件的核心内容是项目需求、技术标准、合同条款、投标须知等。招标人的财务报表属于商业机密，与物业管理服务的提供无直接关联，不属于招标文件的必要组成部分。16.物业服务企业资质等级被撤销后，企业在（）年内不得重新申请资质。A.1B.2C.3D.5【答案】A【解析】根据相关法规，物业服务企业资质被撤销后，通常在1年内不得重新申请。（注：资质管理制度已在改革中逐步取消或改为备案制，但在考试题库中，作为历史知识点或地方性规定仍有考察可能，此处按传统经典考点作答）。17.某小区建筑面积10万平方米，业主户数800户。该小区业主大会会议可以采用（）的形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.集体讨论或书面征求意见D.仅能集体讨论【答案】C【解析】业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。随着科技发展，电子投票形式也逐渐被法规认可。18.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】这是一道民事责任题目。物业服务企业未履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。如果构成侵权，则可能产生侵权责任竞合，但基础是基于合同的违约责任。19.建设单位在销售物业之前，应当制定（），并在物业销售时向业主明示。A.物业服务方案B.业主大会议事规则C.临时管理规约D.装修管理办法【答案】C【解析】建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。20.物业管理区域内，发生（）情形时，物业服务企业应当立即向有关行政主管部门报告。A.业主拖欠物业服务费B.业主违反装修规定C.发生治安或刑事案件D.发生重大事故【答案】D【解析】发生重大事故（如火灾、电梯困人造成伤亡、水管爆裂导致严重水淹等）时，物业服务企业不仅要启动应急预案，还必须立即向政府有关行政主管部门报告。一般治安案件或违规装修通常先进行劝阻、制止，必要时报告。21.物业服务企业用于物业管理区域内共用设施设备维修更新的费用，应当（）。A.计入物业服务成本B.从物业服务费中支出C.从专项维修资金中列支D.由物业服务企业承担【答案】C【解析】共用设施设备的维修、更新、改造费用属于资本性支出或大修支出，不同于日常维护（属于服务成本），应当从专项维修资金中列支。22.业主委员会应当在任期届满前（）个月内组织召开业主大会会议，进行换届选举。A.1B.2C.3D.6【答案】C【解析】业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。23.物业服务企业要求业主预付物业服务费，预收期限不得超过（）个月。A.3B.6C.12D.24【答案】C【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务企业可以根据合同约定预收物业服务费，但预收期限通常不得超过12个月（部分地区或具体合同可能有不同约定，但国家标准通常以此为限）。24.在物业接管验收中，对隐蔽工程（如地基、地下管线）的验收，主要依据是（）。A.现场查看B.图纸资料C.试运行D.第三方检测报告【答案】B【解析】隐蔽工程在完工后已被覆盖，无法通过现场查看直接验收其内部质量，因此主要依据图纸资料、隐蔽工程验收记录及监理报告进行查验。25.物业管理风险中，因共用设施设备老化、故障导致业主受损，属于（）。A.法律政策风险B.管理服务风险C.财务风险D.道德风险【答案】B【解析】这是典型的管理服务风险，源于对物的管理不当或维护不到位。26.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.1倍以上3倍以下D.3倍以下【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，挪用专项维修资金的，处挪用数额2倍以下的罚款。27.业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权（）以上通过。A.1/2B.1/3C.2/3D.100%【答案】A【解析】此题考察一般事项的表决比例。根据《民法典》，一般事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。旧条例为“1/2”。注意区分一般事项与重大事项（如使用维修资金）。28.物业管理招标中的评标方法主要有（）。A.综合评估法和经评审的最低投标价法B.最低价法和最高价法C.打分法和议标法D.抽签法和指定法【答案】A【解析】物业管理作为服务行业，评标主要采用综合评估法（考虑价格、技术、商务等），在特定情况下也可采用经评审的最低投标价法（但需保证服务质量）。29.物业服务企业更名时，应在办理变更手续后（）日内，到资质审批部门办理资质证书变更手续。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】根据企业资质管理相关规定，企业名称变更等事项，需在工商变更后30日内办理资质证书变更。30.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.业主与使用人B.业主与物业服务企业C.使用人与物业服务企业D.业主委员会与使用人【答案】A【解析】房屋的所有权人为业主。使用人（非业主，如租户）的权利义务主要由业主与使用人通过租赁合同等约定，但使用人也要遵守管理规约。31.物业管理档案的收集应坚持（）的原则。A.宁缺毋滥B.价值性C.随意性D.仅收集纸质文件【答案】B【解析】档案收集应坚持价值性原则，即只收集对物业管理活动有查考利用价值的文件材料。32.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.业主委员会B.街道办事处C.行政主管部门D.110【答案】C【解析】法规明确规定应向有关行政主管部门报告。33.新建物业承接查验时，建设单位应向物业服务企业移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.业主的私人通信录D.设施设备安装、使用和维护保养等技术资料【答案】C【解析】业主的私人通信录属于个人隐私，不属于建设单位必须移交的工程资料范畴。34.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.建设单位D.租户【答案】B【解析】《民法典》明确规定，车位、车库应当首先满足业主的需要。35.业主不得擅自改变房屋的（）。A.装修风格B.承重结构C.家具摆放D.室内色彩【答案】B【解析】擅自改变房屋承重结构是法律明确禁止的行为，危及建筑安全。36.物业服务合同终止时，业主委员会有权要求物业服务企业返还（）。A.部分预收的物业费B.全部预收的物业费C.剩余期限的物业服务费D.专项维修资金【答案】C【解析】合同终止，对于预收的物业服务费，应按实际服务时间结算，返还剩余期限的费用。专项维修资金本身属于业主，不在物业服务企业账户（除非代管且需移交）。37.物业管理招标中，招标人应当自确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A.7B.15C.30D.45【答案】B【解析】招标人应当自确定中标人之日起15日内，向主管部门备案。38.物业服务企业将一个物业管理区域内的部分专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（）一并委托。A.保洁服务B.保安服务C.绿化养护D.全部物业管理事项【答案】D【解析】这是“专项转委托”与“全部转包”的区别。专项转委托（如保洁、绿化）是允许的（俗称分包），但不得将全部管理事项一并转委托。39.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经批准，可以采用协议方式选聘。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】投标人少于3个的，缺乏竞争性，流标风险大，此时经批准可采用协议方式。40.天津市物业管理的相关规定中，关于应急维修资金的使用，若发生电梯故障、消防设施损坏等紧急情况，需要立即使用维修资金的，业主委员会或物业服务企业可以不经业主表决，直接申请使用，但事后应当公示。这体现了（）。A.效率优先原则B.公平优先原则C.成本最低原则D.利益优先原则【答案】A【解析】紧急情况下的“绿色通道”是为了保障业主生命财产安全，优先考虑维修的效率，避免因表决流程过长导致事故扩大。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化【答案】A,B,C【解析】物业管理的基本特征通常概括为社会化、专业化、市场化。规范化是目标或要求，但不是核心特征的三要素。42.在物业管理活动中，（）履行监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。A.业主B.业主大会C.业主委员会D.社区居委会【答案】A,B,C【解析】业主、业主大会、业主委员会都有权监督物业服务企业。社区居委会主要行使指导和监督职能，并非合同直接的一方（除非受委托），其监督权更多体现在行政或自治指导层面。43.物业服务企业应当向业主公示的下列情况（）。A.物业服务合同约定的服务内容、标准B.专项维修资金的筹集和使用情况C.物业服务费收支情况（酬金制下）D.物业管理区域内车位出售、出租情况【答案】A,B,C,D【解析】根据《民法典》及相关规定，以上四项均属于必须向业主公开或公示的信息，以保障业主的知情权。44.下列属于业主在物业管理活动中应当履行的义务有（）。A.遵守管理规约B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度C.执行业主大会的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金【答案】A,B,C,D【解析】以上均为《物业管理条例》及《民法典》规定的业主法定义务。45.物业服务费的成本构成一般包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用【答案】A,B,C【解析】D项属于专项维修资金列支范围，不计入日常物业服务费成本。物业服务费主要指日常管理、维护、运行费用。46.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则【答案】A,B,C,D【解析】招投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。47.下列哪些情形，物业服务企业有权制止并要求其限期改正？（）A.擅自改变物业规划用途B.损坏房屋承重结构C.违反规定进行室内装饰装修D.逾期不交纳物业服务费【答案】A,B,C【解析】对于损害公共利益、违反安全规定的行为（A、B、C），物业有权制止。对于逾期不交物业费（D），物业有权催缴，但无权“强制制止”或“限期改正”该行为本身，只能通过法律途径追缴。48.物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交的资料和资产包括（）。A.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图等竣工验收资料B.设施设备安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理用房【答案】A,B,C,D【解析】根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务企业应当将相关资料和财产交还给业主委员会或新物业服务企业。上述四项均在移交之列。49.物业管理区域内共用设施设备包括（）。A.物业管理区域内的给排水系统B.供电系统C.消防系统D.业主自家的空调【答案】A,B,C【解析】A、B、C均为共用设施设备。业主自家的空调属于专有部分设施。50.前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别在于（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同期限不同D.服务内容不同【答案】A,B,C【解析】前期合同由建设单位与物业企业签订，普通合同由业主大会与物业企业签订（A）；前期合同在业主大会成立前生效，普通合同在业主大会选聘后生效（B）；前期合同具有过渡性，期限通常至业主大会选聘新物业止（C）。服务内容可能相似，并非本质区别。51.专项维修资金主要用于（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用部位的更新C.物业共用部位的改造D.物业共用部位的日常养护【答案】A,B,C【解析】专项维修资金用于共用部位的“大修、更新、改造”。日常养护费用计入物业服务成本。52.物业服务企业在面对突发事件时，应采取的措施包括（）。A.立即启动应急预案B.第一时间向有关部门报告C.组织力量抢险救灾D.封锁消息，防止恐慌【答案】A,B,C【解析】D项错误，应当及时发布信息，引导舆论，防止谣言引发恐慌，而不是简单封锁消息。53.下列关于业主大会的说法，正确的有（）。A.代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益B.由物业管理区域内的全体业主组成C.是一个法人实体D.可以聘请专业机构提供顾问服务【答案】A,B,D【解析】业主大会是业主的自治组织，不是法人实体（C错误），不具有独立承担民事责任的能力。54.物业服务企业资质等级的核定依据包括（）。A.注册资本B.专业技术人员数量C.管理物业的类型和规模D.企业信用记录【答案】A,B,C,D【解析】（注：虽资质改革，但作为经典考题）资质核定通常综合考量企业的资本、人员、业绩、管理水平和信用状况。55.物业管理档案的作用包括（）。A.凭证作用B.依据作用C.参考作用D.宣传作用【答案】A,B,C【解析】档案主要用于凭证、依据和参考。宣传作用不是档案的核心功能。56.房屋装修管理中，物业服务企业应告知装修人的禁止行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、开窗C.拆改供暖管道或设施D.将没有防水要求的房间改为卫生间【答案】A,B,C,D【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，以上四项均为明确禁止的行为。57.物业服务企业可以拒绝为业主提供服务的情况是（）。A.业主长期不在家居住B.业主拖欠物业服务费C.业主提出违法装修要求D.业主无故拖欠专项维修资金【答案】C【解析】物业服务具有公共性，物业企业不能因业主欠费（B、D）而停止服务（保安、保洁等），这是违法的。对于违法要求（C），物业应当拒绝。A项不是拒绝服务的理由。注意：本题是多选题，若选B是错误的。若题目问“可以制止”，则C正确。但问“拒绝提供服务”，通常指断水断电或停止全部服务，这在B、D情况下是禁止的。C是拒绝特定行为。本题可能存在争议，但在严格考试中，只有C是物业可以明确拒绝配合的。若题目为单选题选C，多选题则选C。若认为B也可以“拒绝提供额外增值服务”，则选B、C。但通常核心题意指基础服务。故仅选C。58.物业管理区域内，车辆停放应遵守的规定有（）。A.不得占用消防通道B.不得堵塞疏散通道C.不得妨碍其他车辆和行人通行D.可以随意停放在绿化带上【答案】A,B,C【解析】车辆停放必须遵守交通和消防规定，不得影响公共秩序和安全。D项错误。59.物业服务企业参与前期介入的主要目的是（）。A.优化设计，减少后期管理隐患B.了解物业详情，为接管验收做准备C.提前进行市场宣传D.代建设单位行使部分监理职能【答案】A,B【解析】前期介入的核心目的是优化设计和熟悉物业。C是附带效果，D不是物业企业的职能（物业无监理权）。60.根据《民法典》，业主共同决定事项中，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项有（）。A.筹集专项维修资金B.改建、重建建筑物及其附属设施C.改变共有部分的用途D.选聘和解聘物业服务企业【答案】A,B,C【解析】根据《民法典》第二百七十八条，筹集专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途属于特别重大事项，需“双四分之三”同意。选聘和解聘物业服务企业属于一般事项，需“双过半”同意。三、判断题（共20题，每题0.5分。正确的打“√”，错误的打“×”）61.业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。（）【答案】√【解析】业主委员会由业主大会选举产生，执行业主大会的决定。62.一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（）【答案】√【解析】物业管理区域的划分具有唯一性，因此对应的业主大会也具有唯一性。63.物业服务企业可以将全部物业管理业务一并委托给其他企业，只要该企业资质更高。（）【答案】×【解析】法律禁止“整体转包”，无论受托方资质如何。64.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。（）【答案】√【解析】这是专项维修资金的基本属性。65.建设单位未按规定提交有关资料的，物业服务企业可以拒绝接管。（）【答案】√【解析】资料缺失将导致无法进行正常的管理和维护，物业企业有权拒绝接管直至资料移交完毕。66.业主大会会议可以采用书面征求意见的形式，但必须采用集体讨论的形式进行表决。（）【答案】×【解析】书面征求意见本身就是一种表决形式，不需要再另行开会表决。67.物业服务收费实行政府指导价的具体范围，由省级人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。（）【答案】√【解析】符合《物业服务收费管理办法》规定。68.物业服务企业未履行告知义务，导致业主违规装修造成损失的，物业服务企业不承担任何责任。（）【答案】×【解析】如果物业企业未尽到告知、制止义务，根据过错程度，需承担相应的赔偿责任。69.住宅小区的绿地率只要达到30%以上，就可以将部分绿地改为停车位。（）【答案】×【解析】改变绿地用途属于改变共有部分用途，必须经业主大会表决通过，并经规划部门审批，不能随意更改。70.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于一次。（）【答案】×【解析】实行酬金制的，应当每年不少于两次公布收支情况。71.物业管理招投标中，招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。（）【答案】√【解析】符合招投标程序规定。72.业主转让房屋所有权时，其对原物业服务企业的欠费义务也随之转让给受让人。（）【答案】×【解析】业主欠费是原业主的债务，不自动随房屋转让。受让人通常不承担原业主的债务，除非双方另有约定。物业服务企业应向原业主追缴。73.物业服务企业为了维护小区秩序，可以对违规业主进行罚款。（）【答案】×【解析】物业服务企业不是行政执法机关，无权实施罚款等行政处罚。74.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）【答案】√【解析】符合《民法典》第九百四十条。75.物业管理用房的所有权属于建设单位。（）【答案】×【解析】物业管理用房属于业主共有。76.物业服务企业更换后，原物业服务企业拒绝移交资料，新物业服务企业可以自行接管。（）【答案】×【解析】应当由业主委员会或相关部门协调解决，强行接管可能引发法律风险。77.业主有权查阅物业管理档案，但涉及其他业主隐私的除外。（）【答案】√【解析】业主对涉及自身权益的档案有知情权，但必须保护他人隐私。78.物业服务企业只提供服务，不承担物业区域内的人身安全保险责任。（）【答案】√【解析】物业提供的是管理服务，不是保险。但若因管理过失导致损害，需承担违约/侵权责任。总体而言，不承担无过错的安全保险责任。79.天津市规定，新建住宅物业实行前期物业管理，其服务期限至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。（）【答案】√【解析】这是前期物业管理的标准定义。80.发生突发公共卫生事件时，物业服务企业可以拒绝配合疾控部门的调查。（）【答案】×【解析】物业服务企业必须配合政府部门开展应急工作。四、案例分析题（共5题，每题10分）81.案例分析：某住宅小区于2025年建成交付，共有业主500户。建设单位选聘了A物业服务企业进行前期物业管理。2026年5月，该小区业主大会成立并选聘了B物业服务企业。A企业在撤离时，以部分业主拖欠其物业服务费为由，扣留了部分竣工图纸和设备台账，并拒绝移交。B企业因此无法进行正常的设备维护，导致部分电梯停运。业主委员会多次协调未果，遂向区住建局投诉。问题：(1)A企业的做法是否正确？为什么？(2)针对A企业的行为，区住建局应如何处理？(3)业主拖欠物业费，A企业应通过什么途径解决？(4)A企业扣留资料的行为给B企业和业主造成损失，应承担什么责任？【答案】(1)A企业的做法不正确。根据《民法典》及《物业管理条例》规定，物业服务合同终止时，原物业服务企业应当将相关资料和财产移交给业主委员会或新物业服务企业。资料移交是法定义务，不得以业主欠费等理由拒绝移交或扣留资料。(2)区住建局应当责令A企业限期改正，移交相关资料；并可依据《物业管理条例》第五十九条，对其处以罚款（如1万元以上10万元以下）。(3)A企业应当通过合法的追缴途径解决，即向欠费业主发出催缴通知，经催收仍不交纳的，可以依法向人民法院提起诉讼，通过法律手段追讨欠费。(4)A企业应当承担相应的赔偿责任。因A企业拒绝移交资料导致电梯停运等后果，侵犯了业主的合法权益和B企业的正常经营权，A企业对此存在过错，应赔偿由此造成的经济损失。82.案例分析：某小区顶层业主王某在装修时，为了增加居住空间，擅自在楼顶平台上搭建了一间阳光房，占用了部分公共屋面。物业服务企业发现后，多次上门劝阻，并发出了《整改通知书》，但王某置之不理，继续施工。随后，物业企业向当地城管执法部门报告，城管部门到场责令王某限期拆除，王某仍未拆除。一个月后，暴雨导致阳光房周边防水层破坏，造成楼下多层业主家中漏水，财产损失共计2万元。楼下业主联合向物业企业和王某索赔。问题：(1)王某搭建阳光房的行为性质是什么？(2)物业服务企业在此次事件中是否履行了职责？为什么？(3)楼下业主的损失应由谁承担赔偿责任？为什么？(4)若王某认为物业企业应承担责任，其理由通常是哪些？（请列举两点）【答案】(1)王某的行为属于擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的违法行为，同时也违反了《临时管理规约》或《管理规约》。(2)物业服务企业履行了职责。物业企业发现违规装修后，进行了劝阻、制止，发出了《整改通知书》，并及时向有关行政管理部门（城管部门）报告。这些行为符合《物业管理条例》规定的物业企业的义务。(3)楼下业主的损失应由王某承担赔偿责任。王某的违法搭建行为是导致漏水、造成财产损失的直接原因，存在明显过错。根据《民法典》侵权责任编，王某应承担侵权责任。(4)若王某主张物业责任，理由通常包括：①物业企业未及时发现违规装修（未尽到巡查义务）；②物业企业制止不力，未采取有效措施阻止施工（如未断水断电，虽然物业无此强制权，但业主常以此抗辩）；③物业企业在防水层维护上存在疏忽（将漏水归咎于自然老化而非阳光房）。83.案例分析：某高档写字楼实行酬金制收费模式。2026年初，物业服务企业编制了年度预算，报业主大会通过。预算中，物业服务资金总额为500万元（含物业酬金），其中物业酬金比例为10%。年底决算时，实际支出为420万元。此外，该年度利用电梯轿厢广告位获得收入20万元。问题：(1)请计算该年度物业服务企业应提取的酬金金额是多少？（假设按预算提取）(2)请计算该年度结余的物业服务资金是多少？（假设广告收入全归业主，且未考虑其他因素）(3)结余资金应如何处理？(4)若采用包干制，上述计算逻辑会有何主要区别？【答案】(1)酬金计算：根据题意，酬金按预算提取。预算总额为500万元，酬金比例10%。酬金金额=500(2)结余计算：实际支出为420万元。酬金为50万元。总支出（含酬金）=420物业服务资金收入（不含广告收益）通常按预收的物业费计算，此处假设预算即预收总额，即500万元。结余资金=500(注：电梯广告收入20万元属于公共收益，单独列支，不计入物业服务资金收支平衡计算，除非用于补充物业费。若题目问物业服务资金结余，则仅计算物业费部分。)(3)结余资金处理：实行酬金制时，结余的物业服务资金应当转入下一年度继续使用，不得由物业企业私自挪用或分红。(4)包干制区别：包干