房地产 -粤港澳大湾区物流市场报告 2026 -格局重塑

avills男一太千戴维听avills男一太千戴维听avillsavills男一太平戴维斯avillsavills男一太平戴维斯中国研究部粤港澳大湾区物流市场报告中国研究部粤港澳大湾区物流市场报告过去数十年，大湾区物流市场长期处于供不应求的格局。在此之下，近年现最为强劲的区域。而至2025年，因受关税政策不确定性及地缘政治冲突升级等冲击，租户对扩张转为谨慎，市场供应规模又达新高，区域平均空置率首录双位数，租金承压下行。全年，大湾区非保税高标仓供应面积合计481.2万平方米。年末，区域总存量升至2,542.9万平方米，同比扩张23.1%。尽管区域年度净吸纳量仍维系在相对较高的267.0万平方米，但仍不足以实现新项目的完全去化，故而打破了近年市场持续维系低空置水平的格局。截至年底，区域平均空置率同比上升6.6个百分点，至15.2%。大湾区物流租金指数结束了近年持续上升的趋势，同比下降12.4%。2026年，市场供应尤为可观，区域新增供应料突破900万平方米，约为2025年的2倍。此外，随着部分电商陆续量空置面积到租赁市场，进一步加剧去化压力，租金走势料承压。avillsavillssavills第一太平戴维斯avillsavillssavills第一太平戴维斯百万平方米5百万平方米50应面积合计481.2万平方米。其中，广佛肇城市板块供应面积达269.2万平方米，占区域供应总量的55.9%，深莞惠城市板块供应面积为178.6万平方其中，广佛肇城市版块存量占比最高，为区域总存量的44.2%，且存量规模已突破1,000万平方米。近年，大湾区物流新增供应呈连年递增趋势，大体量供应的入市加速了市中国研究部中国研究部粤港澳大湾区物流市场报告跨境电商需求转为谨慎，年度净吸纳量小幅回落，大湾区平均空置率升至跨境电商需求转为谨慎，年度净吸纳量小幅回落，大湾区平均空置率升至15.2%的历史最高位。avillsavills男一太平戴维斯avillsavills男一太平戴维斯万平方米万平方米02025年，因受关税政策不确定性及地缘政治冲突升级等冲击，近年在大湾区市场中仓储需域年度净吸纳量小幅回落至267.0万平方米，同比微降0.6%。大湾区物流平均空置率首录双位数，同比上升6.6个百分点至15.2%的历史最高位。中国研究部粤港澳大湾区物流市场报告中国研究部粤港澳大湾区物流市场报告avillsavillssavillsavillsavillssavills第一太平戴维斯2025年，大湾区各城市板块空置率普遍上升，且除珠中江城市板块外，其它各城市板块平均空置率均超过10%，这也打破了近年市场持续维系低空城市板块平均空置率同比变化广佛肇13.6%4.5深莞惠22.9%珠中江5.7%0.2香港10.0%3.0因此，尽管本年广佛肇供应量最高，但空置率升幅相较温和。租赁活动主要源自电商及第三方物流企业，高附加值制造业外贸业务量的增长亦为区域注入一定仓储需求，但鉴于该板块租用成本仍高于其它内地城市板块，跨境电商在供应链整合中选择搬迁退租部分面积，加之大量新增供应入市的影响，深莞惠空置率升幅最大，平均空置新增供应相对有限，存量规模仍然较小，且多数存量项目租户维持稳定，个别项目的短时波动未对市场整体空置水平构成实质性影响。本年，该城市版块平均空置率升幅最小，平中国研究部中国研究部粤港澳大湾区物流市场报告savillssavillssavills第一太平戴维斯savillssavillssavills第一太平戴维斯1H/201H/2010=100-9.5%-16.0%-15.4%-10.6%大湾区平均：-12.4%随着市场供需格局的转变，业主普遍适度下调租金，力求在更大体量完成项目去化。大湾区物流市场租金水平随之下调，且新增供应较为聚集的片区租金降幅数亦结束了连续多年持续上升的走势，本年首次同步下降。年内，深莞惠城市板块租中国研究部中国研究部粤港澳大湾区物流市场报告avillsavillssavills第一太平戴维斯avillsavillssavills第一太平戴维斯百万平方米百万平方米86420计达917.9万平方米，供应规模约为2025年的2倍、为近五年年均水平的3.2倍。其中，广佛肇城市板块将继续成为供应的主要来源，供应规模预将突破600万平方米，占区域总量的68.2%；深莞惠亦预计有超过270万平方米供应入市，在区域供应总量中的占比接近三成。若新项目均可以如期交付使用，至2026年底，大湾区物流市场总存量预计升至接近3,500万平方米的水平，较2025年底扩张36.1%。其中，广佛肇城市版块存量将进一步扩张逾50%，深莞惠城市板块存量则将扩张逾30%，中国研究部中国研究部粤港澳大湾区物流市场报告avillsavillssavillsavillsavillssavills第一太平戴维斯中国研究部中国研究部粤港澳大湾区物流市场报告•产业升级导入高端制造业需求•外部环境压力，地缘政治冲突avills男一太干戴维听avills男一太干戴维听研究部市场研究部负责人华南区+862036654874CARLBY.XIE@SAVILLS.COM.CN高级经理华南区+862036654878VICKY.ZHAO@SAVILLS.COM.CN董事总经理产业及物流地产服务部负责人投资及资本市场部负责人+862163916688#8018LOUISA.LUO@SAVILLS.COM.CN高级董事产业及物流地产服务部负责人华南区+862036654855AMY.ZHANG@SAVILLS.COM.CN第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及强劲的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者，在全球设有逾600家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信