2026年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)(陕西)

2026年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)(陕西)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的任务是（）。A.组建管理处B.参与竣工验收C.提供专业咨询服务，优化设计D.办理入住手续【答案】C【解析】早期介入是指物业管理企业在物业接管验收之前，即受开发商委托，参与物业的规划设计、施工建设、竣工验收等各个阶段的工作。此阶段物业管理企业尚未正式接管项目，其主要任务是利用物业管理经验及专业知识，从业主使用及日后管理维护的角度出发，向开发商提供建议，优化设计，减少后遗症，而非组建管理处或办理入住。2.根据《民法典》及相关规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托协议【答案】B【解析】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。这是为了保障物业在交付后至业主大会成立前这一过渡期的管理服务。3.物业管理招投标活动中，评标委员会人数通常为5人以上的单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《招标投标法》及相关规定，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二，以保证评标的公正性和专业性。4.物业接管验收时，对电梯、消防设施等特种设备，必须查验（）。A.设备说明书B.安装调试记录C.质量监督站出具的验收合格证明D.供货合同【答案】C【解析】电梯、消防设施等涉及生命安全的特种设备，国家实行严格的监管制度。在接管验收时，必须确认其已经通过专业部门的检测并取得质量监督站出具的验收合格证明或准用证，这是设备安全运行的法律凭证。5.物业装修管理中，物业管理企业应当将装修禁止行为和注意事项告知业主，并与其订立（）。A.装修管理服务协议B.装修安全责任书C.临时管理规约D.物业服务合同补充协议【答案】A【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业管理单位应当将住宅装饰装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人，并与装修人订立住宅室内装饰装修管理服务协议，以明确双方在装修期间的权利义务。6.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，公建配套2万平方米。若该小区物业服务费标准为住宅2.0元/月/平方米，公建3.0元/月/平方米，则该小区每月的理论物业服务费总收入为（）元。A.200,000B.220,000C.240,000D.260,000【答案】B【解析】计算公式为：住宅部分收入+公建部分收入。住宅收入=80,000平方米×2.0元/月/平方米=160,000元；公建收入=20,000平方米×3.0元/月/平方米=60,000元；总收入=160,000+60,000=220,000元。7.物业档案资料管理中，物业接管验收档案属于（）。A.基础档案B.日常运行档案C.业主档案D.财务档案【答案】A【解析】物业档案通常分为基础档案、日常运行档案等。接管验收档案（包括竣工图纸、设备资料等）是物业管理的原始依据，属于基础档案，是日后管理、维修、改造的基础。8.房屋共用部位、共用设施设备维修养护时，若涉及动用维修资金，必须经（）同意。A.物业管理企业B.社区居委会C.业主大会或业主委员会D.房地产行政主管部门【答案】C【解析】维修资金属于业主共有，其使用必须经过业主大会或业主委员会的批准（或达到规定比例的业主同意），物业管理企业只是执行者，无权擅自决定使用。9.在物业管理风险防范中，针对公共区域内发生的人身伤害事故，物业管理企业最有效的防范措施是（）。A.购买公众责任险B.加强现场巡查C.设置警示标识D.A、B、C均正确【答案】D【解析】风险防范需要多管齐下。购买公众责任险是财务转移手段；加强巡查是事前预防；设置警示标识是告知义务的履行。三者结合才能有效防范和降低风险。10.物业服务企业在处理业主投诉时，正确的流程是（）。A.记录—处理—反馈—回访B.处理—记录—反馈—回访C.记录—反馈—处理—回访D.接待—处理—回访【答案】A【解析】标准的投诉处理流程包括：首先详细记录投诉内容，然后根据职责进行处理，处理完毕后将结果反馈给业主，最后进行回访以了解业主满意度并建立良好关系。11.某小区业主将住宅改为经营性餐饮店，严重干扰其他业主生活。物业管理企业正确的做法是（）。A.立即断水断电B.予以劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门C.联合邻居强行驱逐D.默许并收取额外管理费【答案】B【解析】根据《民法典》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。物业管理企业无执法权（不能断水断电或强行驱逐），应履行劝阻、制止义务，并及时报告城管、市场监管等部门。12.物业管理招标中，开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的（）进行。A.同一时间公开B.后一日内公开C.同一时间内部D.随时【答案】A【解析】开标必须在招标文件预先确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，以防止投标截止时间后至开标前这段时间内泄露投标内容或进行不正当竞争。13.物业服务合同终止时，物业管理企业应当向业主委员会移交（）。A.全部物业档案资料B.部分维修资金余额C.物业管理用房D.A和C【答案】D【解析】合同终止时，物业管理企业必须办理交接手续。移交内容包括：物业管理用房、全部物业档案资料（属于业主共有的资料）、预收的物业服务费用、维修资金余额等。故选D。14.下列费用中，属于物业服务费成本的是（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修费用B.物业管理企业总部办公费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.企业所得税【答案】C【解析】物业服务费主要用于物业管理服务的日常运行。共用部位大中修费用应从维修资金中列支；企业总部办公费属于企业管理费用，不应计入单个项目成本；企业所得税是利润分配环节的税金。清洁卫生费用是日常运行成本。15.关于车辆停放管理，下列说法正确的是（）。A.车辆在小区内受损，物业公司一律承担赔偿责任B.物业公司收取车位费即构成保管合同关系C.物业公司收取车位场地使用费，应履行必要的安全防范义务D.业主车辆停放权具有优先于公共绿地的权利【答案】C【解析】车辆停放管理通常属于场地租赁关系而非保管关系（除非另有约定）。物业公司收取费用后，应履行相应的维护秩序、安全防范等义务。如果因未尽到义务导致车辆受损，才承担相应责任，而非“一律赔偿”。16.物业管理企业酬金制计费方式下，物业服务的结余资金归属于（）。A.物业管理企业B.业主C.业主委员会D.社区居委会【答案】B【解析】酬金制是指预收的物业服务支出中，按约定比例或数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余部分归业主所有。17.消防管理中，灭火器应定期进行检查，下列（）需要重新充装或更换。A.压力指针在绿色区域B.压力指针在黄色区域C.压力指针在红色区域D.筒体无锈蚀【答案】C【解析】灭火器压力表指针在绿色区域表示压力正常；在黄色区域表示压力过高（在超充装范围内，一般可用）；在红色区域表示压力不足，无法正常喷射，必须重新充装或维修。18.二次供水设施清洗消毒频率一般为（）。A.每季度一次B.每半年一次C.每年一次D.每两年一次【答案】B【解析】为保证水质安全，防止二次污染，相关规定要求二次供水设施（水箱、水池等）每半年至少进行一次清洗消毒，并由有资质的单位出具水质检测报告。19.物业管理企业在承接新建物业时，应查验（）。A.建设单位提供的工程竣工验收报告B.业主的购房合同C.装修合同D.邻里纠纷记录【答案】A【解析】承接查验主要针对物业本身及其附属设施。建设单位提供的工程竣工验收报告是确认物业工程质量合格的法定文件，是承接查验的核心依据之一。20.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）形式。A.书面征求意见B.网络投票C.电话咨询D.A或B【答案】D【解析】现代物业管理中，业主大会召开形式灵活，除了传统的集体讨论，还可以采用书面征求意见，随着技术发展，各地也普遍认可通过政府指定的网络投票系统进行表决。21.物业管理企业资质等级取消后，行业监管主要侧重于（）。A.企业注册资本B.物业服务项目及行为C.企业员工人数D.企业办公场所面积【答案】B【解析】随着“放管服”改革，资质审批已取消。监管重点转向事中事后监管，重点检查企业的物业服务行为、信用状况、项目服务质量等。22.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业管理企业B.业主C.访客D.商业租户【答案】B【解析】《民法典》明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这是对业主优先权的保护。23.物业服务企业将一个管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，属于（）。A.转包B.专业分包C.有效委托D.合作经营【答案】A【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业服务企业不得将应当由一个物业服务区域统一管理的物业管理事项，分割委托给不同物业服务企业。将全部管理一并委托给其他企业的，属于转包（或称整体转委托），是被禁止的行为。24.物业管理招标中的标前会议，主要是为了（）。A.筛选投标单位B.解答投标单位对招标文件的疑问C.宣布中标结果D.签订合同【答案】B【解析】标前会议（又称答疑会）是招标方组织，针对招标文件中可能存在的疑点、歧义或现场情况，向所有投标人进行统一解释和说明的过程，确保投标人获得同等的信息。25.房屋完损等级评定中，一般房屋按（）进行分类。A.结构、装修、设备B.基础、主体、屋面C.主体、水电、外观D.承重、非承重、设施【答案】A【解析】房屋完损等级评定是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好或损坏程度来划分的，这是房屋技术管理的标准分类方法。26.物业管理企业应对物业管理人员进行培训，其中入职培训的重点是（）。A.企业文化、规章制度、基本技能B.高层管理技巧C.具体的设备维修技术D.财务分析能力【答案】A【解析】入职培训是新员工了解公司、融入岗位的第一步，重点在于企业文化、公司规章制度、职业道德以及岗位所需的基本技能和礼仪。高层管理和深度技术培训属于在职或晋升培训。27.在包干制下，物业服务费的盈亏由（）承担。A.业主B.物业管理企业C.业主委员会D.政府【答案】B【解析】包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。28.物业管理企业如果要撤离服务项目，应当提前（）通知业主委员会。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月【答案】C【解析】《物业管理条例》规定，物业服务合同期限届满前，业主委员会决定不再续聘或物业服务企业决定不再接受聘用的，应提前3个月书面通知对方。这有利于保障物业服务的平稳过渡。29.物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.予以处罚B.予以制止，并及时向有关行政管理部门报告C.立即起诉D.视而不见【答案】B【解析】物业服务企业不是行政执法机关，没有处罚权。对于违法违规行为，其职责是予以制止（履行管理义务），并及时报告给公安、城管、环保等有执法权的行政管理部门处理。30.下列属于物业管理公共秩序维护服务内容的是（）。A.侦破刑事案件B.限制业主人身自由C.门岗值守、巡逻、监控D.审查业主政治背景【答案】C【解析】物业管理公共秩序维护（保安服务）仅限于门岗值守、公共区域巡逻、技防监控等防范性工作。不包含具有执法性质的侦查、拘禁或审查等行为。31.物业管理招投标中，投标文件送达后，投标人（）。A.可以补充、修改但不得撤回B.可以补充、修改、撤回，但必须在截止时间前C.不得补充、修改、撤回D.可以撤回但需缴纳双倍保证金【答案】B【解析】在招标文件要求提交投标文件截止时间前，投标人可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。一旦截止时间过后，投标文件即被锁定，不得撤回或修改。32.关于物业的使用与维护，下列说法错误的是（）。A.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业B.物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主C.业主可以随意拆改承重墙D.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续【答案】C【解析】拆改承重墙严重危害房屋结构安全，是国家法律明令禁止的行为，无论是否告知物业，业主都不得随意拆改。33.物业服务费定价形式中，实行政府指导价的物业类型主要是（）。A.高档别墅B.商业写字楼C.普通住宅D.工业厂房【答案】C【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。通常，普通住宅（保障房、普通商品房）实行政府指导价，而高档公寓、别墅、写字楼、商业物业等实行市场调节价。34.物业管理企业参与竣工验收的主要目的是（）。A.代表政府行使质量监督权B.签署验收合格文件C.掌握物业基本情况，为日后管理做准备D.决定是否交付使用【答案】C【解析】竣工验收的主体是建设单位和施工单位及政府监督部门。物业管理企业参与（或列席）主要是为了熟悉设备设施情况，了解工程遗留问题，以便在后续的接管验收中提出整改要求，为日后的管理维护打下基础，并非行使监督权或决定交付。35.物业管理客户服务中，对于业主的报修，一般应在（）内进行登记。A.5分钟B.30分钟C.1小时D.2小时【答案】A【解析】为提高服务质量，规范要求客户服务中心在接到业主报修电话时，应在铃响三声内接听，并在5分钟内完成报修内容的详细登记，并及时派工。36.物业共用设施设备的大修、更新和改造费用，应当（）。A.计入物业服务成本B.从物业服务费中列支C.从专项维修资金中列支D.由物业管理企业承担【答案】C【解析】根据国家规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本或从物业服务费中支出。37.物业管理企业拟定的《临时管理规约》，应当在（）前向物业买受人明示。A.签订商品房买卖合同B.办理入住手续C.业主大会成立D.房屋交付使用【答案】A【解析】建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。这是买受人知情权的一部分。38.下列关于物业档案管理的说法，正确的是（）。A.档案可以随意销毁B.档案仅由项目经理保管C.档案应建立检索系统，方便查阅D.档案原件可以借出给业主长期使用【答案】C【解析】档案管理要求科学化、规范化。建立检索系统是提高利用效率的关键。档案销毁有严格程序；原件原则上不外借，只提供复印件；档案应由专人或专门部门归档管理，而非仅由项目经理保管。39.物业管理区域内发生火灾时，物业管理人员的首要任务是（）。A.抢救贵重物品B.疏散引导人员，拨打119C.保护现场D.配合调查【答案】B【解析】火灾发生时，生命安全第一。物业管理人员的首要职责是启动应急预案，通过广播、引导等方式疏散被困人员，并立即拨打火警电话，同时利用现有消防设施进行初期扑救。40.某物业公司2025年度物业服务费收缴率为95%，应收总额为100万元，实收总额为（）万元。A.90B.95C.100D.105【答案】B【解析】收缴率=实收额/应收额×100%。实收额=应收额×收缴率=100万元×95%=95万元。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理早期介入的内容主要包括（）。A.规划设计图纸的审核与建议B.施工过程的监理C.参与竣工验收D.制定物业服务方案E.销售配合【答案】ACDE【解析】早期介入并非工程监理，不直接负责施工监理（B选项错误）。其主要内容包括：从管理角度对规划设计提出建议（A）；参与施工阶段的跟进（了解隐蔽工程等，非监理）；参与竣工验收（C）；制定前期物业服务方案及筹备工作（D）；配合开发商进行销售（如提供物业咨询、展示未来管理形象）（E）。42.物业服务合同应当包含的主要内容有（）。A.物业基本情况B.服务事项及质量标准C.服务费用及其收取方式D.双方的权利与义务E.违约责任及解决争议的方式【答案】ABCDE【解析】以上所有选项均为物业服务合同的法定必备条款。合同需明确管什么（A、B）、怎么收费（C）、双方权责（D）以及违约后果（E）。43.物业承接查验中，应当重点查验的内容包括（）。A.共用部位、共用设施设备的完好性B.物业资料的完整性C.物业外观质量D.业主的家庭财产状况E.开发商的财务状况【答案】ABC【解析】承接查验的对象是物业本体及资料。D、E不属于物业查验范畴。查验重点包括：物理实体（设备、外观）的质量状况（A、C）以及相关技术资料、产权资料的移交情况（B）。44.下列属于业主在物业管理活动中享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同【答案】ABCDE【解析】《民法典》及《物业管理条例》详细列举了业主权利，以上五项均属于业主的法定权利，涵盖了服务接受、决策参与、监督权等方面。45.物业管理企业应对（）建立档案。A.物业本体及附属设施设备B.业主及非业主使用人C.物业服务过程中的记录D.物业管理企业内部员工E.物业周边的商业机密【答案】ABCD【解析】物业档案涵盖基础资料（A）、客户资料（B）、运行记录（C）以及人事管理资料（D）。周边商业机密不属于物业管理的建档范畴。46.物业服务企业在装修管理中，应重点巡查（）。A.是否存在拆改承重结构B.是否有消防隐患C.是否按规定时间施工D.业主的装修风格是否美观E.是否擅自改变房屋使用性质【答案】ABCE【解析】装修管理主要关注安全与合规。拆改承重（A）、消防隐患（B）、施工时间扰民（C）、改变房屋性质（E）均属于巡查重点。装修风格（D）属于业主个性化需求，只要不违反规定，物业无权干涉。47.下列费用中，不得从专项维修资金中列支的有（）。A.物业共用部位的小修费用B.物业共用设施的日常养护费用C.物业共用设施设备的大修费用D.应当由物业服务企业承担的运营成本E.应当由当事人承担的因人为损坏造成的修复费用【答案】ABDE【解析】维修资金用于大中修和更新改造（C）。日常养护、小修（A、B）应计入物业服务成本；企业运营成本（D）由企业自负；人为损坏（E）应由责任人赔偿。48.物业管理招标文件通常包括（）。A.招标公告B.招标人及项目基本情况C.物业服务内容及要求D.评标标准和办法E.投标文件格式要求【答案】ABCDE【解析】招标文件是投标人编制投标文件的依据，必须包含项目介绍、服务需求、评标规则、投标格式等全部必要信息。以上选项均为招标文件的组成部分。49.物业服务企业处理投诉的原则包括（）。A.倾听原则B.换位思考原则C.快速响应原则D.依法依规原则E.隐瞒原则【答案】ABCD【解析】投诉处理要求真诚倾听、换位思考、快速反应、依规办理。隐瞒（E）是绝对禁止的。50.房屋及设施设备维修养护方式包括（）。A.计划性维修B.紧急维修C.预防性维修D.故障性维修E.随意性维修【答案】ABCD【解析】维修管理分为计划性（包含预防性）和非计划性（紧急、故障）。随意性维修（E）是不科学的管理方式，不属于正规分类。51.关于物业管理用房的归属，下列说法正确的是（）。A.属于建设单位所有B.属于业主共有C.建设单位不得擅自处分D.物业服务企业可以无偿使用E.业主大会决定可以出租【答案】BCDE【解析】《民法典》规定，物业管理用房属于业主共有（B），建设单位不得处分（C）。物业服务企业为了履行合同，可以无偿使用（D），但产权归属业主。业主大会有权决定其用途，包括出租（E）。52.物业服务企业可以通过（）方式选聘。A.公开招标B.邀请招标C.协议选聘D.指定委派E.继承转让【答案】ABC【解析】根据法规，选聘物业服务企业主要通过招投标（公开或邀请）进行。在特定情况下（如投标人少于3个或旧物业重新选聘），可以采用协议选聘。指定委派和继承转让不符合市场化原则。53.物业管理区域内的公共秩序维护服务包括（）。A.门岗值勤B.公共区域安全巡逻C.监控中心值守D.车辆停放秩序管理E.刑事案件侦查【答案】ABCD【解析】公共秩序维护侧重于防范和管理。门岗（A）、巡逻（B）、监控（C）、车管（D）均属于此范畴。刑事案件侦查（E）属于公安机关职权。54.下列属于物业服务成本或者物业服务支出的有（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用【答案】ABCDE【解析】根据《物业服务收费管理办法》，以上五项均属于法定的物业服务成本（支出）构成部分。55.物业管理企业在物业接管验收时，应核查的资料包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.地下管网竣工图D.设备安装、使用、维护保养说明书E.业主的身份证复印件【答案】ABCD【解析】接管验收主要接收工程技术资料（A、B、C、D）。业主身份证复印件（E）是在办理入住时收集，不属于接管验收的工程资料范畴。56.物业管理风险的主要类型有（）。A.法律法规风险B.合同风险C.财务风险D.管理服务风险（如安全、设备）E.道德风险【答案】ABCDE【解析】物业管理面临的风险是多维度的，包括宏观政策法律风险（A）、合同履约风险（B）、资金运作风险（C）、现场操作风险（D）以及员工行为风险（E）。57.物业管理项目机构（管理处）的内部岗位设置通常包括（）。A.项目经理B.客户服务部C.工程维修部D.环境部（保洁、绿化）E.秩序维护部（保安）【答案】ABCDE【解析】这是标准物业管理项目处的组织架构，涵盖了负责人（A）及四大核心业务部门（B、C、D、E）。58.关于专项维修资金的管理，下列说法正确的有（）。A.专项维修资金属业主所有B.专项维修资金专户存储C.专项维修资金用于物业共用部位的大中修D.专项维修资金闲置时，可用于购买国债E.专项维修资金挪用时，应追究法律责任【答案】ABCDE【解析】以上五项均符合国家关于专项维修资金管理的相关规定。强调了其所有权（A）、存储方式（B）、用途（C）、保值增值方式（D）及法律责任（E）。59.物业服务企业开展社区文化活动的主要目的有（）。A.增进邻里关系B.提升物业品牌形象C.营造和谐社区氛围D.增加物业服务费收入E.宣传物业管理法规【答案】ABCE【解析】社区文化活动主要侧重于软环境建设和品牌建设。虽然能促进收费，但不是直接“增加收入”的手段（D错误）。主要目的包括融洽邻里（A）、提升形象（B）、营造氛围（C）及普法宣传（E）。60.下列哪些情形下，业主委员会可以决定解聘物业服务企业？（）A.物业服务企业未履行物业服务合同B.物业服务企业擅自撤离C.物业服务合同到期D.物业服务企业服务质量严重下降E.业主委员会成员个人不喜欢物业经理【答案】ABCD【解析】解聘必须基于合同违约或法定理由。未履行合同（A）、擅自撤离（B）、合同到期（C）、服务严重下降（D）均为正当理由。个人喜好（E）不能作为解聘的法定依据。三、判断题（共10题，每题0.5分。认为正确的选A，认为错误的选B）61.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。【答案】A【解析】《民法典》规定，前期物业服务合同与正式物业服务合同具有衔接关系。一旦业主大会与新物业公司签订的合同生效，前期合同自然终止。62.业主转让物业时，专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。【答案】A【解析】维修资金属于该物业的配套资金，随房走，不随人走。业主转让房屋时，维修资金余额应结转给新业主。63.物业管理企业有权强制停水停电催缴物业服务费。【答案】B【解析】这是严重违规行为。水电供应是业主与供水供电公司之间的合同关系，物业公司无权因物业费纠纷采取断水断电等侵权手段。64.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施统一管理。【答案】A【解析】这是《物业管理条例》确立的基本原则，旨在避免多头管理造成的混乱。65.只要交了物业服务费，业主家中财物被盗就应由物业公司全额赔偿。【答案】B【解析】物业服务费仅用于公共区域服务。除非合同中有特别约定（如保管合同），否则物业公司对业主室内的私人财产不承担保管和全额赔偿责任，仅承担因未尽安全防范义务导致的相应违约责任。66.物业服务企业在投标时，可以为了中标而低于成本价报价。【答案】B【解析】《反不正当竞争法》禁止经营者以排挤竞争对手为目的，以低于成本的价格销售商品或提供服务。恶意低价竞争扰乱市场秩序。67.物业共用设施设备维修时，应当尽可能减少对业主正常生活的影响。【答案】A【解析】这是维修管理的基本原则，体现人性化服务。68.物业管理招投标活动必须遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则。【答案】A【解析】这是所有招投标活动必须遵循的法定基本原则。69.业主大会做出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。【答案】A【解析】业主大会是代表全体业主行使共同管理权的组织，其合法决议对全体业主（包括未参会或投反对票的业主）均有约束力。70.物业服务企业可以将全部物业管理委托给他人，即“转包”。【答案】B【解析】根据《民法典》规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。四、计算题（共2题，每题5分。要求列出算式、计算过程，保留小数点后两位）71.某住宅小区，总建筑面积为100,000平方米，其中住宅建筑面积85,000平方米，商业建筑面积15,000平方米。物业服务费标准为：住宅2.5元/月/平方米，商业5.0元/月/平方米。该小区2025年全年物业服务费收缴率为98%。请计算该小区2025年全年的物业服务费实收总额。【答案】解：(1)计算住宅部分月应收物业服务费：住(2)计算商业部分月应收物业服务费：商(3)计算小区全年应收物业服务费总额：全==(4)计算全年实收总额：全=答：该小区2025年全年的物业服务费实收总额为338.10万元。72.某物业项目采用酬金制。2025年度预算物业服务支出总额为4,000,000元。合同约定物业服务企业按照预算物业服务支出额的10%提取酬金。年底结算时，实际物业服务支出为3,800,000元，且结余资金归业主所有。请计算：(1)2025年度物业服务企业应提取的酬金金额。(2)2025年度该项目的物业服务费实际总支出（含酬金）。【答案】解：(1)计算酬金金额。根据酬金制定义，酬金通常按预算支出的一定比例提取。酬酬=(2)计算项目实际总支出。实际总支出=实际物业服务支出+提取的酬金实=答：(1)2025年度物业服务企业应提取的酬金金额为400,000元；(2)2025年度该项目的物业服务费实际总支出为4,200,000元。五、案例分析题（共4题，每题10分）73.案例背景：某高档住宅小区由A物业公司提供物业服务。业主李某在装修期间，未经审批，擅自将承重墙部分拆除以扩大客厅面积。小区保洁员张某在巡查时发现了该情况，立即口头告知李某不能拆承重墙，但李某置之不理。张某随后向项目经理汇报，项目经理随即派人上门制止，并下达了《整改通知书》，但李某仍继续施工。数日后，A物业公司向当地房屋行政管理部门报告了此事。问题：(1)业主李某的行为违反了哪些规定？(2)物业公司A在处理此事过程中的做法是否妥当？请说明理由。(3)针对此类违规装修，物业公司应采取哪些管理措施？【答案】(1)业主李某的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》关于业主义务的规定。具体包括：未经申报进行装修；擅自变动建筑主体和承重结构。这严重危害了房屋结构安全和整栋楼业主的生命财产安全。(2)物业公司A的做法总体上是妥当的。理由：第一，保洁员张某发现违规后进行了口头劝阻，履行了巡查和初步告知义务。第二，项目经理接到汇报后及时上门制止并下达《整改通知书》，履行了正式的管理制止义务。第三，在业主拒不改正的情况下，及时向有关行政管理部门（房管局）报告，履行了报告义务。物业公司没有采取断水断电等侵权行为，也没有强行拆除，而是依法依规履行了劝阻、制止、报告的职责，程序合规。(3)针对此类违规装修，物业公司应采取的管理措施包括：①装修前管理：严格办理装修申报手续，与业主签订《装修管理服务协议》，明确告知禁止行为和注意事项。②过程巡查：建立装修巡查制度，增加巡查频次，重点检查是否有变动承重结构、增加荷载等行为。③及时制止：发现违规行为，立即采取口头、书面形式予以制止，必要时可采取暂停施工供电（需谨慎操作，视当地法规及合同约定）等临时措施阻止危害扩大。④跟踪督促：下达整改通知书后，持续跟踪业主整改情况。⑤联动执法：对拒不整改且造成严重安全隐患的，及时报告城管、房管等执法部门，并配合执法部门进行查处。74.案例背景：B物业管理公司服务的某小区，因地下车库排水泵故障，在暴雨期间导致车库被淹，造成多辆业主车辆受损。事后查明，该排水泵已使用8年，超过使用折旧年限，物业公司曾多次在年度计划中申请动用维修资金进行更换，但业主委员会因担心维修资金不足，一直未批准。暴雨发生前，物业公司发布了预警通知，但未准备应急沙袋等物资。问题：(1)车辆被淹造成的损失，主要责任应由谁承担？为什么？(2)物业公司B在此次事件中存在哪些管理失误？(3)物业公司应如何加强设施设备的风险管理？【答案】(1)主要责任应由业主委员会和物业公司共同承担，但业主委员会承担主要决策责任，物业公司承担日常管理责任。理由：①业主委员会作为维修资金使用的决策机构，明知设备存在隐患却拒绝批准维修申请，对设备未能及时更新负有直接责任。②物业公司作为物业服务提供方，负有设备维护和应急管理的义务。虽然申请了资金，但在设备未更换期间，未采取有效的临时防范措施（如备用泵、加强人工值守等），且应急物资准备不足，对损失扩大负有责任。③车辆受损是设备故障和应急不力共同导致的。(2)物业公司B存在的管理失误包括：①应急预案不完善或执行不到位。暴雨预警发布后，未检查关键设备运行状况，未储备必要的防汛物资（沙袋等）。②风险管理意识淡薄。在已知设备老化且未更换的情况下，未采取加强性的巡查、值守或临时替代方案。③沟通不到位。在申请被拒后，未向业委会充分说明风险严重性，也未向行政主管部门寻求协调或指导。(3)物业公司应加强以下风险管理措施：①建立完善的设施设备台账和全生命周期管理制度，对老化设备重点监控。②加强与业委会的沟通，用专业数据和安全法规说明隐患，推动维修资金的合理使用。③制定专项应急预案（防汛、消防等），并定期组织演练，确保物资储备充足。④建立风险预警机制，在极端天气前，对关键设施进行强制性检查和试运行。75.案例背景：C物业公司承接了一个新楼盘。在集中入住期间，大量业主前来办理手续。由于现场人手不足，秩序混乱，部分业主排队时