【集体经营性建设用地流转对乡村经济发展的案例分析12000字】

集体经营性建设用地流转对乡村经济发展的案例分析目录TOC\o"1-3"\h\u24504集体经营性建设用地流转对乡村经济发展的案例分析 135381.1初期试点阶段集体经营性建设用地流转对乡村经济发展的影响 1113921.2乡村振兴背景下集体经营性建设用地入市对乡村经济发展的影响 2由集体经营性建设用地流转的演化路径分析可知，集体经营性建设用地流转经历了2000年初的试点阶段和2015年农村土地制度三项改革阶段，并于2019年农村土地制度三项改革结束后修订了土地管理法，允许集体经营性建设用地入市流转。在初期试点阶段，选取最早实施试点集体经营性建设用地流转的广东和江苏两地，根据产权界定的方式，整理归纳为保权让利、转权让利和规划区内实行转权让利，规划区外实行保权让利这三种模式，并从企业特征、主导模式以及转让方式等不同维度分析两地集体经营性建设用地流转的实践差异。对于农村土地制度三项改革试点实施后集体经营性建设用地入市的定性分析，则是基于乡村振兴的实施背景，按照不同的地理区位和经济发展程度的不同，分别选取北京大兴、河南长垣和重庆大足作为典型案例，研究集体经营性建设用地入市对于乡村经济发展的影响。1.1初期试点阶段集体经营性建设用地流转对乡村经济发展的影响由集体经营性建设用地流转的决定条件及演化特征可知，不同的资源禀赋会对集体经营性建设用地流转方式产生直接影响。从制度需求层面而言，微观个体在诱致性因素的影响下实现自身效用的最大化；从制度供给的层面而言，则是通过制度的动态演化实现资源的有效配置（林毅夫，1995）。以广东和江苏两地为例，江苏地区的企业更多的是依靠当地资源禀赋发展起来，改制后的乡村企业，具有明显的地缘特征；而广东地区则是吸引而来的外商投资，没有当地人缘和地缘特征，与之相关的，江苏地区用地企业和集体组织的权益关系是合作互利，共同发展的关系，而广东地区更多的就是租赁关系；其次，江苏地区集体经营性建设用地流转模式是由地方政府引导、乡镇集体主导；而广东地区则是以市场为主导，集体经济组织和农户的自发行为。相应的，江苏地区集体经营性建设用地的价格机制更多的是政府定价，而广东地区则是市场价格。因此，江苏地区的地方政府更多的是通过实现集体经营性建设用地和国有建设用地“同权”，来加强对于集体经营性建设用地的控制；广东地区的地方政府则是规范和引导集体经营性建设用地的隐形流转。改革开放后，国务院出台了《开展对外加工装配和中小型补偿贸易办法》，在中央的扶持政策下，广东地区进一步细化和出台了吸引外商资本建设“三来一补”企业的优惠措施，积极改善投资环境，并通过优越的地理区位，使得当地中小企业发展迅速。在快速工业化的进程中，社会经济的发展需求与建设用地供给矛盾日益尖锐。广东省于2005年出台了《广东省集体经营性建设用地使用权管理办法》，其一，明确了集体经营性建设用地流转的用途，主要用于发展各类工商企业及公共设施和公益事业；其二，规范了集体经营性建设用地流转的方式，对于出让、出租以及联营合作等不同流转方式进行了界定，细化了申请办理权属登记和相关证件的流程。其三，需要特别指出的是，允许集体经营性建设用地使用权进行抵押，有利于扩大企业生产规模和资金周转。广东省集体经营性建设用地流转办法的出台，打破了地方政府对于建设用地的垄断供给，有利于实现集体经营性建设用地和国有建设用地的“同地、同权、同价”，推动形成城乡统一的土地交易市场。进一步而言，乡村主体通过集体经营性建设用地流转的方式参与到了城镇化与工业化的进程中来，壮大了集体经济组织，增加了农户收入；同时地方政府通过规范化土地交易市场，不仅保障了交易双方利益，也降低了交易成本。与广东地区相比，江苏省集体经营性建设用地流转试点的实施，与当地企业的发展紧密相关，更多是为了配合乡村企业改制。以苏州市为例，在1999年颁布了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》。对比广东地区，苏州市出台的管理办法除了对流转用途、范围和权益进行界定之外，还明确规定了集体经营性建设用地的流转主体，主要包括县级以下的党委、政府和乡村经济合作社，在实践过程中，根据集体经营性建设用地产权的不同权属作为所有权和使用权的代表者进行实施。此外，确定了集体经营性建设用地收益的分配方式，市政府提取30%，剩下的70%中，县级政府和乡镇政府按照3:7的比例进行分配。综上所述，从集体经营性建设用地流转的动因而言，经济发达地区一般是由市场需求等内生因素驱动的，例如广东地区是由于外来加工企业的需求；江苏地区则是当地乡村企业改制的需求；其它地区则是通过制度供给，地方政府颁布政策来进行驱动的；其次，从流转主体而言，乡镇经济越发达，集体经济组织越强大的地区，更多的是以集体组织为主导，例如广东地区的集体经营性建设用地流转，地方政府更多的是发挥规范和引导作用。此外，与之相应的，从集体经营性建设用地收益分配的角度来看，由于经济发达地区的地方政府的参与度较低，其获得的收益主要是土地管理费用方面，而经济欠发达地区，地方政府主要负责招商引资，土地资源只是作为工业化的原始积累而非资本，此时集体组织和农户获取的收益就会相应降低。最后，从集体经营性建设用地流转形式来看，经济发达地区的流转方式更加多元化，出让、出租、入股等形式均有，例如广东地区和江苏苏州；而欠发达地区的流转方式则相对单一，更多的是以出租和出让这两种形式为主。1.2乡村振兴背景下集体经营性建设用地入市对乡村经济发展的影响为进一步探讨乡村振兴背景下集体经营性建设用地入市对于乡村经济发展的影响，研究新型城乡关系下，作为乡村发展重要资产的集体经营性建设用地，如何驱动乡镇产业发展，影响劳动力、资本等在城乡之间的双向流动，本节将紧扣乡村振兴中“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的核心要义，分析集体经营性建设用地入市与乡村振兴发展之间的作用机理，总结归纳以北京大兴、河南长垣以及重庆大足为代表的典型案例，从镇级统筹、多元化入市以及统筹农村制度综合改革等三个方面，细化论证集体经营性建设用地入市与乡村振兴之间的作用效果。根据长期跟踪调研，考虑到各个地区的经济发展、地理区位各不相同，选取了农村土地制度三项改革试点中的北京大兴区、河南长垣县和重庆大足区作为典型案例进行分析。其中，北京大兴区作为大都市辐射圈中的代表，重点关注大兴区如何通过集体经营性建设用地入市，优化落实首都发展战略，有效疏解“大城市病”和小散乱的农村发展问题。与其它地区不同，大兴区的集体经营性建设用地入市更多的是存量入市，需要进行整治拆迁后才有转型升级的发展空间，巨大成本的背后，如何通过金融资本的参与实现乡镇发展，也是需要关注的问题。河南长垣县是全国百强县之一，卫生材料、起重机械和防腐建材是乡镇经济发展的支柱产业，作为和城市发展实现较好融合的代表，重点关注长垣县如何通过实施集体经营性建设用地入市进一步推动乡村经济发展，分析良好资源禀赋地区如何以土地要素为抓手，挖掘乡镇发展潜力，进一步增加农户个体收入和壮大集体经济组织。与北京大兴区、河南长垣县相比，重庆大足区则是典型的西部欠发达地区，大足区山多地少，交通区位不够便捷，作为丘陵地区的代表，重点关注重庆大足区集体经营性建设用地入市的推进情况，在缺乏产业支撑的情况下，如何统筹农村综合制度改革，运用集体经营性建设用地入市发展乡村旅游。进一步探索如何通过集体经营性建设用地入市，增强对劳动力要素和资本要素的吸引力，同时分析重庆大足在实施集体经营性建设用地入市过程中，所遇到的问题和挑战。（1）欠发达地区：统筹协调，以集体经营性建设用地为抓手推进乡村综合制度改革大足位于重庆西部，地理形式复杂，有着“六丘三山一分坝”之势，有低山、丘陵、平坝以及溪谷等不同地貌。全区土地面积为14.36万公顷，其中建设用地2.1万公顷、未利用土地0.3万公顷，集体经营性建设用地1.26万公顷，占土地总面积的60.2%。受地形地貌的影响，原来工业支柱为矿业，近年来随着生态环保理念的提升，大足区以乡村综合制度改革为抓手，正在转型发展生态旅游业。2019年大足区地区生产总值6458347万元，同比增长7.7%。其中：第一产业实现增加值526585万元，增长-0.2%；第二产业实现增加值3579727万元，增长8.8%；第三产业实现增加值2352035万元，增长7.9%。大足区人均地区生产总值81876元，增长7.7%。大足区自2015年开始探索实施集体经营性建设用地入市，出台了集体经营性建设用地入市管理的七个相关规范性文件，研究形成了城乡统一的建设用地基准地价评估等八个技术规范，通过明确入市对象及范围、确定入市主体、规范确权登记管理，完善了集体经营性建设用地的产权制度，为集体经营性建设用地入市流转提供了政策保障。截止2019年底，大足区入市90宗地块，成交10.25亿元。探索实施了整治入市、调整入市和就地入市三种途径。本论文在实地调研过程发现，大足区整治入市难度最大，这主要是由于城中村的集体经营性建设用地已经形成了各自的门市形态，实际用途已经由宅基地转变为了商服用地，人员构成的也特别复杂。在进行整治入市的过程中，成本巨大，矛盾突出。相较于整治入市，就地入市减少了土地整治、申报审批等环节，减少了交易成本，是大足区集体经营性建设用地入市最常用的途径。相较于北京大兴区、河南长垣县，重庆大足区的经济发展相对滞后，村集体组织薄弱，因此，出让方式更多的是由用地企业与村集体进行协议出让，尽管农户个体和村集体组织可以获得直接收益，但会出现一些监管空白。重庆大足区在进行集体经营性建设用地入市的过程中，统筹兼顾集体产权制度、人居环境整治等相关改革，坚持农村改革一盘棋，注重相关改革的联动性，从而推动乡村经济发展。有机结合集体产权制度改革和集体经营性建设用地入市。根据产权经济学中的公共域理论，由于资产属性的多样性以及主体行为的有限性，使得产权不能够被充分有效界定，没有被界定的产权部分价值则留在了公共领域，巴泽尔所指出的，“如果产权制度未能得到清晰界定并合理执行，人们必定会加速对稀缺资源和机会的掠夺”。重庆大足开展了27个镇存量集体经营性建设用地入市的调查摸底，查清集体经营性建设用地面积199998亩，在此基础上，根据集体经营性建设用地使用权确权登记的管理办法，发放了集体土地所有权证2136宗，集体经营性建设用地使用权证1287宗。进一步探索实施了“多规合一”，完成了土地利用规划63个，村建设规划全覆盖。另一方面，明确集体经济组织中成员权的确定，对于集体经济组织的认定、成员权资格的取得和丧失等进行了明确说明。但是由于农村集体经济组织成员资格认定较为复杂，在实施的过程中，部分村庄按照村规民约等方式制定分配方案，不同集体经济组织对其成员资格认定标准不一，引发了收益分配的矛盾。大足区宝顶镇东岳村的入市项目中，由于对学生上学户口迁出、子女外嫁户口迁移等情形未予以分配，导致四户村民提起民事诉讼。有鉴于此，重庆大足区进一步统一规范了集体经济组织成员的界定，提出了“三分两不分”的准则。拥有集体经济组织农业户籍的人员分三分之一，拥有集体经济组织的第二轮土地承包地的人员分三分之一，长期生活在该乡村集体经济组织内的人员分三之一，占两项的分三分之二，三项都占的全额分配。两不分则是指已征地农转非购买社保的人员不参加分配、空挂户人员不参加分配。因此，重庆大足农户个体通过集体经营性建设用地入市平均获取0.04—3.5万元的收益。集体经营性建设用地入市与乡村建设相结合。大足区集体经营性建设用地入市的用途一般是和乡村旅游相关联的，而发展乡村旅游的基础在于乡村人居环境的改善。长虹村通过调整入市，建设了一个生态餐厅，占地面积为两亩左右，成交价为30万元一亩，主要作为五彩稻田的配套使用。通过将全村的承包地进行统一流转，种植五彩水稻，等到水稻成熟的季节用来发展乡村旅游。在这个过程中，长虹村进行了人居环境整治，对于堤坝、墙壁进行了修正，清理沟渠4270米；另一方面，集中进行厕所卫生改造，整治率占到全村的百分之九十以上。对于污水处理等也进行了全面的修缮和处理。此外，对全村的卫生实行包干制，发动党员和群众进行打扫，定时定点进行检查评估。大足区集体经营性建设用地入市中工业用地，主要是保障小微企业生产发展，大部分是乡贤返乡创业的企业，主要以农产品加工、冷藏项目等为主。为进一步降低小微企业的用地成本，大足区将集体经营性建设用地入市与“放管服”改革相结合，精简入市项目基本建设行政审批程序，下放审批权限，审批项目数量缩减50%，时间缩短了233个工作日，提高了集体经营性建设用地的行政审批效率，降低了小微企业用地成本。集体经营性建设用地入市与地票制度相结合。集体经营性建设用地调整入市与地票制度的原理是一致的，其核心在于建设用地的指标交易。重庆大足区在对本区零星分散的废弃宅基地和其它存量建设用地进行复垦的过程中，建设用地指标变为地票，落地用于集中区入市项目，如图8所示。首先由建新区集体经济组织等作为入市主体，选定入市地块，在符合规划的前提下，结合用途管制，依法获取，通过对农用地进行规划调整，转变为集体经营性建设用地。在这个过程中，要遵循占补平衡的原则，在复垦区选取零散的集体经营性建设用地地块，使得建新区农转非面积与复垦区建设用地复垦的面积相等，其实质相当于是土地发展权由复垦区转移至建新区。因此，在集体经营性建设用地入市交易之后，大足区重点落实了在扣除建新区成本、复垦区成本以及土地开发成本之后，集体经营性建设用地调整入市的土地增值收益均衡分配问题。一方面，地方政府要收取土地增值收益的调节金，按照城乡统一的建设用地市场评估方法，采用累进税率的方式，获取20%--50%比例的差别化收益；另一方面，建新区和复垦区之间的土地增值收益分配也值得探讨。重庆大足通过合理测算集中区入市的复垦成本，确保复垦指标“取之于农，用之于农”的前提下，在计征过调节金之后，建新区和复垦区土地增值收益按照7:3的比例进行分配。在已完成的集中区入市项目中，复垦区农民获得12万元/亩的收益，与地票制度中农民获取的12万元/亩的收益基本一致。图8重庆大足集中区调整入市流程（2）较发达地区：多元化赋能，集体经营性建设用地入市全方位促进乡村经济发展长垣2019年地区生产总值达到469.32亿元，较上年增长8.1%。其中：第一产业增加值49.14亿元，增长3.1%；第二产业增加值252.57亿元，增长10.3%；第三产业增加值167.62亿元，增长5.8%。三次产业结构为10.47：53.82：35.71。起重装备制造产业、卫生材料及医疗器械产业以及汽车及零部件产业和防腐蚀及建筑新材料产业是长垣县的支柱产业，其中卫生材料及医疗器械产业正在由一、二类低档产品为主向民用卫材、高端医疗器械拓展，已成为国内卫生材料与医疗器械的重要集散地，被命名为“中国卫生材料生产基地”，为这次新冠疫情防护设备的供应也做出了突出贡献。长垣县的二、三产业已经形成了产业规模效应，吸纳大量的本地甚至外地人口在当地就业。另一方面，长垣县一般公共预算收入达到30.3亿元，较上年增长22.7%。税收收入25.92亿元，同比增长24.8%，税收收入占地方公共财政预算收入的比重为85.6%。表2反映了长垣县国有土地出让收入占财政收入的比重，呈现出逐渐下降的趋势，对土地财政的依赖度较低。表2长垣县土地出让收入所占比重单位：万元年份20132014201520162017财政收入103965131620153499167628210069国有土地出让5052875822696333653360353所占比例48.6%57.6%45.4%21.8%28.8%数据来源：长垣县内部资料试点工作开展以来，长垣乡村土地要素的潜力被充分激发，城乡要素平等交换机制初步建立，土地增值收益返还渠道得到畅通，农民的土地权益得到维护。其一，进行集体经营性建设用地调查和确权颁证，共核查出存量集体经营性建设用地852宗1.8万亩，可以进行就地入市；另外有2.4万亩集体经营性建设用地处于闲置状态，可以进行调整入市。其二，进行村级规划编制，统筹专项资金3000万元进行全县土地利用、村庄建设、产业发展以及乡村旅游等多规合一的村级规划编制，形成了“村村有规划，建设有依据”的规划管理格局。其三，完善协同机制，形成改革合力。长垣县集体经营性建设用地入市工作由河南省省委直接负责，协调省委农办、省委改革办、省委人力资源社会保障厅以及省政府法制办等多部门牵头，围绕“放管服”改革和简化审批程序，为集体经营性建设用地入市提供了完善的政策支持。截至2018年底，长垣县出台集体经营性建设用地入市改革配套文件14个，相关改革配套文件10个，已完成集体经营性建设用地入市192宗3657亩，成交金额3.11亿元，其中政府收取调节金0.21亿元，村集体收益1.26亿元，农民群众收益1.64亿元；实现了工业、商业和住房等用途全覆盖，就地入市、调整入市和整治入市三种入市途径全实践，出让、租赁和作价入股三种入市方式全尝试，乡镇、村、组三种集体所有权主体全涉及。选取长垣县农村土地制度改革过程中孔场村住房建设、樊相镇产业园区以及大浪口村旅游发展为例，结合上述分析进行案例研究，如表3所示。表3长垣集体经营性建设用地入市案例的典型模式模式基础条件位置效果集体经营性建设用地入市+住房保障配套优势结合部生活富裕集体经营性建设用地入市+工业发展行业基础近郊区产业兴旺集体经营性建设用地入市+乡村旅游禀赋条件偏远区生态宜居“集体经营性建设用地入市+住房保障”这种模式适宜在城乡结合部或者城中村推行。这主要是由于在城乡结合部或者城中村，紧邻县城，可以享受到优质的教育资源和医疗服务，住房市场需求旺盛。地方政府在此过程中更多的是协调与监管，其利益相关者主要是开发商和当地的拆迁居民。针对开发商而言，其一，长垣县住房市场需求持续旺盛，开发商有开发的热情；其二，需要拆迁的房屋大部分破旧，补偿相对较低首期预算有获利空间；其三，因棚户区改造政策要求严苛（比如要求必须征收为国有土地，面积不低于50亩），本宗地无法享受棚户区改造政策，开发商认为入市是解决其用地手续的重要出路；其四，集体经营性建设用地入市相较国有土地征收出让省去了繁琐的审批程序，节省了时间成本。对于村民而言，其一，该村位于城乡结合部，村庄建设发展缺少后备土地资源，致使20年没有审批过宅基地，部分村民住房用地需求受到抑制；其二，按群众与开发商达成的拆迁安置协议，平均每户可以获得2套135平米的住房，其市场价值超出了现有土地房地产的价值，群众感到其资产价值得到全面提升。其三，村民自主与开发商面对面谈判具体安置细节，农民和集体真正拥有了知情权、参与权和决策话语权，其当家作主的意识得到充分显现，较政府要求拆迁，思想上更易接受，行动上更为积极。最终长垣县祥运置业房地产公司通过入市途径取得24．73亩集体经营性建设用地使用权，出让价格40万／亩，建设263套新房，其中51套用于安置拆迁农户，其余161套的房屋进行商品房交易。结合产权经济学的分析框架，在保障村民权利、显化村民财富方面，采取了如下综合措施。其一，以房换房，该村户均建筑面积270平方，按建筑面积1：1的比例置换新房，被拆迁房屋不足270平米的，可按成本价格购买不足部分；拆迁房屋面积超过270平方、不足400平方的，据实置换新房面积；超出400平方的，按成本价进行货币补偿。其二，以地换房，宅基地按50万元／亩的标准计算，按建房成本价折算安置房。其三，租房补贴。对拆迁户每年每户支付1万元安置费，用于租赁过渡性住房，直到新房交付为止。拆迁安置协议全部达成后，由评估公司依据集体经营性建设用地地价体系，评估出地价，交由村集体，按照“四议两公开”程序，由村民自主决定入市价格和其他入市事项，确保入市结果符合集体成员的真实意感。如图9所示，反应了在明晰产权，盘活资产的情况下，农户个体效用的变化情况。综上所述，孔场村通过进行住房建设，一方面改善了村民居住条件，通过房屋置换和面积不足农户成本价购房，保障了原来需要申请宅基地建房的农户住房需求，生活环境得到改善。另一方面，增加了农民财产性收入。该小区周边房价为4000元／平方米，农民房屋财产价值大幅提升。每户农民置换后都有1至2套多余房屋用于出租，可以赚取更多租金收益。图9农户个体效用的变化情况“集体经营性建设用地入市+工业发展”模式的实施需要一定的产业基础才能实现供给和需求的有效匹配。在需求端，是企业发展所产生的用地需求。长垣县的产业基础较为雄厚，其卫生材料、起重机械、防辐射材料加工等产业为经济发展提供了重要支撑，用地需求较为强烈。在供给端，需要政府进行风险管控。例如长垣县政府设立2000万风险补偿金，以“银行+担保”“银行+风险补偿金”模式，为入市地块提供信贷支持。此外，由于其是产业园区，综合其运输成本等因素，此类地块的位置一般都处于近郊区域。以长垣县樊相镇为例，其创业园距县城2.5公里，紧邻213省道，具体而言，樊相创业园用地主要通过集体经营性建设用地入市来保障，通过出让保障用地119.8亩，租赁保障用地114.22亩。其一，利用调整入市共保障用地234亩，通过这种方式，整合并盘活了乡村零碎的集体经营性建设用地资源，发挥了规模效应，实现了节约集约用地。其二，以租赁方式保障用地114．22亩（租赁价格：1700元／亩/年），降低了企业用地门槛和经营成本，推动了当地特色小微企业的发展。此外，该创业园区规划面积为624.5亩，可入驻约60家企业，可安排就业岗位4000余人，大部分村民通过与入驻企业签订用工协议，解决就业问题。结合产权经济学的分析框架，从市场层面而言，通过调整入市提高了集体经营性建设用地的边际效益，因此MR’是向右上方移动的；另外，创新性的使用租赁方式，缓解了企业用地压力，推动了小微企业的发展，尽管平均用地效益相较于大企业用地而言是降低的（AR’向左下方移动），但是集体经营性建设用地的租值耗散程度是降低的，如图10所示。图10租值耗散变化情况“集体经营性建设用地入市+乡村旅游”模式直接关系到乡风乡貌的建设，同时通过前期投资改造，在很大程度上提升农民收入水平。推广这种模式的关键因素在于当地的禀赋条件，在此基础上打造相关的主题观光场所。长垣县大浪口村地理位置较为偏僻，土地肥沃程度较差，因此该村人口大部分均外出打工，空心化程度较高。考虑到拥有得天独厚的温泉资源，大浪口村通过集体经营性建设用地入市，采用作价入股的方式成立了旅游开发公司。河南省大浪口建设开发有限公司负责大浪口民俗文化村建设和运营工作。该公司将房屋修缮后，出租给商户经营目前已吸引40家外来商户入驻景区从事餐饮娱乐等经营活动，带动当地劳动力就业230余人。结合产权经济学的分析框架，其一，集体经营性建设用地入市的决策由集体做出，收益由集体成员分享。大浪口村民小组作为集体经营性建设用地的所有权人，将集体土地、坑塘共计113亩，租赁给河南省大浪口建设开发有限公司，用于旅游开发，租期40年，年租金每亩1000元，租金收益由3组村民平均分配。其二，切实保障了村民的资格权。通过对村小组成员进行界定，明确了成员的资格权。对于愿意放弃资格权者，可获得2.5万元经济补偿。其三，大浪口村共有37户村民出资入股，村集体出资占5％的股份；另一方面，将旅游开发建设所占用的宅基地有偿使用，村集体出资对24户宅基地的使用权人进行腾退补偿，地上房屋按照300元／m2给予补偿。对于原来宅基地面积普遍较大，扣除新宅基地面积后多余部分按照5万元/亩给予补偿，其中8户属于一户多宅的不予补偿，新建的16户村里给子每户1万元的建房补贴。“集体经营性建设用地入市+乡村旅游”这种模式的优势在于，其一，通过发掘当地的景观条件，在改善乡风乡貌的同时，实现了生态宜居的效果；其二，以集体经营性建设用地入市为支点，从制度层面保障了集体经营性建设用地的相关权益以及农户个体的权益。另一方面，该模式所存在的问题主要在于资本运作方面。由于乡村集体组织承担风险的能力较低，因此，平衡前期投资和之后的资本回收是需要考虑的重要方面。以大浪口村为例，尽管目前的旅游观光需求旺盛，但是公司依然处于亏本状态，要真正实现盈利，还需要等到温泉资源的开发运营后才有可能。（3）发达地区：镇级统筹，不同乡村地区集体经营性建设用地协调入市北京市大兴区的集体经营性建设用地布局零散、分布不均、碎片化严重，北多南少。北部五个镇4.4万亩，南部九个镇3.56万亩，宗地4200多个，最大一宗614亩，最小宗地不到1分地；宗地权属不统一，镇村两级经济组织占比差距较大，3%在镇联社（2454亩计107宗），97%在村经济合作社（74106亩计4018宗），此外，还存在镇级之间、村级之间共有的情况。北京市大兴区采用“镇级统筹”集体经营性建设用地入市模式，其中，集体经营性建设用地是统筹客体，联营公司是统筹主体，镇级统筹的核心则在于发展高新产业。通过以联营公司为主体，统筹集体经营性建设用地入市来进行招商引资，发展高新产业；同时伴随着产业的转型升级，也不断提升集体经营性建设用地产出效益，完善联营公司的规范治理。在这个过程中，需要保障集体经营性建设用地的抵押担保权，通过多主体、多产品实现金融的全程参与，在地方政府、集体组织和农户个体之间均衡分配土地增值收益，如图11所示。图11北京大兴镇级统筹集体经营性建设用地实施路径基于产权经济学视角，“镇级统筹”的根本在于其依托于集体所有制，而集体所有制的根本又在于土地的集体所有制，所以镇级统筹实际上就是在一定范围内、基于发展权共享的原则、对集体土地发展权的进行相对集中的配置，解决适应城镇化需求的土地资源的优化配置问题。根据“不拆不建、多拆少建、拆后复垦、拆后还绿”的实施方式，以拆迁、拆违、拆除腾退为抓手，解决城乡结合部地区“大城市病”和乡村地区规划无序、利用低效、管理粗放等乡村病问题。北京大兴区试点以来，“疏解整治促提升”从城市向乡村全覆盖，对存量集体经营性建设用地全部拆除腾退，现已腾退土地9万亩，拆除地上建筑物5200万平方米，清走低端产业13000家。大兴区“减量瘦身”4万亩，其中城乡结合部约2.5万亩还绿成为城市绿化用地，乡村地区约1.5万亩可以复垦为耕地。“镇级统筹”模式降低了集体经营性建设用地的租值耗散情况，为乡村地区的新型业态发展提供有效支撑。试点以来，大兴区探索挂牌、转让、招标出让、协议转让或作价入股等供地方式，成功入市交易10宗集体经营性建设用地其中产业用地5宗，集体土地建设租赁住房5宗。2016年1月，西红门镇2号地小B地块40亩使用权挂牌出让，由北京赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竟得（楼面地价1.5万元/平方米），真正意义上实现了与国有建设用地的“同权同价”，该项目企业的经营方向是青年众创基地，主要集聚小微创业企业，为大型产业园和产业链提供补充和服务。“镇级统筹”在明晰集体经营性建设用地产权的前提下，以金融参与为突破重点，实现集体土地资产价值和市场属性。面对巨大的拆迁腾退资金需求，为有效解决集体经营性建设用地入市的金融支持问题，充分显化集体经营性建设用地的资产价值和市场属性，大兴区明确集体经营性建设用地使用权可以设定抵押权，引导20多家金融机构推出专项金融服务产品，总授信额度达到500多亿元，实际发放贷款240多亿元，金融供给侧改革与农村土地制度改革相辅相成、相互促进，通过金融体制创新，促使集体经营性建设用地入市顺畅推进。从相关产权主体博弈的角度来看，“镇级统筹”以收益分配为试点关键，实现利益共享。首先，在地方政府和集体组织之间，大兴区结合实际确定土地增值收益调节金收取比例。大兴区西红门镇2号地小B地块的入市收益调节金比例是12%。第二，在联营公司和集体组织及农户个体之间，提高农民收益，保证农民更有获得感。地块上市后，合理设计留地、留物业、留资产和入股经营等方式，委托联营公司再投资，进一步壮大集体经济，增加经济组织成员收益。第三，在集体组织和农户个体之间，处理好农村集体经济组织内部土地增值收益的分配。已经分配到各村的土地增值收益，村集体留存30%-35%，其余在农村集体经济组织成员之间分配。因此，乡镇统筹有利于协调地区之间，特别是村与村之间的利益平衡关系，促进资源在镇域范围内的集中优化配置，收益在镇域范围内的共享，实现城乡与地区之间的均衡发展。综上所述，北京大兴区的镇级统筹模式有效探索了大都市圈周边的乡村经济发展模式。从首都的阶段性特征看，北京经济社会转型已从后工业化时代进入商业时代（占比80%以上）。“镇级统筹”在经济上最大的优势在于以“集聚”减少交易费用、节约社会成本，在社会上最大的优势在于“大聚集、大需求、大服务”，在环境方面更是“集中污染”、“集中治理”。从非首都功能疏解任务看，