2026年物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案(云南省)

2026年物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案(云南省)一、单项选择题（共40题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.四分之三以上；四分之三以上D.过半数；三分之二以上2.在物业管理招投标活动中，招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行（）。A.资格后审B.邀请招标C.差别待遇D.现场踏勘3.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，委托行为无效，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下4.根据《云南省物业管理条例》，物业服务企业应当在物业服务合同终止时，向（）移交相关资料和资产。A.新选聘的物业服务企业B.业主委员会C.社区居民委员会D.房地产行政主管部门5.物业管理中的“早期介入”是指物业管理企业在（）阶段就开始介入项目。A.竣工验收B.房地产销售C.物业接管验收D.房地产开发规划设计6.房屋共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、（）等部位。A.阳台B.卫生间C.电梯井D.车库7.在物业服务费用测算中，下列属于固定成本的是（）。A.公共区域水电费B.绿化养护费C.办公费D.不可预见费8.物业服务企业应当按照（）的性质，分别接受有关部门的监督指导。A.服务项目B.服务内容C.企业资质D.监管要求9.物业管理风险中，因物业服务企业员工在履行职责过程中造成他人人身或财产损害的风险属于（）。A.法律政策风险B.管理服务风险C.财务风险D.道德风险10.住宅室内装饰装修管理服务中，物业管理企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人，并由（）签字确认。A.装修企业B.装修人C.业主委员会D.物业管理企业11.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起（）日内，与业主委员会、新物业服务企业办理交接手续。A.7B.10C.15D.3012.关于物业的使用与维护，下列说法正确的是（）。A.业主可以随意改变房屋的承重结构B.物业服务企业有权制止违反管理规约的行为C.相邻权纠纷由物业服务企业直接裁决D.专项维修资金可以随意提取用于日常维修13.某物业管理项目总建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业为4.0元/月/平方米，则该项目月应收物业服务费总额为（）万元。A.16B.20C.24D.3214.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.开发建设单位D.业主委员会15.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任16.下列不属于物业管理招投标基本原则的是（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.互利原则17.物业管理人力资源配置中，定员定编的主要依据是（）。A.企业总经理意愿B.物业项目规模及服务标准C.员工个人要求D.业主委员会建议18.房屋完损等级一般分为（）类。A.3B.4C.5D.619.电梯的年度安全检验应由（）负责向特种设备安全监督管理部门申报。A.电梯制造单位B.电梯维保单位C.物业服务企业D.业主委员会20.在云南地区，由于气候特点，物业绿化养护中需特别注意（）。A.防冻保暖B.防旱保水C.防涝排水D.防风固沙21.物业服务企业在公共秩序维护服务中，应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.业主委员会B.房地产行政主管部门C.有关行政管理部门D.开发建设单位22.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的收取和使用，应当（）。A.由物业服务企业自主决定B.由业主大会决定C.由房地产行政主管部门强制执行D.由街道办事处决定23.物业管理档案的内容应包括（）。A.仅包括业主档案B.仅包括工程图纸C.物业权属资料、工程图纸、业主信息、运行记录等D.仅包括财务账目24.客户满意度调查是评价物业服务质量的重要手段。常用的调查方法不包括（）。A.问卷调查B.电话访谈C.深度访谈D.随意猜测25.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.高级、中级、初级D.一级、二级26.根据《民法典》，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于（）。A.物业服务企业B.业主共有C.开发建设单位D.当地政府27.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.访客D.商业租户28.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.部分有效C.终止D.需要延期29.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，配备必要的（），并加强日常安全巡查。A.保安人员B.消防器材C.安全防范设施D.以上都是30.某物业项目2025年度预算总收入为500万元，其中包含专项维修资金利息收入20万元。预算总支出为480万元。该项目预计年度利润为（）万元。A.20B.40C.-20D.031.房屋本体修缮基金主要用于房屋共用部位和共用设施的维修养护。下列属于共用部位的是（）。A.业主自用阳台B.户内承重墙C.楼梯间D.独立车库32.物业管理投标文件的核心部分是（）。A.投标函B.资格证明文件C.物业管理服务方案D.投标报价表33.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（）。A.撤销B.变更C.确认无效D.强制执行34.物业服务企业如果发现业主或者其他使用人有违反治安管理、环保等法律法规的行为，应当（）。A.自行处罚B.立即报警C.及时制止并向有关行政管理部门报告D.视而不见35.物业管理品牌建设的核心是（）。A.广告宣传B.服务质量C.企业规模D.员工数量36.在物业服务费定价中，采取包干制时，盈亏由（）承担。A.业主B.物业服务企业C.业主委员会D.政府37.物业管理区域内，相关行政部门应当依法公布投诉、举报受理方式。对于不属于本部门职责范围的投诉、举报，应当及时（）。A.驳回B.移送有权处理的部门C.告知向物业服务企业反映D.暂存38.下列关于物业承接查验的说法，错误的是（）。A.现场查验应当形成书面记录B.查验记录应当由建设单位、物业服务企业签字确认C.物业服务企业可以不进行承接查验直接接管D.分期开发建设的物业项目，可以进行分期承接查验39.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行（）。A.内部公示B.公示C.口头通知D.向业主委员会汇报40.云南省对于物业服务收费实行（）。A.完全的市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府指导价与市场调节价相结合二、多项选择题（共20题，每题2分。多选、少选、错选不得分）1.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化2.下列属于业主在物业管理活动中享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同3.前期物业管理服务协议与物业服务合同的主要区别在于（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.法律效力不同D.内容侧重点不同4.物业服务企业应当建立的档案管理制度包括（）。A.档案收集制度B.档案整理制度C.档案保管制度D.档案利用制度5.房屋及设施设备维修养护的方式主要有（）。A.预防性维修B.计划性维修C.紧急维修D.改造性维修6.物业管理区域内的公共秩序维护服务主要包括（）。A.门岗值勤B.巡逻巡视C.车辆管理D.消防管理7.物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循的原则有（）。A.宾客至上原则B.及时原则C.合法原则D.责任原则8.物业管理招投标过程中，评标委员会应当由（）组成。A.招标人代表B.物业管理方面的专家C.政府官员D.业主代表9.下列费用不得从专项维修资金中列支的有（）。A.应当由建设单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B.应当由业主独自承担的维修、更新和改造费用C.物业服务企业办公用房的费用D.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用10.物业服务企业应对员工进行培训，培训类型包括（）。A.岗前培训B.在岗培训C.晋升培训D.专项技能培训11.关于物业的使用禁止行为，通常包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品C.占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道D.擅自改变物业规划用途12.物业管理财务预算的编制方法主要有（）。A.增量预算B.零基预算C.滚动预算D.固定预算13.物业服务企业在承接新建物业时，应当查验的内容包括（）。A.物业共用部位B.共用设施设备C.业主档案D.物业资料14.绿化养护管理的基本内容包括（）。A.浇水排水B.施肥C.病虫害防治D.修剪整形15.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当移交的资料和资产包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.物业管理用房D.属于全体业主共有的其他财产16.下列属于物业管理突发事件的有（）。A.火灾B.水管爆裂C.电梯困人D.停水停电17.物业服务企业投保的物业责任险，其保障范围通常包括（）。A.物业管理区域内发生意外事故造成第三者人身伤亡B.物业管理区域内发生意外事故造成第三者财产损失C.物业服务企业员工工伤D.物业共用设施设备本身的损坏18.业主委员会履行的职责有（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.监督专项维修资金的使用19.物业服务企业参与社区治理，应当配合（）开展工作。A.街道办事处B.居民委员会C.公安机关D.环境保护部门20.物业管理服务的质量评价体系主要包括（）。A.房屋及设施设备维修养护评价B.清洁卫生评价C.绿化养护评价D.公共秩序维护评价三、判断题（共20题，每题0.5分）1.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的相关秩序的活动。（）2.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理即可，不需要考虑划分。（）3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。（）4.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他企业。（）5.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债等稳健理财产品。（）6.物业管理用房的所有权属于建设单位。（）7.业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。（）8.物业服务企业没有权利制止业主的违规装修行为。（）9.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（）10.住宅前期物业服务收费实行政府指导价。（）11.物业服务企业可以根据业主的身份证号等信息随意公开业主隐私。（）12.物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业只负责报警，不需要采取应急措施。（）13.电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查。（）14.消防设施、器材应当保持完好有效，任何人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用。（）15.物业服务企业可以自主决定提高物业服务收费标准。（）16.业主转让物业时，专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（）17.物业管理招投标必须采用公开招标的方式。（）18.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。（）19.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（）20.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（）四、简答题（共5题，每题5分）1.简述物业服务企业在承接查验中发现质量问题时的处理流程。2.简述专项维修资金的使用范围及申请使用程序。3.物业服务企业应如何应对物业管理区域内的火灾突发事件？4.简述物业服务费包干制与酬金制的区别。5.根据《云南省物业管理条例》，业主大会筹备组的主要职责是什么？五、计算题（共2题，每题10分。要求列出计算过程和公式，结果保留两位小数）1.某住宅小区总建筑面积为150,000平方米，其中可收费面积为140,000平方米。物业服务费标准为2.5元/月/平方米。该小区共有保安人员20人，每人每月工资及社保等成本为4000元；共有保洁人员15人，每人每月工资及社保等成本为3500元；绿化养护人员10人，每人每月工资及及社保等成本为3800元。工程及行政管理人员10人，每人每月工资及社保等成本为5000元。每月公共区域水电费为80,000元，办公费为20,000元，设施设备维护费为50,000元，固定资产折旧为10,000元，税金及附加为收入的5.5%，不可预见费按总支出的3%计提。请计算：(1)该小区每月的人工成本总额。(2)该小区每月除人工成本外的其他固定及变动成本总额（不含税金、不可预见费）。(3)该小区每月的物业服务费总收入。(4)该小区每月的预计总支出（含税金、不可预见费）。(2)该小区每月的预计盈亏。2.某物业项目计划对一台使用了10年的中央空调系统进行更新改造。该空调系统原值为120万元，预计净残值率为5%，预计使用年限为15年。现进行技术改造，发生改造费用30万元。改造后，该空调系统的性能得到提升，预计尚可使用年限为8年。请使用直线折旧法计算：(1)改造前该空调系统的月折旧额。(2)改造后该空调系统的入账价值。(3)改造后该空调系统的月折旧额。六、案例分析题（共3题，每题15分）1.案例背景：某高档住宅小区（位于云南省昆明市）由A物业服务企业提供物业服务。2025年6月，业主李某对其房屋进行装修，装修期间，李某为了扩大客厅面积，擅自拆除了客厅与阳台之间的承重墙。A物业服务企业发现后，立即向李某下达了《整改通知书》，要求李某停止施工并恢复原状。李某认为自己是房屋产权人，有权对自己房屋内部进行改造，拒不整改。随后，物业服务企业采取了断电措施迫使李某停工。李某对此极为不满，向当地房地产行政主管部门投诉，称物业服务企业侵权。问题：(1)业主李某的行为是否合法？为什么？(2)物业服务企业下达《整改通知书》的做法是否正确？(3)物业服务企业采取断电措施的做法是否恰当？如果不恰当，应该如何处理？(4)针对此类情况，物业服务企业应如何加强装修管理？2.案例背景：B物业服务企业承接了某商业综合体项目，实行包干制。2025年夏季，由于昆明地区降雨量较大，该商业综合体地下车库入口处的排水泵因故障未能及时启动，导致雨水倒灌，造成停放在车库内的多辆车辆被淹，损失惨重。车主们联合起来，要求B物业服务企业全额赔偿车辆损失。B物业服务企业辩称，排水泵故障是由于设备老化严重，且属于大修范畴，应当使用专项维修资金进行维修，但业主委员会一直未批准维修资金使用申请，因此责任不在物业服务企业。问题：(1)车辆被淹水造成的损失，B物业服务企业是否应当承担赔偿责任？请说明理由。(2)专项维修资金使用未获批准能否作为物业服务企业的免责事由？(3)物业服务企业在防汛工作中应履行哪些职责？(4)为了避免此类事件再次发生，物业服务企业应建立怎样的应急预案？3.案例背景：某老旧小区由于建成年代较早，缺乏物业管理，环境脏乱差。2025年初，在当地街道办事处和社区居民委员会的推动下，该小区召开了首次业主大会，选聘了C物业服务企业进驻服务，并签订了物业服务合同。合同约定物业服务费标准为1.2元/月/平方米。然而，入住一年后，仍有30%的业主以“服务质量差”和“习惯过去不交费”为由，拒绝缴纳物业服务费。C物业服务企业多次催缴未果，导致经营困难，准备撤出该小区。业主委员会对此表示担忧，希望寻求解决方案。问题：(1)业主是否有权以“服务质量差”为由拒交物业服务费？在什么情况下可以拒交或少交？(2)面对部分业主长期欠费的情况，C物业服务企业可以采取哪些合法的追缴措施？(3)作为物业管理师，如果你是该项目的负责人，你会采取哪些措施来改善服务、提高收费率，从而稳定项目运营？(4)结合《民法典》及《云南省物业管理条例》，简述业主欠费对物业管理区域及其他业主的影响。参考答案与解析一、单项选择题1.A2.C3.C4.B5.D6.C7.C8.B9.B10.B11.D12.B13.C14.A15.C16.D17.B18.C19.C20.B21.C22.B23.C24.D25.A26.B27.B28.C29.D30.A31.C32.C33.A34.C35.B36.B37.B38.C39.B40.D二、多项选择题1.ABCD2.ABCD3.ABD4.ABCD5.ABCD6.ABCD7.ABC8.AB9.ABCD10.ABCD11.ABCD12.ABC13.ABD14.ABCD15.ABCD16.ABCD17.AB18.ABCD19.AB20.ABCD三、判断题1.√2.×3.√4.×5.×6.×7.√8.×9.√10.√11.×12.×13.√14.√15.×16.√17.×18.√19.×20.√四、简答题1.答：物业服务企业在承接查验中发现质量问题时的处理流程如下：(1)记录问题：详细记录查验中发现的质量问题，拍摄现场照片或视频，并形成书面的查验记录。(2)通报反馈：将查验记录及问题清单及时通报给建设单位，并要求建设单位在规定时间内予以确认。(3)协商整改：与建设单位协商确定整改方案、整改责任人和整改期限。(4)跟踪复验：在整改期限内，对整改情况进行跟踪和监督；整改完成后，进行复验，直至问题解决。(5)交接确认：所有质量问题整改合格后，双方签署物业承接查验协议，办理正式交接手续。若建设单位拒绝整改或整改不合格，物业服务企业可拒绝接管，并报告房地产行政主管部门。2.答：专项维修资金的使用范围：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。具体包括：房屋主体结构维修、屋面防水层维修、电梯更新改造、供水供电系统维修、消防设施维修、绿地补种等。申请使用程序：(1)提出方案：物业服务企业或相关业主提出使用建议，制定维修和更新、改造方案。(2)业主表决：方案需经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（具体比例依各地规定，部分地区紧急情况可简化）。(3)公示公告：将使用方案、业主表决结果等进行公示。(4)审核备案：向所在地房地产行政主管部门申请，提交相关材料进行审核备案。(5)资金划拨：审核通过后，由专户管理银行将资金划拨至维修单位账户。(6)竣工验收及决算：维修工程完成后，进行验收，并出具决算报告，向业主公布。3.答：物业服务企业应对火灾突发事件的措施：(1)报警：立即拨打119火警电话，讲清起火地点、燃烧物质、火势大小及被困人员情况。(2)启动预案：立即启动消防应急预案，通知消防控制室和应急灭火小组。(3)疏散引导：组织人员通过消防通道和安全出口疏散被困人员，引导业主前往安全区域。(4)初期扑救：在保证安全的前提下，利用现场灭火器、消防栓等设施进行初期火灾扑救。(5)切断电源：切断非消防电源，启动消防泵、排烟风机等消防设备。(6)配合救援：消防队到达后，配合消防人员进行灭火救援，提供火场信息。(7)现场保护与恢复：火灾扑灭后，保护现场，协助火灾原因调查，并清理现场，恢复秩序。4.答：包干制与酬金制的区别：(1)定义不同：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。(2)财务风险承担者不同：包干制下，财务风险由物业服务企业承担；酬金制下，财务风险由业主承担。(3)透明度要求不同：酬金制要求物业服务企业向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算和收支情况，透明度要求更高；包干制相对透明度较低，业主主要关注服务质量。(4)适用性不同：包干制适用于普通住宅，操作简便；酬金制适用于规模较大、管理要求较高或业主参与意识较强的物业项目。5.答：根据《云南省物业管理条例》，业主大会筹备组的主要职责包括：(1)确认业主身份、业主人数以及专有部分面积；(2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(3)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；(4)依法确定首次业主大会会议表决规则；(5)制定业主委员会选举办法，确定候选人名单；(6)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组工作所需经费，由建设单位承担。五、计算题1.解：(1)人工成本总额：保保绿工人(2)其他固定及变动成本总额：水办维折其(3)物业服务费总收入：总(4)预计总支出计算：设不含税金和不可预见费的基础支出为X。X税不预(5)预计盈亏：盈答：该小区每月预计亏损61,165元。2.解：(1)改造前月折旧额：年月(2)改造后入账价值：改改改(3)改造后月折旧额：假设净残值率保持不变，按新的预计使用年限8年计算。新新答：(1)改造前月折旧额为6333.33元；(2)改造后入账价值为740,000元；(3)改造后月折旧额为7322.92元。六、案例分析题1.答：(1)业主李某的行为不合法。根据《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》规定，业主在进行室内装饰装修活动时，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。李某擅自拆除承重墙，破坏了房屋结构安全，属于违法行为。(2)物业服务企业下达《整改通知书》的做法是正确的。物业服务企业有义务对物业管理区域内的装饰装修活动进行巡查，发现违规行为应及时制止并督促改正。下达书面整改通知书是履行管理职责的体现。(3)物业服务企业采取断电措施的做法不恰当。虽然物业服务企业有权制止违规行为，但无权采取断水、断电等极端措施，这违反了保障业主基本生活权益的原则，且容易激化矛盾，甚至可能构成侵权。正确的处理方式：物业服务企业应继续履行劝阻、制止义务，并及时将李某的违规行为报告当地房地产行政主管部门或城市管理执法部门，由行政机关依法进行处罚。(4)加强装修管理的措施：严格执行装修申报登记制度，告知业主禁止行为和注意事项。与装修企业签订装修管理服务协议。加强装修巡查频次，重点检查是否存在变动主体结构、拆改管线等行为。建立装修管理档案，记录巡查情况。联合居委会、业委会开展宣传，提高业主的安全意识和法律意识。对拒不整改的，及时上报主管部门处理。2.答：(1)B物业服务企业应当承担赔偿责任。理由如下：物业服务企业负有对物业共用设施设备进行日常维护、养护和管理的义务。排水泵作为防汛的关键设施，物业服务企业应当保证其处于良好运行状态。虽然设备老化且维修资