2026年四川省物业管理师职业技能等级认定（技能实操+理论知识） 自测试题及答案解析

2026年四川省物业管理师职业技能等级认定（技能实操+理论知识）自测试题及答案解析第一部分：理论知识（客观题）一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中，只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该撤销权的行使期限是自知道或者应当知道撤销事由之日起（）。A.三个月内B.六个月内C.一年内D.两年内【答案】C【解析】本题考查《民法典》关于业主撤销权的规定。根据《民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权自业主知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”因此，正确答案为C。此考点是物业管理师法律基础中的核心内容，旨在测试考生对业主权利救济期限的掌握。2.在物业管理招投标活动中，招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标的物业管理项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）。A.10日B.15日C.20日D.30日【答案】C【解析】本题考查物业管理招投标的时间规定。根据《中华人民共和国招标投标法》及相关物业管理法规，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。这是为了保证潜在投标人有足够的时间获取招标文件、准备投标文件并进行必要的现场踏勘和答疑。3.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准（）等。A.业主姓名B.业主家庭成员C.物业管理区域平面图D.业主财产状况【答案】C【解析】本题考查物业服务企业信息公开的义务。根据《四川省物业管理条例》及相关规定，物业服务企业实行明码标价，应当在显著位置公示服务内容、标准、收费项目、计费方式、收费标准、物业共用部位共用设施设备经营收益和使用情况、物业管理区域平面图等。公示业主姓名、家庭成员及财产状况涉及个人隐私，严禁公示，故排除A、B、D。4.住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后（）的资金。A.大修、中修及日常维修B.大修、更新和改造C.重建、翻新和装修D.抗震加固及结构改造【答案】B【解析】本题考查住宅专项维修资金的使用范围。根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造，不得用于中修、小修和日常维修养护费用（这些通常包含在物业服务费中）。区分“维修资金”与“物业服务费”的用途边界是物业管理师的基本功。5.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.租户D.开发建设单位【答案】B【解析】本题考查车位、车库的归属与使用原则。《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这是为了保障业主的基本停车权益，防止建设单位将车位高价出售给非业主。6.发生火灾时，疏散逃生方向应为（）。A.随人流方向B.向着光亮处C.向着安全出口方向D.乘坐电梯逃生【答案】C【解析】本题考查消防安全基础知识。火灾发生时，应保持冷静，按照疏散指示标志，向安全出口方向逃生。不能盲目随人流（人流可能慌乱），不能只向着光亮处（可能是火光），严禁乘坐电梯（电梯可能断电困人）。物业管理师必须掌握基础的应急疏散知识以指导员工。7.物业服务费的计费方式主要包括包干制和酬金制。在酬金制下，物业服务企业预收的物业服务资金属于（）。A.物业服务企业的营业收入B.物业服务企业的利润C.业主的共有资金D.物业服务企业的负债【答案】C【解析】本题考查物业服务费的财务性质。在酬金制下，预收的物业服务资金实质上是代管资金，属于全体业主所有。物业服务企业从中提取酬金作为收入，其余部分全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。而在包干制下，盈亏由物业服务企业承担。8.根据《四川省物业管理条例》，建设单位在销售物业前，应当制定（），并在物业销售前将其向物业买受人明示。A.业主临时管理规约B.物业服务合同C.装修管理服务协议D.前期物业服务合同【答案】A【解析】本题考查前期物业管理阶段的文件。建设单位在销售物业前，应当制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示，予以说明。前期物业服务合同虽也需在销售前明示，但题目中强调的是规范业主行为的规约文件。9.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托行为无效，并可能面临罚款。该处罚额度为委托合同金额的（）。A.10%以上20%以下B.20%以上30%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下【答案】C【解析】本题考查物业管理“转委托”的法律责任。《民法典》第九百四十一条规定：“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将其全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”违反此规定，根据相关物业管理法规，处罚额度通常为委托合同金额的30%以上50%以下。10.二次供水设施管理中，水质检测应当至少每（）进行一次。A.月B.季度C.半年D.年【答案】C【解析】本题考查设施设备管理中的给排水细节。根据《二次供水设施卫生规范》，管理单位应当建立水质检测制度，定期对水质进行检测。一般情况下，水质检测应当至少每半年进行一次，并报送当地卫生行政部门备案。这是保障居民饮水安全的关键指标。11.物业管理招投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】本题考查评标委员会的组成。为了确保评标的公正性和专业性，根据《招标投标法》及相关办法，评标委员会中招标人代表不得超过成员总数的三分之一，即专家人数不得少于成员总数的三分之二。12.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】本题考查业主委员会的备案程序。根据《民法典》及地方条例，业主委员会成立后需向主管部门备案。法定时限通常为30日。备案是业主委员会合法开展对外活动（如刻制公章、签订合同）的前提。13.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】本题考查物业服务企业的违约责任。物业服务企业与业主之间是合同关系。如果企业未尽到安全防范义务（如监控损坏未修、保安脱岗），导致业主受损，企业需承担违约责任（赔偿损失）。这通常属于民事侵权与违约竞合，但基础是违约。14.下列费用中，不得从住宅专项维修资金中列支的是（）。A.共用电梯的更新改造费用B.屋面防水层的维修费用C.物业管理区域内的绿化养护费用D.共用消防设施的维修费用【答案】C【解析】本题考查维修资金的“负面清单”。维修资金用于大修、更新、改造。绿化养护、清洁卫生、秩序维护等属于日常运行维护费用，应从物业服务费中列支，严禁动用维修资金。15.在装修管理中，业主或物业使用人装修房屋，应当事先告知（）。A.邻居B.社区居委会C.物业服务企业D.房地产开发商【答案】C【解析】本题考查装修管理流程。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构申报登记。物业服务企业有义务将装修中的禁止行为和注意事项告知装修人。16.物业服务企业安全防范协助义务的内容不包括（）。A.发生刑事案件时，及时向公安机关报警B.协助保护现场C.立即破案D.对物业管理区域内的重点部位进行巡查【答案】C【解析】本题考查物业服务的边界。物业服务企业负有安全防范的协助义务，包括巡逻、监控、报警、保护现场等。但“破案”是公安机关的法定职权，物业服务企业无权也无能力承担。17.电梯的维护保养必须由（）或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。A.电梯制造单位B.物业服务企业C.业主委员会D.特种设备检验检测机构【答案】A【解析】本题考查特种设备管理。根据《特种设备安全法》，电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。物业服务企业通常不具备维保资质，应委托专业维保公司。18.下列关于建筑物区分所有权的表述中，错误的是（）。A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利C.业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益D.业主可以随意改变其专有部分的结构和外观，无需经过任何审批【答案】D【解析】本题考查建筑物区分所有权。虽然业主对专有部分享有所有权，但行使权利受到限制。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；也不得随意拆改承重结构。改变房屋结构外观需遵守相关法规及装修管理规定，故D错误。19.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳（）是不合法的。A.物业服务费B.装修垃圾清运费C.住宅专项维修资金D.物业服务保证金（押金）【答案】D【解析】本题考查。物业服务企业可以预收物业服务费（通常不超过一年）、收取装修垃圾清运费（代收代付性质），并代收维修资金。但“物业服务保证金”或“装修押金”虽有合同约定常见，但在某些地方规定中，若无合同明确约定或强制捆绑收取，可能被视为违规。但在全国通用考题中，更常见的“绝对不合法”是要求缴纳“物业管理费以外的任何名为‘保证金’且无法律依据的费用”。注：在四川等地，装修押金是合法的，但“物业服务质量保证金”通常不被允许强制捆绑入住。此处选D是基于“入住门槛”的合规性，若D指无依据的保证金，则为答案。修正：实际上，装修押金是合法的。若选项为“城市基础设施配套费”则绝对不合法。本题选项设计为D，意指无法律依据的保证金。20.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经法院判决终止D.需经业主大会表决终止【答案】B【解析】本题考查物业服务合同的衔接。根据《民法典》，前期物业服务合同与正式的物业服务合同具有承接关系。一旦业主委员会与新聘物业签订的合同生效，前期物业服务合同自动终止，权利义务由新合同承接。21.物业管理区域内共用部位、共用设施设备经营所得收益，在扣除合理成本后，属于（）。A.物业服务企业B.业主共有C.物业服务企业与业主按比例分成D.补贴物业服务费不足【答案】B【解析】本题考查公共收益的归属。利用小区共有部分进行经营（如电梯广告、地面停车），所得收入扣除合理成本（管理费、税费等）后，属于业主共有。应当主要用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用。22.物业服务企业退出物业管理区域时，应当向（）移交相关资料和财物。A.开发建设单位B.业主委员会C.街道办事处D.新的物业服务企业【答案】B【解析】本题考查物业退出与交接。物业服务合同终止时，原物业企业应当将物业管理用房、资料、预收费用等移交给业主委员会（由其决定是否转交新物业）。这是为了保障业主对小区资产的控制权。23.根据《民法典》，业主共同决定事项中，筹集住宅专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数专有部分面积四分之三以上的业主同意。这属于（）。A.普通表决事项B.特别表决事项C.全体一致同意事项D.业主委员会决定事项【答案】B【解析】本题考查业主大会表决规则。筹集维修资金、改建重建等涉及重大财产权益，属于“特别表决事项”，要求双三分之二（参与表决）中的四分之三同意。普通事项（如制定规约、选聘物业）要求双过半（参与表决）中的过半同意。24.物业服务企业对于业主的投诉，应遵循（）的原则进行处理。A.谁投诉谁有理B.先处理后调查C.及时、准确、公正、依法D.仅记录不处理【答案】C【解析】本题考查客户服务管理。投诉处理是物业服务质量的重要体现。必须遵循及时（快速响应）、准确（了解真相）、公正（不偏袒）、依法（依据合同和法规）的原则。25.物业管理中的“绿色物业”理念，核心在于（）。A.增加绿化面积B.节能降耗、环境保护和可持续发展C.种植绿色植物D.使用绿色油漆【答案】B【解析】本题考查现代物业管理发展趋势。绿色物业不仅仅是种树，更是一种管理理念，涵盖节能管理（如LED照明、变频水泵）、垃圾分类、水资源利用、减少污染排放等可持续发展措施。26.物业服务企业在发生突发公共卫生事件（如传染病疫情）时的主要职责不包括（）。A.协助政府部门开展社区防控B.对公共区域进行高频次消毒C.强制隔离疑似病患D.配合相关部门进行人员排查【答案】C【解析】本题考查突发事件应对。物业服务企业是基层治理的协助力量，负责清洁、消杀、排查、秩序维护等。但“强制隔离”是医疗或公安机关的行政强制措施，物业企业无权实施。27.房屋共用部位是指承重结构、楼梯间、（）等。A.业主客厅B.业主卧室C.走廊通道D.业主阳台【答案】C【解析】本题考查共用部位的界定。共用部位属于整栋楼业主共有，包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅等。业主室内专有部分（客厅、卧室、阳台）不属于共用部位。28.物业管理档案管理中，档案保存期限的确定依据不包括（）。A.档案的价值B.法律法规的规定C.物业服务企业的喜好D.物业的使用寿命【答案】C【解析】本题考查档案管理原则。档案保存期限应根据档案的利用价值、法律法规要求（如会计凭证保存30年）以及物业本体和设施设备的寿命来确定。企业喜好不能作为随意销毁档案的依据。29.某小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业为4.0元/月/平方米，该小区每月理论物业服务费总收入为（）万元。A.16B.20C.24D.32【答案】C【解析】本题考查基础运算。计算公式为：总收30.四川省物业管理活动中，街道办事处、乡镇人民政府的职责不包括（）。A.指导和监督业主大会成立B.指导和监督业主委员会换届C.调解物业管理纠纷D.审批物业管理收费标准【答案】D【解析】本题考查政府主管部门职责。街道办、乡镇政府负责属地化管理，包括指导成立业主大会、换届选举、纠纷调解等。物业收费标准通常实行市场调节价（除保障房外），由合同约定，无需街道办审批，发改部门进行价格监管。二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。错选不得分，少选得0.5分）31.物业服务企业应当（）。A.接受业主大会的监督B.接受业主委员会的监督C.接受房地产行政主管部门的监督管理D.接受价格主管部门的监督E.接受街道办事处的指导和监督【答案】ABCDE【解析】本题考查物业服务企业的监管体系。物业服务企业处于多重监管之下：内部接受业主大会及业委会的合同监督；外部接受住建（房产）部门的行业监管、价格部门的价格监管以及街道办事处的属地行政指导与监督。32.下列哪些情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议？（）A.专有部分占建筑物总面积20%以上的业主提议B.占总人数20%以上的业主提议C.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的D.物业服务企业提议E.业主委员会成员认为有必要【答案】ABC【解析】本题考查业主大会临时会议的召开条件。根据《民法典》及相关条例，20%以上业主（面积或人数）提议、发生重大紧急事件、业委会委员变动等情形下，应当召开临时会议。D选项物业企业无权直接要求召开，只能建议；E选项需符合具体规定，通常不是委员个人意愿。33.物业管理招投标文件通常包括（）。A.招标公告B.招标文件C.投标文件D.中标通知书E.物业服务合同【答案】ABCD【解析】本题考查招投标流程文件。招投标过程中的核心文件包括招标公告、招标文件（邀请书）、投标文件、中标通知书。物业服务合同是中标后签订的，属于结果文件，严格来说不属于“招投标文件”本身，但在广义流程中常被提及。最核心的招投标文件是ABC。注：严格选ABC，D是结果，E是履约。但在实操题中，若问“涉及文件”，D常包含。此处按最严格标准选ABC。若考试允许宽泛，可能含D。（修正：通常考试中，中标通知书是招投标程序产生的文件，应选ABCD）。34.物业服务企业在物业管理活动中的权利包括（）。A.依约收取物业服务费用B.制止违反管理规约的行为C.选聘、解聘专业服务公司D.要求业主委员会协助管理E.制定和修改管理规约【答案】ABC【解析】本题考查物业服务企业的权利。A是核心经济权利；B是依约管理权；C是履约手段。D项业委会是监督机构，非执行机构，企业不能要求业委会协助日常管理；E项制定修改管理规约是业主大会的权利，企业只有建议权。35.物业管理风险防范的主要措施包括（）。A.购买物业责任保险B.规范日常操作流程C.加强员工培训D.签订详尽的物业服务合同E.隐瞒事故隐患【答案】ABCD【解析】本题考查风险管理。风险防范通过转移（保险）、控制（流程规范、培训）、规避（合同条款明确）来实现。隐瞒隐患是违规行为，会增加风险，故排除E。36.房屋主体结构维修养护的内容包括（）。A.地基基础的加固B.承重墙体的修缮C.屋面防水层维修D.混凝土构件的裂缝修补E.室内墙面粉刷【答案】ABCD【解析】本题考查房屋维修分类。主体结构涉及安全，包括地基、承重墙、柱、梁、屋面板等。C项屋面虽在顶部，但防水层维修若涉及结构层属于主体，若仅做面层则属修缮。广义上，屋面结构安全属于主体。E项室内粉刷属于日常装饰装修或小修，不属于主体结构维修。37.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，包括（）。A.治安防范制度B.消防安全制度C.车辆管理制度D.突发事件应急预案E.财务保密制度【答案】ABCD【解析】本题考查安全管理制度。安全涵盖治安、消防、交通（车辆）、应急等。财务保密制度虽重要，但不属于“安全管理”范畴（指人身财产安全）。38.业主在物业管理活动中，享有下列权利：（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作【答案】ABCDE【解析】本题考查业主权利。根据《民法典》及条例，业主享有服务接受权、建议权、提案权、投票权、监督权等。所有选项均符合法律规定。39.物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用【答案】ABCD【解析】本题考查物业服务费的构成。根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本包括人工费、日常运行维护费、清洁绿化费、秩序维护费、办公费、固定资产折旧等。E项大修更新改造费用来自专项维修资金，不包含在物业服务费成本中。40.智能化物业管理系统的功能主要包括（）。A.建筑设备自动化（BA）B.通信自动化（CA）C.办公自动化（OA）D.安全防范自动化（SA）E.火灾报警自动化（FA）【答案】ABCDE【解析】本题考查智能化系统（5A系统）。智能建筑通常包含5A系统：楼宇自动化（BA）、通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、安防自动化（SA）、消防自动化（FA）。这是物业设施设备管理的高阶知识点。三、判断题（共20题，每题0.5分。正确的选“A”，错误的选“B”）41.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）【答案】A【解析】本题考查业主权利的随动性。《民法典》规定，业主对其专有部分的权利转让，其对共有部分享有的共有和共同管理权利视为一并转让，即“房地一体、权利一体”。42.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务委托给专业公司，但不得将全部管理责任一并转让。（）【答案】A【解析】本题考查专项服务转委托。物业服务企业可以将保洁、绿化、电梯维保等专项服务分包给专业公司，这是“专项服务转委托”，合法；但不得将全部管理责任（即“整体转包”）转让给第三方。43.住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，由物业服务企业提出使用建议，并无须经业主大会表决通过。（）【答案】B【解析】本题考查维修资金使用程序。即使在代管期间，除紧急情况外，使用维修资金也必须经业主大会表决通过（或达到规定比例的业主同意），并经房产行政部门审核。物业服务企业仅有建议权，无决定权。44.建设单位未按规定配置必要的物业管理用房的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（）【答案】A【解析】本题查处建设单位违规配置物业用房。根据《物业管理条例》，建设单位必须按规定配置物业管理用房，否则将面临行政处罚。45.物业服务企业未在物业管理区域内公示相关信息的，房地产行政主管部门可以责令其限期改正。（）【答案】A【解析】本题考查信息公示义务。物业服务企业必须履行公示义务，否则主管部门可责令整改。46.业主大会作出决定，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并经参会业主所持投票权过半数通过。（）【答案】B【解析】本题考查表决规则。此题描述的是普通事项的规则，但忽略了“参与表决”这一前提。现在的规则是：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。题目描述的是旧法规则，且表述有误。47.物业服务企业收费时，可以预收物业服务费，但预收期限不得超过物业管理合同约定的期限。（）【答案】B【解析】本题考查预收费期限。法规规定，预收物业服务费期限不得超过12个月（或当地具体规定），而不是合同约定期限。合同若约定预收5年也是违法的。48.因物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。（）【答案】A【解析】本题考查安全隐患处理。责任人有维修义务，其他业主有配合义务（如提供通道、容忍噪音等），这是为了公共利益。49.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）【答案】A【解析】本题考查特约服务。家政、代租等特约服务是市场行为，由双方协商定价，不属于政府指导价或市场调节价的常规物业费范畴。50.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。（）【答案】A【解析】本题考查公用事业收费。根据《民法典》，水电气的费用原则上由公用事业单位向最终用户（业主）收取，物业企业可以代收，但不得加收手续费，且不得被强制捆绑收费。51.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（）【答案】A【解析】本题考查“住改商”。《民法典》明确规定，住改商需经有利害关系的业主一致同意。52.物业服务企业公开承诺的服务标准，低于其物业服务合同约定的标准的，应当以物业服务合同为准。（）【答案】A【解析】本题考查合同效力。公开承诺（如广告）若低于合同标准，合同是双方合意，效力更高。但若公开承诺高于合同标准，且业主据此签约，可能构成要约或合同补充。本题仅考查低于的情况，以合同为准。53.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务，由业主与使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。（）【答案】A【解析】本题考查非业主使用人。物业使用人（租户）的权利义务源于业主的转让或约定，但受制于法律法规和规约。业主对使用人的违约行为承担连带责任。54.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩，拒绝缴纳物业费的，人民法院不予支持。（）【答案】A【解析】本题考查物业费抗辩。物业服务具有公共性（如保安、绿化），业主不能因为“我没住”或“我没坐电梯”而拒交物业费。此为最高院司法解释明确支持。55.物业管理用房的产权属于全体业主共有。（）【答案】A【解析】本题考查物业用房产权。物业用房是建设单位在小区内配置的，产权属于全体业主，无偿提供给物业服务企业使用。56.任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，不得损害业主的共同利益。（）【答案】A【解析】本题考查道路场地管理。确需占用挖掘的（如维修），需征得业主委员会/物业企业同意，并办理手续，恢复原状。57.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在约定期限内退出物业管理区域，并将物业管理用房和相关资料移交给新物业服务企业。（）【答案】B【解析】本题考查交接对象。根据规定，原物业企业应当将资料移交给业主委员会，由业主委员会决定如何移交给新物业企业。直接移交给新物业企业可能绕过业主监督，程序不合规。58.住宅室内装饰装修活动，禁止扩大承重墙原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。（）【答案】A【解析】本题考查装修禁止行为。拆改承重结构、扩大承重墙门窗、拆改连接阳台的墙体均严重威胁建筑安全，属于明令禁止的行为。59.物业服务企业可以根据自身经营情况，随意调整物业服务收费标准。（）【答案】B【解析】本题考查价格调整。物业费实行市场调节价，但调整必须依据合同约定，且必须履行“双过半”业主同意的表决程序（或符合合同约定的调价机制），不能随意调整。60.在四川省，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。（）【答案】A【解析】本题考查业主大会设立原则。这是《四川省物业管理条例》及国家法规的一致规定，一区域一大会。第二部分：技能实操（主观题）四、简答题（共3题，每题5分）61.简述物业管理区域内发生高空抛物致人损害事件时，物业服务企业应采取的应急处置措施。【答案】(1)立即启动应急预案，安排人员赶赴现场，拨打120急救电话救助伤员，保护现场。(2)立即向公安机关报案，配合公安机关进行现场勘查、取证。(3)协助公安机关排查相关责任人，调取监控录像，对可能抛物的楼层住户进行走访询问。(4)通知业主委员会，并在物业管理区域内及时发布事故通报，提醒业主注意安全。(5)对无法确定具体侵权人且物业服务企业未尽到安全保障义务的，依法承担相应的补充责任；若已尽到义务（如宣传、监控、巡查），则主要承担协助调查义务。(6)事后加强防范宣传，完善技防措施（如加装仰拍监控）。62.简述物业服务企业承接查验的主要内容。【答案】(1)资料查验：包括竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。(2)现场查验：a.共用部位：主体结构、楼梯间、走廊通道、门厅、屋面等。b.共用设施设备：电梯、给排水系统、供电系统、消防系统、安防系统、智能化系统、绿化景观设施、环卫设施等。(3)核算物业共用部位、共用设施设备的使用情况及存在的问题，并形成查验记录。(4)对查验中发现的问题，与建设单位协商解决，并签订物业承接查验协议。63.简述业主委员会履行的职责。【答案】(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。(4)监督管理规约的实施。(5)业主大会赋予的其他职责，如审议专项维修资金使用方案、监督业主共有收益的使用等。五、案例分析题（共2题，每题15分）64.案例背景：某高档住宅小区由A物业服务企业提供物业服务。2026年夏季某日，该小区5号楼顶层住户李某，在未向物业申报的情况下，擅自拆除了客厅与阳台之间的承重墙，欲进行封闭式装修。施工过程中，导致楼上6号楼墙体出现裂缝，且引发该单元部分业主恐慌。邻居发现后立即向物业服务中心投诉。问题：(1)A物业服务企业接到投诉后应采取哪些措施？（6分）(2)若A物业企业此前已多次在装修须知中提示禁止拆改承重墙，并在巡查中发现了李某的违规行为但仅口头劝阻未采取强制措施，导致墙体受损扩大，A物业企业应承担什么责任？为什么？（9分）【答案与解析】(1)处置措施：①立即派员赶赴现场，查看违规情况，进行拍照、录像取证。②立即向李某（装修人）及装修施工单位下达《违规装修整改通知书》，责令其立即停止施工，限期恢复原状。③及时将情况报告当地房地产行政主管部门（或城管执法部门），请求行政执法介入查处。④通知受影响的业主，做好解释安抚工作，必要时协助受损业主进行安全鉴定。⑤在李某整改完毕前，禁止装修材料继续进入现场，并可采取暂停施工用电等必要措施（需谨慎使用并通知）。⑥将违规行为及处理结果在物业管理区域内予以公示，警示其他业主。(2)责任分析：A物业服务企业应当承担相应的违约责任及赔偿责任。理由：①根据《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》，物业服务企业有义务对装修活动进行巡查、监督，发现违规装修行为应当及时制止。②本案中，A物业企业虽然进行了提示和口头劝阻，但在李某继续施工的情况下，未采取进一步的有效措施（如报告有关部门、断电等），导致损害后果扩大。③物业服务企业未能履行法定及合同约定的安全防范义务，存在管理上的疏忽和过错。④根据《民法典》第一千一百九十八条（违反安全保障义务责任），因第三人的行为（李某）造成他人损害，由第三人承担侵权责任；经营者（管理者）未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。但在装修管理中，物业企业负有特定的监管职责，若未尽到职责导致损失扩大，需对扩大的损失承担赔偿责任。65.案例背景：成都市某小区，业主委员会与B物业服务企业签订的物业服务合同约定：电梯广告位经营收益的70%归全体业主所有（补充维修资金），30%归B物业企业作为管理成本。2025年度，该小区电梯广告收入共计50万元。B物业企业在扣除30%后，将剩余35万元转入业主委员会账户。然而，有业主质疑，认为30%的比例过高，且物业未公示具体的经营成本明细，要求物业公开全部账目并退还部分收益。业主委员会内部对此产生分歧，导致换届选举推迟。部分业主因此拒交2026年度物业费。问题：(1)针对业主的质疑，B物业服务企业应如何应对？（5分）(2)业主因质疑公共收益分配而拒交物业费是否合法？为什么？（5分）(3)若B物业服务企业决定起诉欠费业主，请列出起诉前应收集的证据清单。（5分）【答案与解析】(1)应对措施：①积极回应业主质疑，主动公开电梯广告经营的详细情况，包括合同签订方、合同期限、收入总额、具体支出项目（如电费、维护费、税费等）及金额。②提供30%管理成本的计算依据和凭证，证明其合理性。若确实无法提供合理凭证或比例过高，应主动与业委会协商调整分配方案。③在小区公告栏、业主群等渠道进行公示，公示期不少于15日（或按当地规定），接受全体业主监督。④邀请业主代表或第三方机构对公共收益账目进行审计，以证清白。(2)合法性分析：不合法。理由：①根据《民法典》及司法解释，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩，拒绝缴纳物业费的，人民法院不予支持。②公共收益分配纠纷与物业服务合同的履行是两个不同的法律关系。公共收益属于业主共有，分配争议应由业主或业委会通过协商、诉讼等途径向物业企业主张权利，而不能以此为由拒交物业费。③物业费主要用于维持小区日常运行（保洁、保安、保修等），若因收益纠纷导致物业费收缴率下降，将损害小区整体利益，最终受害的是业主自己。(3)证据清单：①《物业服务合同》（证明收费依据、服务标准及双方权利义务）。②欠费业主的身份信息（证明被告主体适格）。③物业服务履约证据：如巡逻记录表、保洁记录、设备维保记录、水质检测报告、绿化养护照片等（证明物业企业已提