2011年9月苏州常熟房地产市场调研报告-33P-中原

常熟市场调研报告苏州2011.09报告框架·大环境分析·上半年市场概况·项目情况汇总·数据分析

常熟市位于中国经济最活跃的区域——上海经济圈中心，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北枕长江与南通隔江相望，具有得天独厚的区位优势。近20年经济增长一直保持在15%以上，综合实力显著增强。

常熟港为国家一级口岸。国家级历史文化名城。风景名胜有虞山国家森林公园、沙家浜芦苇荡、尚湖风景区、宋代方塔、古里铁琴铜剑楼等。大环境分析产业结构：常熟目前仍以第二产业为主导，但经济结构的逐步调整进程良好，第三产业所占比重逐年增大，至2010年，第三产业比重已达43%。5年来常熟经济逐步、稳健向“后工业时代”进化。第三产业的地位日趋重要，是区内房地产快速、健康发展的基础。

产业结构走势图居民收入：根据权威部门发布的全面小康标准，城镇居民人均可支配收入超过16000元，农村居民人均可支配收入超过6000元，即为全面小康。由下图可知，常熟各项指标早已超过标准，且保持逐年稳定增长，2010年，常熟城镇居民人均可支配收入达到27320元，农村居民人均可支配收入达到13102元，常熟居民的富裕程度较高。而居民生活富裕程度高，将会增加改善性住房及投资型产品的需求量，改善性需求的购房及投资型产品的需求量的增大，将极大促进当地房地产的发展。常熟居民可支配收入发展情况（单位：元）常熟房地产开发投资总额逐年增高，五年来累计增幅达到159.8%，2009年，总额达到78.06亿元。于此同时，2007年以来，增幅有所回落，2009年实现了4.46%的小幅增长。一方面说明经历了2005年-2007年的高速增长后，区域市场逐渐回归理性，另一方面，市区土地资源逐渐减少，也在一定程度上影响了全市范围内的发展速度，市区范围内的相关资源更显珍贵。另外，根据相关研究证明，区域人均GDP超过18000美元，住宅市场将进入衰退期，2010年，常熟人均GDP已超过16000美元，已是十分接近发展期临界点，这一效应首先在投资增幅上略有体现。常熟市房地产开发投资情况走势图整体概述：经济发展：常熟整体经济实力很强，且连年保持着较为稳定的高增长率。2009年人均GDP达到145640元（约合247588美元），参照联合国相关指标，已属于比较发达地区。交通：常熟公路、水路交通十分发达，随着规划中的城际高铁、沪通铁路的相继施工，常熟的交通将更加便利，将更加紧密地融入“大上海”。

产业结构：城市产业结构调整效应明显，但与GDP数值相比，产业结构优化程度还不匹配，根据经济学规律，未来第三产业将迎来较快增长，产业结构将在5-10年内完成从“二三一”向“三二一”的转变。房地产发展：参照GDP数值，城市化建设步伐亦相对落后。未来，城市化进程也将得到快速的发展。因此，虽然人均GDP已进入10000美元以上的房地产衰退参考区间，但由于特殊的经济发展轨迹，随着城市化进程的逐步加速，房地产业发展仍将有巨大的上升空间。

上半年市场概况上半年市场概况1、房地产施工、新开工、竣工面积。上半年，商品房施工面积643.97万平方米，同比增长1.55%；商品房新开工面积76.37万平方米；商品房竣工面积93.12万平方米，同比减少1.4%。2、商品房供应量。上半年，全市核准商品房预售面积87.35万平方米，同比增长20.8%。其中商品住房57.18万平方米，同比增长0.03%。核准商品房现售面积36.29万平方米。市场需求情况1、商品房销售情况。上半年,商品房销售面积93.89万平方米，同比增长18.54%。其中商品住房60.92万平方米，同比增长14.1%。2、二手房市场交易情况。上半年,二手房交易登记面积48.44万平方米，同比减少15.64%。其中住宅交易登记面积20.5万平方米，同比减少23.48%各片区在售楼盘情况汇总东南开发区区位示意招商城尚湖风景区老城区高新区老城区楼盘名称中南世纪城物业类型住宅项目地址位于常熟市泰山南路26号价格均价120000元/平米总套数142可售套数90土地面积85798平方米建筑面积138347平方米开发商常熟中南世纪城房地产开发有限公司最新动态中南世纪城目前在售三期房源，户型面积从100-400平米均有，价格从11000-14000元/平米不等。85号楼“错跃空中官邸”即将推出，挑高4米客厅，超大赠送夹层，价格暂未公布，目前接受预约。老城区楼盘名称城市花园物业类型住宅、酒店式公寓、商铺项目地址位于虞山镇常熟李闸路158号价格均价125000元/平米总套数1463可售套数392土地面积112077平方米建筑面积89749平方米开发商常熟市琴南房地产开发有限公司最新动态城市花园多种房源在售，多层有122平米户型均价12500元/平米，133平米户型均价14000元/平米及140平米户型均价17000元/平米；酒店式公寓在售面积43-53平米，价格9000-10000元/平米；另有商铺在售，均价约30000元/平米。老城区楼盘名称清枫合院物业类型住宅、别墅项目地址位于李闸路与枫林路交汇处价格均价150000元/平米总套数300可售套数15套左右土地面积135190平方米建筑面积90129平方米开发商江苏众和房地产开发有限公司最新动态清枫和院多层房源在售，户型面积为90平米、130平米、180平米，均价15000元/平米左右。另据悉，别墅项目年底将推出。招商城片区楼盘名称尚湖·中央花园物业类型普通住宅项目地址位于虞山镇元和路与招商西路交汇处价格均价10000元/平米总套数900左右可售套数300左右土地面积48991平方米建筑面积164811平方米开发商江苏荣安置业有限公司最新动态项目将在今年下半年推出。存一万抵二万，正在内部订购中。招商城片区楼盘名称中盈国际广场物业类型商住项目地址位于新莲路与商城东路交汇处（服装城管委会东）价格起价12000元/平米总套数405可售套数100土地面积31364.89平方米建筑面积62729.78平方米开发商常熟市中盈房地产开发有限责任公司最新动态现存房源仅有住宅，商铺已经售罄尚湖风景区楼盘名称尚湖公馆物业类型别墅项目地址位于元和路368号价格300-600万/套总套数47可售套数5土地面积10740平方米建筑面积17900平方米开发商江苏同德置业有限公司最新动态/尚湖风景区楼盘名称尚湖翡翠湾物业类型别墅、住宅项目地址位于常熟市环湖南路尚湖翡翠湾价格700-950万/套总套数414可售套数193土地面积107391平方米建筑面积181200平方米开发商常熟盛地置业有限公司最新动态尚湖翡翠湾在售联排别墅及公寓房源，联排别墅户型面积约340-380平米，单价20000-24000元/平米，总价700-950万/套。公寓方面在售140多平米、150多平米房源，单价13000-22000元/平米，另外115平米两房房源预计10月分公开。东南开发区楼盘名称金狮薇尼诗花园物业类型普通住宅项目地址东南大道33号价格均价6300元/平米总套数/可售套数3土地面积262857平方米建筑面积460000平方米开发商常熟金狮置业有限公司最新动态今年推出花园洋房，明年3、4月推出小高层。东南开发区楼盘名称新世纪国际花苑物业类型普通住宅项目地址位于东南开发区常熟东南开发区东南大道99号价格均价8500元/平米总套数1584可售套数395土地面积170454建筑面积300000平方米开发商常熟恒程置业有限责任公司最新动态新世纪国际花苑在售多层房源，面积51-156平米不等，均价8500元/平米，目前房源充足。东南开发区楼盘名称东湖京华物业类型别墅，住宅项目地址位于东南开发区东南大道111号价格均价8500元/平米总套数/可售套数47土地面积17773平方米建筑面积15518.48平方米开发商常熟京辉置业有限公司最新动态东湖京华二期准现房在售，有88平米、135平米左右和140平米左右等高层户型，价格8500元/平米起，具体一房一价。后期项目将陆续推出。东南开发区楼盘名称昆承湖国际花园物业类型住宅、别墅项目地址位于新世纪大道与东南大道交汇处价格均价8000元/平米总套数1093可售套数78土地面积83300平方米建筑面积615560平方米开发商常熟华坤房地产开发有限公司最新动态湖畔现代城四期(昆承湖国际花园)在售高层湖景房，户型面积从98平米至170平米都有，均价8000元/平米，具体一房一价。东南开发区楼盘名称弘阳尊邸物业类型住宅、别墅项目地址位于常熟市金山路1号价格均价9200元/平米总套数236可售套数151土地面积54341平方米建筑面积132031.8平方米开发商常熟弘阳房地产开发有限公司最新动态弘阳尊邸于8月21日正式开盘，推出8#、9#楼，约140多套房源，主力户型为95平的两房和135平米的三房为主。项目开盘期间VIP会员总房款减2万，全款到位后赠送价值1万元家电，一次性付款94折，商业贷款和公积金贷款97折，开盘当天99折。据悉开盘当日推出4重惊喜，ipad、2000元购物卡、1000元购物卡等礼品放松。东南开发区楼盘名称琴湖家园物业类型住宅项目地址新世纪大道以东、富兴路以南、沙家浜路以北、香山路以西价格/总套数1713可售套数1622土地面积135886平方米建筑面积221051.47平方米开发商常熟市城市经营投资有限公司最新动态/东南开发区楼盘名称琴湖一号物业类型住宅项目地址位于香山南路富春江西路口价格待定总套数/可售套数/土地面积137057平方米建筑面积342642.5平方米开发商常熟尚嘉置业最新动态琴湖壹号位于常熟市区文化片区板块，周边生活配套设施尚需完善，出行交通较为便利。项目目前还属形象期，开盘时间还未确定。东南开发区楼盘名称恒基·曼城物业类型住宅项目地址位于常熟市香榭路富春江路口价格待定总套数729可售套数265土地面积59706平方米建筑面积95470平方米开发商常熟市恒基置业有限公司最新动态/高新区楼盘名称信一·景天花园物业类型住宅、别墅项目地址位于深圳路25号价格均价12000元/平米总套数582可售套数/土地面积109933.3平方米建筑面积176503.5平方米开发商江苏信一房产开发有限公司最新动态信一景天花园一期二期别墅售罄，即将推出高层公寓房源，面积约80-120平米，价格暂未定。据悉目前售楼处正接受预约，可享受一定优惠。高新区楼盘名称衡泰锦苑物业类型住宅、别墅项目地址位于珠海路与台山路交界处价格130-200万/套总套数111可售套数31土地面积48000平方米建筑面积58000平方米开发商常熟市苏华置业有限公司最新动态项目全部建设周期约2至3年，产品设计为叠加与错跃别墅、多层洋房，最高建筑楼层不超过6层。其中，一期推出的跃墅产品面积在140平方米左右，另赠送约25平方米面积。高新区楼盘名称中冶虞山尚园物业类型住宅、商业项目地址长江路北侧，新世纪大道东侧，润欣花园南侧，现状河道西侧价格均价11000元/平米总套数1271可售套数349土地面积50441平方米建筑面积69971平方米开发商常熟中冶宝润置业有限公司最新动态/老城区呈带状分布常熟老城区的传统住宅圈，价格基本在12000以上，新推项目并不多，老城区代表项目中南世纪城，由于老城区寸土寸金，该项目以赠送夹层为吸引客户眼球的重要卖点。数据分析常熟商业地产简析

招商城片区常熟招商城始建于1985年，经过23年的发展，已从当初的“马路市场”发展成全国最大的服装服饰批发市场。住宅项目价格在8000-12000元每平米左右，代表项目尚湖中央花园现在三期销售中，位置优势突出：坐落于常熟风景优美的尚湖风景区边，西临举世闻名的尚湖虞山，东接常熟招商城，北邻方塔市中心。常熟商业地产简析

高新区虞山高新技术产业园区高新技术产业园是常熟市三大工业板块之一,虞山高新技术产业园将实施“北拓东扩”战略向北拓展到拟建中的四环路沿线，向东扩展到常福路，形成规划总面积30平方公里的发展区域，推进工业、商贸、住宅三大片区建设。目前虞山高新区主要商业集中区，住宅项目价格在11000左右，代表项目中冶虞山尚园。东南开发区近两年来，随着市委市政府相关政策扶持、园区人