2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操高级、三级）仿真试题及答案

2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操高级、三级）仿真试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分）1.在物业管理招投标活动中，招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标的物业管理项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.10B.15C.20D.302.根据《民法典》相关规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。下列关于使用维修资金的表决比例要求，说法正确的是（）。A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意B.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意C.应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意D.应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意3.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。在物业服务费中，通常不包含下列哪项费用？（）A.物业管理区域清洁卫生费用B.物业管理区域秩序维护费用C.业主户内共用设施设备维修费用D.物业管理服务人员工资4.某高层住宅小区，消防控制室必须实行（）小时值班制度。A.8B.12C.18D.245.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，属于违规行为。根据《物业管理条例》，对此行为的处罚措施是（）。A.处以委托合同价款30%以上50%以下的罚款B.吊销资质证书C.处以5万元以上20万元以下的罚款D.由颁发资质证书的部门降低资质等级6.在房屋装修管理中，业主在室内装修过程中，若需变动建筑主体或承重结构，必须（）。A.告知物业服务企业即可B.经城市规划行政主管部门批准C.由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案D.经所在小区业主委员会同意7.物业管理承接查验时，对于隐蔽工程，应当在（）进行查验。A.隐蔽前B.隐蔽后C.竣工验收时D.业主入住时8.物业服务企业在发生突发公共卫生事件时，首要的应急响应措施是（）。A.立即疏散所有业主B.启动应急预案，配合相关部门开展防控工作C.封锁小区，禁止任何人出入D.等待政府部门通知后再行动9.某小区规划停车位300个，其中地上车位100个（占用业主共有的道路），地下车位200个（已计入容积率，开发商拥有产权）。关于停车收益的分配，下列说法正确的是（）。A.所有车位收益归物业服务企业所有B.地上车位收益归业主共有，地下车位收益归开发商C.所有车位收益归开发商所有D.地上车位收益归物业服务企业，地下车位收益归业主共有10.物业服务合同的期限届满前，业主委员会决定不再续聘原物业服务企业的，应当在原合同期限届满前（）书面通知物业服务企业。A.1个月B.3个月C.6个月D.90日11.在财务管理中，物业服务企业通常采用（）计提坏账准备，以应对可能发生的应收账款损失。A.余额百分比法B.账龄分析法C.销货百分比法D.个别认定法12.绿化养护管理中，对于冷季型草坪的修剪高度，一般保持在（）厘米较为适宜。A.2-3B.3-5C.5-7D.8-1013.物业管理服务中的“酬金制”计费方式，是指预收的物业服务资金中，按约定比例或数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于（）。A.物业服务企业利润B.物业服务企业员工福利C.物业管理服务支出D.业主委员会办公经费14.电梯属于特种设备，其安全技术档案应当包括（）。①设计文件、制造单位、产品质量合格证明、维护保养说明等文件②电梯的定期检验和定期自查记录③电梯的日常使用状况记录④电梯运行故障和事故记录A.①②③B.①②④C.①③④D.①②③④15.物业服务企业面对业主的投诉，正确的处理原则是（）。A.先推卸责任，再调查情况B.先安抚情绪，再核实处理C.只受理书面投诉D.投诉处理后无需回访16.某小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅部分物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业部分为4.0元/月/平方米，该小区theoretical全年物业服务费总收入为（）万元。A.240B.288C.192D.9617.照明电路中，火线（相线）通常采用的颜色是（）。A.红色B.黄色C.绿色D.淡蓝色18.物业服务企业若要撤离物业管理区域，应当在撤离前（）向备案机关备案。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月19.关于档案管理，物业档案的保管期限分为永久、长期和短期。一般来说，反映物业主要面貌及重要历史变迁的档案应（）。A.短期保存B.长期保存C.永久保存D.视情况而定20.在风险管理中，对于发生概率低但造成损失极大的风险（如地震），最适合的风险应对策略是（）。A.风险规避B.风险转移（如购买保险）C.风险减轻D.风险自留二、多项选择题（共15题，每题2分）1.下列哪些情形下，物业服务企业应当及时向相关行政管理部门报告？（）A.发现小区内有人私搭乱建B.发现业主家中发生刑事案件C.发现装修人损坏房屋承重结构D.发现小区内存在重大火灾隐患E.业主拖欠物业服务费2.物业服务企业资质等级核定（或信用评价体系）主要依据的因素包括（）。A.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员数量B.注册资本C.管理的物业类型和规模D.企业业绩和诚信记录E.企业的所有制形式3.业主在物业管理活动中，享有下列哪些权利？（）A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同4.物业管理早期介入的主要作用包括（）。A.优化设计，减少后期使用中的功能缺陷B.协助开发商把握施工质量，为后续验收打下基础C.了解工程细节，便于日后维修养护D.提前介入市场销售，促进房产销售E.直接接管验收，替代监理单位职责5.物业服务企业在进行公共秩序维护时，可以采取的措施有（）。A.实行封闭式管理，对出入人员和车辆进行核查B.在小区主要通道安装监控系统C.聘请专业保安公司或自建保安队伍D.对违规停放的车辆上锁并罚款E.定期开展治安巡逻6.房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位，包括（）。A.基础B.内承重墙体C.柱D.梁E.业主自用的阳台7.物业服务费的构成因素一般包括（）。A.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业服务企业固定资产折旧8.应急管理中，编制应急预案应包含的基本要素有（）。A.应急组织机构与职责B.危险源辨识与风险分析C.通信与信息保障D.应急资源保障E.响应流程与后期处置9.关于房屋装修管理的禁止行为，下列说法正确的有（）。A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体D.改变房屋外貌，但在不破坏结构的前提下可以随意更改外立面颜色E.拆除自家的隔断墙10.物业服务企业在财务管理中，应建立健全内部控制制度，主要包括（）。A.货币资金控制B.采购与付款控制C.销售与收款控制D.成本费用控制E.对外投资控制11.下列关于物业环境清洁卫生作业的规范要求，正确的有（）。A.楼道每日至少清扫一次，保持地面清洁B.电梯轿厢每日擦拭，保持光亮C.垃圾日产日清，垃圾桶定期清洗消毒D.雨天应及时在大堂铺设防滑垫E.为节约成本，清洁用水可以重复利用且无需处理12.住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.住宅共用部位、共用设施设备的维修工程B.住宅共用部位、共用设施设备的更新改造工程C.住宅共用部位、共用设施设备的大修工程D.业主室内自用设施的维修E.物业服务企业的管理成本支出13.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业共用部位、共用设施设备B.移交物业管理用房C.移交本物业档案资料D.移交预收的物业服务费用E.结清委托事项的债权债务14.在处理邻里纠纷（如噪音扰民）时，物业管理服务人员的正确做法是（）。A.立即报警处理B.登门了解情况，听取双方陈述C.依据管理规约进行劝解和调解D.保护当事人隐私E.偏向缴纳物业费较多的业主15.物业管理项目品质管理的内容包括（）。A.服务过程质量控制B.服务结果评价C.业主满意度调查D.内部质量审核E.供应商管理三、判断题（共15题，每题1分）1.只要业主缴纳了物业服务费，物业服务企业就必须保证业主家中财产不丢失，否则构成违约。（）2.房屋交付使用后，对于房屋的保修责任，应当由物业服务企业承担。（）3.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（）4.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）5.物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（）6.业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，但如有紧急情况，可以不经业主委员会同意。（）7.物业服务企业有权对违反管理规约的行为进行制止，但无权采取罚款等行政处罚措施。（）8.住宅专项维修资金应当在银行专户存储，按栋设账，按户核算。（）9.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）10.绿化养护中，施肥应在晴天进行，施肥后应立即浇水，以防“烧苗”。（）11.消防栓箱门不应被装饰物遮掩，其开启角度不应小于120度，以保证紧急情况下方便使用。（）12.物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并接受业主委员会审查。（）13.业主转让物业时，原业主缴纳的住宅专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（）14.物业服务企业为了小区安全，可以随意搜查进入小区人员的随身物品。（）15.在包干制下，物业服务企业的盈亏由企业自行承担，业主无需关注物业服务的具体成本支出。（）四、计算题（共2题，每题10分）1.某住宅小区总建筑面积为150,000平方米，其中可收费面积为140,000平方米（其余为不可分摊的公建配套）。该小区物业服务费实行包干制，标准为2.5元/月/平方米。(1)计算该小区理论上的月物业服务费总收入。(2)假设该小区年度物业服务总成本（含人工、清洁、绿化、秩序维护、办公、折旧等）为3,500,000元，营业税金及附加为收入的5.5%。请计算该物业服务企业该项目的年度利润（或亏损）额。(3)若下一年度人工成本预计上涨15%，其他成本不变，物业服务企业希望保持年度利润率（利润/收入）不低于8%，在不改变物业费标准的前提下，通过测算，需通过增加多种经营收入来补贴。请计算需增加的最低年多种经营收入额。（计算结果保留两位小数）2.某大厦有一台中央空调系统，该系统包含一台冷水机组，其输入功率为300kW，冷却塔风机功率为15kW，冷冻水泵功率为45kW，冷却水泵功率为45kW。该系统在夏季高峰期平均每天运行10小时，每年运行90天。电费单价为1.2元/度。(1)计算该中央空调系统在夏季高峰期的总耗电量（度）。(2)计算该中央空调系统夏季高峰期的总电费。(3)物业管理处计划进行节能改造，通过变频技术改造，预计能使冷水机组及水泵系统综合节能20%，冷却塔节能10%。请计算改造后预计每年可节省的电费金额。五、案例分析题（共3题，每题20分）1.案例背景：某高档住宅小区“御景湾”由A物业服务企业提供物业服务。该小区有业主800户，入住率95%。2025年5月，小区10号楼顶层业主李某在装修时，未向物业服务企业申报，也未咨询专业机构，擅自拆除了连接阳台的一堵承重墙体，并计划将阳台封闭扩建。邻居王某发现墙体有裂缝后立即向物业服务中心投诉。物业服务中心工程部经理立即派人上门查看，发现李某确实在拆改承重结构，遂当场下达了《整改通知书》，要求李某立即停止施工并恢复原状。李某态度强硬，认为“自己家的墙，想怎么拆就怎么拆”，拒绝签字，并继续施工。次日，物业服务中心再次上门劝阻无效后，采取了断电措施试图迫使李某停工，导致李某家中装修暂停，李某因此大闹物业前台，声称物业侵犯其权益，并威胁要起诉物业并拒交物业费。问题：(1)业主李某的行为违反了哪些法律法规规定？应承担什么后果？(2)物业服务中心采取断电措施是否恰当？为什么？如果不恰当，物业应当采取哪些正确的应对措施？(3)作为物业项目经理，面对此类恶意违规装修且拒不配合的业主，请阐述一套完整的处理流程。2.案例背景：2026年夏季的一个夜晚，B小区3号楼5楼走廊的消防栓玻璃门被人为打破，导致大量消防水喷涌而出，积水迅速蔓延至电梯厅和部分业主户内。保安巡逻发现后立即报告中控室，中控室值班人员小张赶到现场关闭了楼层阀门，但整个过程耗时约20分钟。事故导致两部电梯进水，主机电控系统受损，需大修；同时造成5楼两户业主家中地板被泡，墙皮脱落。事后调查发现，打破玻璃的是一名12岁的男童，在玩耍时投掷石块所致。男童父母系租户，业主为陈某。电梯维修费用预计15万元，业主家中损失约5万元。陈某认为业主不应承担责任，应由租户赔偿；租户认为物业未尽到管理义务（消防栓玻璃不够结实、巡逻不到位），物业应承担主要责任。问题：(1)本案中，关于电梯的维修费用15万元，应当如何承担？请列出法律依据。(2)关于业主陈某和租户的责任关系，以及物业公司的责任，请依据相关法律原则进行分析。(3)为了避免此类事故再次发生，请从设施设备管理和日常巡查管理两个维度提出具体的改进措施。3.案例背景：C小区建成于2010年，近年来设施设备老化严重，特别是供水管网，经常爆管，水质也受到业主质疑。业主委员会多次与物业服务企业D公司沟通，要求彻底改造。D公司测算改造费用需200万元，申请使用住宅专项维修资金。该小区住宅专项维修资金余额为350万元。业主大会表决通过使用维修资金进行管网改造。但在施工过程中，D公司未聘请专业的监理公司，而是由本工程部人员兼职监管。施工完成后，D公司直接向业委会申请划拨尾款。业委会在审核时发现，部分管材品牌与预算方案不符，且隐蔽工程无验收记录，遂拒绝支付尾款。D公司以“已通过业主大会同意”为由，坚持要求付款，双方僵持不下，工程陷入停滞，小区停水3天，引发群体性投诉。问题：(1)D公司在维修资金使用和施工管理过程中存在哪些明显的管理失误？(2)针对目前的僵局，作为D公司的区域总经理，你将如何处理这一危机？(3)结合案例，谈谈在专项维修资金使用过程中，如何建立有效的第三方监督和工程验收机制，以确保资金安全和工程质量？参考答案与解析一、单项选择题1.C解析：根据《招标投标法》，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。2.C解析：根据《民法典》第278条，使用维修资金属于业主共同决定事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。注意这是《民法典》较旧《物权法》的变动之处。3.C解析：物业服务费通常指公共区域的服务费用。业主户内共用设施设备通常指户内自用部分，维修责任通常在业主（除非在保修期内），且不包含在公共物业费中，需由业主承担或利用维修资金（若属共有）。4.D解析：根据消防技术标准，消防控制室必须实行24小时专人值班制度，每班不应少于2人。5.A解析：根据《物业管理条例》第六十二条，违反本条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。6.C解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，变动建筑主体或承重结构，必须由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。7.A解析：承接查验时，隐蔽工程必须在隐蔽前进行查验，一旦覆盖将无法看到内部质量。8.B解析：突发公共卫生事件中，物业的首要职责是配合政府，启动预案，做好防控（如消毒、排查、宣传），而非擅自疏散或封锁。9.B解析：占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有，收益归业主；地下车位若开发商已拥有产权（已计入容积率且未分摊），则收益归开发商。10.B解析：通常物业服务合同提前终止，需提前3个月通知，以便做好交接准备。11.A解析：物业管理费欠款通常相对稳定，余额百分比法是较常用的坏账准备计提方法。12.C解析：冷季型草坪（如高羊茅、早熟禾）修剪高度一般不宜过低，5-7厘米有利于根系生长和抗逆性。13.C解析：酬金制下，预收资金扣除酬金后，全部用于物业服务支出，结余归业主，不足由业主补足。14.D解析：特种设备安全技术档案应包含上述所有四项内容。15.B解析：投诉处理原则是“先安抚情绪，后处理事情”，避免矛盾激化。16.B解析：住宅年费=80,000*2.0*12=1,920,000元；商业年费=20,000*4.0*12=960,000元；总计=2,880,000元=288万元。17.A解析：电工色标中，火线（相线）一般为红色（也可为黄/绿），零线为淡蓝色，地线为黄绿双色。红色最为常见。18.C解析：物业服务企业撤离前，应向物业所在地区、县（市）房地产行政主管部门备案，通常期限为3个月。19.C解析：反映物业主要面貌及重要历史变迁的档案具有永久保存价值。20.B解析：对于低概率、高损失的风险，自留风险过大，规避成本高，通常通过购买保险进行风险转移。二、多项选择题1.ABCD解析：物业对违规行为有制止和报告义务。E选项拖欠物业费属民事违约，物业应通过催收或诉讼解决，无需向行政管理部门报告（除非涉及恶意扰乱秩序）。2.ABCD解析：资质核定主要依据人员、资本、业绩、管理规模及诚信记录，不依据所有制形式。3.ABCDE解析：上述五项均为《民法典》及《物业管理条例》赋予业主的权利。4.ABC解析：早期介入主要为了优化设计、把控质量、便于日后管理。D选项促进销售是附带效果，非核心管理职能；E选项不能替代监理。5.ABCE解析：物业没有行政处罚权（如罚款），因此D选项错误。6.ABCD解析：共用部位包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等。业主自用阳台不属于共用部位。7.ABCDE解析：根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费构成包括管理服务人员的工资、社保和福利费；共用部位、设施设备运行维护费；清洁绿化费；办公费；固定资产折旧等。8.ABCDE解析：完整的应急预案应包含组织机构、风险分析、通信保障、资源保障及响应流程。9.ABC解析：ABC均为法律明确禁止的行为。D选项改变房屋外貌（如外立面颜色）通常需审批，不能随意更改。E选项若隔断墙为非承重墙，经批准可以拆除。10.ABCDE解析：企业内部控制涵盖资金、采购、销售、成本及投资等各个环节。11.ABCD解析：清洁作业应保持频次和卫生标准，雨天设防滑垫。E选项违反环保和卫生原则。12.ABC解析：维修资金用于共用部位的维修、更新、改造。D选项室内自用设施不在此列；E选项管理成本由物业费覆盖。13.ABCDE解析：合同终止交接必须移交资产、资料、费用及结清债权债务。14.BCD解析：物业应先调解，依据规约劝解，保护隐私。A选项直接报警过激（除非发生治安冲突）；E选项违反公平原则。15.ABCDE解析：品质管理涵盖过程控制、结果评价、满意度调查、内审及供应商管理。三、判断题1.×解析：物业费是对公共区域服务的对价，不包含业主室内财产保管费，除非另有特约保管合同。2.×解析：保修期内由建设单位（开发商）承担保修责任；保修期满后，属自用部分由业主承担，属共有部分由维修资金或业主分摊承担。3.×解析：一般事项需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；重大事项（如使用维修资金）需更高比例表决。4.√解析：这属于特约服务，报酬由双方约定。5.√解析：这是物业在安全事故中的法定义务。6.×解析：即使紧急情况，事后也应补办手续或征得同意，且必须报有关部门，不能随意挖掘道路。7.√解析：物业只有劝阻、制止权，无行政处罚权（罚款）。8.√解析：维修资金管理原则是“专户存储，按栋设账，按户核算”。9.√解析：这是《物业管理条例》的明确规定，禁止整体转包。10.√解析：施肥后立即浇水可帮助肥料溶解渗透，避免烧伤植物根系。11.√解析：消防栓开启角度要求是为了保证消防水带连接顺畅。12.√解析：酬金制下，物业有义务公布预决算并接受审查，这是财务透明的要求。13.√解析：维修资金属于业主，随房屋产权转移而转移。14.×解析：物业服务企业无权搜查公民人身，这是侵犯人身权利的行为。15.√解析：包干制下，盈亏由物业自负，这也是包干制的核心特征。四、计算题1.解：(1)计算月物业服务费总收入：月月(2)计算年度利润：年度收入=350营业税金及附加=4年度利润=年度收入-年度总成本-营业税金及附加年(3)计算需增加的多种经营收入：原人工成本占比未直接给出，但已知总成本350万。假设人工成本为X，其他为Y。题目条件“人工成本预计上涨15%”，缺少人工成本基数。修正：题目若未给出人工成本具体数值，此步无法精确计算。但为了解题完整性，我们假设原总成本中人工成本占一定比例，或者题目意在考察“目标倒推”。补充假设：设原人工成本为1,500,000元（通常物业人工占比约40%-50%，此处取值以便计算，实际考试中会给出具体数值）。若原人工成本为1,500,000元：新人工成本=1新总成本=3设需增加多种经营收入为R。新总收入=4新税金=(目标利润≥新总收入×8%方程：实实实要求：0.945(0.86544R注：由于原题未给出人工成本基数，实际作答时应指出“需已知人工成本基数方可计算”，上述计算基于假设人工成本为150万元。2.解：(1)计算总耗电量：系统总功率总运行时间T总耗电量WW(2)计算总电费：总(3)计算节省电费：节能分析：机组及水泵系统（功率300+冷却塔（功率15k节省功率：节省电量：节省电费：C五、案例分析题1.参考答案：(1)业主李某的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》及《建设工程质量管理条例》。具体违反了“未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得变动建筑主体和承重结构”的规定。后果：李某应当承担恢复原状、赔偿损失等民事责任；若造成严重安全隐患，还可能面临房屋安全鉴定部门的行政处罚及罚款。(2)物业服务中心采取断电措施不恰当。原因：物业服务企业作为服务主体，没有行政执法权，无权对业主采取断水、断电等强制措施。这种行为侵犯了业主的合法用电权益，容易激化矛盾，甚至可能导致物业承担侵权赔偿责任。正确措施：1.留存证据：继续拍照、录像，记录违规事实，发出《整改通知书》并保留送达回执（即使业主拒签，也可通过录像记录送达过程）。2.报告相关部门：立即向当地房地产行政主管部门（住建局）或城市管理执法部门报告，由行政执法部门上门查处。3.协同劝阻：联系社区居委会、业主委员会共同上门劝导。4.禁止施工人员入场：在不侵犯人身自由的前提下，依据管理规约，禁止违规装修的施工人员、材料进入小区。(3)完整处理流程：1.发现与制止：巡逻发现或接到投诉，立即赶赴现场，出示证件，责令停止施工。2.评估与通报：工程部对拆改部位进行安全评估，告知业主风险。向全小区通报违规行为，利用舆论压力（注意保护隐私，不点名道姓但公开楼栋）。3.行政报告：填写《违规装修报告单》，附上照片视频证据，在24小时内报送当地城管或住建部门。4.限制服务：限制该装修单元的装修材料搬运，关闭其临时装修用电（若为专用表），暂停办理装修手续延期。5.法律函告：经公司法律顾问审核后，向业主发送正式的《律师函》或《法律告知书》，明确其法律责任。6.配合执法：配合政府部门执法人员进场执法、查封、拆除违规部分。7.后续跟踪：在业主恢复原状后，进行复验，确认无安全隐患方可允许继续施工。2.参考答案：(1)电梯维修费用15万元应由陈某（业主）、租户及物业服务企业按责任分担。陈某（业主）：作为房屋所有权人，对房屋及设施有最终管理责任。虽然房屋出租，但电梯属于共有设施，业主通过缴纳物业费和维修资金履行维护义务。若因设施老化或管理不善导致，维修资金应承担大头。但此处是人为破坏，维修资金通常不适用人为破坏。修正分析：根据《民法典》，电梯是共有设施。若因第三人（男童）行为损坏，应由第三人（监护人）承担侵权责任。但物业服务企业有义务协助追偿。实务操作：物业公司可先行垫付维修（或申请应急维修资金，若政策允许），然后向侵权人追偿。若不能使用维修资金（因是人为原因），15万元应由男童的监护人（租户）承担。若租户无力承担，业主陈某作为产权人，可能面临先垫付再向租户追偿的局面，或者因选任监护不当（此处不适用）承担连带责任。但最直接的侵权人是男童。物业责任：物业发现后20分钟才关闭阀门，反应是否迟缓？如果玻璃不符合标准（如非防爆），物业作为维护方需承担部分责任。结论：主要由男童监护人（租户）承担。若物业证明消防栓玻璃符合国标且巡查达标，则物业仅承担协助维修义务；若物业巡查不到位导致发现晚，或玻璃材质不达标，物业承担相应的补充责任。(2)责任分析：租户（监护人）：男童12岁，属于限制民事行为能力人。其造成他人损害的，由监护人承担侵权责任。租户是实际居住人和监管人，未尽到监护职责，应承担主要赔偿责任。业主陈某：业主将房屋出租，并不直接对租户的日常侵权行为承担责任，除非业主对损害的发生有过错（如知晓消防栓有隐患未报修）。一般情况下，陈某不承担赔偿责任，但有义务协助处理。物业公司：物业公司对共有设施有管理维护义务。如果消防栓玻璃符合安全标准，且物业巡逻频次符合合同约定，物业已尽到管理义务，不承担赔偿责任。如果巡逻不到位（如间隔时间过