财务评估-静态投资回收期课件

财务评估——静态投资回收期投资回收期也称还本期，是以项目的净收益收回总投资所需要的时间，是反映房地产投资回收能力的重要指标。其计算公式为：

1财务评估——静态投资回收期例子：某房地产投资项目现金流量表如下：

阶段阶段年份现金流土地开发房屋建设销售012345现金流出5006014001500100100现金流入0005035004000净现金流量-500-60-1400-145034003900累计净现金流量-500-560-1960-3410-1038902财务评估——静态投资回收期投资回收期越短，说明投资成本回收越快。因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。

3动态投资回收期

累计净现金流量现值等于零的时间，即为动态投资回收期。计算公式为：

4财务评估——动态投资回收期例子：某房地产投资方案现金流量表如下阶段现金流土地开发房屋建设销售0123456789现金流入00050010004000500050004000500现金流出50030040005000500005050累计净现金流-500-800-4800-9300-8350-43506505650960010050净现金流量现值-500-261-3025-29595431989216218801144128累计-500-761-3780-6745-6202-4213-2051务评估——动态投资回收期与静态投资回收期相比，动态投资回收期考虑了资金的时间价值，能准确反映真实的投资回收期，缺点是计算较繁。在项目寿命期短，或折现率小的情况中，两种投资回收期差别不大，可相互替代。但是，当投资期比较长，折现率较高时，应该采用动态投资回收期。

6净现值率(NPVR)净现值率是项目净现值与总投资现值的比率。它表示动态单位投资的净收益的大小，在各方案总投资不同的情况下，应采用净现值率比选方案。计算公式为：式中，NPVR为净现值率，NPV的项目净现值，PVI为项目投资总额现值。在用NPVR进行项目财务评价时，数值越大说明其经济效益越好。采用NPVR对不同投资方案进行比选时，所使用的折现率和计算期数应该相同，否则不可比。

7财务评估的不确定性评价方法

房地产投资中不确定因素分析

建设成本。原材料价格和人工费用变动会导致建筑成本改变。不过，这还要看承包合同的形式。

租金和售价

开发周期。项目开发周期的变动对投资收益有较大影响。这种影响主要是通过利息费用、租售价格等因素发生作用。开发周期延长会导致贷款利息费用上升，或者建筑成本上涨，或者市场条件以及政策环境改变，租售价格下降，或者遭受自然灾害损失

8财务评估的不确定性评价方法导致开发周期变动的原因集中在三个阶段。第一个阶段是准备期，在这个阶段，投资者要进行征地、折迁、安置、补偿工作，委托设计师制定规划设计方案并向行政管理部门报批等。第二个阶段是建筑施工期。这个阶段可能会由于恶劣气侯、建筑设计失误、未预料到的特殊地质条件或者发现地下文物等原因而延长。第三个阶段是租售期。这个时期的长短与宏观经济状况、市场供求状态等相关。利率

9财务评估的不确定性评价方法——敏感性分析敏感性分析，是分析和预测房地产投资效益评价指标对若干不确定因素变动的敏感程度的一种方法。如果某个因素的微小变动对投资经济效益造成较大影响，那么就说明该项目对这个因素敏感；反之，如果某个因素变动幅度很大却对评价指标没有多大影响，那么就说明投资项目对它不敏感

敏感性分析的任务是预测各个因素发生变化时，投资效益受影响的程度，以便确定风险的大小和该项投资承受风险的能力，从而为投资决策提供依据。

10财务评估的不确定性评价方法——敏感性分析敏感性分析步骤：第一，确定分析指标，敏感性分析一般围绕确定性经济评价指标进行如净现值、内部收益率或投资回收期等。第二，从影响项目投资效益的不确定因素中选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感性分析因素。第三，设定不确定因素的变化范围。第四，根据设定的不确定因素变化值，重新计算投资项目的经济评价指标，找出敏感性因素。

11财务评估的不确定性评价方法——敏感性分析敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析两种。单变量敏感性分析是基本方法。在进行单变量分析时，要假定各变量之间相互独立，然后每次只考察一个变量的变化，同时，让其它变量保持不变，观察所选定的经济评价指标的变