2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操中级、四级）测试题及答案

2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操中级、四级）测试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分）1.在物业管理服务中，客服人员接待业主来访时，应遵循的“三米原则”是指（）。A.距离业主3米时开始注视，距离1米时微笑问候B.距离业主3米时微笑，距离1米时停下脚步C.距离业主3米时鞠躬，距离1米时握手D.距离业主3米时保持沉默，距离1米时开始说话2.根据《民法典》相关规定，业主共同决定事项中，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且经参与表决人数四分之三以上的业主同意。这属于（）。A.普通决议B.特别决议C.临时决议D.紧急决议3.物业管理区域内，发生火灾时，现场人员的第一反应应该是（）。A.立即拨打火警电话119B.立即组织人员疏散C.立即使用附近的灭火器进行初期扑救D.立即向项目经理汇报4.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅建筑面积8万平方米，商业建筑面积2万平方米。若该小区绿化覆盖率为35%，则绿化面积至少为（）。A.2.8万平方米B.3.5万平方米C.3.0万平方米D.2.5万平方米5.在物业设备设施管理中，生活水箱的清洗消毒频率一般为（）。A.每月一次B.每季度一次C.每半年一次D.每年一次6.物业服务企业对装修管理的关键环节是（）。A.收取装修押金B.签订装修管理服务协议C.办理装修许可证D.装修现场巡查7.下列关于电梯紧急情况的处置，错误的是（）。A.电梯困人时，应首先切断电梯电源B.电梯困人时，应通过轿厢内对讲电话安抚乘客C.电梯发生冲顶或蹲底时，应立即通知维保单位D.电梯运行中发生异响，应停止使用并检查8.物业服务费收缴率是衡量物业管理经营状况的重要指标，一般认为，收缴率达到（）以上为良好水平。A.80%B.85%C.90%D.95%9.在物业管理档案管理中，业主档案的分类通常不包括（）。A.业主基本信息B.产权变更记录C.装修管理记录D.设备维护保养记录10.物业管理招标投标活动应遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.自愿、公平、等价有偿C.合法、合规、合理D.效率优先、兼顾公平11.某小区物业管理处计划采购一批清洁工具，应优先考虑的因素是（）。A.价格最低B.品牌知名度最高C.性价比及适用性D.外观美观12.物业服务企业在承接查验时，发现共用设施设备存在质量问题，应当（）。A.自行维修，费用从物业费中列支B.记录在案，并要求建设单位整改C.接管后向业主筹集资金维修D.拒绝承接查验，直接退场13.物业管理早期介入是指（）。A.物业竣工验收后，业主入住前的管理B.物业管理企业在项目开发建设阶段即介入C.业主入住后的日常管理D.物业管理企业退出前的管理14.下列哪种灭火器适用于扑救带电设备的火灾？（）A.水基型灭火器B.泡沫灭火器C.干粉灭火器D.二氧化碳灭火器15.在物业绿化管理中，草坪修剪应遵循的“三分之一原则”是指（）。A.每次修剪的剪去部分不超过草坪高度的三分之一B.每年修剪次数不超过三次C.修剪时间间隔不超过生长周期的三分之一D.留茬高度不低于原高度的三分之一16.业主大会筹备组应当在物业所在地的（）的指导下开展工作。A.街道办事处和乡镇人民政府B.居民委员会和村民委员会C.房地产行政主管部门D.公安机关17.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，属于（）。A.转包B.违法行为C.专业分包D.有效委托18.物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，通常由（）负责维护管理。A.物业服务企业B.专业经营单位C.业主委员会D.开发建设单位19.在处理邻里噪音纠纷时，物业管理员的正确做法是（）。A.直接报警处理B.立即上门训斥噪音制造者C.先了解情况，进行调解，调解不成建议报警或寻求法律途径D.罚款处理20.某栋住宅楼共18层，电梯每运行一次的电费约为2元。若某业主住在10层，每天上下电梯4次，按30天计算，该业主每月应分摊的电梯运行电费约为（）。A.240元B.120元C.60元D.无法计算21.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向（）移交相关资料和财物。A.建设单位B.业主委员会C.新的物业服务企业D.社区居委会22.下列不属于物业管理公共秩序维护服务内容的是（）。A.门岗值勤B.巡逻巡视C.车辆停放管理D.室内防盗报警系统安装23.物业管理中的“人防”与“物防”相结合，主要是为了（）。A.降低管理成本B.提高管理效率C.确保公共安全D.增加业主满意度24.房屋完损等级一般分为（）。A.三类B.四类C.五类D.六类25.在物业财务管理中，下列属于固定成本的是（）。A.公共区域水电费B.绿化养护费C.管理人员工资D.办公用品费26.物业服务企业应当在物业接管后（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A.10B.15C.30D.6027.针对老旧小区的设施设备改造，资金来源主要依靠（）。A.物业服务费B.住宅专项维修资金C.物业服务企业自有资金D.业主分摊28.物业管理标识系统的设置，首要目的是为了（）。A.美化环境B.提供指引和警示C.提升小区档次D.满足开发商要求29.在物业清洁服务中，对于大理石地面的养护，应避免使用（）。A.中性清洁剂B.酸性清洁剂C.专用结晶剂D.蜡液30.业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）。A.使用权B.共有和共同管理的权利C.收益权D.处分权31.物业管理应急预案中，不包括（）。A.火灾应急预案B.水浸应急预案C.停水停电应急预案D.业主不交物业费处理预案32.下列关于停车管理的描述，正确的是（）。A.车位所有权归物业公司所有B.物业公司有权对违规车辆进行锁车C.物业公司仅提供车辆停放服务，不承担车辆保管责任（除非另有合同约定）D.物业公司可以将消防通道出租作为停车位33.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业公司B.业主C.外来人员D.租户34.物业服务企业如果想改变物业管理区域内公共设施设备的用途，必须（）。A.经项目经理批准B.经业主大会同意C.经社区居委会同意D.自行决定35.在装修监管中，若发现业主擅自变动建筑主体承重结构，物业公司应（）。A.视而不见B.立即制止，并及时向房地产行政主管部门报告C.仅进行口头劝阻D.收取高额罚款36.物业服务费定价形式主要有（）。A.政府定价B.市场调节价C.政府指导价和市场调节价D.业主定价37.物业管理中的“SOP”是指（）。A.标准作业程序B.客户满意度C.平衡计分卡D.关键绩效指标38.下列哪种情况可以使用住宅专项维修资金？（）A.业主室内墙面粉刷B.更换业主自家的防盗门C.屋面、外墙渗漏严重需要维修D.小区增加休闲座椅39.物业服务企业应对员工进行定期培训，培训内容不包括（）。A.职业道德B.专业技术C.法律法规D.员工个人隐私40.在物业租赁代理业务中，物业管理员协助业主出租房屋，其主要职责是（）。A.决定租金价格B.签订租赁合同C.提供信息咨询、带看房、协助签约D.承担房屋维修责任二、多项选择题（共15题，每题2分）41.物业管理服务的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化42.物业服务企业在处理客户投诉时，应遵循的原则有（）。A.先处理心情，后处理事情B.快速响应C.依法依规D.互相推诿43.下列属于物业管理区域内公共设施的是（）。A.小区道路B.绿化带C.物业服务用房D.业主专有阳台44.电梯安全管理的主要内容包括（）。A.电梯年检B.日常巡查C.维保单位监督D.乘客违规行为制止45.物业管理早期介入的主要作用有（）。A.优化设计B.提高工程质量C.利于后续验收接管D.降低开发成本46.物业服务合同终止的原因可能有（）。A.合同期满B.物业服务企业被解聘C.物业服务企业破产D.业主大会决定提前解约47.下列哪些情况属于物业服务企业的违约行为？（）A.未按合同约定提供保洁服务B.擅自提高物业服务费标准C.未履行安保职责导致失窃D.配合政府部门进行人口普查48.物业管理环境清洁服务的主要区域包括（）。A.公共大堂B.楼道楼梯C.室外道路D.业主室内49.住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.共用部位的维修B.共用设施设备的维修、更新和改造C.业主自用设施的维修D.物业管理用房的大修50.物业管理中，常见的突发事件包括（）。A.火灾B.水管爆裂C.电梯困人D.气象灾害51.物业服务企业招聘员工时，通常要求具备的条件包括（）。A.身体健康B.无犯罪记录C.具备相应的职业资格证书D.学历必须为本科及以上52.下列关于物业档案管理的说法，正确的有（）。A.档案应分类存放B.档案应定期整理C.重要档案应备份D.档案可以随意销毁53.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用54.在物业管理招投标中，评标委员会的组成应当包括（）。A.招标人代表B.物业管理方面的专家C.政府官员D.业主代表55.物业服务企业进行社区文化建设的主要方式有（）。A.举办社区活动B.出板报宣传C.建立兴趣社团D.强制业主参加三、判断题（共20题，每题0.5分）56.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（）57.一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（）58.业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。（）59.物业服务企业可以随意进入业主家中进行维修。（）60.物业管理区域内，所有的树木都可以随意砍伐。（）61.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。（）62.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（）63.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）64.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（）65.物业服务企业可以将全部物业管理委托给他人，但需经业主同意。（）66.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约。（）67.建设单位未按规定出售、出租车位、车库的，业主可以请求人民法院予以撤销。（）68.物业服务企业没有权利制止物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。（）69.消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。（）70.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。（）71.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）72.物业管理用房的产权属于物业服务企业。（）73.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（）74.物业服务企业只需要对物业本身负责，不需要关注社区文化建设。（）75.因物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。（）四、计算题（共2题，每题5分）76.某住宅小区，总建筑面积为100,000平方米，其中住宅面积为80,000平方米，商业面积为20,000平方米。该小区的年度公共区域照明电费总支出为120,000元，电梯运行电费总支出为200,000元。假设电梯电费仅由住宅业主分摊，且按建筑面积分摊；公共照明电费由全体业主按建筑面积分摊。请计算：(1)该小区每平方米建筑面积应分摊的年度公共照明电费是多少？(2)某住宅业主拥有房产建筑面积为100平方米，该业主每年应分摊的电梯电费是多少？77.某物业管理处计划对小区内的一处儿童游乐场地面进行翻新改造。该工程总面积为500平方米。已知EPDM塑胶地面的单价为120元/平方米（含材料与人工），施工过程中需增加的辅料及损耗费率为5%，此外还需向相关部门缴纳管理费为工程直接费的3%。请计算该翻新改造工程的总预算费用。五、情景分析题（共3题，每题10分）78.案例背景：某日晚上10点左右，某小区5号楼1201室业主致电物业服务中心，称楼上1301室正在装修，噪音非常大，严重影响了家人的休息，要求物业马上处理。问题：(1)作为当值的客服人员，接到此投诉后应如何处理？请列出具体的处理步骤。(2)若物业人员上门后，发现1301室业主确实在进行有噪音的装修作业，且出示了装修许可证，但未遵守装修管理规定中的作业时间要求，物业人员应采取哪些措施？79.案例背景：某高层住宅小区在夏季暴雨期间，地下车库出现了严重的积水现象，水深已达30厘米，且有不断上涨的趋势，部分停放在低处的车辆面临被淹风险。物业经理立即启动了防汛应急预案。问题：(1)在防汛应急预案中，物业各部门应如何分工协作？(2)针对地下车库积水，现场应采取哪些具体的应急抢险措施？80.案例背景：某小区业主王先生向物业公司反映，自家卫生间的顶板一直在渗水，怀疑是楼上管道破裂所致。楼上业主李先生则表示自家地面干燥，没有漏水迹象，拒绝配合维修。问题：(1)物业公司接到报修后，应首先进行哪些排查工作？(2)若确认为公共排水主管道破裂导致渗漏，维修责任应由谁承担？维修费用应如何解决？(3)在维修过程中，若需要进入李先生家中进行检修，李先生仍拒绝配合，物业公司应如何应对？答案与解析一、单项选择题1.A解析：在物业服务礼仪中，“三米原则”通常指距离业主3米时开始用目光注视，距离1.5米至1米时微笑并致以问候，体现服务的主动性和亲和力。2.B解析：根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且经参与表决人数四分之三以上的业主同意。这属于特别决议事项。3.C解析：火灾发生初期，火势较小时，现场人员的第一反应应是利用附近的灭火器、消防栓等器材进行初期扑救，以控制火势蔓延。若火势无法控制，再进行报警和疏散。4.B解析：绿化覆盖率=(绿化垂直投影面积/用地总面积)×100%。题目中总建筑面积10万平方米（一般作为用地面积参考计算），绿化覆盖率35%，则绿化面积=100,000×35%=35,000平方米。5.C解析：根据国家相关卫生标准，二次供水设施（如生活水箱）应每半年进行一次清洗消毒，并对水质进行检验，确保供水安全。6.D解析：虽然收取押金、签协议、办证都是装修管理的环节，但最核心的环节是装修现场的日常巡查，这是确保装修行为不违规、不破坏房屋结构的关键控制点。7.A解析：电梯困人时，切断电源可能会导致轿厢停止运行且失去照明和通风，增加乘客恐慌，且无法与外界联系。正确的做法是保持通电，通过对讲电话安抚，并通知维保人员救援。8.D解析：在物业管理行业考核中，物业服务费收缴率是衡量经营状况和业主满意度的重要指标，一般认为达到95%以上为优秀，90%-95%为良好。9.D解析：业主档案主要包含与业主个人及房屋使用相关的信息，如基本信息、产权、装修、投诉等。设备维护保养记录属于设备设施管理档案，不属于业主个人档案。10.A解析：根据《中华人民共和国招标投标法》，招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。11.C解析：采购应遵循性价比原则，即在满足使用功能和质量要求的前提下，选择价格合理的产品，而非单纯追求低价或品牌。12.B解析：承接查验是在建设单位向物业服务企业移交物业时进行的。若发现质量问题，属于建设单位的责任，应记录在案并由建设单位负责整改，整改合格后方可接管。13.B解析：物业管理早期介入是指物业服务企业在项目开发建设阶段（规划设计、施工建设、竣工验收等）即介入，从物业管理角度提出建议，便于后续管理。14.D解析：二氧化碳灭火器绝缘性能好，适用于扑救带电设备的火灾（如600伏以下电气设备）。干粉灭火器也可以，但二氧化碳对设备无污染，更适合精密仪器。15.A解析：草坪修剪的“三分之一原则”是指每次修剪时，剪去的高度不应超过草坪自然高度的三分之一，以免过度修剪损伤草坪，导致根系无法维持叶片生长。16.A解析：根据《物业管理条例》，业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居民委员会代表组成，其中街道办事处和乡镇人民政府负责指导和监督。17.B解析：根据《物业管理条例》第四十条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务事项委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理事项一并委托给他人。因此，全部委托属于违法行为（俗称“整体转包”）。18.B解析：根据相关法律规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用，并负责相关专业经营设施设备的维修、养护和管理。19.C解析：物业管理员作为服务协调者，应首先了解情况，进行调解。调解不成时，应告知当事人通过报警或诉讼等法律途径解决，无权直接训斥或罚款。20.D解析：题目中仅给出了每次运行电费和某业主的使用频率，但未给出全楼总运行次数或总电费分摊公式（如按户、按层、按面积等），且未说明该业主是否为唯一使用者，因此无法计算出该业主具体应分摊的金额。21.B解析：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料、财物等移交给业主委员会，若尚未成立业主委员会，可移交给社区居委会或新的物业服务企业。22.D解析：室内防盗报警系统安装属于业主自用设施安装，不属于公共秩序维护的范围。公共秩序维护主要包括门岗、巡逻、交通与车辆管理、治安防范协助等。23.C解析：人防（人员防范）、物防（实体防范）和技防（技术防范）相结合，是为了构建全方位的安全防范体系，确保物业管理区域内的公共安全。24.C解析：房屋完损等级根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好或损坏程度，一般分为五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。25.C解析：固定成本是指不随业务量变动而变动的成本。管理人员工资（在一定时期和一定业务量范围内）属于固定成本。水电费、绿化费、办公用品费通常随业务量或使用量变动，属于变动成本或半变动成本。26.C解析：根据《物业管理条例》，物业服务企业应当自物业接管之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。27.B解析：对于共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，资金来源主要是住宅专项维修资金。28.B解析：标识系统的根本功能是提供视觉识别、指引（如路标、楼栋号）和警示（如危险、禁止），其次才是美观和提升档次。29.B解析：大理石主要成分是碳酸钙，遇酸容易发生化学反应被腐蚀，因此应避免使用酸性清洁剂，应使用中性或专用清洁剂。30.B解析：根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。31.D解析：应急预案是针对突发事件的。业主不交物业费属于合同纠纷，不属于突发安全或运行事故，不需要制定应急预案，而是通过催缴、发律师函或诉讼解决。32.C解析：通常情况下，物业服务合同中约定的是车辆停放服务，而非保管服务。除非合同明确约定为保管关系且收取了保管费，否则物业公司不承担车辆保管责任（如被盗、刮擦）。物业公司无权锁车，更不能占用消防通道。33.B解析：根据《民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。34.B解析：改变公共设施设备的用途涉及全体业主的共同利益，必须经业主大会依法表决通过后方可实施。35.B解析：擅自变动建筑主体承重结构涉及房屋安全，物业公司必须立即制止，并及时向当地房地产行政主管部门报告，这是法定义务。36.C解析：目前我国物业服务费实行市场调节价，但对于保障性住房等类型，有的地方仍实行政府指导价。37.A解析：SOP是StandardOperatingProcedure的缩写，即标准作业程序，指将某一事件的标准操作步骤和要求以统一的格式描述出来。38.C解析：住宅专项维修资金专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。屋面、外墙渗漏属于共用部位维修，可以使用。室内粉刷、自用防盗门属于自用范围，不可使用。增加休闲座椅通常属于增设设施，需业主大会决定资金来源。39.D解析：员工个人隐私不属于物业管理的业务培训内容，职业道德、专业技术、法律法规、服务礼仪等是主要内容。40.C解析：在租赁代理中，物业员工作为居间人或受托人，主要提供信息咨询、带看房、协助签约等服务，租金价格由业主决定，合同由业主与租户签订，物业员不承担房屋维修责任。二、多项选择题41.ABC解析：物业管理的基本特征包括社会化（所有权与管理权分离）、专业化（专业企业和服务人员）、市场化（通过竞争获取）。42.ABC解析：处理投诉应遵循先处理心情后处理事情、快速响应、依法依规、不推诿等原则。43.ABC解析：小区道路、绿化带、物业服务用房属于公共区域或共用设施。业主专有阳台属于业主私有产权。44.ABCD解析：电梯安全管理涵盖年检、日常巡查、对维保单位的监督、以及安全宣传（制止乘客扒门、蹦跳等违规行为）。45.ABC解析：早期介入可以优化设计（减少后期管理隐患）、提高工程质量（从使用角度监督）、利于验收接管（熟悉情况）。它通常会增加开发成本（需支付咨询费），而不是降低。46.ABCD解析：合同期满、被解聘、企业破产解散、业主大会决定解约等均可导致合同终止。47.ABC解析：未按约定服务、擅自提价、未尽安保职责均属违约。配合政府部门进行合法的人口普查是法定义务，不是违约。48.ABC解析：清洁服务针对公共区域，如大堂、楼道、道路等。业主室内不包含在常规物业服务范围内。49.ABD解析：维修资金用于共用部位、共用设施设备（含物业管理用房）的维修、更新、改造。业主自用设施维修由业主自行承担。50.ABCD解析：火灾、水浸、电梯困人、气象灾害（台风、暴雨）等都是物业管理中常见的突发事件。51.ABC解析：物业招聘一般要求身体健康、无犯罪记录、具备相应资格（如电工证、消防证）。学历要求根据岗位而定，并非必须本科。52.ABC解析：档案应分类存放、定期整理、重要备份。随意销毁档案是违规的。53.ABCD解析：根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费包括人员工资社保、共用设施设备运行维护费、清洁绿化费、秩序维护费、办公费、固定资产折旧等。54.AB解析：评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家不得少于成员总数的三分之二。政府官员和业主代表通常不作为评标委员会成员（除非其是招标人代表）。55.ABC解析：社区文化建设可以通过举办活动、宣传板报、建立社团等方式。强制业主参加违反了自愿原则。三、判断题56.正确解析：符合《物业管理条例》第二条关于物业管理定义的描述。57.正确解析：根据《物业管理条例》第九条，一个物业管理区域成立一个业主大会。58.正确解析：业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业服务企业签订合同是其法定职责之一。59.错误解析：物业服务企业进入业主家中必须征得业主的同意（紧急避险除外），不得随意进入。60.错误解析：任何单位和个人不得擅自砍伐、移植城市树木。确需砍伐的，须经城市绿化行政主管部门批准。61.正确解析：符合《住宅专项维修资金管理办法》的规定。62.正确解析：符合《物业管理条例》第四十六条的规定。63.正确解析：根据《民法典》第二百七十二条，业主转让房屋时，其对共有部分的权利一并转让。64.正确解析：符合《物业服务收费管理办法》第六条的规定。65.错误解析：根据《物业管理条例》第四十条，物业服务企业不得将全部物业管理一并委托给他人（即禁止整体转包）。66.正确解析：符合《民法典》关于物业使用人权利义务的规定。67.正确解析：根据《民法典》第二百七十五条，建设单位未按规定出售车位车库的，业主有权请求撤销。68.错误解析：根据《物业管理条例》第四十五条，对违反有关治安、环保、装修等法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时报告。69.正确解析：根据消防技术标准，消防控制室必须实行24小时专人值班制度，每班不应少于2人。70.正确解析：根据《民法典》第二百八十条，业主大会或业主委员会的决定对业主具有法律约束力。71.正确解析：符合《民法典》第二百七十八条，提供特约服务是市场行为，由双方约定。72.错误解析：物业管理用房属于全体业主共有，产权归业主，不属于物业服务企业。73.正确解析：根据《民法典》第二百七十九条，住改商需经有利害关系的业主一致同意。74.错误解析：物业企业除了提供基础服务，还应协助开展社区文化建设，营造和谐社区。75.正确解析：根据《民法典》第二百八十六条，存在安全隐患时，责任人应及时维修，业主应配合。四、计算题76.答案：(1)每平方米建筑面积应分摊的年度公共照明电费为1.2元。(2)该业主每年应分摊的电梯电费为250元。解析：(1)公共照明电费由全体业主按建筑面积分摊。总建筑面积=100,000平方米公共照明总电费=120,000元每平方米分摊公共照明费==1.2(2)电梯电费仅由住宅业主分摊。住宅总面积=80,000平方米电梯总电费=200,000元住宅每平方米分摊电梯费==2.5该业主（100平方米）应分摊电梯费=100×77.答案：该翻新改造工程的总预算费用为64,890元。解析：计算步骤如下：1.计算工程直接费（材料与人工费）：直接2.计算辅料及损耗费：辅料3.计算管理费（通常以直接费+辅料为基数，或仅直接费，此处按工程直接费计）：管理4.计算总预算：总总预*(注：若管理费基数包含辅料费，则为63000*0.