经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷62

经济师（中级）房地产经济专业知识与

实务模拟试卷62

一、单项选择题（本题共60题，每题7.0分，共60

分。）

1、韦伯认为，社会集聚是（）。

A、特殊集中因素

B、一般集中因素

C、固定的外在因素

D、固定的内在因素

标准答案：A

知识点解析：韦伯认为，生产集聚是■般集中因素，社会集聚则是特殊集中因素。

前者是集聚的固定内在因素，而后者则是偶然的外在因素。

2、企业自有资金是指房地产开发企业在法律允许的范围内可自行支配和长期拥有

的资金，其中不包括（）。

A、自我积累的资金

B、开发过程中获得收入

C、主管部门拨人的资金

D、联合经营单位提供的资金

标准答案：B

知识点解析：本题考查的是企业自由资金。企业自有资金是指房地产开发企业在法

律允许的范围内可自行支配和长期拥有的资金，主要包括企业自我积累的资金、主

管部门拨入的资金、联合经营单位提供的资金和上市公司通过发行股票筹措的资

金。开发过程中获得的收入属于预估:收入。

3、对•房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于（）

的工作内容。

A、房地产市场细分

B、房地产资料收集

C、房地产市场预测

D、房地产竞争分析

标准答窠：C

知识点解析：本题考查房地产市场预测的概念。房地产市场预测是在市场调研获得

一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业

和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地

产企业的营销决策提供依据。

4、技术集聚主要通过（）方式实现。

A、一是由工厂企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使

各企业的生产在地域上集中，且分工序列化

B、一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企

业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益

C、一是由工厂企业规模的扩大带来的；二是由于大城市的吸引，交通便利以及矿

产资源丰富而使工业集中

D、一是由于同一工业部门中，企业问的协作，使各企业的生产在地域上集中，且

分工序列化；二是由于一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益

标准答案：A

知识点解析：生产或技术集聚，又称纯集聚。技术集聚对工业效益的影响方式有：

①由工厂企业规模的扩大带来的；②同一工业部门中，企业间的协作，使各企业

的生产在地域上集中，且分工序列化。B项属于社会集聚对工业收益的影响；CD

两项将技术集聚和社会集聚对工业收益的影响混为一谈。

5、1932年巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为（）模式。

A、星状环形

B、六边形

C、正方形

D、扇形

标准答案：A

知识2解析：1932年，巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正

为星状环形模式，使同心员理论更接近单中心小规模城市的真实情况。

6、我国房地产开发行业是在20世纪（）年代后期才得到发展。

A、60

B、70

C、80

D、90

标准答案：C

知识点解析：房地产开发行业发展常识。

7、工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使

用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的（）。

A、承包合同

B、一次性任务

C、管理工作

D、施工过程

标准答案：B

知识点解析：本题考宣工程建设项目的概念。工程建设项目是指在一定时间、费用

和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完

成的一次性任务。

8、物业建设期间和成立业主大会之前，由（）作为招标主体。

A、业主委员会

B、业主大会

C、物业建设单位

D、业主大会和物业建设单位共同

标准答案：C

知识点解析；此题考查物业管理中招标主体的特殊性。物业建设期间和成立业主大

会之前，由物业建设单位作为招标主体；成立业主大会后则改由业主大会为招标主

体。

9、某套商品住宅的建筑面积为200平方米，套内建筑面积为160平方米，套内建

筑面积的价格为4000/平方米，则其建筑面积的价格为（）元/平方米。

A、2500

B、4000

C、3200

D、5000

标准答案：C

知识上解析：本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算

的关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。设建筑面积价格为

X建筑面积下的单价X建筑面积二套内建筑面积下的单价X套内建筑面积

200X=160x4000,X=3200元/平方米。

10、（）是我国证券市场的主要机构。

A、投资大众

B、中国证券监督管理委员会

C、信托与金融机构

D、房地产经营机构

标准答案：B

知识2解析：此题考查房地产证券化的市场参与者。房地产证券化的市场参与者包

括投资大众、信托与金融机构、房地产经营机构等。中国证券监督管理委员会是我

国证券市场的主管机构，依照法律、法规的规定对证券发行与交易的具体活动进行

管理和监督。

11、已知某房产的计税余值为50万元，则按照房产余值计算应缴纳的房产税为

（）。

A、0.7万元

B、0.6万元

C、50万元

D、25万元

标准答案：B

知识点解析：本题考查房产税的计算。依照房产余值计算缴纳的应纳税额：房产计

税余值x1.2%=50x1.2%=0.6o

12、业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，由（）督促其限期缴

纳。

A、业主大会

B、房产行政管理部门

C、社区居民委员会

D、业主委员会

标准答案：D

知识点解析：业主违反物业服务合同约定，逾期不交物业服务费的，由业主委员会

督促其限期缴纳。

13、集体所有的土地（）。

A、经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让

B、绝对不可以出让

C、可以直接有偿出让

D、其使用权可以永久性出让给土地使用者

标准答案：A

知识上解析：本题考查集体所有的土地的相关内容。集体土地不能直接作为建设用

地，必须经过征收后变为国有土地方可出让。

14、建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，（）。

A、市、县人民政府有优先购买权

B、市、县人民政府可以采取必要的措施

C、应由市场调节，市、县人民政府不得干预

D、市、县人民政府有权提高土地使用权出让金

标准答案：B

知识点解析：建设用地使用权转让价格明显低于出场价格的，市、县人民政府有优

先购买权。建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采

取必要的措施。

15、某商品住宅开发项目的楼面地价为1800元/平方米，单位建筑面积开发成本

为3000元/平方米，开发费用为380元/平方米，销售税费率为10%,项目预期

成本利润率为30%,采用成本加成定价法计算的该住宅直■价约为（）元/平方米。

A、6061

B、6122

C、7482

D、8140

标准答案：C

知识点解析：（1800+3000—380）x（1+30%户（1—10%户7482（元/平方米）。

16、对•于符合协议出让条件的土地，行政主管部门制定的协议出让土地方案中，应

包括拟出让地块的（）。

A、具体位置、界址、使用期限

B、用途、面积、价格

C、规划设计条件，土地肥沃程度

D、供地时间以及与土地相关的税费

标准答案：A

知识点解析：对符合协议出让条件的土地，市、县人民政府国土资源行政主管部门

制定协议出让土地方案。方案中包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、

使用期限、规划设计条件、供地时间等。

17、因土地肥力不同而形成的差别地租是（）。

A、绝对地租

B、垄断地租

C、超额地租

D、级差地租

标准答案：D

知识点解析：本题考查级差地租的概念。级差地租是指不同土地或同一土地由于土

地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。绝对地租是指土地所有者凭

借对土地所有权的垄断所取得的地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利

润而转化成的地租。

18、（）是指从交付使用到规定的责任期结束为止。

A、项目的使用阶段

B、项目的前期策划和确立阶段

C、项目的设计阶段

D、项目的实施阶段

标准答案：A

知识点解析：本题考查房地产开发项目的寿命周期。房地产项目的全寿命周期包括

项目前期策划和确立阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和项目使用阶段四个阶

段。其中项目使用阶段是指从交付使用到规定的责任期结束为止。

19、房地产市场需求由购买者、购买欲望和（）组成。

A、购买时间

B、购买地点

C、购买产品

D、购买能力

标准答案：D

知以点解析：房地产需求由购买者、购买欲望、购买能力三者组成。

20、决定房屋保险费的三大因素不包括（）。

A、保险金额

B、保险费率

C、保险期限

D、保险标的

标准答案：D

知识点解析：本题考查决定房屋保险费的因素。决定房屋保险费的三大因素是保险

金额、保险费率和保险期限。

21、北京市位于北纬39。57，，东经116。7夕，表示的是北京市的（）区位。

A、自然

B、生态

C、天文

D、经济

标准答案：C

知识点解析：本题考查区位的综合性。按照客体的多样性，区位可分为自然区位和

社会区位。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。天文区位是指反映某一事

物的经纬度位置。

22、土地价格产生的直接原因是由于（）。

A、土地的所有权或使用权的垄断

B、土地的稀缺性

C、土地能生产出最原始直接的产品

D、土地是人类生活的基础

标准答案：A

知识点解析：本题考查土地价格产生的直接原因。土地价格产生的直接原因是由于

土地的所有权或使用权的垄断。

23、在房地产市场调研中，要求实事求是，不能主观武断地下结论等，这种原则属

于（）。

A、客观原则

B、针对性原则

C、科学原则

D、系统性原则

标准答案：A

知识点解析：本题考查房地产市场调研的原则。房地产市场调研客观性原则：必须

实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论。

24、房地产公共关系推广佐原则是（）。

A、协调好公众关系

B、促进楼盘销售

C：以维护企业声誉，树立企业形象为主要目的

D、树立企业形象

标准答案：C

知识点解析：选项A、选项B和选项D属于公共关系推广的作用。公共关系推广

的作用有：①协调好公众关系；②促进楼盘销售；③树立企业形象；④建立信

息网络。

25、下列房地产市场调研工作内容中，属于调研总结阶段工作的是（）。

A、收集文献资料信息

B、设计市场调研方案

C、撰写市场调研报告

D、统计分析费料数据

标准答案：C

知识点解析：房地产市场调研总结阶段的主要任务是撰写市场调研报告、总结市场

调研工作和评估调研结果。

26、房地产开发项目建设完成后应进行竣工验收，由（）递交竣工报告。

A、施工单位向开发商

B、开发商向质量监督站

C、工程监理机构向开发商

D、施工单位向质量监督站

标准答案：A

知识上解析：本题考查房地产开发项目竣工验收的相关内容。竣工验收应由施工单

位向建设单位（开发商）提交竣工报告。

27、关于线性盈亏平衡分析法的假设条件，下列表述错误的是（）。

A、在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变

B、产量等于销量

C、单位变动成本随产量变化而变化

D、收益、支出与产品产量之间常满足线性关系

标准答案：C

知识点解析：线性盈亏平衡分析法的假设条件，除ABD三项外还包括：①产量变

化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数；②产量变化，产品

售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数；③按单一产品计算，当生产多种

产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致；④所采

用的数据均为正常年份（即达到设计能力生产期）的数据。

28、房地产市场分析的目的在于（）。

A、掌握房地产市场动态

B、把握房地产市场机会

C、调整其市场行为

D、获取利益

标准答案：D

知识点解析：房地产市场的风险很大，房地产开发商和投资者有可能获巨额利润，

也有可能损失惨重，市场分析的目的就是将风险降到最低，并极可能通过及时、准

确的市场分析，来争取最大的盈利机会。

29、房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的

利用，称为（）。

A、最可能的利用

B、最可行的利用

C、最大化利用

D、最高最佳利用

标准答案；D

知识点解析：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合

理、可能的利用，称为最盛最佳利用。

30、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房

地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理

佣金的结算方式是（）。

A、房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算

B、房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

C、由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产

开发企业结算

D、代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地

产经纪机构结算

标准答案：B

知识点解析：该房地产公司的授权行为属于独家代理，委托人与代理人之间是单一

的委托和代理关系，委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。代理机构按

照销售额提取一定比例的代理费，在合同规定的销售期内，如果开发企业自行售出

商品房，无须向代理机构支付佣金。

31、商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权

归（）。

A、该房屋出售人

B、该房屋买受人

C、该房屋所在住宅小区业主大会

D、该房屋所在地政府房产主管部门

标准答案：B

知识点解析：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和

结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权

同时过户。

32、下列不是物业服务企业的主要特征的是（）。

A、物业企业是独立的企业法人

B、物业服务企业属于服务性企业

C、物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能

D、物业服务企业是依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体

标准答案：D

知识点解析：物业服务企业特征主要有：（1）物业企业是独立的企业法人；（2）物业

服务企业属于服务性企业；（3）物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能。

33、下列关于独立方案选择的说法，不正确的是（）。

A、若资金足以分配，可以计算各项目的FNPV,若大于零，项目可选

B、若资金足以分配，可以计算各项目的FIRR,若大于基准收益率，项目可选

C、若资金：不足以分配，可以将独立方案转为互斥方案，再进；行比较

D、若资金不足以分配，可以将独立方案转为组合一互斥方案，再进行比较

标准答案：D

知识点解析：暂无解析

34、在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（）原则的要求。

A、客观性

B、保密性

C、创造性

D、求教性

标准答案：A

知识点解析：本题考杳房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，

始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。

35、控制性详细规划的内容包括（）。

A、估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益

B、确定文物古迹的保护范围

C、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线

D、确定城市道路等级和干道系统、主要广场、停车场及主要交叉路口形式

标准答案：A

知识点解析：本题考查控制性详细规划的内容。选项A属于修建性详细规划的内

容，选项B和选项D属于总体规划的内容。

36、邀请招标的承包商数量最少为（）个。

A、1

B、2

C、3

D、4

标准答案：C

知识点解析：被邀请参加投标的施工单位数量较少，但为达到充分竞争的目的，

般不少于3家。

37、将农用地转让方案上报人民政府土地行政主管部门M，最迟可（）日内审查完

毕。

A、5

B、10

C、20

D、30

标准答案：D

知识点解析：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用

方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按规定征求有关方面意见30

日内审查完毕。

38、银行要求房地产开发企业具有一定比例的自有资金，自有资金应不低于申请贷

款项目的投资总额的（）％,并能够在银行贷款之前投入项目建设。

A、30

B、40

C、50

D、60

标准答案：A

知识点解析：考查房地产项目开发的贷款条件。企业具有一定比例的自有资金，应

达到申请贷款项目的投资总额的30%以上，要求40%或50%的比例都是有可能

的，并能够在银行贷款之前投入项目建设。

39、项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。

这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的（）。

A、设计事件

B、管理工作内容

C、里程碑事件

D、进度控制

标准答案：C

知识点解析：总工期作为项目的一个计划目标，对项目整个工期计划具有质和量的

规定性。总工期目标•般在项目设计阶段就已经确定，并在可行性研究阶段被分

解、细化、论证或修改，通常项H的计划总工期可以被分解为前期策划、设计、施

工、交付使用等主要阶段。这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的里程

碑事件（如批准立项、设计完成、现场开工、交付使用等）。

40.目前比较典型和理想的开发项目组织形式是（）。

A、直线职能制

B、事业部制

C、矩阵结构

D、项目型结构

标准答案：C

知识点解析：矩阵型项目组织适用范围较广，可以适用于同时承担多项目管理的企

业，也可适用于可分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂的项目。

矩阵结构是FT前比较典型和理想的开发项R组织形式。

41、下列关于开标的说法错误的是（）。

A、开标是将所有投标人的标书启封揭晓

B、工程招标i般私募进行招标

C、招标时，应当有投标人或其代表出席

D、开标时应该当众宣读并记录投标人名称、每个投标的总金额，以及任何替代投

标方案的总金额

标准答案：B

知识点解析：工程招标一般公开进行开标，招标时，应当有投标人或其代表出席。

开标是将所有投标人的标书启封揭晓。开标时应该当众宣读并记录投标人名称、每

个投标的总金额，以及任何替代投标方案的总金额。

42、房地产保险合同的形式不包括（）。

A、保险单

B、保单发票

C、暂保单

D、投保单

标准答案：B

知识点解析：房地产保险合同是房地产投保人与房地产保险人约定保险权利义务关

系的协议。房地产保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单

和批单等，但以保险单为主。

43、房地产市场调研应遵循客观性与（）原则。

A、科学性

B、局部性

C、主观性

D、统一性

标准答案：A

知识点解析：本题考查房地产市场调研的原则。房地产市场调研应遵循客观性和科

学性原则。

44、某投资者以100万元败买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为

7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款，年还款额8.54万元。该店铺的年

租金收入为20万元，年经营成本为年租金收入的25%。该项投资的偿债备付率是

（）。

A、1.32

B、1.76

C、1.88

D、2.5

标准答案：B

知识点解析：偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额，可用于还

本付息的资金=20—20x25%=15（万元）。偿债备付率=15/8.54=1.76。

45、当开发企业准备调整其商品房价格时，为维护开发企业及其房地产的形象，

般不宜（）。

A、直接上调价格

B、直接下调价格

C、调整付款比例

D、调整付款时间

标准答案：B

知识点解析：价格下调说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经

济低迷，整个市场不景气，预示着还有下降的可能。所以，房地产开发商通常不会

直接宣布其楼盘价格下调，而是通过其他方式间接让客户感受价格下调的优惠，以

维护其正面形象。

46、在房地产广告预算编制的方法中，根据目前或预测的销售额的百分比决定广告

费用的大小的方法是（）。

A、目标任务法

B、销售百分比法

C、量人为出法

D、竞争对等法

标准答案：B

知识点解析：销售百分比法是指房地产开发企业根据目前或预测的销售额的百分比

决定广告费用的大小的方法。销售百分比法以方案可能实现的总销售额为基数，规

定一定的百分比，作为广告费用上限。一般以可能实现的总销售额的1.5%〜2%

为广告费用的支出上限。销售百分比法常用于广告的包干经营。

47、项目经营收入估算表属于房地产投资报表中的（）。

A、损益表

B、基本报表

C、项目总投资估算表

D、辅助报表

标准答案：D

知识点解析：房地产投资项目的财务报表包括基本报表利辅助报表。基本报表主要

有现金流量表、资金来源于运用表、损益表、资产负债表。辅助报表涉及面较广，

根据项目的不同情况，所需要的辅助报表也不完全一样，主要有项目总资产估算

表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。

48、“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（）。

A、环境

B、方位

C、通达性

D、朝向

标准答案：B

知识点解析：本题考杳方位的概念。方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关

系可以用方位表述。

49、重建成本是指（）。

A、重置价格

B、重建价格

C、再次开发成本

D、再造价

标准答案：B

知识点解析：重建价格乂称重建成本，是指采用与被估价建筑物相同的建筑材料、

建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体

系下，重新建造与被估价建筑物相同的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。

50、房地产开发项目合同红纷（）解决，有利于维护合同双方的友好合作关系，使合

同能更好地履行，有利于和解协议的执行。

A、协商

B、调解

C、仲裁

D、诉讼

标准答案：A

知识点解析：协商方式解决纠纷的优点：①简便易行，能经济、及时地解决纠

纷；②有利于维护合同双方的友好合作关系，使合同能更好地履行；③有利于和

解协议的执行。

51、为确保施工图设计质量，应做好的勘察工作是（）。

A、初步勘察

B、详细勘察

C、施工勘察

D、选址勘察

标准答案：B

知识点解析：详细勘察应符合施工图设计的要求，初步勘察应满足选址和初步设计

的要求，施工勘察主要是为施工中遇到的地质问题进一步勘察。为了确保施工图设

计质量应做细致的勘察，即详细勘察。

52、我国消费信贷住房综合保险，综合了住房财产保险和（）的责任。

A、房地产责任保险

B、信贷保证保险

C、财产损失保险

D、人寿保险

标准答案：B

知识点解析：我国消费信贷住房综合保险，综合了信贷保证保险和住房财产保险责

任。

53、低开高走的定价策略运用的关键是掌握好起步价、调价频率和调价幅度，根据

实践经验，每次调价涨幅应在（）之间。

A、1%到2%

B、2%至IJ4%

C、3%至"％

D、4%至IJ6%

标准答案.C

知识点解析：暂无解析

54、物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员

为5人以.上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（）。

A、1/2

B、2/3

C>1/3

D、1/4

标准答案：C

知识点解析：物业管理招标中的评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标

人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。由此推断，招

标人代表不得多于评标委员会成员总数的1/3。

55、物业服务企业须向（）申请注册登记，领取营业执照后方可开业。

A、房地产管理部门

B、所在地人民政府

C、上级主管部门

D、工商行政管理部门

标准答案：D

知识点解析：暂无解析

56、投资各方现金流量表编制的目的在于（）。

A、为各个投资方案进行比较建立共同基础

B、反映投资者各方投入资本的盈利能力

C、考察项目全部投资的盈利能力

D、考察项目自有资金的盈利能力

标准答案：B

知识点解析：投资各方现金流量表编制的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利

能力。编制项目投资现金流量表的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投

资方案进行比较建立其同基础。考察项目自有•资金的盈利能力是编制项目资本金现

金流量表的H的。

57、下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是（）。

A、客观性

B、不确定性

C、可测性

D、损益单一“性

标准答案：D

知识点解析：房地产投资风险特征主要有：客观性、不确定性、潜在性、损益双重

性、可测性、相关性。

58、征用的直接目的旨在（）。

A、维护公共利格

B、得到补偿

C、获得所有权

D、获得使用权

标准答案：D

知识点解析：征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的，临时使用，使

用后要返还，所有权不发生转移。

59、以下说法错误的是（）。

A、征收个人住宅的，应当保证被征收人的居住条件

B、货币补偿是指拆迁人对被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算的方

式补偿给被拆迁房屋的使用人

C、房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换

产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

D、拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿

标准答案：B

知识点解析：房地产拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人，而不是

使用人。所有权人既包括公民也包括法人。

60二已知某房产的计税余值为20万元，则按照房产余值计算应缴纳的房产税为（）

万兀°

A、0.24

B、2.40

C、10

D、24

标准答案：A

知识点解析：依照房产余额计算缴纳的应纳税额=房产计税余值xl.2%,则该房

产应缴纳的房产税=20x1.2%=0.24（万元）。

二、多项选择题（本题共20题，每题7.0分，共20

分。）

61、房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关

系，包括（）。

标准答案：A,B,C,E

知识点解析：暂无解析

62、房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据（）等阶段循

环的原理建立起来的。

标准答案：A,C,D,E

知识点解析：本题考查房地产开发项目全面质量管理的程序。房地产开发项目管理

应遵循项FI质量管理的程序，这个程序是依据：PDCA循环的原理建立起来的。

PDCA分为四个阶段，即计划、执行、检杳、处理阶段。

63、前期物业服务合同与物业服务合同的实质性区别在于（）。

标准答案：A,B,C

知识点解析：考查前期物业服务合同与物业服务合同的区别。合同价格异同和签订

程序不同，都不是实质性区别。

64、下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是（）。

标准答案：A,D

知识点解析：《协议出让国有土地使用权规定》要求协议出让最低价依据以下标准

拟定：①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补

偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；②有基准地价的地区，协议

出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

65、下列用地中，可以通过行政划拨取得建设用地使用权的有（）。

标准答案：B.C,E

知识点解析：本题考查国有建设用地使用权划拨范围。国家机关用地和军事用地，

城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用

地，法律、行政法规规定的其它用地，这些建设用地的土地使用权，确属必需的，

可以由县级以上人民政府依法批准划拨。公立学校属于公益事业用地，区政府办公

楼属于国家机关用地，戒毒所属于法律、行政法规规定的其它用地。

66、下列物业服务企业的资质条件中，二级资质企业必须满足的条件有（）。

标准答案：A,B,C

知识点解析：选项D和选项E属于一级资质企业的条件。

67、下列关于建设用地使用权出租的表述中，正确的有（）。

标准答案：A,D

知识点解析：本题考查建设用地使用权出租的相关内容。对于通过出让方式取得的

建设用地使用权，其租期不得超过出让合同规定的年限减去原土地使用者己使用的

年限后的剩余年限。所以A选项正确。建设用地使用权出租的用途双方可以协

商，需要再经主管部门审批，所以B选项错误。出租人有权监督承租人是否合理

使用土地，所以C选项错误。在租赁关系存续期间，出租人拥有对标的物进行维

护的义务，所以E选项错误。

68、下列各项属于房地产投资系统风险的有（）。

标准答案：A.R.C

知识点解析：房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响

的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周

期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。房地产投资

的非系统风险包括：收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险和持有

期风险。

69、房地产开发企业拟开发建设项目编制项目申请报告的主要内容包括（）。

标准答案：A,B,C

知识点解析：项目核准申请报告的主要内容除ABC三项外还包括：拟选建设用地

相关规划、资源利用和能源耗用分析、经济和社会效果分析等。

70,下列关于投资项目经济评价应遵循的基本原则的说法中，不正确的有（）。

标准答案：C,D

知识点解析：收益与风险权衡的原则提示投资者，在进行投资决策时，不仪要看到

效益，也要关注风险，权衡利弊得失再进行决策；经济评价的本质就是要对拟建项

目在整个计算期的活动，通过效益与费用计算，对项目经济效益进行分析和比较。

一般来说，项目经济评价要求尽量采用定用定量指标。

71、关于房地产开发项目T期计划的过程,下列沦述正确的有（）。

标准答案:A,B,C,E

知识点解析：D项，项目最低层次的单元是工作包，在工期计划中，工作包可以进

一步分解到工序，这些工序构成了子网络。它们是项目总网络的基础。

72、房地产市场实地调研的方法有（）。

标准答案：C,D,E

知识点解析：房地产实地调研法包括小组访谈法、深入访谈法和现场踩盘法、访问

法、观察法和实验法。访问法乂可以分为面谈访问法、电话访问法、邮寄访问法、

网络访问法。

73、下列风险中,属于房地产投资非系统风险的是（）。

标准答案：B,C,D,E

知识点解析：房地产投资的非系统风险包括：①收益现金流风险；②资本价值风

险；③比较风险；④时间风险；⑤持有期风险。

74、建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括（）。

标准答案：A,D,E

知识点解析：建立价格可比基础主要包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种

和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位五种。

75、投资项口对不确定性因素的敏感程度，通常有两种表示方法，即（）。

标准答案:A,B

知识点解析：投资项目对不确定性因素的敏感程度，通常有两种表示方法，即敏感

性分析表利敏感性分析图。

76、抵押贷款利率由（）组成。

标准答案：A,C,D

知识点解析：抵押贷款利率的组成部分包括：①资金的投资收益：②承担的风

险；③费用，即为安排抵押贷款所发生的运营成本。

77、根据风险成因划分，房地产住房抵押贷款风险可分为（）。

标准答案：A,B,C,D

知识点解析：根据风险成因划分，房地产住房抵押贷款风险可分为产权风险、偿付

能力风险、贬值风险、估价风险和欺诈风险等。

78、制定房地产保险费率应遵循的原则有（）。

标准答案：A,B,C,D

知识点解析：制定房地产保险费率应遵循的原则有：①公平合理的原则；②保证

偿付能力的原则；③费率相对稳定的原则；④促进防灾昉损的原则。E项是在进

行房屋保险时，确定保险金额要遵循的原则。

79、以下是房地产销售间接渠道的优点的是（）。

标准答案：B.C.E

知识点露析：’总接销售渠道的优点：（1）有利于发挥销售专业特长；（2）有利于房地

产开发企业集中精力，缓解人力、物力和财力的不足，重点进行商品房开发建设方

面的工作。AD两项属于间接销售渠道的缺点。故本题答案为BCE。

80、下列各项属于契税特点的有（）。

标准答案：B,C

知识点解析：契税具有下列基本特点：①属于财产税；②实行一次性征收；③由

土地、房屋权属的承受人缴纳；④各地的税率可能不同。

三、案例分析（本题共20题，每题7.0分，共20分。）

某建筑物建筑面积为100m?,经过年数5年，单位建筑面积的重置价格500元/

m2,该建筑物经济寿命20年，残值率为5%。

81、该建筑物的年折价额为（）元。

标准答案：A

知识点解析：根据年折旧额的计算公式可知，D=C（1-R）/N=50000x（I-5%）/20=2

375（元）。

82、下列关于房地产估价成本法的说法错误的是（）。

标准答窠：C

知识点解析：成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意

义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。

83、除（）之外建筑物折旧可以分为三大类。

标准答案：A

知识点解析：除自然折旧之外，根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为：物质

折旧、经济折旧、功能折旧。

84、不是求取建筑物折旧的主要方法的是（）。

标准答案：A

知识点解析：求取建筑物折旧的方法土要是年限法、分解法、市场提取法。

85、正常使用的磨损与（）正相关。

标准答案：A,C,D

知识点解析：正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、

使用强度和使用年数正相关。故选项ACD正确。选项B属于意外破坏的损毁，故

排除。

某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加

为410万元，年总成本费用为1300万元。

86、该项目的投资利润率为（）。

标准答案:A

知识点解析：投资利润率=（1950-410-1300）/1200=20%o

87、根据相关统计，当城市化水平为30%—50%时，人均GNP,一般为（）。

标准答案：B

知识点解析：城市化水平分别为30%以下、30%—50%、50%—70%、70%以上

时，人均GNP分别为1000美元以下、1000—3000美元、3000—7000美元、7

000美元以上。

88、通常把“在市场调研获