房地产市场报告-2024西安房地产市场年报 -克而瑞陕西

2024西安年度房地产西安年度房地产市场形势报告CONTENTS2PARTTWO342PARTTWO34PARTFOUR5PARTFIVE6PARTSIXPARTONGDP产值33万亿，同比增速4.6%，低位运转；M2与M1剪刀差保持高位，货币存在空转压力。全国GDP总额及增长情况M2与M1剪刀差2季度3季度4季度2季度3季度4季度2季度3季度4季度2季度3季度4季度2季度3季度4000003500003000002500002000001500001000005000002022年2023年同比增速（单位：%）201510502季度3季度4季度2季度3季度4季度2季度3季度4季度2季度3季度4季度2季度3季度4000003500003000002500002000001500001000005000002022年2023年同比增速（单位：%）201510502021年GDP（单元：亿元）2020年2024年2020.012020.032020.052020.012020.032020.052020.072020.092020.112021.012021.032021.052021.072021.092021.112022.012022.032022.052022.072022.092022.112023.012023.032023.052023.072023.092023.112024.012024.032024.052024.072024.092024.1130%25%20%15%10%5%0%-5%-10%M2-M1剪刀差M2同比M1同比注：数据来源：政府统计年鉴、人民银行、wind注：数据来源：政府统计年鉴投资增速：商品房投资-10.4%，住宅-10.5%；商品房：销售面积-14.3%，销售金额-19.2%；70城新房价格中80%城市下降。1600001400001200001000008000060000400002000002020.01-022020.01-022020.01-042020.01-062020.01-082020.01-102020.01-122021.01-032021.01-052021.01-072021.01-092021.01-112022.01-022022.01-042022.01-062022.01-082022.01-102022.01-122023.01-032023.01-052023.01-072023.01-092023.01-112024.01-022024.01-042024.01-062024.01-082024.01-10 o o房地产投资累计增长(%)o住宅投资累计增长(%)1008060402002020.01-022020.01-042020.01-062020.01-082020.01-102020.01-022020.01-042020.01-062020.01-082020.01-102020.01-122021.01-032021.01-052021.01-072021.01-092021.01-112022.01-022022.01-042022.01-062022.01-082022.01-102022.01-122023.01-032023.01-052023.01-072023.01-092023.01-112024.01-022024.01-042024.01-062024.01-082024.01-10商品房销售面积(万㎡)商品房销售额（亿元）商品房销售面积累计增长(%)商品房销售额累计增长(%200000180000160000140000120000100000800006000040000200000300.0250.0200.0150.0100.050.00.0-50.0-100.02024年全国70城新房价格变动情况495659576449565957646864666766638070605040302010024年11月24年1月24年2月24年3月24年4月24年5月24年6月24年7月24年8月24年9月24年10月24年11月政策转向：聚焦消化存量房产、首提止跌回稳，引导动能更为积极，明晰定调修复行业•继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保•提出“统筹研究消化存量房产和优化增量•提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释•指出“对商品房建设要严控增量、优化存•12月9日，中央政治局会议强调要“稳住1209政治局会议1209政治局会议926政治局会议430政治局会议926政治局会议430政治局会议数据来源：中国政府网，中国人民银行数据来源：CRIC应用市场-大郑州市场洞察数据库(CPAAS)-7-政策频次：全国各地出台政策超740条，已超2023年，需求端政策环境已达历史最宽松水平1468044489月10月11月12月92584724261816179月10月11月12月110293月4月1468044489月10月11月12月92584724261816179月10月11月12月110293月4月55951183月4月966月7月2022年816645256月7月7965161728219月10月11月12月34322826 1315101311月12月1月2月6月7月2023年22211096月7月2023年4610月33910月958月58308月5月6月7月2024年954510月11月899月35489月271月14131月212月72月591月35201月2022年以来全国各地月度因城施策频次512月37122月528月24248月804月42314月543月31143月558月25248月5月84615月62583134353月38203月4月28234月5月15155月525211月12月512025236月7月2024年1601401201008060402001601401201008060402001049月904843365月451月432月152137812月2022年7611次数据来源：中国政府网，中国人民银行政策焦点：货币化安置、保障房收储、因城施策、专项债收储土地，四大核心政策变量共助供给修复2024年影响供需最核心的四大变量：10月17日，住建部宣布将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，释放货币化安置政策重启的信号；11月15日，住建部、财政部联合印发通知，10月17日，住建部宣布将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，释放货币化安置政策重启的信号；11月15日，住建部、财政部联合印发通知，明确将城中村改造扩围，覆盖范围从最初的35个超大特大城市，扩大到近300个地级及以上城市。3000亿保障性住房再贷款，中国人民银行拟设立3000亿保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照贷款本金的100%发放再贷款。四个取消，要求各城因城施策，调整或取消包括限购、限售、限价、普宅和非普宅标准等；金融政策，降首付、降利率，取消商贷利率下限；税费政策，房地产税费新政，包括加大契税优惠力度、下调土地增值税预征率、调整增值税减免年限、土地增值税优惠。四个取消，要求各城因城施策，调整或取消包括限购、限售、限价、普宅和非普宅标准等；金融政策，降首付、降利率，取消商贷利率下限；税费政策，房地产税费新政，包括加大契税优惠力度、下调土地增值税预征率、调整增值税减免年限、土地增值税优惠。一是回收符合条件的闲置存量土地；二是确有需要的地区也可以用于新增土地的储备项目。金融政策：中央层面政策叠加，旨在优化供需关系、加速库存去化，去库存政策有望进一步完善从下调贷款利率、首付比例；取消全国层面首套、二套房贷利率下限；下调公积金贷款利率；下调央行政策利率带动动5年期以上LPR下行；降低存量房贷利率；“四个取消、四个降低、两个增加”；收优化契税、增值税税收政策；扩大城中村改造政策支持范围等。将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿；截至11月末，“白名单”项目贷款审批通过金额超过3.6万亿元；将2024年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，同时央行按照3000亿贷款本金的100%发放再贷款；自然资源部印发通知，要求各地积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，同时明确运用专项债收购存量土地的收购范围、收购价格、再供应原则等。数据来源：CRIC应用市场-大郑州市场洞察数据库(CPAAS)-10-优化限贷调整公积供供降低税费：一线城市及江苏省、陕西省、福建省、重庆等多地取消普宅标准后，企业预缴的土地增值税或将有所下降；土拍规则：一线城市均有不限价地块出让，回归“价高者得”；土地规划设计条件：多地在新供应地块中不断优化容积率和计容规则，支持高品质住房建设，并在方案设计方面给予政策支持；套型限制：深圳、上海先后发文取消“70/90”政策；保障性住房：2024年全国计划建设筹集保障性住房170.4万套，全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地。存量房收储：地方国企收储已建成未售商品房配套政策持续落地；以旧换新：全国各地陆续跟进执行住房“以旧换新”政策；盘活存量土地：部分城市探索土地调规及政府收回未开发地块，为其余城市提供重要2024年1月4886319021442024年2月42231621632024年3月564202901022024年4月59503501702024年5月51804300622024年6月5440231017002024年7月76410244325552024年8月55113771572024年9月104102866914382142024年1095243117110254212024年114506261329参考，专项债用于收购存量闲置土地政策落地，未来土地收购节奏有望加快；房票安置：郑州率先开启房票安置，有利于加速库存出清。参考，专项债用于收购存量闲置土地政策落地，未来土地收购节奏有望加快；房票安置：郑州率先开启房票安置，有利于加速库存出清。2024年128005000-11-公积金政策主要在提高多子女家庭贷款上限为发力点，部分城市从实际出发，在购买“绿色建筑”、“以旧换新”、“留学归国人员”等方向调整贷款额度上限，并针对存量房的年限，细化贷款上限。 400 4002024年各地出台公积金相关政策超400条，从提高贷款额度上限、支持支付首付款、延长还款期限、优降低首付、套数认定标准或提高贷款额度：太原、重庆、南京、厦门、济南、沈阳、天津、长春、苏州、贵阳、哈尔滨、武汉、青岛、银川、成都、郑州、长沙、宁波、合肥、昆明、无锡、大连、西安、杭州、石家庄、南宁、南昌、兰州、南昌赣江新区、杭州萧山区、北优化商转公政策：州、无锡、石家庄、厦门、贵阳、武汉、长支持提取公积金余额支付首付款：南宁、杭州萧山区、大连、昆明、呼和浩特、杭州余杭区、宁波、青岛、重庆等降低首付：广州、上海优化首套房认定标准：广州提高贷款额度：北京、上海、广州、深圳达州、通辽、黄冈、南充、黔南州、来宾、洛阳、晋江、乐山、泰州、中山、九江、佛山、临沧、阳江、驻马店、益阳、江门、济宁、新乡、庆阳、自贡、眉山、淄博、吉林、普洱、烟台、宜宾、安庆等约190城市公积金政策贷款比例20%；如苏州，留学归国人员，毕业10年内，注：信息来源：政府各部门公告购房补贴主要针对新房、二手房及认定人才，地方财政通过房票、契税、房款、装修、消费券等方式落实补贴，激发置业需求，助力市场去库存，降低企业风险。超200个城市及地区2024年根据测数据显示，全国超200个地区加大拓展使用规则及额度拓展使用规则及额度合肥、江阴、泸州等地单套补贴金额最高不超10万元，宜昌最高补贴25万元，人才、多孩家庭、城区2024年，二线城市中有25个城市发布购房补贴政策，呼2024年，二三四线城市中有140个城市发布购房补贴政策，140地全国超40城调整落户引才战略，放宽落户、租购房折扣、现金补贴、子女教育等多维政策助力安家。人才引进在支撑稳定地方住房需求同时，形成人才-政府-产业的良性发展，促进经济转型升级。全国超10城市调整购房入户相关政策，主要集中在一线及强二线城市，如广州白云区、黄埔区等7个行政区，拥有合法产权住宅房屋整体来看，2024年全国超40城采取加大引才政全国超10城市调整购房入户相关政策，主要集中在一线及强二线城市，如广州白云区、黄埔区等7个行政区，拥有合法产权住宅房屋整体来看，2024年全国超40城采取加大引才政海口、郑州、成都、南京、贵苏州、昆明、天津、厦门、长南昌安义县、济南、长沙望城驻马店、江门、海南五指山、舟山、来宾、洛常州、南通、崇左、萍乡、惠州、东莞等约40-13-注：信息来源：政府各部门公告在客户端、企业端和金融端等严格执行国家相应的房地产政策，奋力跟进国家政策。首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%，首套商贷降至3.55%，二套3.9%3.45%，已取消房贷利率下限1月5日10月17日1月5日10月17日5月9日5月22日6月12日7月15日品房“以旧换新”房票，“房票”限购取消主要影响二环内项目，交易活跃度上升，热点红盘到访有所增加；二手房新政后“以价换量”明显。20001500100050002024-042024-052024-0660402005月18日开盘，推售236套房源，核验通过627组，5月18日开盘，推售236套房源，核验通过627组，当日去化率89%。10000500002024-042024-052024-064003002001000港务区5月9日新政前后到访成交表现港务区5月9日新政前后到访成交表现-15-20000150001000050000-15-200001500010000500002024-042024-052024-06150010005000注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库（CPAAS3、数据范围：涉宅开发用地。车宅同售，房企全维度展示项目产品力，助力项目住宅销售，同时提升了车位销售的透明度。璞悦皓园车位销售公告-16--17-6月3日，西安房协发布《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，为期一年的“以旧换新”正式启动，并同步发布了西安首批参加以旧换新的64个新盘名单。中介帮卖旧房模式打通一二手房置换链条、助力房地产去库存。参加的房企有20多家，主要分布在高新三期（10余个），西咸新区(23个)，占比超过一半。从品牌来看，万科、龙湖以及天地源、高科、沣东地产、沣业地产、经发地产等品牌房企和本土国企房企项目均有参与。1.购房者需要先和新建商品房开发企业签订《“以旧换新”意向协议》，缴纳意向金。某项目表示金额约为3万，在约定期限（不少于90天）锁新房房源。2.走流程，选购新房、出售旧房、完成新房交易（或退订）。Ø税费和中介费的优惠：根据新政，应给予不低于85折优惠的中介费；出售旧房并签订新房合同后，如需租房周转，首次租赁可免费提供中介服务。Ø参与以旧换新项目优惠：具体的优惠方案，由参与项目具体制定。比如，曲江某盘新盘优惠1%；高新某盘赠送车位优惠券；甚至还有楼盘优惠力度高达3%-4%；而有的项目仅针对指定房源有优惠，比如万科某盘仅针对建面约180㎡和200㎡的新盘有优惠。Ø银行方面的优惠：二手房按揭贷款，抵押登记费、担保费、评估费均由银行承担。•基础定调转向•引导动能强劲•宽松水平触顶•执行力度渐强ű主要三方面因素影响：地产销售不畅、住宅库存高企、房企融资困难，这三大ű堵点”，对于稳地产政策的落地生效形成掣肘。故全年政策围绕化风险，保主体、稳需求展开。市市销售不畅，库存高企全面松绑放宽，取消限购限价，首付比例及贷QQ房企融资困难建立融资推动机制并加速地方落地执行，增加PARTTWOPARTTWO楼板价成交供应楼板价成交5413元/㎡1522万㎡同比5413元/㎡1522万㎡同比-12%同比-2%同比同比-2%2024年大西安涉宅用地数据一览-20-注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；3、数据范围：涉宅开发用地-20-排名城市金额成交建面排名城市金额成交建面楼面价1北京1554470330442上海1373368373363杭州1023485211054824152254135广州703430163336南京67487676887成都65589872888武汉56491261819合肥5304661137310苏州3852461561711宁波358461775512福州3483011155813深圳346893898814无锡3423181075515长沙3411094311716厦门3021232454217济南275564488118天津259382676819重庆2391098217820郑州110221499521长春98275358122青岛911157926注：CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(注：CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；数据范围：各城市主城区范围住宅用地；统计周期：2024年100亿以下100-200亿200-500亿500-1000亿1000亿以上第4位-22-头部国央企参与度下滑，整体呈现国进民退态势，区域型房企持续加码，规模房企间参与度分化加强。-22-TOP10房企22城拿地宗数1921%4111428%21361%231222%327957%长沙23883%1322616427258%2276411%24617%33615%74245256042%苏州24508%502%5223134927%3476%384120%3342111412411%22268%2239%205%661443%2633%2012311991520621615022城拿地金额（亿元）4547284856145633044880353673597全国拿地金额（亿元）583800529650653604486868367393822城投资占比78%91%92%95%86%92%100%117%51%100%91%24年销售金额（亿元）2972295127692348228420681330104610379801978320%27%19%28%3%17%34%7%7%37%20%注：CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；数据范围：各城市涉宅开发用地；统计周期：2024年2024年1-12月大西安涉宅用地共计供应建面1669万㎡，同比下滑11%，成交建面1522万㎡，同比下滑12%；成交金额824亿，同比下滑13%。2019-2024年大西安涉宅用地成交面积走势（万㎡）255926072302255926072302232719731951226117943000250020001500100017211669152250002019年3000250020001500100017211669152250002019年2020年2021年2022年2023年2024年18652019-2024年大西安涉宅用地成交总价(亿元)10029419518448245632019年10029419518448245632019年2020年2021年2022年2023年2024年120010008006004002000注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；3、数据范围：涉宅开发用地。2024年1-12月大西安涉宅用地楼板价5413元/㎡，同比下滑2%，亩单价938万/亩，同比下滑6%；受地方护盘，招拍挂地块流拍率3%，为近三年最低值。2019-2024年大西安涉宅用地成交楼板价(元/m²)2019年2019年2020年2021年2022年2023年2024年6,0005,0004,0003,0002,0001,00002019-2024年涉宅用地溢价率表现19.5%16.3%12.8%19.5%16.3%12.8%0.5%2019年2020年2021年2022年25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2.1%2023年1.2%2024年2019-2024年大西安涉宅用地成交单价（万/亩）6004962019年2020年2021年6004962019年2020年2021年2022年2023年9382024年1200100080060040020009558569922019-2024年涉宅用地流拍率表现流拍率（%）11%7%流拍率（%）11%7%5%3%2019年2020年2021年2022年2023年15%10%5%0%3%2024年12%注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；3、数据范围：涉宅开发用地。房企拿地聚焦曲江、高新、经开、航天、浐灞国际港等核心区域，楼板价领跑全市；外围秦汉新城、沣西新城、空港新城成交占比提升，为本土国企、地方平台托底摘地，其中沣东新城（科创融合区&能源金贸区）等三环边缘及热点板块，受到品牌企业青睐。2019-2024年大西安涉宅用地成交楼板价(元/m²)30010000城东区900080007000600050004000300020001000025020015010050089198043826580865464城东区900080007000600050004000300020001000025020015010050089198043826580865464•2024年主城供应908万㎡，环比下滑24%，成交794万㎡，环比下滑32%，成交楼面价6522元/㎡，环比上涨2%；•2024年西咸供应712万㎡，环比上涨68%，成交674万㎡，环比上涨46%，成交楼面价4175元/㎡，环比上涨2%；•2024年郊县供应49万㎡，环比下滑80%，成交54万㎡，环比下滑52%，成交楼面价2591元/㎡，环比上涨25%；注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；3、数据范围：涉宅开发用地。2024年主城成交金额占比64%，拿地回归主城；聚焦经开、曲江、航天、浐灞国际港及沣东新城（科创融合区&能源金贸区）等热点区域，整体呈现点状高热态势。90%80%70%60%50%40%30%20%0%2019-2024年主城、西咸、郊县拿地金额比例走势78%78%64%55%70%64%55%70%66%66%34%34%34%34%20%31%20%31%27%28%2019年2020年2021年2022年2023年2024年郊县西咸一主城2月3月4月5月6月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月城东区723471138277372119111161534722103943101583092216101854940237181761671210319105930152146222注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；3、数据范围：涉宅开发用地。把控市场风险的同时，房企在主城三环边缘及沣东新城（科创融合区&能源金贸区）拿地，寻找结构型市场机会。5宗以下6-10宗11-15宗1、2024年主城涉宅用地成交建面794万/㎡，聚焦浐灞生态区、经开、高新区、国5宗以下6-10宗11-15宗16宗以上16宗以上浐灞生态区2、把控市场风险的同时，部分企业布局主城三环边缘及沣东新城（科价8102元/㎡，中颐建信能源金贸区拿地52亩，楼面价8104元/㎡、邦泰能源金贸区拿地70亩，楼面价8028元/㎡，地建嘉信三环边拿地79亩，楼面价6481元/㎡。浐灞生态区沣东注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；3、数据范围：涉宅开发用地。主城容积率以2.5和2.8为主，2.5容积率地块增速较快，西咸2.0以下低密地块增加。2024年各区涉宅用地成交宗地与容积率分布2019-2024年主城容积率与宗地数量分布2019年55281425392020年410262019年55281425392020年410261918352021年917266542022年5928227522023年8302220362024年821241122019-2024年西咸容积率与宗地数量分布2019年151715652020年66666662021年61124131232022年910201642023年10109112024年6122650262421302520151056•2019-2024年：主城成交地块容积率主要集中在2.5及2.8，且2.5容积率地块数量连续三年占比保持在30%以上，远高于2.8容积率地块；3.0+地块主要为前期城改遗留地块，整体呈现容积率降低态势；•2019-2024年：西咸成交地块主要容积率集中在2.5,且2024年占比达到50%以上，近三年西咸2.0以下占比均值达到近20%，低密属性明显。注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；3、数据范围：涉宅开发用地。成交面积主力集中30-80亩（聚焦50-80亩），摘地总价3-8亿，3-8亿宗地数量占比达到52%。呈现小规模，351亿-1-3亿1亿-1-3亿3-5亿5-8亿8-10亿30亩-30-50亩50-80亩80-100亩100-150亩150-200亩200亩+6710-15亿15亿+58302520151050878-29-注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；3、数据范围：涉宅开发用地。招商、龙湖、华润等头部房企拿地放缓，黑马民企邦泰表现抢眼。2023年2024年76.1542.76269.4940.64358.9937.02456.5229.18555.2628.89649.5025.59744.4725.32841.3224.87931.8723.491031.2422.82-30-注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；3、数据范围：涉宅开发用地。招商、中国铁建、保利、绿城、金茂等拿地聚焦城市核心，以深耕细作为目标；华发、信达机会型摘地。2024年销售金额（亿）2024年拿地金额（亿）2024年销售金额（亿）2024年拿地金额（亿）投销比16014012010080604020250%200%150%100%50%00%250%200%150%100%50%00%-31-注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC；3、数据范围：涉宅开发用地。-31-2024年政策环境利好，拿地后项目快速“亮相”，积极缩短预售周期，降低资金压力及市场风险。西安地产项目快速开发：西安地产项目快速开发：项目名称区域拿地开盘周期（月）2024-11-062024-12-212024-03-062024-06-0132024-03-222024-06-1932023-12-222024-03-2832024-01-172024-04-302023-12-072024-03-302023-09-182024-01-1342024-02-222024-06-2342023-10-132024-02-2342024-08-292024-12-2842024-03-062024-07-0642024-03-152024-07-2042024-03-192024-07-2042024-03-222024-07-3042024-06-172024-10-262023-09-192024-02-032023-11-272024-04-162023-08-182024-01-2152023-12-052024-05-1852023-12-252024-06-082023-11-242024-05-2662023-12-052024-06-0962023-09-152024-03-2362023-12-012024-06-0862024-03-132024-09-1562024-03-152024-09-2062024-02-092024-09-0672022-12-012024-06-3072023-12-292024-08-172024-03-062024-12-212023-10-162024-09-20112023-10-272024-09-22112022-12-282024-11-13112023-08-162024-06-2714注：1.统计区域：主城区+西咸+郊县；2、数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)；3、数据范围：涉宅开发用地。-32--33-拿地到开盘仅1.5个月，前置施工，容缺办理证件，沟通取证条件，绿灯政策支持。11.611.1511.811.2911.1412.0612.21地块背景：保利云谷和著为2024年3月21日，西咸管委会土地推介会重点地块；同时在“10.17”楼市新政出台后，西咸新区便趁热打铁、率先出击，于10月21日，召开了10月21日政策支持Ø资金支持：1、保证金缴纳比例统一按照最低标准20％执行，土地出让金交至50％10月21日政策支持Ø资金支持：1、保证金缴纳比例统一按照最低标准20％执行，土地出让金交至50％，可办理50％预售许可；2、支持开发企业使用银行保函等额置换预售监管资金用于项目建设；落实融资协调机制，推动“白名单”制度常态化；Ø建标支持：1、鼓励建设高品质住房，对符合《西咸新区规划建设品质标准》的住宅实施奖励容积率的政策：A+级≤15％容积率奖励、A级≤12％容积率奖励；2、支持四代住宅、创新户型设计，打造空中花园，支持因地制宜开发低密度品质产品；优化停车位配比要求，由个/100㎡变为个/户的配建比例等。保利•聚焦核心，点状高热•搜寻市场，结构契机•主城降容，外围低密•小型规模，控制风险•头部放缓，精细操盘•全面提效，抢占先机ű主要两方面因素影响，一方面，规模发展向品质提升进阶，行业持续聚焦头部，民企发力不足；另一方面，控发展模式转变，行业持续聚焦QQ控风险，降杠杆，提效率PARTTHRE供应成交均价18344元/㎡同比+1%供应成交均价18344元/㎡同比+1%986万㎡同比-11%986万㎡同比-11%874万㎡同比-19%同比+23%2024年大西安(主城+郊区)新房商品住宅市场数据一览-36-注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)-36-24年，33个重点一、二线城市，超9成城市销量下跌，降幅普遍在40%以内；超6成城市价格环比下降。西安年度销量跌幅处中上游，价格微涨，成交规模在重点城市中位居第二。25拉萨20上海15西安1025拉萨20上海15西安10-10-15厦门-20-25102030西安武汉102030西安武汉天津广州郑州杭州青岛上海长沙北京深圳重庆南京济南宁波沈阳苏州惠州长春兰州 合肥大连南昌无锡珠海厦门福州02004006008001000120014001600874注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)市场持续下行，供销量齐跌，成交价格小幅上涨但基本维稳。2024年大西安商品住宅供应986万㎡，同比-11%；成交874万㎡，同比-19%；成交均价18344元/㎡，同比+1%。140012001000800600400200018344986874200001800016000140001200010000800060004000200002001501005002000015000100005000014001200100080060040020001834498687420000180001600014000120001000080006000400020000200150100500200001500010000500002022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112020年2022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112020年2021年2022年2023年2024年注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)2024年二环内全面取消限购，因项目有限，销量增加不明显；三环内借政策利好，积极推货，整体销量环比持增；三环外为市场主力成交区域，高新三期、国际港务区改善项目为目前主力成交区域，但市场集中度逐步降低。2023年至今大西安分环线商品住宅成交量趋势2023年至今大西安分环线商品住宅成交量趋势-39-2023-012023-02-39-2023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-12注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)二环内持平三环内+7%三环外-8%二环内+4%三环内+2%三环外-5%140.00120.00100.00 80.00 60.00 40.00 20.000.002023202435%市场下行趋势明显，2024年主城、郊区成交量均为近四年来最低；主城成交766万㎡，同比-19%，价格同比+1%至19567元/㎡；郊县成交108万㎡，同比-23%，价格同比-6%至9370元/㎡。120010008006001200100080060040020002500020000150001000050000120010008006004002000供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)2021年2022年2023年2024年19567898766供应面积(㎡)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)250002000015000供应面积(㎡)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)250002000015000937010000500002021年2022年2023年2024年87108注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)从区域来看，主城聚焦三强，国际港务区、高新区、浐灞生态区占主城份额46%，同比-10%。受政策调整、市场竞争格局变化等因素影响，市场需求的分散化趋势明显，不再局限于热门区域。城东区5城东区52023年至今大西安分区域商品住宅成交量趋势2023年成交量(万㎡)2024年成交量(万㎡)2023年成交价(元/㎡)2024年成交价(元/㎡)167146896766554438300002500020000150001000050000主城区300250200150100500351526202927171111注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)2024年对比2023年，西安市场集中度降低，分化加剧，如奥体中心成交量基本持平；高新区中央创新区、软件新城受供应影响成交量大幅下滑；丈八路、徐家湾等板块则出现了显著的成交回暖，成交量大幅增加。奥体中心板块中央创新区板块丈八路板块航天核心区板块雁翔路板块大明宫板块软件新城板块电子城板块鱼化寨板块小寨板块徐家湾板块大学城板块港务金融板块韦曲板块田家湾板块土门板块南三环板块纺织城板块浐灞金贸板块电视塔板块未央湖板块草滩板块世园会板块2023-2024年西安主城板块商品住宅成交趋势2023年成交面积(万㎡)2024年成交面积(万㎡)2023年成交均价(元/㎡)2024年成交均价(元/㎡)140.00120.00100.0080.0065.3460.0040.0039.3438.0435.5920.0019.5119.2118.4617.4617.2016.8816.4915.6314.54奥体中心板块中央创新区板块丈八路板块航天核心区板块雁翔路板块大明宫板块软件新城板块电子城板块鱼化寨板块小寨板块徐家湾板块大学城板块港务金融板块韦曲板块田家湾板块土门板块南三环板块纺织城板块浐灞金贸板块电视塔板块未央湖板块草滩板块世园会板块2023-2024年西安主城板块商品住宅成交趋势2023年成交面积(万㎡)2024年成交面积(万㎡)2023年成交均价(元/㎡)2024年成交均价(元/㎡)140.00120.00100.0080.0065.3460.0040.0039.3438.0435.5920.0019.5119.2118.4617.4617.2016.8816.4915.6314.5413.5711.229.990.00300002500020000150001000050000127.1528.3527.6826.2826.1525.1524.77注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)房地产市场房型主力成交仍为三房，但逐渐向四房转移，四房环比+12%，市场改善化趋势明显；中小面积住宅仍主导市场，但高端大面积住宅高热，市场需求呈现多层次差异化。2023-2024年西安主城商品住宅分房型成交趋势2023-2024年西安主城商品住宅分面积段成交趋势21%21%100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-170㎡170-180㎡180-200㎡200㎡以上18%17%2024202362%47%39%28%62%47%39%28%2024年2023年2024年西安主城商品住宅房型&面积段交叉分析100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-170㎡170-180㎡180-200㎡200㎡以上2%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%2%7%1%0%1%0%0%0%0%0%0%0%0%10%5%10%9%9%6%5%1%0%0%0%0%1%47%0%0%0%2%4%17%0%0%3%5%6%3%39%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%合计14%11%10%12%10%22%1%1%3%5%6%5%注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)从24年单价段来看，1.7-1.8万元/㎡为成交主力，同比增长8%，2.3-2.6万/㎡为次主力成交。从面积段&总价段交叉分析来看，主力成交面积段为140-144㎡占21%，成交总价段150-300万占比过半，总价天花板在400万元。1.2万/㎡以下1.2万-1.3万/㎡1.3万-1.4万/㎡1.4万-1.5万/㎡1.5万-1.6万/㎡1.6万-1.7万/㎡1.7万-1.8万/㎡1.8万-1.9万/㎡1.9万-2.0万/㎡2.0-2.2万/㎡2.2万-2.3万/㎡2.3万-2.6万/㎡2.6万-2.8万/㎡2.8万-3.0万/㎡3.0万/㎡以上2023-2024年西安主城商品住宅分单价段成交趋势1.2万/㎡以下1.2万-1.3万/㎡1.3万-1.4万/㎡1.4万-1.5万/㎡1.5万-1.6万/㎡1.6万-1.7万/㎡1.7万-1.8万/㎡1.8万-1.9万/㎡1.9万-2.0万/㎡2.0-2.2万/㎡2.2万-2.3万/㎡2.3万-2.6万/㎡2.6万-2.8万/㎡2.8万-3.0万/㎡3.0万/㎡以上2024年2024年2023年14%14%2023-2024年西安主城商品住宅分单价段成交趋势100万以下100-150万150-200万200-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万500-550万550-600万600万以上2024年2023年21%19%100万以下100-150万150-200万200-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万500-550万550-600万600万以上2024年2023年21%19%2024年西安主城商品住宅面积段&总价段交叉分析100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-170㎡170-180㎡180-200㎡200㎡以上100万以下5%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%7%100-150万7%2%1%1%0%0%0%0%0%0%0%0%11%150-200万3%7%4%3%1%0%0%0%0%0%0%0%19%200-250万0%1%3%6%5%3%0%0%0%0%0%0%18%250-300万0%0%1%2%2%10%0%0%0%0%0%0%16%300-350万0%0%1%1%1%4%0%0%1%1%1%0%10%350-400万0%0%0%0%1%4%0%0%1%1%1%0%8%400-450万0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%0%3%450-500万0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%0%3%500-550万0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%2%550-600万0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%600万以上0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%3%3%15%11%9%12%10%21%1%1%3%5%6%5%注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)大西安200万以下刚需住宅产品占比连续下降，24年度占比为36%，环比23年-7%；从成交结构来看，主力成交区域为城北、浐灞生态区和国际港务区，占比43%。200万以下较23年增长较23年增长-7%36%19%19%21%26%2021年20%23%23%11%16%16%100万元以下100-150万元150-200万元2024年2023年2022年7%7%8%西安200万以下刚需商品住宅成交结构2024年度排行前三区域城北区占比15%环比23年+10%浐灞生态区浐灞生态区占比14%环比23年-17%国际港务区占比14%环比23年-11%注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)大西安200-400万改善住宅产品占比持增，24年占比为52%，环比23年+6%；从成交结构来看，主力成交区域为国际港务区、高新区和城南，占比58%。2024年2023年2022年2021年18%13%18%13%10%6%18%12%6%6%14%8%4%3%18%18%16%10%8%200-250万元200-250万元250-300万元300-350万元350-400万元52%较23年增长 +6%200-400万200-400万西安200-400万改善商品住宅成交结构7%2024H1排行前三区域2021年2022年25%25%2023年2024年国际港务区占比25%环比23年+6%高新区高新区占比25%环比23年-9%城南区占比8%环比23年+4%8%7%8%7%6%6%5%3%3%3%1%1%注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)大西安400万以上高端住宅产品占比持增，24年占比为11%，环比23年+2%；从成交结构来看，主力成交区域为高新区、曲江新区和浐灞生态区，占比71%。400万以上2%1%3%3%1%1%2%1%1%0%1%3%2%1%1%1%3%3%2%较23年增长11% +2%2024年度排行前三区域高新区400万以上2%1%3%3%1%1%2%1%1%0%1%3%2%1%1%1%3%3%2%较23年增长11% +2%2024年度排行前三区域高新区占比42%环比23年-7%曲江新区占比15%环比23年+2%浐灞生态区占比14%环比23年+1%长安区灞河新区城西区2024年2023年2022年2021年3%400-450万元450-500万元500-550万元550-600万元600万元以上西安400万以上高端商品住宅成交结构5%注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)库存趋势：12月大西安商品住宅库存量为1063万㎡，环比+3.4%，比去年同期增加了197万㎡，整体去化周期23年至今大西安商品住宅库存&去化周期2023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-1112001063100015.18006004002023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-1112001063100015.180060040020002020年2021年2022年2023年2024年120010008006004002000181614121086420181614121086420注：1.统计范围为主城区（不含郊区、西咸新区2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)库存结构：存量集中在三环外成交热点区域，高新区库存227万㎡，去化周期为13.2个月，其主力为中央创新区板块，存量约74万㎡，去化周期为12.3个月。2024年12月西安分环线商品住宅库存&去化周期2024年12月西安分区域商品住宅库存&去化周期高新区浐灞生态区国际港务区城北区曲江新区城南区航天新城城西区经开区长安区灞河新区城东区5642141316.114976005004003002001000252015高新区浐灞生态区国际港务区城北区曲江新区城南区航天新城城西区经开区长安区灞河新区城东区5642141316.11497600500400300200100025201510502502001501005003530252015105022713.2注：1.统计范围为主城区（不含郊区、西咸新区2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)从存量面积段结构来看，100㎡以下刚需产品成交主力，环比-6%，但占比连年降低；120-140㎡为成交次主100㎡以下100㎡以下100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上202120222023202427%17%23%15%15%17%7%27%23%5%7%7%5%7%注：1.统计范围为主城区（不含郊区、西咸新区2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)2024年12月带看42万组成交体量2024年12月带看42万组成交体量2024年12月挂牌总量14万套778万㎡同比778万㎡同比+2%同比-5%2024年西安主城+郊县二手房商品住宅市场数据一览-51-注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)-51-二手房市场成交面积稳步增长，24年成交量为778万㎡，同比+2%，市场需求增长；与2023年成交情况相比，二手房成交面积虽略有增加，但新房成交量的显著减少导致差距缩小。西安二手房与新房年度成交趋势对比2023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-1218001600140012001000800600400200018344150932021年2022年2023年2024年140.00120.002023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-1218001600140012001000800600400200018344150932021年2022年2023年2024年140.00120.00100.00 80.00 60.00 40.00 20.000.00200001800016000140001200010000800060004000200005000450040003500300025002000150010005000注：1.统计范围为主城区+郊区；2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)二手房市场：2024年12月挂牌总量超14万套，带看42万组。新政利好二手房市场，市场相对活跃，以买方市场为主，其中品质二手房在价格上更具优势。1600001600001400001200001000008000060000400002000002023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-124500004500004000003500003000002500002000001500001000005000002023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-125000400030002000100002023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-12221001008060402002023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-1注：1.统计范围为主城区（不含郊区、西咸新区2.备案口径；3.数据来源CRIC应用市场-大西安市场洞察数据库(CPAAS)二手房市场步入刚需至刚改置换阶段，因新房市场普遍改善化，促使刚需客户转向二手房。其中，150万以下刚需成交为主，小面积房源占比超半数。成交热点集中在浐灞生态区、高新区及城南，合计占比达52%。2024年西安二手房与新房成交结构对比20%10%0%-10%-20%-30%城东区40%20%0%-20%-40%100㎡以下100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上-60%30%20%10%0%-10%2024年西安二手房与新房成交结构对比20%10%0%-10%-20%-30%城东区40%20%0%-20%-40%100㎡以下100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上-60%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%100万以下100-150万150-200万200-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万500-550万550-600万600万以上-35%-25%-15%-5%5%15%25%-40%-30%-20%-10%0%10%20%-35%-25%-15%-5%5%15%注：1.统计范围为主城区（不含郊区、西咸新区2.备案口径；3.数据来源CRIC