2026年物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)备考题库含答案(河南)

2026年物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)备考题库含答案(河南)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一权利的基础是（）。A.物权法定原则B.一物一权原则C.专有权主导原则D.区分所有权理论【答案】D【解析】本题考查建筑物区分所有权的基本理论。建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有部分持有权以及成员权（共同管理权）三位一体的权利结构。题目描述涵盖了专有和共有及管理权，符合区分所有权理论的核心定义。2.在物业管理招投标活动中，招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。下列行为中，不属于不合理条件限制的是（）。A.设定与招标项目具体特点和实际需要不相适应的资格条件B.限定或者指定特定的专利、商标、品牌或原产地C.根据项目特点要求投标人具备特定的物业管理从业经验D.对潜在投标人采取不同的资格审查标准【答案】C【解析】本题考查招投标的公平性原则。根据相关法规，要求投标人具备与项目特点相适应的特定从业经验是合理的，有助于保证服务质量。A、B、D均属于《招标投标法》及其实施条例明确禁止的以不合理条件限制、排斥潜在投标人的行为。3.2026年某住宅小区召开业主大会，讨论筹集专项维修资金事项。根据《民法典》，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.三分之二；二分之一D.过半数；过半数【答案】A【解析】本题考查业主大会表决规则中的特别事项。筹集专项维修资金属于《民法典》第二百七十八条规定的应当由业主共同决定的事项，且属于“重大事项”。根据规定，重大事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。注意：此处需仔细审题，若题目为“使用”维修资金，也是四分之三；若为“制定和修改管理规约”等一般事项，为过半数。但根据2025-2026年各地司法实践及民法典原文，筹集和使用维修资金均为四分之三。若选项中无四分之三，通常旧法为三分之二，但本题选项设置意在考察民法典新规。若选项无四分之三，可能是题目设计为旧法背景或特定情形，但根据最新法规，正确应为四分之三。若选项无四分之三，选最接近的高比例。修正：鉴于选项中没有“100%”或“四分之三”，若严格按民法典，本题无解。但考虑到这是模拟题，若题目问的是“一般事项”如选聘物业，则是过半数。此处题目问“筹集”，理论上应选四分之三。若必须从选项选，可能题目意在考察“参与表决”门槛与“同意”门槛的区别。参与表决门槛是2/3，同意门槛是1/2（一般事项）或3/4（特别事项）。选项中无3/4。假设题目考察的是旧条例或一般事项，选A。但作为高级题库，必须指出：根据《民法典》，筹集维修资金应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。本题选项设置存在缺陷，但在单选中只能选择A作为一般同意逻辑的替代，或者假设题目考察的是“通过管理规约”。修正答案解析以符合2026年考试前瞻：假设题目实际考察的是“使用”维修资金在紧急情况下的简化程序或特定地方法规，但最接近一般表决逻辑的是A。然而，严格来说，筹集维修资金是特别表决事项。若此题出现在真题中，选项应包含3/4。若被迫选择，选A（过半数）是错误的。但为了模拟，我们假设题目问的是“修改管理规约”等一般事项，或者选项有误。为了不误导，我将修改题目为“讨论使用专项维修资金事项（紧急情况除外）”，选项设为A.1/2;1/2B.2/3;2/3...依然不对。调整：为了符合题库严谨性，我将该题修改为考察“业主大会成立条件”或“一般事项”。修改后题目：2026年某住宅小区召开业主大会，讨论解聘物业服务企业事项。根据《民法典》，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.过半数；三分之二【答案】A【解析】解聘物业服务企业属于《民法典》第二百七十八条规定的“一般事项”（注意：民法典原文将“选聘和解聘物业服务企业”列为一般事项，需经专有部分面积占比过半数且人数占比过半数的业主同意。虽然实际上这影响很大，但法条原文如此。筹集和使用维修资金、改建重建建筑物及改变功能才是特别事项（3/4））。故选A。4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他人的，委托行为（）。A.有效，但需向业主委员会备案B.无效，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款C.有效，但需经业主大会同意D.部分有效，仅限专项服务委托【答案】B【解析】本题考查“转委托”的法律责任。根据《物业管理条例》规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。违反此规定的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款，情节严重的吊销资质证书。5.河南省某市老旧小区改造过程中，涉及新增物业管理设施。根据相关政策，改造后小区的物业管理模式应当优先推行（）。A.全封闭式高收费管理模式B.“党建+物业”红色物业管理模式C.开放式自助管理模式D.开发商售后包租模式【答案】B【解析】本题考查河南省及全国老旧小区改造政策导向。近年来，特别是2025-2026年期间，大力推广“红色物业”，即“党建+物业”模式，以解决老旧小区管理难题，加强基层党组织对社区治理的领导。6.在物业服务费用测算中，下列哪项不属于“共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用”？（）A.大楼公共照明费B.共用设施设备的维修材料费C.水泵、电梯的运行电费D.共用部位的大修、更新改造费用【答案】D【解析】本题区分物业服务费与专项维修资金的使用范围。物业服务费包含日常运行、维护、小修费用。大修、更新改造费用应从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。7.物业服务企业在保安服务中，应当遵守国家有关规定。下列关于保安职责的描述，正确的是（）。A.对小区内所有业主的个人物品进行安全检查B.查询业主的身份证件并登记C.维护物业管理区域内的公共秩序，协助做好安全防范工作D.限制无业人员进入小区，不论其是否访客【答案】C【解析】本题考查保安服务的法律边界。根据《保安服务管理条例》，保安员不得限制他人人身自由、搜查他人身体或侮辱、殴打他人，不得扣押证件。物业保安的职责是维护公共秩序和协助安全防范，无权查验业主身份证或搜查。8.某小区业主王某在装修时，擅自拆除了承重墙。物业服务企业的正确做法是（）。A.立即切断王某家中电源B.立即对王某处以罚款C.及时予以劝阻、制止，并报告房地产行政主管部门D.组织人员强行恢复原状【答案】C【解析】本题考查装修管理中的违法行为处理。物业企业无执法权（无权罚款、断电、强行施工）。正确的流程是：劝阻、制止（发整改通知书），若不听则向主管部门报告。9.根据《民法典》，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为（）。A.不定期B.原合同期限C.一年D.三个月【答案】A【解析】本题考查物业服务合同的默认延续。根据《民法典》第九百四十八条，服务期限届满后，若业主未作决定且物业继续服务，原合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期合同，但是应当在合理期限之前通知对方。10.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。如果物业服务企业接受委托代收费用，不得（）。A.收取手续费B.向业主收取额外费用C.拖占代收资金D.A和B【答案】D【解析】本题考查公用事业费代收规定。根据《物业管理条例》，专业单位应向最终用户收费。物业接受委托代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。11.某高层住宅小区发生火灾，消防控制室值班人员未按规定处理火警信号。根据《消防法》，这种行为可能面临的处罚是（）。A.处十日以上十五日以下拘留B.处警告或者五百元以下罚款C.处二万元以上五万元以下罚款D.追究刑事责任【答案】B【解析】本题考查消防法律责任。根据《消防法》第六十四条，在火灾发生后阻拦报警，或者负有报告职责的人员不及时报警的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较轻的，处警告或者五百元以下罚款。对于值班人员违反规定操作导致严重后果的，可能涉及更重处罚，但单纯“未按规定处理信号”通常先按违反操作规程处理，涉及单位罚款和人员警告/拘留。选项B最符合一般违规情形。12.物业服务企业拟在小区公共区域设置广告经营。根据规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.补贴物业服务企业的亏损B.提升物业服务企业员工福利C.补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用D.归属物业服务企业所有【答案】C【解析】本题考查公共收益的归属与使用。根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。主要用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用。13.2026年，河南省物业管理行业协会发布了一份关于提升服务质量的指导意见。下列哪项不属于该指导意见可能涉及的核心内容？（）A.推进“智慧物业”平台建设B.建立物业服务企业与业主的信用评价体系C.允许物业服务企业自主定价不受政府约束D.加强从业人员职业技能培训【答案】C【解析】本题考查行业发展趋势。虽然市场调节价是方向，但保障性住房等仍实行政府指导价，且“自主定价不受政府约束”表述过于绝对，不符合行业规范管理的初衷。A、B、D均为行业高质量发展的重点方向。14.在物业财务管理中，通常采用权责发生制。下列关于权责发生制的描述，错误的是（）。A.凡是本期已经实现的收入，无论款项是否收到，都作为本期收入处理B.凡是本期已经发生的费用，无论款项是否支付，都作为本期费用处理C.适用于计算当期损益D.以款项的实际收付为标准来处理经济业务【答案】D【解析】本题考查会计基础。D选项描述的是“收付实现制”。权责发生制是以应收应付为标准，而非实收实付。15.物业服务企业购买公众责任险的主要目的是（）。A.降低员工工伤风险B.规避因管理疏忽导致业主或第三人人身、财产损害的赔偿责任风险C.减少设备折旧风险D.应对自然灾害风险【答案】B【解析】本题考查保险知识。公众责任险承保的是被保险人在经营场所内从事业务活动时，因意外事故造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。16.下列关于物业档案管理的说法，正确的是（）。A.档案可以随时销毁，无需保留B.物业承接查验档案属于物业服务企业所有，无需移交C.档案管理应做到“四统一”：统一分类、统一编号、统一格式、统一归档D.业主入住档案只需保留电子版本，纸质版可丢弃【答案】C【解析】本题考查档案管理规范。档案管理要求分类、编号、格式、归档的标准化。A错误，档案有保管期限；B错误，承接查验档案是重要法律凭证，需移交；D错误，重要档案通常需纸质和电子双备份。17.某小区规划停车位300个，业主300户。开发商在销售时承诺“每户一位”，但实际只建设了200个地面车位。关于车位的归属与使用，下列说法正确的是（）。A.开发商违约，应承担违约责任B.地面车位属于业主共有C.开发商可以以“赠送”名义将车位送给特定业主D.物业服务企业有权决定车位分配【答案】A【解析】本题考查合同履行与车位性质。首先，开发商违反了销售承诺，构成违约。其次，地面规划车位通常属于占用业主共有的道路或其他场地的，才属于业主共有；若是规划内的地面车位，产权通常归开发商（除非已公摊）。但本题核心是开发商未履行建设承诺，导致合同目的无法实现，A项最直接。18.物业服务企业进入高级（三级）资质（或相应信用等级）标准中，对物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员的要求通常包括（）。A.总数不少于20人，其中中级以上职称不少于10人B.总数不少于30人，其中中级以上职称不少于15人C.总数不少于10人，其中中级以上职称不少于5人D.只要具备营业执照即可【答案】B【解析】本题考查企业资质/等级标准。根据原《物业服务企业资质管理办法》（虽已取消，但职业技能鉴定仍沿用相关能力标准）及现行行业高标准要求，一级/高级企业通常要求人员配置较高。B项符合高级/一级企业的人员配置标准（参考：一级企业要求具有中级以上职称的人员不少于30人，工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人）。注：若按2026年职业技能鉴定标准，三级（高级）对应的是个人职业资格，而非企业资质。题目问“企业进入高级标准”，可能指企业内部配置。若指“物业管理师（三级/高级）”个人报考条件，则不同。此处按企业内部配置高级人才标准理解。19.绿化养护管理中，对于乔木的修剪，主要目的是（）。A.增加木材产量B.调节树势，美化树形，解决与架空线等设施的矛盾C.防止树木生长过快D.减少病虫害传播【答案】B【解析】本题考查绿化实务。物业环境下的乔木修剪主要为了安全（防触电、遮挡视线）、美观和健康调节。20.某业主拖欠物业服务费长达2年，金额共计5000元。物业服务企业拟通过法律途径追缴，下列做法不当的是（）。A.发送律师函催缴B.向法院申请支付令C.停止该业主的电梯卡使用D.提起民事诉讼【答案】C【解析】本题考查欠费催缴方式。物业服务企业不得因业主拖欠物业费而采取停水、停电、停梯等侵害业主合法权益的行为。21.物业管理招投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】本题考查评标委员会组成。根据《招标投标法》，评标委员会中专家人数不得少于成员总数的三分之二。22.在物业早期介入阶段，物业服务企业的主要工作内容不包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对施工质量提出建议C.签订物业服务合同D.制定前期物业服务方案【答案】C【解析】本题考查早期介入与前期物业管理的区别。早期介入是在接管前，提供咨询建议，此时并未正式接管，通常不签订正式的物业服务合同（那是前期物业管理阶段的事，由开发商与物业签）。早期介入更多是顾问协议。23.河南省冬季寒冷，某小区供暖系统运行。关于供热设施的维护责任，下列说法正确的是（）。A.从热源厂到用户入户阀门的所有设施均由热力公司负责B.用户户内的供热设施由用户自行维护C.公共供热管道的维修费用由物业服务企业承担D.无论是谁维护，所有费用均由业主承担【答案】B【解析】本题考查供热设施责任分界。通常以入户端口为界，端口外（含端口）由供热单位负责维护和维修，端口内由用户负责。选项A过于绝对（通常分界点在楼内或入户）；C错误，公共管道维修若属大修应动用维修资金或热力公司负责；D错误。24.物业服务企业应对突发事件（如疫情、自然灾害）时，首要原则是（）。A.保障企业财产安全B.保障员工生命安全C.保障业主生命财产安全，维护社区稳定D.减少企业经济损失【答案】C【解析】本题考查应急管理原则。物业服务的核心对象是业主，首要原则是保障业主生命财产安全。25.房屋主体结构出现裂缝，经鉴定为危房。处理程序首先应当是（）。A.动用专项维修资金加固B.向当地政府报告，组织人员撤离C.责令开发商赔偿D.由业主自行加固【答案】B【解析】本题考查房屋安全应急管理。发现危房，首要任务是确保人员安全，组织撤离，消除险情，然后再谈责任归属和维修资金使用。26.下列哪种情况，专项维修资金可以划转业主大会管理？（）A.专项维修资金余额不足首期归集额的30%B.业主大会成立且账户余额达到规定数额C.物业服务企业申请D.小区成立业主委员会满一年【答案】B【解析】本题考查维修资金管理。根据规定，业主大会成立后，经申请，符合条件的可以将维修资金划转由业主大会管理。条件通常包括：业主大会成立、账户余额达到规定数额等。27.物业服务企业资质取消后，行业监管主要依靠（）。A.企业自律B.信用管理体系C.行政命令D.业主评价【答案】B【解析】本题考查行业改革方向。资质取消后，构建以信用为核心的新型市场监管机制是主要方向。28.某小区业主李某将住宅改为经营性餐馆，排放油烟扰民。根据《民法典》，下列哪项权利受到侵害？（）A.相邻权B.所有权C.共有权D.居住权【答案】A【解析】本题考查相邻关系。“住改商”应当经有利害关系的业主一致同意。排放油烟扰民侵犯了邻里的相邻权（通风、采光、环保等）。29.物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.物业费欠缴名单C.企业的商业秘密文件D.业主名册【答案】C【解析】本题查验交接义务。物业企业需移交物业档案资料、财务资料等。企业的商业秘密文件（非项目特定）不属于必须移交的物业管理资料。30.在物业管理风险防范中，对于游泳池等高风险场所，最有效的措施是（）。A.悬挂“水深危险”标识B.配备救生员并定期巡查C.禁止儿童进入D.只要购买保险即可【答案】B【解析】本题考查风险防范。标识是辅助，保险是事后补偿，配备合格的救生员并现场监管是防范溺水事故的最核心措施。31.2026年某市推行“智慧物业”，要求新建小区必须配置（）。A.全自动门禁系统B.智能安防系统（包括人脸识别、高空抛物监控等）C.无人驾驶摆渡车D.全屋智能家居系统【答案】B【解析】本题考查智慧社区建设。智慧物业目前重点在于安防、门禁、停车等公共管理系统的智能化，C、D过于超前或属于私人范畴，A过于单一。32.物业服务费的构成中，用于支付物业管理人员工资及福利的部分属于（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用【答案】A【解析】本题考查物业费构成。A项即为人工成本。33.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）的形式。A.书面征求意见B.网络投票C.电话咨询D.A或B【答案】D【解析】本题考查业主大会召开形式。根据《民法典》及各地细则，集体讨论、书面征求意见、电子投票（网络）均为合法形式。34.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任或侵权责任D.道德责任【答案】C【解析】本题考查民事责任。未履行合同义务承担违约责任；造成人身财产损害承担侵权责任。通常发生竞合，由受害人选择。35.河南省某地方法规规定，建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的（）。A.合法权益B.建设单位利益C.物业服务企业利益D.社区公共利益【答案】A【解析】本题考查临时管理规约的限制。临时管理规约由开发商制定，但不得侵害买受人（业主）的合法权益。36.下列关于房屋完损等级的描述，正确的是（）。A.分为四级：完好、基本完好、一般损坏、严重损坏B.分为五级：完好、基本完好、一般损坏、严重损坏、危险房屋C.危险房屋属于一般损坏的一种D.完好房屋是指十成新【答案】B【解析】本题考查房屋完损等级标准。房屋完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房屋五类。37.电梯属于特种设备，其安全监督管理的部门是（）。A.住房和城乡建设主管部门B.市场监督管理部门（原质监部门）C.消防部门D.物业服务企业【答案】B【解析】本题考查特种设备监管。电梯安全由市场监管部门（特种设备安全监察部门）负责监管。38.物业服务企业想要在小区内开展家政服务增值业务，应当（）。A.直接进入业主家中推销B.在小区公告栏发布信息，由业主自愿选择C.强制捆绑物业服务费D.必须由所有业主同意【答案】B【解析】本题考查增值服务经营。增值服务应当遵循自愿原则，物业可以发布信息，但不得强制、不得骚扰。39.在物业管理区域内，车辆停放应遵守管理规定。关于车位车库的使用，下列说法正确的是（）。A.物业服务企业可以出租占用业主共有的道路车位，收益归企业所有B.车位应当首先满足业主的需要C.建设规划的车位，业主无权优先购买或租赁D.任何车辆都可以进入小区停放【答案】B【解析】本题考查车位使用原则。根据《民法典》第二百七十六条，车位车库应当首先满足业主的需要。40.下列哪项不是物业管理师（高级/三级）应具备的职业道德？（）A.诚实守信B.爱岗敬业C.唯利是图D.办事公道【答案】C【解析】本题考查职业道德。唯利是图违背了职业操守。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.根据《民法典》，下列事项中属于应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.制定和修改业主大会议事规则C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.改建、重建建筑物及其附属设施E.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金【答案】ABCDE【解析】本题考查业主共同决定事项的范围。《民法典》第二百七十八条详细列举了上述所有事项。42.物业服务企业在承接新建物业时，应当进行查验，并办理交接手续。查验的内容包括（）。A.共用部位、共用设施设备的数量和质量B.物业档案资料C.水电、气等附属管线的走向和容量D.开发商的财务报表E.物业项目的规划批准文件【答案】ABCE【解析】本题考查承接查验内容。查验重点在于物理实体（A）、管线（C）和工程资料档案（B、E）。开发商的财务报表（D）与物业承接查验无关。43.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.合理B.公开C.费用与服务水平相适应D.政府强制定价E.盈利最大化【答案】ABC【解析】本题考查物业费定价原则。根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。D仅适用于保障房；E是商业目的，非原则。44.下列哪些情形，物业服务企业可以动用专项维修资金？（）A.屋面防水层严重损坏，造成大面积渗漏B.电梯故障危及人身安全C.楼体单侧外墙有脱落危险D.业主家中的水管爆裂E.消防系统功能失效，消防部门要求整改【答案】ABCE【解析】本题考查维修资金使用范围。维修资金用于共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。A、B、C、E均涉及公共安全或共有部位。D属于专有部分，应由业主自费维修。45.物业服务企业在安全管理中应采取的防范措施包括（）。A.建立健全安全管理制度B.定期检查消防设施C.对员工进行安全培训D.制定应急预案并演练E.发生事故后隐瞒不报【答案】ABCD【解析】本题考查安全管理措施。E明显错误。46.河南省在推进城镇老旧小区改造时，重点改造内容包括（）。A.改造小区内的道路、供水、供电、供气、供热等基础设施B.拆除所有违章建筑C.完善小区及周边适老化设施D.提升物业服务质量，建立长效管理机制E.建设小区周边的高档商场【答案】ACD【解析】本题考查老旧小区改造内容。老旧小区改造侧重于基础类（A）、完善类（C）和提升类（D）。B是执法行为，非改造内容本身；E不属于老旧小区改造范畴。47.物业服务合同终止时，原物业服务企业拒绝退出，新物业服务企业无法进场。此时，业主可以采取的措施有（）。A.向街道办事处、乡镇人民政府投诉B.向区县房地产行政主管部门投诉C.申请仲裁或提起诉讼D.组织业主强行驱逐原物业员工E.停止缴纳物业费【答案】ABC【解析】本题考查新旧物业交接纠纷处理。A、B、C是合法救济途径。D涉及暴力违法；E若原物业提供了事实服务，仍需缴纳物业费，不能随意停止。48.下列关于“前期物业管理”的说法，正确的有（）。A.是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理B.建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业C.前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满业主委员会不得解聘D.业主在购房时，应当对临时管理规约予以书面承诺E.前期物业服务合同具有过渡性【答案】ABDE【解析】本题考查前期物业管理。C错误，业主大会成立后，可以依法解聘前期物业。49.物业服务企业人力资源管理中，员工培训的主要类型包括（）。A.岗前培训B.在岗培训C.晋级培训D.外送培训E.惩罚性培训【答案】ABCD【解析】本题考查人力资源培训。E不属于正规培训类型。50.下列哪些属于物业共用设施设备？（）A.电梯B.绿化水箱C.小区公共照明路灯D.业主自家的防盗门E.非机动车车库【答案】ABCE【解析】本题考查共用设施设备定义。D为专有部分。51.物业服务企业面对舆情危机时，正确的处理方式有（）。A.迅速核实情况，查明真相B.封锁消息，禁止员工对外谈论C.及时与业主沟通，发布官方声明D.推卸责任，声称与物业无关E.吸取教训，改进服务【答案】ACE【解析】本题考查危机公关。B、D是错误的做法，会激化矛盾。52.根据《民法典》，业主将住宅改变为经营性用房的，应当遵守的规定有（）。A.遵守法律有关管理规约B.经有利害关系的业主一致同意C.只要不扰民即可，无需同意D.缴纳专项维修资金E.向物业服务企业备案【答案】AB【解析】本题考查“住改商”条件。必须遵守法律和管理规约，且经有利害关系业主一致同意。53.物业财务管理中的“全面预算管理”包含的预算有（）。A.营业收入预算B.营业成本预算C.费用预算D.利润预算E.现金流量预算【答案】ABCDE【解析】本题考查全面预算管理内容。全面预算涵盖业务、财务、资本等多方面，A、B、C、D、E均包含在内。54.下列哪些情况下，物业服务企业可以不承担违约责任？（）A.因不可抗力导致无法履行合同B.因业主自身过错造成的损失C.因第三方原因导致物业无法提供服务D.物业服务企业已尽到注意义务，但仍发生意外E.物业服务企业虽然迟到，但未造成严重后果【答案】AB【解析】本题考查免责事由。不可抗力（A）和受害人故意（B）是法定免责事由。C中第三方原因通常不能直接对抗业主，物业需先向业主承担责任后再追偿；D中若未尽到安保义务需担责；E中违约即担责，与后果严重程度有关但不代表完全免责。55.河南省物业服务收费管理办法规定，实行政府指导价的物业服务收费，其基准价及浮动幅度由（）制定。A.物业服务企业B.市长C.市、县人民政府价格主管部门D.同级房地产行政主管部门E.业主大会【答案】CD【解析】本题考查政府指导价制定主体。由价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。56.下列哪些属于物业管理常见的风险点？（）A.车辆刮擦、被盗B.高空抛物C.消防事故D.物业费收缴率低E.电梯困人【答案】ABCE【解析】本题考查物业风险。A、B、C、E均涉及人身财产安全的责任风险。D是经营风险，非安全责任风险。57.物业服务企业申请晋升资质等级（或信用等级）时，需要提交的材料包括（）。A.企业资质等级申报表B.营业执照C.物业服务合同复印件D.上一年度财务审计报告E.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同【答案】ABCDE【解析】本题考查企业资质/等级申报材料。虽然资质取消，但作为职业技能鉴定题，考察对传统或信用评价所需材料的掌握。A、B、C、D、E均为必须材料。58.绿化养护中，防治病虫害的方法包括（）。A.生物防治B.物理防治C.化学防治D.综合防治E.焚烧防治【答案】ABCD【解析】本题考查病虫害防治。E焚烧污染环境，不可取。59.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同E.调解业主之间因物业使用产生的纠纷【答案】ABCDE【解析】本题考查业委会职责。根据《民法典》及相关条例，A、B、C、D、E均为业委会职责。60.2026年物业管理发展趋势中，数字化技术的应用主要体现在（）。A.智慧门禁与安防B.线上报修与缴费C.设施设备远程监控（物联网）D.大数据分析业主需求E.完全取代人工服务【答案】ABCD【解析】本题考查行业趋势。数字化是辅助手段，E“完全取代人工”目前不现实且不符合服务行业本质。三、判断题（共20题，每题0.5分。正确的选“A”，错误的选“B”）61.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人，只要收取一定的管理费即可。（）【答案】B【解析】违反《物业管理条例》，属于转委托，被严格禁止。62.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（）【答案】A【解析】符合《民法典》关于专有部分权利行使的限制规定。63.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备大修、更新和改造，不得挪作他用。（）【答案】A【解析】符合《住宅专项维修资金管理办法》规定。64.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业仅承担补充责任。（）【答案】B【解析】应承担相应的法律责任（违约或侵权责任），而非仅是补充责任。65.河南省规定，新建住宅小区必须实行专业化物业管理，建设单位在销售房屋前，必须通过招投标方式选聘前期物业服务企业。（）【答案】A【解析】符合国家及河南省关于前期物业管理招投标的强制性规定（除非投标人少于3个或物业规模较小）。66.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）【答案】A【解析】符合《民法典》第二百八十条。67.物业服务企业可以根据业主的缴纳物业费情况，限制其进入小区。（）【答案】B【解析】物权具有排他性，业主拥有房屋所有权，物业无权因欠费限制其回家（进入小区）。68.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（）【答案】A【解析】符合《民法典》第二百七十六条。69.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）【答案】A【解析】符合《民法典》第九百四十条。70.物业服务企业收取的物业服务费用，应全部归企业所有，无需向业主公开收支情况。（）【答案】B【解析】实行包干制的，无需公开（但合同另有约定除外）；实行酬金制的，必须公开。题目表述过于绝对，且现代物业管理强调透明，酬金制下必须公开。故判错。71.因物业管理区域共用设施设备损坏造成业主损失的，物业服务企业有责任的，应当承担赔偿责任。（）【答案】A【解析】符合侵权责任法理。72.住宅室内装饰装修管理办法规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。（）【答案】B【解析】此行为需经城市规划行政主管部门批准，不仅仅是未经批准即可，但题目说“未经批准...不得”逻辑上是对的？不对，题目意思可能是“是否需要批准”。实际上，改变外立面确实需要批准。但题目中“在非承重外墙上开门、窗”若涉及外立面改变，需批准。若不涉及外立面（如内墙），则无需。题目特指“非承重外墙”，通常涉及外立面。修正：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，改动卫生间、厨房间防水层、搭建建筑物、改变住宅外立面、在非承重外墙上开门/窗等，都需经相关部门批准。所以“未经批准不得”是正确的规定。重新判定：题目陈述为规定内容。该规定是正确的。【答案】A73.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）【答案】B【解析】应当公示的是“共用部位、共用设施设备参与经营所得收益”的使用情况，而非单纯的使用情况（如电梯运行记录）。但通常理解下，公示收益使用情况是核心。题目表述不够精准，但在广义上，公示公共资产情况是义务。修正：根据《民法典》，利用共有部分产生的收入及使用情况应当公开。单纯的使用情况（如谁坐了电梯）无需公开。故判错。74.消防安全是物业管理的重中之重，物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。（）【答案】A【解析】符合《消防法》规定。75.业主大会议事规则是业主大会运行的基本规范，应当由业主大会制定。（）【答案】A【解析】符合《民法典》。76.物业服务企业可以将电梯的维保业务委托给专业的电梯维保单位，并对其维保结果负责。（）【答案】A【解析】符合特种设备安全管理规定，物业是使用管理单位，维保是委托服务，物业负主体责任。77.房屋买卖合同中，当事人必须一并约定前期物业服务合同。（）【答案】B【解析】是“应当包含”而不是“当事人必须约定”，这是法律对开发商的义务要求，不是当事人之间的自由协商事项（内容可协商，但必须建立前期物业关系）。修正：《物业管理条例》第二十五条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。所以从法律要求看，这是必须的。重新判定：题目说“必须一并约定”，强调了强制性，符合法规。【答案】A78.物业服务企业可以根据管理需要，随意调整物业服务收费标准。（）【答案】B【解析】调整物业费需遵循程序（政府指导价需备案，市场调节价需协商一致），不得随意调整。79.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（）【答案】B【解析】这是旧法规定。根据《民法典》，筹集和使用维修资金属于特别事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。且参与表决门槛是2/3。题目描述混淆了参与表决门槛和同意门槛，且同意比例已变更为3/4。80.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（）【答案】A【解析】符合最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。四、计算题（共2题，每题5分。要求列出计算过程和公式，结果保留两位小数）81.某住宅小区总建筑面积为100,000平方米，其中可收费面积为95,000平方米（其余为设备房等公建配套）。该小区物业服务费标准为2.5元/月/平方米。该小区共有电梯10部，每部电梯的年维保费为12,000元，年电费预估为15,000元。电梯费用拟通过物业服务费列支（即包含在2.5元中）。另外，小区公共区域照明年电费为50,000元，绿化养护年外包费用为80,000元，物业管理人员年人工成本总额为2,000,000元，固定资产折旧为50,000元，办公费为100,000元，法定税费及利润率为成本的10%。请计算：(1)该小区全年的物业服务费总收入（假设收缴率为100%）。(2)该小区全年的总成本（包含电梯、照明、绿化、人工、折旧、办公）。(3)该小区是否盈利？盈亏金额是多少？【答案及解析】解：(1)计算全年物业服务费总收入公式：年年(2)计算全年总成本首先计算各项成本：电梯费用=(维保费+电费)×数量电公共照明费=50,000元绿化养护费=80,000元人工成本=2,000,000元折旧=50,000元办公费=100,000元直接成本总和=电梯费用+公共照明费+绿化养护费+人工成本+折旧+办公费直税费及利润=直接成本总和×10%税全年总成本=直接成本总和+税费及利润全(3)判断盈亏利润=年收入-全年总成本利答：(1)该小区全年物业服务费总收入为285万元。(2)该小区全年总成本为280.5万元。(3)该小区盈利，盈利金额为4.5万元。82.某高层住宅楼共32层，每层4户，每户建筑面积为120平方米。该楼共用一部电梯。根据专项维修资金管理办法，该楼首期专项维修资金按照建筑面积每平方米100元交存。现该楼电梯使用年限已超过15年，需进行整体更换，更换总费用（含拆除、安装、土建等）为480,000元。(1)计算该楼业主应交存的专项维修资金总额。(2)若该楼每户的建筑面积相同，且电梯更换费用由该楼全体业主按建筑面积比例分摊，计算每户应分摊的电梯更换费用。(3)若某业主拥有该楼顶楼（32层）的一套住房，他认为自己使用电梯频率高，多分摊不合理，拒绝缴纳。请从法律角度简要说明他的观点是否正确。【答案及解析】解：(1)计算专项维修资金总额该楼总户数=层数×每层户数总该楼总建筑面积=总户数×每户建筑面积总专项维修资金总额=总建筑面积×交存标准专(2)计算每户分摊的电梯更换费用电梯更换费用由全体业主按建筑面积比例分摊。由于每户建筑面积相同，每户分摊金额=总费用/总户数每(3)法律分析该业主的观点不正确。根据《中华人民共和国民法典》及《住宅专项维修资金管理办法》，专项维修资金用于共有部分的维修、更新和改造。电梯属于全体业主的共有设施设备。对于共有部分的维修费用，业主应当按照专有部分面积的比例分担。虽然顶楼业主使用频率可能较高，但这属于共有部分的使用便利问题，而非产权分摊原则。法律规定的分摊原则是基于“物权”中的份额（建筑面积），而非使用频率。因此，他应按照法定比例分摊费用。答：(1)该楼业主应交存专项维修资金总额为153.6万元。(2)每户应分摊3,750元。(3)该业主观点不正确，共有部分维修费用应按建筑面积比例分摊，而非按使用频率分摊。五、案例分析题（共5题，每题10分。请根据背景材料回答问题）83.案例背景：2026年3月，河南省郑州市某高档住宅小区业主委员会（以下简称“业委会”）与原物业服务企业（以下简称“原物业”）的服务合同到期。业委会通过公开招标选聘了新的物业服务企业（以下简称“新物业”），并签订了服务合同，约定于2026年5月1日交接。然而，原物业以部分业主拖欠巨额物业费为由，拒绝退出小区，并扣留了部分业主档案资料和工程图纸，导致新物业无法进场，小区管理陷入混乱，垃圾堆积，安保缺失。问题：(1)原物业公司的行为违反了哪些法律规定？(2)针对原物业拒绝退出和扣留资料的行为，业委会和新物业可以采取哪些法律或行政措施？(3)若原物业因部分业主欠费而遭受损失，应如何通过合法途径解决？【答案及解析】(1)原物业公司的行为违反了：①《中华人民共和国民法典》第九百四十九条：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料，交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作。原物业拒绝退出并扣留资料，违反了合同终止后的后合同义务。②《物业管理条例》及相关法规关于物业交接的规定。③《河南省物业管理条例》中关于退出管理的具体规定。(2)业委会和新物业可以采取的措施：①行政投诉：向当地街道办事处、乡镇人民政府或区县住房和城乡建设局（房管局）进行投诉，请求行政主管部门责令原物业限期退出、移交资料，并处罚款。③申请仲裁或提起诉讼：根据合同约定或法律规定，向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼，要求原物业排除妨害、退出小区、移交资料，并赔偿因逾期退出造成的损失。④证据保全：申请公证处或法院对现场状况和被扣留的资料情况进行证据保全。⑤报警：若原物业采取暴力手段阻挠新物业进场，可以报警处理治安案件。(3)原物业解决欠费问题的途径：①协商催缴：通过发函、上门等方式催促欠费业主缴纳物业费。②调解：请求社区居委会、街道调解委员会或业委会介入调解。③法律诉讼：向人民法院提起民事诉讼，通过法律判决强制执行业主缴纳物业费。④不得以拒交资料、拒绝退出的方式对抗业主的欠费行为，这是两个独立的法律关系，不得混为一谈。84.案例背景：某小区业主李某在装修期间，为了扩大客厅面积，擅自拆除了连接阳台的承重墙体，并打算在阳台外搭建花池。物业服务企业发现后，立即下达了《装修整改通知书》，要求李某恢复原状。李某置之不理，认为“这是我的房子，我想怎么改就怎么改”。几天后，该楼栋其他业主反映墙体出现裂缝，感到恐慌。问题：(1)李某拆除承重墙和搭建花池的行为属于什么性质？(2)物业服务企业在此事件中应履行哪些职责？若李某仍不改正，物业应如何处理？(3)若因拆除承重墙导致楼房整体结构受损成为危房，李某应承担什么法律责任？【答案及解析】(1)李某的行为属于：①严重的违法行为。拆除承重墙违反了《建设工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》，破坏了房屋主体结构，危害公共安全。②违约行为。违反了《临时管理规约》或《管理规约》以及装修管理服务协议。③侵权行为。侵害了其他业主的相邻权和生命财产安全。(2)物业服务企业的职责及处理：①职责：巡查发现、及时制止、下达整改通知、报告相关行政主管部门。②处理流程：第一步，立即上门制止，并下达书面《整改通知书》，留存送达证据。第二步，若李某拒不改正，物业服务企业应当及时向当地房地产行政主管部门（住建局）或城市管理执法部门报告。第三步，对于可能危及房屋安全的情况，可以协助相关部门采取应急措施（如设立警戒线）。第四步，在必要时，支持受影响业主提起诉讼。(3)李某应承担的法律责任：①民事责任：包括恢复原状、消除危险、赔偿损失（包括房屋加固修复费用、其他业主因此造成的临时安置费用、贬值损失等）。②行政责任：由建设行政主管部门责令改正，处以罚款（通常为5万元以上20万元以下）。③刑事责任：若拆除承重墙导致楼房倒塌、人员伤亡等严重后果，可能构成以危险方法危害公共安全罪或工程重大安全事故罪，依法追究刑事责任。85.案例背景：2026年夏季，河南某地遭遇特大暴雨，某小区地下车库进水被淹。物业服务企业在暴雨来临前，在业主群发布了预警，并在车库入口堆放了部分沙袋。但由于雨势过大，且小区排水泵因故障未能及时启动，导致数十辆业主车辆被泡。事后，车主们联合起来要求物业全额赔偿，物业则认为这是不可抗力，拒绝赔偿。问题：(1)本案中，暴雨是否构成“不可抗力”免责事由？(2)物业服务企业在此次事件中是否存在过错？请结合案情分析。(3)对于车主的损失，应当如何界定赔偿责任？【答案及解析】(1)暴雨是否构成不可抗力：通常情况下，气象部门预报的暴雨，尤其是夏季多雨地区的暴雨，并不必然构成不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果暴雨是特大暴雨（如百年一遇，超出历史记录），且气象部门未能准确预报，可视为不可抗力。但如果是常规强降雨，应当可以预见。本案中未明确说明是“百年一遇”，且物业已发预警，说明在一定程度上是可预见的，故较难完全认定为不可抗力免责。(2)物业服务企业是否存在过错：物业存在一定过错。①虽然发布了预警并堆放了沙袋，说明履行了部分通知和防范义务。②关键设施设备管理存在过错：排水泵是防汛的关键设施，排水泵因故障未能及时启动，说明物业平时对共用设施设备的维护保养不到位，未确保设备处于良好运行状态。③应急预案执行不到位：在明知暴雨来临的情况下，未对排水泵进行最后的人工排查或试机