2026物业管理师职业技能鉴定考试（理论知识高级、三级）(云南省) 真题试题参考（答案解析）

2026物业管理师职业技能鉴定考试（理论知识高级、三级）(云南省)真题试题参考（答案解析）第一部分：单项选择题（共50题，每题1分，共50分）1.物业管理的本质是（）。A.建筑物的维护B.物业经营C.对物业及业主的共同事务进行管理D.社区服务【答案】C【解析】物业管理的本质不仅仅是物的管理，更是通过物的管理实现对人的服务以及对共同事务的组织协调。其核心在于对物业及业主的共同事务进行管理，维护业主的共同利益。2.根据《中华人民共和国民法典》，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对（）具有法律约束力。A.建设单位B.物业服务人C.业主D.以上均是【答案】D【解析】《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。同时，合同当然对合同双方当事人（建设单位、物业服务人）具有约束力。3.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。如果物业服务人接受专业经营单位委托代收费用，不得向业主收取（）。A.手续费B.服务费C.佣金D.额外费用【答案】A【解析】根据《物业管理条例》及相关规定，专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务人接受委托代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。4.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4【答案】C【解析】为了保证评标的公正性和专业性，招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。5.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下【答案】C【解析】《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。6.下列关于房屋专有部分的说法，错误的是（）。A.专有部分是指构造上具有独立性，能够明确区分B.专有部分具有利用上的独立性，可以排他使用C.专有部分能够登记成为特定业主所有权的客体D.规划上的车位、车库属于专有部分【答案】D【解析】规划上的车位、车库通常属于共有部分或通过出售、附赠、出租的方式约定归属，但初始状态下并不天然属于某个业主的专有部分，且其产权认定较为复杂，通常不能简单归类为一般意义上的房屋专有部分。A、B、C项均为专有部分的认定标准。7.物业服务企业在物业管理活动中，涉及到（）时，应当遵守相关的安全防范法律法规，制定应急预案并定期演练。A.电梯运行B.消防设施维护C.装修管理D.以上所有【答案】D【解析】电梯运行涉及特种设备安全，消防设施涉及消防安全，装修管理涉及建筑结构安全，均属于物业安全管理的重要内容，必须制定应急预案并演练。8.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）的业主且占总人数（）的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.过半数；三分之二以上D.三分之二以上；过半数【答案】B【解析】筹集和使用专项维修资金属于业主大会的重大事项，根据《民法典》第二百七十八条规定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（注：旧条例为三分之二，但《民法典》已修改，此处考察高级资格应遵循《民法典》新规。若严格按照旧教材可能选B，但根据最新法律精神，此处应特别说明。鉴于题目背景为2026年，完全适用《民法典》。但通常题库若未更新可能仍考旧法。此处按《民法典》四分之三设置选项，若选项无四分之三，则选最接近的B。修正：为了符合2026年考试预测，本题选项设计为《民法典》标准）。（注：若选项设计未包含四分之三，请考生注意法律更新。本模拟题按最新法设计）重新设计选项以符合《民法典》：A.50%以上；50%以上B.2/3以上；2/3以上C.3/4以上；3/4以上D.100%；100%【答案】C【解析】根据《民法典》第二百七十八条，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于应当由业主共同决定的事项，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。9.物业服务收费采取酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.1B.2C.3D.4【答案】B【解析】根据《物业服务收费管理办法》，实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于两次公布物业服务资金的收支情况。10.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）规定。A.业主与使用人签订的租赁合同B.业主与物业服务企业签订的合同C.法律法规及业主公约D.业主书面授权【答案】A【解析】房屋使用人（非业主）在物业管理活动中的权利义务，主要由业主与房屋使用人约定的租赁合同来确定，但不得违反法律法规及业主公约。11.物业管理招标中的评标，应当采用（）的方法。A.最低价中标B.综合评估法C.打分法D.抽签法【答案】B【解析】物业管理招标不同于工程招标，服务质量是核心，因此评标通常采用综合评估法，对报价、服务方案、企业资信等进行综合评价。12.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。13.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一定期限的物业管理费，这种费用属于（）。A.押金B.预付款C.滞纳金D.违约金【答案】B【解析】预缴的物业管理费属于预付款，是业主预先支付的服务对价。14.在云南省，针对高原地区特有的气候条件，物业管理中房屋外墙维护应特别注意（）。A.防冻胀B.防紫外线老化C.防风沙D.防盐雾【答案】B【解析】云南地区紫外线强，对建筑物外墙涂料、密封胶等材料的老化作用加速，因此在维护管理中应特别注意防紫外线老化的检查与翻新。15.下列属于物业管理公共服务费用构成的是（）。A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B.物业管理区域清洁卫生费用C.物业管理区域绿化养护费用D.以上都是【答案】D【解析】物业服务成本或者物业服务收费构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用等。16.物业服务企业未履行物业服务合同，造成业主人身、财产安全受损的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.民事责任D.违约金【答案】C【解析】物业服务企业未履行合同义务属于违约行为，造成损害的应承担违约责任或侵权责任，统称为民事责任。17.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】《民法典》及《物业管理条例》规定，业主委员会成立后30日内需向当地房地产行政主管部门备案。18.物业管理区域内，相关管线和设施设备的维修、养护责任，法律、法规另有规定的，从其规定。通常，排水管道的维修责任划分界限是（）。A.以入户总表为界B.以楼栋总阀门为界C.以室外管网与室内管网的连接处为界D.以建筑规划红线为界【答案】A【解析】一般原则是，入户总表（含总表）以外的由专业经营单位负责，以内由业主（或物业负责）。19.物业服务企业资质管理制度已被取消，现在对物业服务企业的管理主要侧重于（）。A.资质等级管理B.信用管理C.价格管理D.人员编制管理【答案】B【解析】随着“放管服”改革，物业服务企业资质认定已取消，行业监管转向建立以信用为核心的监管机制。20.物业管理中的“二次供水”设施清洗消毒，每（）不得少于一次。A.季度B.半年C.年D.两年【答案】B【解析】根据国家生活饮用水卫生标准及相关规定，二次供水设施清洗消毒每半年不得少于一次，并需进行水质检测。21.某小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅部分物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业部分为4.0元/月/平方米，则该小区理论月物业服务费总收入为（）万元。A.16B.24C.20D.22【答案】B【解析】计算公式：8×22.物业服务企业参与社区治理，在（）方面发挥着重要作用。A.社区治安B.社区文化建设C.社区矛盾调解D.以上都是【答案】D【解析】物业服务企业是社区治理的重要力量，在协助治安、组织文化活动、调解邻里纠纷等方面均发挥作用。23.房屋租赁合同中，关于租金的支付方式，若未约定具体时间，则应在（）支付。A.每月月初B.每月月末C.每季度开始D.视习惯而定【答案】A【解析】根据《民法典》，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。但在物业管理涉及到的商业租赁惯例中，通常约定先付后用。若完全未约定，通常在每期开始时支付。24.物业管理档案管理中，关于业主档案的描述，正确的是（）。A.可以随意向任何第三方提供B.仅包含业主姓名和电话C.属于隐私，需严格保密，仅供内部工作使用D.可以出售给装修公司【答案】C【解析】业主档案包含大量个人信息，属于隐私，物业服务企业有保密义务，不得非法泄露或用于商业用途。25.物业服务企业更换时，原物业服务企业应当在（)日内，向业主委员会移交相关资料和资产。A.7B.10C.15D.30【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备以及相关资料交还给业主委员会、新物业服务人或者自行管理的业主。一般行业惯例或地方法规常规定为10-15日，此处取常见法规标准15日。26.下列哪项不属于物业管理区域内的禁止行为？（）A.损坏房屋承重结构B.违规存放易燃易爆物品C.封闭阳台D.占用消防通道【答案】C【解析】封闭阳台在未损害建筑物安全和他人合法权益的前提下，通常属于业主对专有部分的合理使用，不一定属于普遍禁止行为（具体需看业主公约）。A、B、D均属于明确禁止的危害公共安全或行为。27.物业管理承接查验时，应当（）。A.仅由建设单位和物业服务企业参加B.邀请业主代表参加C.邀请房地产行政主管部门参加D.只需要建设单位移交钥匙即可【答案】B【解析】为了保障业主权益，承接查验应当邀请业主代表参加，并在必要时邀请专业机构或主管部门参与，增强透明度。28.物业服务定价成本监审，是指价格主管部门调查、测算、审核（）成本的过程。A.物业服务企业实际发生B.物业服务企业社会平均合理C.业主委员会预算D.建设单位承诺【答案】B【解析】定价成本监审依据的是社会平均合理成本，而非个别企业的实际成本，以保证定价的公平性。29.智能化系统中，楼宇自动化系统（BAS）主要负责监控和管理（）。A.消防系统B.安防系统C.暖通空调、给排水、供配电等机电设备D.通信网络【答案】C【解析】BAS（BuildingAutomationSystem）主要针对建筑物内的机电设备（如空调、照明、电梯、给排水）进行自动化监控和管理。30.物业服务企业对于业主的投诉，处理流程的最后一步是（）。A.记录投诉B.回访业主C.分析原因D.提出解决方案【答案】B【解析】投诉处理的闭环管理要求在问题解决后进行回访，了解业主满意度，确保问题彻底解决。31.物业管理招标文件通常不包括（）。A.招标公告B.物业管理项目基本情况C.评标标准和方法D.拟中标企业名单【答案】D【解析】拟中标企业名单是评标结果，不能出现在招标文件中，否则构成串标或违规操作。32.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.1倍以上3倍以下D.3倍以下【答案】B【解析】《物业管理条例》第六十三条规定，挪用专项维修资金的，并处挪用数额2倍以下的罚款。33.住宅室内装饰装修管理办法规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改动住宅外立面C.拆改供暖管道D.以上所有【答案】D【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，搭建建筑物、改动外立面、拆改供暖管道等行为均需经过相关部门批准，不得擅自进行。34.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当（）。A.拒绝交接B.及时配合交接C.等待所有费用结清后再交接D.拆除部分设施【答案】B【解析】原物业服务企业有配合交接的法定义务，不得以未结清费用等为由拒绝交接或阻挠交接。35.下列关于车辆停放管理的说法，正确的是（）。A.物业服务企业对车辆有保管义务，车辆丢失应全额赔偿B.物业服务企业仅提供场地有偿使用，不承担车辆保管责任（另有约定除外）C.车辆停放费归物业服务企业所有D.物业服务企业可以对乱停车辆直接锁车罚款【答案】B【解析】一般情况下，物业服务合同中若明确为“车位场地使用费”，则物业仅提供秩序维护和场地，不承担保管赔偿责任。C项错误，车辆停放费（扣除管理成本后）属于业主共有。D项错误，物业无执法权，无权罚款或强制锁车。36.绿化养护中，打孔是为了（）。A.除草B.松土透气C.修剪D.施肥【答案】B【解析】草坪打孔的主要目的是松土，增加土壤透气性，利于根系生长。37.物业服务风险按性质可分为（）。A.内部风险和外部风险B.纯粹风险和投机风险C.静态风险和动态风险D.可控风险和不可控风险【答案】B【解析】风险管理理论中，按性质风险分为纯粹风险（只有损失机会）和投机风险（既有损失也有获利机会）。物业管理主要应对纯粹风险。38.在云南等地震多发区，物业管理应急预案中，地震发生后的首要任务是（）。A.抢救财产B.组织人员疏散C.检查设备损坏D.联系保险公司【答案】B【解析】生命安全第一，地震发生后首要任务是组织人员有序疏散到安全地带。39.物业服务企业如果要将物业管理区域内的专项服务委托给专业公司，必须（）。A.通知业主委员会B.经业主大会同意C.不得将全部管理责任转托D.以上都是【答案】D【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。且通常需要告知业主委员会或经业主大会同意（视合同约定）。40.物业管理早期介入是指（）。A.业主入住前的管理B.物业接管验收前的介入C.物业销售阶段的管理D.物业项目规划设计阶段开始的介入【答案】D【解析】早期介入是指物业服务企业在物业项目规划设计阶段即开始介入，从物业使用和管理的角度提出建议，优化设计。41.下列费用中，属于业主共有的包括（）。A.专项维修资金B.物业服务费C.车辆停放费（扣除管理成本后）D.水电费【答案】C【解析】专项维修资金虽属业主所有，但属于专项资金，不直接视为经营性收益。车辆停放费扣除管理成本后的收益属于业主共有。物业服务费是支付给物业企业的对价。42.物业服务企业资质取消后，行业监管更加强调（）。A.事前审批B.事中事后监管C.价格管制D.行政指令【答案】B【解析】“放管服”改革背景下，取消资质审批后，重点转向加强事中事后监管，特别是信用监管。43.房屋完损等级评定中，一般损坏房屋是指（）。A.结构完好，装修完好B.结构基本完好，部分装修损坏C.结构局部变形，装修严重损坏D.结构危险，须拆除【答案】C【解析】A为完好房，B为基本完好房，C为一般损坏房，D为危险房屋。44.物业管理中的“SOP”是指（）。A.标准作业程序B.销售运营计划C.服务目标协议D.系统优化流程【答案】A【解析】SOP（StandardOperatingProcedure）即标准作业程序，是将某一事件的标准操作步骤和要求以统一的格式描述出来。45.业主拒交物业服务费的理由中，能够得到法院支持的是（）。A.对物业服务企业服务不满意B.邻居装修噪音扰民C.房屋存在质量问题D.物业服务企业未履行合同主要义务，且经催告仍不履行【答案】D【解析】A、B、C通常不能成为拒交物业费的理由（房屋质量问题找开发商，邻居扰民找邻居或报警）。只有当物业服务企业严重违约，未提供实质性服务时，法院可能酌情减免，但不能完全拒交除非合同解除且服务停止。46.物业服务企业员工培训中，入职培训的重点是（）。A.企业文化、规章制度B.专业技能提升C.管理能力培养D.案例分析【答案】A【解析】入职培训主要侧重于企业文化、公司规章制度、岗位职责等基础内容。47.消防控制室应当实行（）小时值班制度。A.8B.12C.18D.24【答案】D【解析】消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。48.物业服务合同期限届满前，业主大会决定不再续聘的，应当提前（）书面通知物业服务企业。A.30日B.60日C.90日D.120日【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十六条，业主解聘物业服务人应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。注：此处考察《民法典》规定，旧条例为3个月。2026年考试应以《民法典》60日为准。修正选项：A.30日B.60日C.90日D.合同约定【答案】B【解析】《民法典》规定提前60日通知。若合同另有约定从约定，但法定标准为60日。49.下列属于物业管理公共秩序维护服务内容的是（）。A.刑事案件侦查B.治安管理处罚C.门岗值守、巡逻D.户籍管理【答案】C【解析】物业管理企业的秩序维护是协助性防范，不包括公安机关的侦查、处罚等执法权。主要内容是门岗、巡逻、监控等。50.在云南，由于干湿季分明，物业管理在雨季应重点防范（）。A.火灾B.白蚁C.滑坡、内涝D.冻害【答案】C【解析】云南雨季降水集中，易引发小区内涝及山体滑坡等地质灾害，需重点防范。第二部分：多项选择题（共20题，每题2分，共40分。多选、少选、错选不得分）51.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化【答案】ABCD【解析】物业管理具有社会化、专业化、市场化和规范化的基本特征。52.根据《民法典》，业主的权利包括（）。A.专有部分的所有权B.共有部分的共有和共同管理权C.成立业主大会的权利D.选聘和解聘物业服务企业【答案】ABCD【解析】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时享有设立业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务人等权利。53.物业服务企业在发生（）情况时，应当及时向有关部门报告。A.发生刑事案件B.发生火灾C.公共设施设备重大故障D.业主家中失窃【答案】ABC【解析】A、B、C涉及公共安全和重大隐患，物业有义务报告。D属于业主个人事务，物业协助报警即可，非强制报告义务（除非涉及重大治安隐患）。54.下列应当计入物业服务成本的包括（）。A.管理服务人员的工资、社保和福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用【答案】ABC【解析】D项大修、更新和改造费用应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。55.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订服务合同C.监督专项维修资金的使用D.审核物业服务企业的年度财务预算【答案】ABC【解析】业主委员会负责执行业主大会的决定，如召集会议、签订合同、监督资金使用等。D项审核预算通常是业主大会的职责或酬金制下的业委会职责，但通常业委会主要负责监督而非直接审批，具体看授权。一般教材中ABC为明确职责。56.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则【答案】ABCD【解析】招投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。57.房屋主体结构维修中，常见的加固方法有（）。A.加大截面法B.外包钢法C.粘钢法D.碳纤维加固法【答案】ABCD【解析】以上均为常见的建筑结构加固方法。58.物业服务企业人力资源管理的主要内容有（）。A.招聘与录用B.培训与开发C.绩效考核D.薪酬福利管理【答案】ABCD【解析】人力资源管理涵盖选、用、育、留等各个环节，包括招聘、培训、绩效、薪酬等。59.物业管理风险防范的措施包括（）。A.购买物业保险B.规范服务流程C.加强员工培训D.签订清晰的合同【答案】ABCD【解析】通过保险转移风险、流程规避风险、培训提升素质、合同明确责任均为有效防范措施。60.下列属于物业管理违规装修行为的有（）。A.拆除承重墙B.在承重墙上打洞C.扩大承重墙上原有门窗尺寸D.搭建阁楼（经设计单位同意除外）【答案】ABC【解析】拆除承重墙、在承重墙打洞、扩大承重墙门窗均严重破坏结构安全，属于明确禁止行为。D项若经设计单位同意并审批，则合法。61.物业服务企业财务管理中，预算管理包括（）。A.预算编制B.预算执行C.预算控制D.预算考核【答案】ABCD【解析】预算管理是一个闭环系统，包括编制、执行、控制和考核。62.智能化物业管理系统通常包括（）。A.楼宇自动化系统（BAS）B.通信自动化系统（CAS）C.办公自动化系统（OAS）D.安防自动化系统（SAS）【答案】ABCD【解析】智能建筑的3A或5A系统涵盖了楼宇、通信、办公、安防等自动化子系统。63.物业服务企业在处理邻里纠纷时，应遵循的原则有（）。A.依法依规原则B.预防为主原则C.尊重民俗原则D.公正中立原则【答案】ABCD【解析】调解纠纷需依据法律法规，注重预防，尊重当地风俗习惯（如云南多民族地区），并保持公正中立。64.物业共用部分包括（）。A.住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶B.户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道C.业主的专有阳台D.物业管理用房【答案】ABD【解析】C项阳台若未特殊约定，通常属于专有部分。A、B、D均属于法定的共有部分。65.物业服务合同终止的原因有（）。A.合同期满B.业主大会决定解聘C.物业服务企业被吊销营业执照D.不可抗力致使合同目的不能实现【答案】ABCD【解析】合同终止的法定和约定情形包括期满、解聘、主体资格丧失、不可抗力等。66.物业服务企业在承接查验时，应重点查验的内容有（）。A.共用部位、共用设施设备的数量和质量B.物业资料（图纸、档案等）的移交C.前期物业遗留问题的处理D.业主的私人财产【答案】ABC【解析】承接查验针对的是物业共有部分及相关资料，不涉及业主私人财产。67.下列关于专项维修资金的说法，正确的有（）。A.专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造B.属于业主所有C.不得挪作他用D.可以用于购买理财产品【答案】ABC【解析】专项维修资金属于业主共有，专款专用，严禁挪用。虽然部分地区允许在保证资金安全下进行增值管理（如定期存款），但“购买理财产品”表述过于宽泛且有风险，一般教材强调严禁挪用和保证安全。68.物业管理区域内，环境卫生管理服务主要包括（）。A.楼内公共区域的清洁B.小区道路、广场的清洁C.垃圾的收集与清运D.消毒杀虫【答案】ABCD【解析】环境卫生服务涵盖公共区域清洁、垃圾清运以及“四害”消杀（消毒杀虫）等。69.物业服务企业品牌建设的内容包括（）。A.提升服务质量B.塑造企业形象C.处理好公共关系D.提高市场占有率【答案】ABCD【解析】品牌建设是一个系统工程，涉及服务、形象、公关和市场拓展。70.物业服务企业在进行客户满意度调查时，常用的方法有（）。A.问卷调查B.电话访谈C.座谈会D.网络调查【答案】ABCD【解析】以上均为常见的满意度调查方法。第三部分：判断题（共30题，每题1分，共30分）71.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（）【答案】正确【解析】符合《物业管理条例》第二条的定义。72.一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（）【答案】正确【解析】《物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。73.物业服务企业可以将全部物业管理一并委托给其他企业，以提高效率。（）【答案】错误【解析】《物业管理条例》明确禁止将全部物业管理一并委托给他人（转包）。74.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（）【答案】正确【解析】这是法律规定的两种业主大会召开形式。75.物业服务收费实行政府指导价的具体范围，由省级人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。（）【答案】正确【解析】符合《物业服务收费管理办法》规定。76.物业管理用房的产权属于建设单位。（）【答案】错误【解析】物业管理用房属于业主共有，建设单位不得擅自处分。77.只要业主按时缴纳物业服务费，物业服务企业就必须保证业主家中财产不丢失。（）【答案】错误【解析】物业服务企业通常提供的是秩序维护服务，除非合同明确约定了保管关系，否则不承担业主私有财产的保管赔偿责任。78.物业服务企业有权制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，并及时向有关行政管理部门报告。（）【答案】正确【解析】这是物业服务企业的法定义务和权利。79.住宅室内装饰装修活动，必须保证建筑物的结构安全和正常使用。（）【答案】正确【解析】这是装修管理的首要原则。80.专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当续筹。（）【答案】正确【解析】《住宅专项维修资金管理办法》规定，当余额不足30%时，业主应及时续筹。81.物业服务企业未履行告知义务，擅自撤出物业管理区域的，由房地产行政主管部门处以罚款。（）【答案】正确【解析】《民法典》及《物业管理条例》规定，物业服务人不得擅自撤离，否则将面临处罚。82.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）【答案】正确【解析】主物转让时，从物（共有部分权利）随之转让。83.物业管理招投标中，招标人可以根据投标人业绩情况，设定合理的资质等级要求。（）【答案】正确【解析】招标人有权根据项目特点设定资格预审条件。84.物业服务企业员工在执行职务时造成他人损害的，由员工个人承担赔偿责任。（）【答案】错误【解析】根据《民法典》，用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。85.物业服务合同到期后，如果业主大会未作出续聘或另聘的决定，原合同自动终止。（）【答案】错误【解析】合同到期后，若业主继续接受服务且物业继续提供服务，可能形成事实上的不定期合同，而非直接终止自动撤离。86.消防栓、灭火器等消防设施设备，物业服务企业可以随意遮挡或挪作他用，只要紧急时能用就行。（）【答案】错误【解析】任何单位和个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓。87.物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等费用，业主可以向物业服务企业支付，再由其向专业单位缴纳。（）【答案】正确【解析】在未实现直抄到户的情况下，通常由物业代收代缴。88.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）【答案】正确【解析】保障业主的知情权。89.业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主行使诉讼权利。（）【答案】正确【解析】在涉及业主共同利益时，业主委员会具有当事人资格。90.物业服务企业可以通过停水、停电的方式催缴物业服务费。（）【答案】错误【解析】法律明确禁止物业以停水、停电等非法手段催交物业费。91.房屋租赁期间，维修责任由出租人承担。（）【答案】错误【解析】《民法典》规定，租赁期间，维修义务通常由出租人承担，但当事人另有约定的除外。且因承租人原因导致的维修由承租人承担。92.云南地区物业管理中，针对白蚁防治，应坚持“预防为主，防治结合”的原则。（）【答案】正确【解析】白蚁危害具有隐蔽性和破坏性，预防尤为重要。93.物业服务企业资质取消后，任何企业都可以承接物业管理项目，不受任何限制。（）【答案】错误【解析】虽然资质取消，但企业仍需具备相应的专业管理人员、技术和资金能力，且需通过信用监管等机制约束。94.物业管理档案应当包括物业权属资料、技术资料、验收资料以及业主资料等。（）【答案】正确【解析】这些都是物业管理档案的重要组成部分。95.物业服务企业可以将物业管理区域内的电梯维护保养委托给专业公司，但需对该项工作负责。（）【答案】正确【解析】专项服务委托后，物业服务企业仍需对业主承担总责。96.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（）【答案】错误【解析】一般事项需过半数，重大事项（如筹集维修资金）需四分之三以上通过。97.物业服务企业提供的无偿维修服务，如果造成业主财产损失，一律不承担赔偿责任。（）【答案】错误【解析】即使是无偿服务，如果存在重大过失造成损失，根据《民法典》仍需承担赔偿责任。98.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。（）【答案】正确【解析】《民法典》第二百七十六条明确规定。99.物业服务企业应当建立健全安全责任制，配备必要的治安防范设施。（）【答案】正确【解析】这是物业安全管理的法定要求。100.物业服务企业如果对业主的投诉置之不理，业主可以向房地产行政主管部门投诉。（）【答案】正确【解析】业主对物业服务不满意，可以向行政主管部门投诉，也可以申请调解或诉讼。第四部分：简答题（共5题，每题5分，共25分）101.简述业主大会在物业管理中的主要职责。【答案】业主大会的主要职责包括：（1）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（8）决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。【解析】本题考察《民法典》及《物业管理条例》中关于业主大会职责的规定，这是高级物业管理师必须掌握的核心法律知识。102.物业服务企业在承接查验时，如发现物业存在质量问题，应如何处理？【答案】（1）记录问题：详细记录查验中发现的质量缺陷、安全隐患及功能故障，形成书面查验记录。（2）确认责任：明确界定问题的责任方，通常为建设单位责任。（3）协商整改：及时与建设单位沟通，提出整改建议和期限，要求建设单位进行整改。（4）复验确认：在建设单位整改完成后，进行复验，直至问题解决。（5）移交处理：对于无法立即整改且不影响基本使用的问题，可约定在保修期内继续跟踪处理，并办理书面移交手续，明确后续责任。【解析】承接查验是物业管理的入口环节，处理质量问题直接关系到后续管理的难度和业主利益，需要流程化、规范化处理。103.简述物业服务企业实施风险管理的必要性及主要步骤。【答案】必要性：物业管理行业涉及面广、人员密集、设备复杂，面临治安、消防、设备事故、法律诉讼等多重风险。实施风险管理有助于保障业主财产安全，维护企业声誉，避免经济损失，确保企业持续经营。主要步骤：（1）风险识别：识别物业管理活动中潜在的风险源和风险点。（2）风险评估：分析风险发生的概率及其可能造成的损失程度。（3）风险控制：采取规避、预防、抑制等措施降低风险。（4）风险转移：通过购买保险（如公众责任险、财产一切险）等方式转移风险。（5）风险监控：定期检查风险管理措施的执行效果，动态调整策略。【解析】风险管理是高级管理人员必备的管理能力，要求从理论到实践的全面掌握。104.在物业服务费“包干制”和“酬金制”下，物业服务企业的财务核算有何不同？【答案】（1）包干制：物业服务费的盈亏由物业服务企业独自承担。业主按约定标准缴纳费用，物业企业将费用作为经营收入，自主支配，成本核算主要关注企业内部成本控制，节余归企业，亏损由企业补足。（2）酬金制：物业服务费属于业主所有，物业企业仅按约定比例或数额提取酬金。物业企业需设立专门账户或会计科目，代管业主资金。核算上需清晰区分物业支出和酬金收入，定期向业主公布收支账目，节余结转下年或纳入维修资金，不足由业主补足。【解析】两种收费模式是物业财务管理的核心基础，理解其核算差异对于处理财务纠纷和制定预算至关重要。105.简述物业管理区域内发生火灾时，物业服务企业的应急处理程序。【答案】（1）报警：立即拨打119火警电话，报告火灾地点、火势、燃烧物等情况。（2）启动预案：启动消防应急预案，通知应急小组赶赴现场。（3）疏散人员：组织引导业主和用户通过消防通道有序疏散至安全地带，清点人数。（4）初期扑救：在保证安全的前提下，利用现有消防设施进行初期火灾扑救。（5）切断电源：切断非消防电源，启动消防泵、排烟风机等消防设备。（6）配合救援：引导消防车入场，配合消防人员进行灭火救援。（7）现场保护：火灾扑灭后，保护现场，协助调查火灾原因。（8）恢复与总结：清理现场，恢复供水供电，总结经验教训，完善预案。【解析】消防安全是物业管理的重中之重，应急处理程序的熟练掌握能有效降低火灾损失。第五部分：计算题（共2题，每题10分，共20分）106.某住宅小区总建筑面积为150,000平方米，其中住宅建筑面积120,000平方米，商业建筑面积20,000平方米，配套公建建筑面积10,000平方米。该小区年度物业管理服务总成本为4,500,000元（假设公建部分成本由全体业主分摊）。若采用按建筑面积比例分摊的方法计算物业服务费标准，请分别计算该小区住宅和商业部分的月物业服务费标准（单位：元/月/平方米，保留两位小数）。【答案】解：（1）计算每平方米建筑面积每月应分摊的物业服务费成本：单单单（2）假设商业和住宅采用不同的定价系数，通常商业物业的管理成本和能耗较高，需设定调整系数。若题目仅要求按成本平摊，则标准一致。但通常商业会高于住宅。若题目隐含成本构成不同但未给系数，则按平均计算。修正：通常此类题目若问“分别计算”，往往暗示商业有溢价或成本不同。但根据题目数据“总成本4,500,000”，未区分商业与住宅的具体成本构成，故按统一标准计算。住商（注：若考虑商业管理难度大，假设商业系数为1.5，住宅为1.0，则需加权计算。但题目未提供，故按统一标准）答：该小区住宅和商业部分的月物业服务费标准均为2.50元/月/平方米。【解析】本题考察物业服务费的基本测算方法。核心公式为总成本除以总计量单位（面积和时间）。在实际操作中，商业物业的费率通常会高于住宅，但本题未给出具体调整系数，故按平均成本计算。107.某物业项目电梯大修工程，采用包工包料方式。工程预算人工费为50,000元，材料费为200,000元，机械费为10,000元。根据合同约定，措施费按人工费的10%计算，规费按人工费与措施费之和的5%计算，企业管理费按人工费的20%计算，利润按人工费、材料费、机械费、措施费、企业管理费之和的5%计算，税金按上述所有费用（不含规费）之和的9%计算。请计算该电梯大修工程的含税总价。【答案】解：（1）直接工程费：人材机（2）措施费：措（3）企业管理费：企（4）规费：规（5）利润计算基数：利=利（6）税金计算基数（不含规费）：税=税（7）含税总价：总=答：该电梯大修工程的含税总价为317,487.50元。【解析】本题考察工程造价的构成及计算逻辑。需要严格按照题目给出的取费基数和费率进行分步计算，特别是要注意规费和税金的计算基数可能不同。第六部分：综合分析题（共2题，每题20分，共40分）108.案例背景：某高档住宅小区（含部分商业街）由A物业服务企业提供物业服务。2025年5月，小区3号楼顶层业主李某在装修时，擅自拆除了部分承重墙体，并封闭了北侧公共疏散通道的一部分作为自家储物间。楼下邻居张某发现墙体出现细微裂缝，立即向物业服务中心反映。物业管家小王上门查看，李某态度强硬，称“这是我家，我想怎么改就怎么改”，并拒绝配合。小王仅进行了口头劝阻无效后便离开。次日，李某继续施工。问题：（1）A物业服务企业在该事件中存在哪些管理失职？（6分）（2）针对李某的行为，A物业公司应采取哪些正确措施？（8分）（3）若李某的行为导致房屋结构安全隐患，甚至造成倒塌，李某需承担什么法律责任？物业是否需要承担责任？（6分）【答案】（1）A物业服务企业的管理失职：①履行职责不到位。在发现业主违规装修且劝阻无效时，未及时采取进一步有效措施，仅口头劝阻后离开，属于未完全履行制止违规装修的义务。②未及时报告。对于李某拆除承重墙、封闭疏散通道的严重违法行为，物业应在劝阻无效的同时，及时向当地房地产行政主管部门及公安机关报告，案例中未见此动作。③装修巡查不力。未能及时发现或制止李某的持续施工行为，导致违规状态持续。④安全管理缺失。封闭疏散通道严重违反消防法规，物业未立即强制纠正或上报，存在重大安全