2026年物业管理员（师）职业能力等级评价考试（物业管理员）全真冲刺试题及答案

2026年物业管理员（师）职业能力等级评价考试（物业管理员）全真冲刺试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该撤销权的行使期限是自知道或者应当知道撤销事由之日起（）。A.三个月内B.六个月内C.一年内D.两年内2.物业管理活动中，物业服务人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当被视为（）。A.商业广告，不具备法律效力B.要约邀请C.物业服务合同的组成部分D.无效条款3.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。如果物业服务人接受专业经营单位委托代收费用，不得向业主收取（）。A.服务费B.手续费C.垫资费D.佣金等额外费用4.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约。对临时管理规约的修改，应当在物业销售之前进行，并需经（）确认。A.首次业主大会筹备组B.物业主管部门C.街道办事处D.不少于半数的已预购业主5.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，委托行为无效，并可能面临相关罚款。根据《物业管理条例》，该罚款额度为委托合同金额的（）。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下6.住宅室内装饰装修管理服务协议中，应当包括装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置以及（）等内容。A.装修材料品牌B.装修人员名单C.管理服务费用D.装修设计方案7.物业管理招标投标活动，应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先、兼顾公平C.政府主导、市场运作D.质量第一、服务至上8.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效，直至期满B.自动终止C.需经建设单位同意后终止D.需经物价部门核准后终止9.物业服务收费采取酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.一B.两C.三D.四10.物业管理区域内，相关房屋因买卖、赠与等原因发生权属转移时，物业服务费应当由（）交纳。A.原业主B.新业主C.原业主和新业主协商D.房屋交易中介机构11.下列关于物业共用部位、共用设施设备的表述中，不正确的是（）。A.属于全体业主共有B.维修费用可以从专项维修资金中列支C.任何业主不得擅自占用D.物业服务企业可以对其进行商业经营，收益归企业所有12.发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，维修资金使用流程可以简化，但事后应当及时告知业主。这一规定主要依据的是（）。A.《物权法》B.《民法典》C.《物业管理条例》D.《住宅专项维修资金管理办法》13.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任或侵权责任D.道德谴责14.在物业管理招标中，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交必要的材料备案。A.5B.10C.15D.3015.物业管理员在接待业主投诉时，首先应当（）。A.判断投诉是否属实B.记录投诉内容C.安抚业主情绪D.提出解决方案16.物业服务企业更名时，应在办理变更登记手续后（）日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.6017.下列费用中，不得计入物业服务支出或者物业服务成本的是（）。A.物业管理区域清洁卫生费用B.物业管理区域秩序维护费用C.物业服务企业固定资产折旧D.物业服务企业总部办公费用18.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/419.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.业主与使用人B.业主与物业服务企业C.使用人与物业服务企业D.建设单位与物业服务企业20.物业管理档案资料中，物业工程图纸资料通常保存期限为（）。A.短期B.长期C.永久D.视房屋使用年限而定21.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，并可处以（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以下D.违法所得1倍以上3倍以下22.绿化养护管理中，对草坪进行修剪的主要目的是（）。A.增加草坪高度B.促进分蘖，增加草坪密度C.减少水分蒸发D.防止病虫害23.消防控制室应当实行每日（）小时专人值班制度，每班不应少于（）人。A.12；1B.12；2C.24；1D.24；224.电梯属于特种设备，使用单位应当按照安全技术规范的要求，在检验合格有效期届满前（）向特种设备检验机构提出定期检验要求。A.5日B.10日C.15日D.1个月25.物业管理区域内的机动车停车位，应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.外来访客C.本物业管理区域内的业主D.商业租赁户26.业主委员会由业主大会会议选举产生，由（）至（）名委员组成。A.3；7B.5；11C.5；15D.7；1527.下列关于房屋修缮责任的表述，正确的是（）。A.自用部位由业主自行修缮B.自用部位由物业服务企业修缮，费用由业主承担C.共用部位由业主按比例分摊修缮费用D.共用部位由建设单位负责终身修缮28.物业服务企业应当在前期物业管理合同终止时，将下列资料移交给业主委员会，不包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.物业服务企业的商业秘密文件D.设施、设备安装、使用和维护保养等技术资料29.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主一致同意。A.有利害关系B.全体C.本栋楼D.本楼层30.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.调查C.取证D.救援31.智能化物业管理系统中，通常所说的“三表远传”是指（）。A.水表、电表、气表B.水表、电表、热能表C.电表、气表、热能表D.水表、气表、门禁表32.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好（）工作。A.财务清算B.资料移交C.交接D.审计33.下列属于物业服务企业二级资质标准（注：参考旧资质标准，现多为备案制，但作为知识考察保留）对管理面积要求的是（）。A.管理多层住宅100万平方米以上B.管理高层住宅50万平方米以上C.管理各类物业的建筑面积合计20万平方米以上D.管理工业厂房5万平方米以上34.在物业接管验收中，验收不合格的，物业服务企业应（）。A.接管后要求整改B.拒绝接管C.签署备忘录后接管D.报告政府部门处理35.物业服务费用实行包干制的，盈余或者亏损均由（）享有或者承担。A.业主B.物业服务企业C.业主委员会D.建设单位36.客户满意度调查是衡量物业服务质量的常用方法。常用的调查方式不包括（）。A.电话访谈B.现场问卷C.网络调查D.偷听业主谈话37.物业管理员在进行房屋装修巡查时，发现业主擅自拆改房屋承重结构，正确的做法是（）。A.视而不见B.立即制止，并向有关行政主管部门报告C.仅进行劝阻D.收取罚款后允许施工38.物业共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当（）。A.计入物业服务成本B.从物业服务费中支出C.从专项维修资金中列支D.由物业服务企业承担39.针对物业管理区域内的违章搭建，物业服务企业有权（）。A.强制拆除B.予以制止，并向规划、城管等部门报告C.断水断电迫使业主拆除D.占用业主公共区域进行报复40.二次供水设施管理中，清洗消毒水箱（池）的频率通常要求为每（）至少一次。A.季度B.半年C.年D.两年二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集权化42.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.业主专有部分的装修设计43.前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别在于（）。A.签订主体不同B.合同有效期不同C.内容侧重点不同D.法律效力不同E.计费方式不同44.物业服务企业在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.依约收取物业服务费用B.制止违反管理规约的行为C.选聘、解聘专业服务公司D.要求业主委员会提供协助E.擅自占用共用部位45.物业管理档案的内容主要包括（）。A.物业权属资料B.工程图纸资料C.业主信息资料D.物业运行维护记录E.企业内部人事档案46.物业服务企业应对下列哪些行为予以制止并及时报告？（）A.擅自改变物业使用性质B.损坏房屋承重结构C.违章搭建D.堵塞消防通道E.业主正常装修47.下列关于物业共用部位、共用设施设备的表述，正确的有（）。A.包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等B.包括楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道等C.包括物业管理区域内户外墙面、公共绿地等D.维修费用由全体业主按面积分摊E.经营收益归物业服务企业所有48.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用49.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，包括（）。A.安全责任制B.安全操作规程C.安全检查制度D.事故隐患整改制度E.员工保密制度50.业主在物业管理活动中，履行下列义务（）。A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度C.执行业主大会的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金E.按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费用51.房屋修缮按照工程性质可以分为（）。A.结构性修缮B.装饰性修缮C.恢复性修缮D.维护性修缮E.翻修工程52.物业管理招标的方式包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.协议招标D.竞争性谈判E.单一来源采购53.物业服务企业在处理邻里纠纷时，应遵循的原则有（）。A.预防为主B.依法依规C.公平公正D.尊重习俗E.维护多数人利益54.下列哪些情况下，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议？（）A.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的B.经20%以上的业主提议的C.业主委员会委员缺额人数超过总人数30%的D.物业服务企业提议的E.街道办事处提议的55.物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交的资料和资产包括（）。A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理必需的其他资料E.代管的专项维修资金56.住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用部位的中修C.物业共用部位的更新和改造D.物业共用设施设备的大修E.业主自用部位的维修57.物业服务企业在进行客户沟通时，常用的沟通技巧有（）。A.倾听B.提问C.同理心D.赞美E.指责58.下列属于物业共用设施设备的有（）。A.电梯B.水箱C.避雷设施D.消防设施E.业主自行安装的防盗门59.物业服务企业未履行物业服务合同的，业主可以（）。A.要求限期履行B.要求赔偿损失C.解除物业服务合同D.拒绝交纳物业服务费E.占用物业公共用房60.物业管理区域内的车辆管理，主要包括（）。A.车辆停放管理B.车辆出入管理C.车辆外观清洗D.停车场设施维护E.车辆维修服务三、判断题（共20题，每题0.5分。正确的选“A”，错误的选“B”）61.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。62.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。63.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。64.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。65.物业管理用房的产权属于物业服务企业，由其使用和收益。66.建设单位未按照规定在销售物业之前选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。67.业主缴纳住宅专项维修资金确有困难的，经业主委员会批准，可以免予缴纳。68.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩拒绝交费的，人民法院不予支持。69.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业仅需承担补充责任。70.装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。71.物业服务企业应当向全体业主公布物业共用部位、共用设施设备的使用情况，但涉及商业秘密的除外。72.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的实施期限。73.电梯的日常维护保养工作必须由电梯制造单位或者其委托的依照本条例取得许可的单位进行。74.物业服务企业公开作出的服务承诺，对其自身不具有法律约束力。75.物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。76.业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议等职责。77.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造，不得挪作他用。78.物业服务企业可以自主决定调整物业服务收费标准。79.物业服务企业应配合公安机关维护物业管理区域内的公共秩序，但无权限制外来人员进入。80.物业管理招标投标活动，不受地区或者部门的限制。四、计算题（共2题，每题5分。要求列出算式、计算过程，计算结果保留两位小数。需使用LaTex公式）81.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中可分摊的共用建筑面积为1万平方米。某业主拥有该小区一套住宅，其专有部分建筑面积为120平方米。请计算该业主在计算专项维修资金分摊或业主大会投票权数时的建筑面积（即计入总建筑面积的份额）。（注：通常情况下，业主的投票权数基于其拥有的专有部分面积加上分摊的共用面积，或直接按专有部分面积计算，此处考察的是业主在共有部分中的权益体现及总面积构成理解。若按“专有部分面积”计算投票权，则为120；若按“包含分摊”的产权登记面积计算，则需计算分摊系数。此处按产权面积计算：）82.某物业项目2025年度物业服务费包干制预算如下：人员工资及福利费200万元，清洁费30万元，绿化养护费20万元，秩序维护费40万元，办公费10万元，固定资产折旧5万元，物业共用部位、共用设施设备日常运行维护费50万元，法定税费及利润（按成本的10%计算）。请计算该项目2025年度应收取的物业服务费总额（单位：万元）。五、案例分析题（共3题，每题10分。请根据背景材料回答问题）83.案例背景：某高档住宅小区业主李某在装修期间，为增加使用空间，擅自将连接阳台的承重墙拆除了一部分，并将阳台封闭。物业服务企业在巡查中发现后，立即向李某下达了《整改通知书》，要求其恢复原状。李某认为房屋是自己的私有财产，如何装修是自己的自由，拒不整改。物业服务企业遂向当地房地产管理部门和规划部门报告。相关部门接到报告后，责令李某限期恢复，并处以罚款。问题：(1)李某的做法违反了哪些法律法规规定？(2)物业服务企业的处理是否正确？为什么？(3)如果李某继续拒绝整改，物业服务企业可以采取哪些进一步措施？84.案例背景：某住宅小区由A物业服务企业提供物业服务。2025年夏季，一场暴雨导致小区地下室进水，造成停放在地下室的数十辆业主汽车被淹。事故发生后，业主们情绪激动，认为物业服务企业没有及时通知车主挪车，且排水泵未能正常工作，要求物业服务企业承担全部赔偿责任。物业服务企业则认为，此次暴雨属于不可抗力，且已经按预案进行了抢险，不应承担责任。经调查，事故发生前，气象部门已发布暴雨橙色预警，小区两台排水泵中有一台因故障停机，另一台虽然启动但排水能力不足。问题：(1)什么是不可抗力？本案中暴雨是否构成不可抗力免责理由？(2)物业服务企业在此事件中是否存在管理过错？请说明理由。(3)物业服务企业通常应如何防范此类风险？85.案例背景：某小区业主委员会成立后，因对原物业服务企业B公司的服务不满，经业主大会会议表决通过，解聘了B公司，并选聘了新的C公司。B公司以合同未到期、部分业主拖欠物业服务费为由，拒绝退出物业管理区域，并扣留了部分工程资料和物业用房钥匙，导致C公司无法顺利进场，小区管理陷入混乱。问题：(1)B公司的做法是否合法？为什么？(2)针对B公司拒不退出和扣留资料的行为，业主委员会可以采取哪些措施？(3)在新旧物业交接过程中，应当如何避免此类纠纷？答案与解析------------------------一、单项选择题1.C【解析】根据《民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权自业主知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。2.C【解析】根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。3.D【解析】根据《民法典》第九百四十四条：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。专业经营单位委托物业服务人代收费用的，物业服务人不得向业主收取额外费用（如手续费、佣金等）。4.B【解析】《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。虽然修改需经买受人确认，但法规层面主要强调的是“物业销售前”进行。选项B“物业主管部门”虽不是直接确认方，但根据《条例》及相关示范文本，临时管理规约需备案。然而，针对“修改”确认，更准确的法理是需经买受人（业主）同意。但在考试中，针对“修改”这一动作，在销售前，通常意味着需经买受人书面确认。此处选项D在部分教材中表述为“不少于半数的已预购业主”。但严格依据《条例》，是向买受人明示。若从操作层面，选D较符合实务。若从监管层面，选B。参考历年真题，此题考点多为“在物业销售前进行”。选项D是常见的干扰项。本题最严谨答案为“需经物业买受人确认”。但给定选项中，D更符合“民主”原则。注：本题若按《物业管理条例》原文，建设单位制定即可，但修改需尊重买受人。此处选D。5.B【解析】《物业管理条例》第六十二条：违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款20%以上50%以下的罚款。6.C【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，协议应当包括装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置以及管理服务费用等。7.A【解析】《物业管理条例》第四条：国家鼓励采用新技术、新方法、新设备，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条：...物业管理活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则（针对招投标）。8.B【解析】《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。9.B【解析】《物业服务收费管理办法》第十四条：实行酬金制的，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（注：此处法规原文为“不少于一次”，但部分地方标准或教材可能强调两次。根据国家法规《物业服务收费管理办法》，选A。但实务中常要求半年一次。若严格按照国家法规，选A。若参考某些旧教材或地方规定，可能选B。本题以国家法规为准，选A。）更正：经核对《物业服务收费管理办法》第十四条原文：“物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。”故正确答案为A。但部分题库可能存在版本差异，本题按法规原文判分，选A。10.B【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业费缴纳主体为业主。权属转移后，新业主成为缴纳义务人。通常买卖合同会有约定，但法律义务转移给新业主。11.D【解析】共用部位及设施设备属于全体业主共有，利用其进行经营应当征得相关业主、业主大会的同意，并主要用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途，收益归业主共有，而非物业服务企业。12.D【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条：发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照本办法规定使用专项维修资金。13.C【解析】《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。若未履行导致损害，承担违约或侵权责任。14.B【解析】《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十一条：招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交必要的材料备案。15.C【解析】投诉处理原则中，首要的是安抚情绪，倾听诉求，避免矛盾激化。16.B【解析】《物业服务企业资质管理办法》（注：资质已取消，转为备案制，但作为知识考察）：物业服务企业更名等事项，应在变更后30日内办理备案。17.D【解析】《物业服务收费管理办法》第十一条：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。D选项“总部办公费用”不属于项目物业服务的直接成本。18.C【解析】《民法典》第二百七十八条：筹集建筑物及其附属设施的维修资金...应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。注意：旧条例为2/3，民法典已修改为“双四分之三”（若使用筹集和改建重建）。但使用维修资金（非筹集）仍为“双三分之二”。本题问“筹集”，故为C（3/4）。修正：选项中C为2/3，D为3/4。根据《民法典》，筹集资金为“双四分之三”。使用资金为“双三分之二”。本题选项C为2/3，D为3/4。故筹集资金应选D。但原题选项设计可能基于旧条例。若按《民法典》，筹集选D。若按旧条例，选C。鉴于2026年考试，必考《民法典》。故答案应为D。但原题选项C是2/3，D是3/4。题目问“筹集”，所以选D。再次检查原题选项：C是2/3，D是3/4。根据民法典，筹集是3/4。所以选D。19.A【解析】《物业管理条例》第四十八条：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。20.C【解析】物业工程图纸属于基础技术资料，涉及建筑安全及后续维护，应当永久保存。21.B【解析】《物业管理条例》第六十一条：违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，可以并处5万元以上20万元以下的罚款。22.B【解析】修剪草坪可以促进分蘖，抑制顶端优势，增加草坪密度和平整度，改善通风透光条件。23.D【解析】《消防控制室通用技术要求》（GB25506-2010）：消防控制室应实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。24.D【解析】《特种设备安全法》第四十条：特种设备使用单位应当按照安全技术规范的要求，在检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验机构提出定期检验要求。25.C【解析】《民法典》第二百七十六条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。26.B【解析】《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11名委员组成。27.A【解析】房屋专有部分（自用部位）的修缮责任由业主自行承担。共用部位由物业服务企业负责日常维护，大中修动用维修资金。28.C【解析】资料移交清单中不包含物业服务企业的商业秘密文件，除非涉及物业管理必须的资料。29.A【解析】《民法典》第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。30.D【解析】《物业管理条例》第四十六条：...发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。31.A【解析】三表远传通常指水表、电表、气表（或热能表），最基础的是水、电、气。32.C【解析】《民法典》第九百四十九条：物业服务合同终止的，原物业服务人应当...与...新物业服务人做好交接工作。33.C【解析】旧资质标准中，二级资质要求管理各类物业的建筑面积合计20万平方米以上，且其中多层住宅5万平方米以上或高层住宅3万平方米以上。34.B【解析】接管验收是明确责任的界线。对于严重的质量问题或资料缺失，物业服务企业应拒绝接管，并要求建设单位整改，否则将承担后续责任。35.B【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。36.D【解析】偷听业主谈话侵犯隐私，不属于合法的调查方式。37.B【解析】擅自拆改承重结构严重危害房屋安全，物业服务企业必须立即制止，并报告当地房地产行政主管部门（或规划部门）。38.C【解析】共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。39.B【解析】物业服务企业没有行政执法权，无权强制拆除或断水断电，只能予以制止并向有关部门报告。40.B【解析】《二次供水设施卫生规范》及各地管理办法通常要求每半年对水箱（池）进行一次清洗消毒，并对水质进行检验。二、多项选择题41.ABC【解析】物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。42.ABCD【解析】《民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改管理规约...；(二)制定和修改业主大会议事规则...；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用筹集专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。E选项属于业主专有权利，无需共同决定。43.ABC【解析】主要区别在于签订主体（前期是建设单位，普通是业主大会）、有效期（前期有过渡期，普通依合同）、内容侧重点（前期侧重承接查验与遗留问题处理，常规侧重日常服务）。法律效力上只要符合法律规定均有效。44.ABC【解析】D选项协助是义务，非权利。E选项擅自占用是违法行为。45.ABCD【解析】物业管理档案主要围绕物业本体、业主及运行维护。企业内部人事档案不属于物业项目管理档案范畴，属于公司管理档案。46.ABCD【解析】E选项正常装修是业主权利，不应制止。47.ABCD【解析】共用部位及设施设备的经营收益应当归业主共有，主要用于补充专项维修资金，E选项错误。48.ABCD【解析】物业服务成本（或支出）包括管理服务人员工资、社保、福利；共用部位设施设备日常运行维护；清洁卫生；绿化养护；秩序维护；办公费；固定资产折旧；公众责任保险等。E选项大修、更新改造费用从维修资金列支，不计入成本。49.ABCD【解析】安全管理制度是物业管理的核心，包括责任制、操作规程、检查制度、隐患整改制度等。E保密制度属于行政管理制度。50.ABCDE【解析】《民法典》及《物业管理条例》规定的业主义务。51.ABCDE【解析】房屋修缮按性质可分为：恢复性修缮、维护性修缮、翻修工程、改善性修缮（装饰性）、抗灾性修缮等。选项分类虽有交叉，但在教材中通常列举这些类别。52.AB【解析】物业管理招标方式主要为公开招标和邀请招标。53.ABCD【解析】处理邻里纠纷应预防为主、依法依规、公平公正、尊重习俗、注重调解。54.AC【解析】《业主大会和业主委员会指导规则》第二十四条：...发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的...业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。另，委员缺额超过规定比例（如1/3或1/2，各地规定不一，但通常有此规定）也需召开。B选项需经20%以上业主提议，这是触发条件，但“业主委员会应当组织召开”的描述中，AC是更典型的“应当”情形。注：旧《条例》规定20%业主提议可召开，但并未强制规定业委会必须组织（除非业主自行召集），但在指导规则中，业委会负有组织职责。本题选AC。55.ABCD【解析】代管的专项维修资金属于业主，不移交给业委会保管（通常存于专户），而是移交账目明细。E选项表述不准确。56.ABCD【解析】维修资金用于共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造。E选项自用部位维修由业主承担。57.ABCD【解析】沟通技巧包括倾听、提问、同理心、赞美、反馈等。指责是不良沟通方式。58.ABCD【解析】业主自行安装的防盗门属于专有部分。59.ABC【解析】合同违约可要求履行、赔偿或解约。D选项拒绝交费需以企业严重违约为前提，且不能构成完全抗辩，一般只能拒交违约部分。E选项占用公房是侵权行为。60.ABD【解析】车辆管理主要包括停放、出入、设施维护。C清洗和E维修通常属于增值服务或业主自行行为，非基础管理内容。三、判断题61.A【解析】《民法典》第二百七十三条：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。62.A【解析】《物业管理条例》第四十条：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。63.A【解析】《民法典》第九百四十四条：...物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。...物业服务人可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。64.A【解析】。可以采用集体讨论或书面征求意见的形式。65.B【解析】《民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物业管理用房产权属于全体业主。66.A【解析】《物业管理条例》第五十七条：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。67.B【解析】专项维修资金是强制性缴纳的，不可随意免予缴纳。68.A【解析】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：...物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩拒绝交费的，人民法院不予支持。69.B【解析】应承担相应的法律责任（违约或侵权），而非仅仅是补充责任。70.A【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》第六条：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗...71.B【解析】物业服务企业应当定期公布共用部位设施设备的使用状况，但涉及商业秘密（如具体客户名单、技术专利等）可除外，但共用设备运行状况本身不涉及商业秘密，应公开。题目表述“但涉及商业秘密的除外”逻辑上看似通顺，但在共用设备使用情况这一特定语境下，通常不适用商业秘密抗辩。不过，若从严格法律条文《物业服务收费管理办法》看，实行酬金制的，应公布收支情况。对于“使用情况”，法律要求如实记录并接受查询。本题判断为B，重点在于“使用情况”本身通常不属于商业秘密，不应以此为由拒绝公开。72.A【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》第十四条：装修人与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，应当包括...装饰装修工程的实施期限...73.A【解析】《特种设备安全法》及《电梯维护保养规则》：电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依照本法取得许可的安装、改造、修理单位进行。74.B【解析】物业服务企业公开作出的服务承诺，对其自身具有法律约束力，应视为合同组成部分。75.A【解析】《民法典》第九百四十五条：...供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。76.A【解析】业主委员会是业主大会的执行机构。77.A【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第二条：...专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造，不得挪作他用。78.B【解析】物业服务收费实行市场调节价，但并非企业“自主决定”随意调整，需遵循合同约定程序，如需调整通常需与业主协商或经业主大会同意，并公示。79.B【解析】物业服务企业根据安全防范需要，可以对进入物业管理区域的人员、车辆进行必要的核查和登记，有权限制无关人员进入。80.A【解析】《物业管理条例》第五条：...任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标。四、计算题81.解：(1