麦肯锡华夏幸福基业业务战略完整报告11

华夏幸福基业现有业务近期战略完整版项目文件2013年11月和专有麦肯锡，任何对此资料的使用严格禁止2014-15的核心战略：1334（即“一个模式、三类产品、三个坚决和四个加速”）全球“产业新城”的引领者2015年战略目标：建设40座产业新城，实现“双千亿”1坚持“产业新城+

地产开发”产业新城地产开发市政和物业服务坚决打造产品

标杆坚决培养各类最小业务单元的端到端操盘能力坚决打造区域经济发展能力加速聚焦大北京加速做大“1+2”加速精耕现有

区域加速提升产品

价值业务模式产品组合竞争策略增长策略2345土地：住宅用地，2014年6500亩、2015年11000亩产业用地，2014年7500亩、2015年8800亩资金：2014年420亿、2015年630亿组织：到2015年建立180个经营团队，培养和招募1,700名干部、6700名主营员工6资料来源：公司战略梳理项目小组分析华夏幸福基业正面临“天时、地利、人和”的历史性机遇12013年城镇化率为42.2%；社科院201某省市蓝皮书》，联合国世界人口发展报告2某省市发展年鉴3如绿城中国、招商地产1资料来源：社科院201某省市蓝皮书》；联合国世界人口发展报告；某省市发展年鉴；公司战略梳理项目小组分析天时:国家大势时不我待地利：行业趋势危机并存产城融合的新型城镇化受到关注：新一届班子多次在公开场合提及产业升级、新型城镇化将成为本届班子的工作重点城镇化是未来3-5中国经济发展的主题，：预计到2020年，我国城镇化率将达到60%左右，未来几年还将新增城镇人口约1.5亿1

；十二五期间全国规划了280个新城，到2020年全国将建设450个新城2越来越多的政府选择把新城项目整体委托给专业的开发商和管理方，以提高产城融合的新型城镇的总体成功率人和：资源积累蓄势待发“大者更大”是中国房地产行业的整体趋势产业集中度持续增高，领先集团增某省市场平均，华夏幸福基业如果不尽快跻身第一集团，可能面临增长某省市场份额逐渐缩小的威胁涌现出一批企业3，凭借商业模式创新实现跨越式发展跻身十强经验积累：经过十年的探索、启动和快速发展，华夏幸福基业已经积累了丰富的产业新城项目经验资源储备：关键资源（土地资源、资金）的储备，使华夏幸福基业已经初步具备了跨越式发展的实力和信心某省市政府选择产业园主体整体委托自建现阶段自建占比较高，然而对成功率的要求迫使政府把产业园整体委托给专业的开发商和管理方华夏幸福基业苏州工业园科金桥产业园大连软件园产城融合的新型城镇成为各地政府推动经济增长的重要抓手，越来越多的政府选择新城项目整体委托资料来源：资料检索；小组分析“在开发模式上，现行的园区开发模式依靠地方政府为主导，从产业规划到园区定位到招商营销到后期运营都有地方政府的参与和导向，特别是在前期的产业规划和园区定位方面，政府的思路和想法占主导”–中国不动产研究中心

常务副院长红安和平家居产业新城武陟县产业集聚区成德工业园区九江镇家具电子商务园聊城经济技术开发区南昌国家高新技术产业开发区“地方政府在区域发展中的话语权将有所减弱，某省市场的“看得见的手”退后为“看不见的手”进而到“守夜人”的某省市场的力量将得到进一步的发挥和运用。园区要充分意识到政府某省市场主导的转变趋势，尽管这种转变不是一朝一夕能够完成的，但一定是不可逆的大趋势”–中国不动产研究中心

《中国新型城镇化下的园区机会》举例，未穷尽1随着房地产行业集中度进一步提升，龙头企业的领先优势会进一步扩大，华夏快速扩千亿俱乐部势在必行20126.590%2%2%5%2009其他6-10名11-15名20151%20053%1%95%3.020073%1%1%95%4.48%4%3%100%=85%11.3前5名1.897%1%1%2%某省市场份额97前15名平均销售额亿元3921050兼并收购加速：2012年前三季度，中国房地产行业共发生60起并购案例，涉及25.26亿美元，成为三季度并购金额最高的行业淘汰率提高：按照2008-2011年房地产企业平均淘汰速度，到2015年将有40%-50%的企业被淘汰出局；如果以2012年年底为节点，未来的3年内，将有30%被淘汰出局百分比，万亿133401资料来源：《房地产开发企业经营管理蓝皮书》；清科研究中心过往五年，行业领先集团的格局发生了巨大的变化200720125213303217021,021704169SOHO中国龙湖地产166286招商地产263某著名企业251新城发展188金融街322310334万科恒大地产某著名企业地产某著名企业绿城中国富力地产雅居乐金地集团远洋地产金地集团SOHO中国某著名企业地产华联控股雅居乐合生创展富力地产某著名企业万科65103411096746148704917773573148258首开股份绿城中国远洋地产首创置业瑞安房地产文峰股份前1某省市房地产企业收入1

新加入前15名的房企掉出前15名的房企房企收入规模高速增长，平均年化增长率达32%40%在2007年排名前15的房企遭遇洗牌，被其他房企赶超1以年报总收入为准1资料来源：资料检索资料来源：文献检索；专家访谈；公司战略梳理项目小组分析1某省市核心地带某省市郊区某省市核心及郊区其他324专注于住宅开发，以高、上规模为第一要务用产业、旅游等业务作为支持手段，但以住宅业务为主要盈利

方式以非住宅业务为主，是公司的成长动力和品牌价值复合型住宅复合型商业地产纯商业1纯住宅2007年前15名房企主要业务类型：凭借创新的商业模式跻身第一集团的成功案例越来越多(1/2)凭借创新的商业模式跻身第一集团的成功案例越来越多(2/2)资料来源：文献检索；专家访谈；公司战略梳理项目小组分析1某省市核心地带某省市郊区某省市核心及郊区其他324复合型住宅复合型商业地产纯商业1纯住宅专注于住宅开发，以高、上规模为第一

要务用产业、旅游等业务作为支持手段，但以住宅业务为主要盈利

方式以非住宅业务为主，是公司的成长动力和品牌价值2012年前15名房企主要业务类型：2015年战略目标：累计建设40座产业新城，成为中国“产业新城”的引领者华夏幸福基业累计拓展新城项目数量

预测20151420131个数资料来源：社科院201某省市蓝皮书》；联合国世界人口发展报告；某省市发展年鉴；公司战略梳理项目小组分析15-20%华夏幸福10-15%其他新城

开发商~70%地方政府

自建全国新城项目份额（2014-15）%1华夏幸福基业将占据未来三年全国新增产业新城的15-20%，成为行业领导者1包括以下已有产品：固安、大厂、怀来、文安、廊坊空港新区、永清、霸州、昌黎、廊坊北部新区、苏家屯、沈北、嘉善、无锡、镇江和丰台；以及发布日至2013年底的4个新增项目2015年战略目标：实现“双千亿”，为产业新城业务的

跨越式发展积蓄势能资料来某省市公司年报；公司战略梳理项目小组分析公司业绩规模（签约额）市场排名第5名市场排名第10名市场排名第15名华夏幸福基业亿元20142015201346071053088057039035014年进入

前十五名15年进入前十名1,2201,6602,0916501,0002013-15复合增长率31%24%17%69%市场排名第5名市场排名第10名市场排名第15名华夏幸福基业1业务模式:“产业新城+地产开发”的业务模式已经得某省市场的认可中海外某著名企业恒大绿城华夏幸福万科2013.082012.102012.01资料来源：CapitalIQ；公司战略梳理项目小组分析2固安模式获得某省市场的广泛认可市盈率倍数业务模式：“产业新城+地产开发”是华夏幸福基业近期必须坚持的业务模式产业新城+地产开发业务模式资料来源：公司战略梳理项目小组分析2产业促进城市建设其他某省市运营)城市发展经济发展人民幸福地产产业新城资金产业资金公建资金产品土地资金业务模式：坚持一二级联动–相比某省市场拿地，与产业新城业务的联动为地产开发业务带来更丰厚的价值住宅开发价值获取示意与产业新城联动的价值创造城市配套品牌整体操盘资金某省市场拿地价值创造资料来源：公司战略梳理项目小组分析abcd2资金度快基于前期的统一规划，地产进场后万事俱备，直接开工建设，从而使开发某省市场平均水平缩短20-30%，加快了资金整体操盘整体操盘使得地产集团有更大的运作空间来攫取利润，例如通过卡位限制竞争对手，以及利用更有针对性的产品的推盘来获取更多消费者价值品牌美誉度在产业新城开发过程中，华夏建立起在当地品牌形象，美誉度的提升最终在地产价值上体现城市配套比较通过定价来某省市配套价值，联动的价值获取更直接有效业务模式：坚持“城、产、住”一体化和土地配置比例11以经济开发区、高科技园区为主体的新城在产业比例上有严格要求（60-70%），这种情况下应争取以其他优惠条件交换住宅比例的不足；另外，不可开发区域（如湖泊、山丘）已排除在100%之外，城、产、住比例中已含区块中的道路、绿化2在以服务业为某省市中，产业用地比例下降，同时商业用地（写字楼）面积上升，以保证企业的需求资料来源：公司战略梳理项目小组分析2住(住宅区)：35-45%城(核心区)：~10%包括公建配套、商业配套产(工业区)：

45-55%2包括二产、

孵化器、科研城住产“城、产、住”的固定比例不仅能保证政府和华夏幸福基业双方的利益，而且更提升了产业新城业务模式的可执行性、可复制性资料来源：公司组织设计项目组；公司战略梳理项目小组分析3业务模式三大产品地产开发住宅地产工业地产商业地产市政和物业服务物业服务市政运营产业新城城市发展产业发展产业新城产品组合：围绕核心业务，全力打造产业新城、地产某省市政和物业服务三大产品产业新城地产+八大条线资料来源：公司战略梳理项目小组分析竞争策略：成功的产业新城开发商会满足政府的三大诉求、并拥有强大的产品整合能力和优秀的团队产促能力资金实力品牌/成功经验经验足：丰富的实战经验，高成功率产品精：有标杆性项目，形成特色品牌好：在业内树立良好口碑公司规模大、财力雄厚融资能力（渠道的多样性、融资成本)产品整合和操盘能力招商能力：拥有丰富的商户储备，通过多种途径吸引企业进驻产业平台：从提供融资、技术、人才等多方面助推产业增长人才端到端的操盘：负责一级、二级开发，园区行政管理和招商运营管理：先进的管理理念、管理系统和管理工具人才：完善的人才培养、薪酬考核体系；吸引和培养高素质人才ADEBC政府需求支撑能力政府需求支撑4竞争策略：核心能力评价标准–政府需求华夏幸福基业现况资料来源：公司战略梳理项目小组分析52431品牌/成功经验A打造出全国性的标杆项目，得到政府及社会各界的认可有10个以上的项目经验且项目成功率行业领先国际知名的品牌，客户（政府）在选择整体委托时会主动或者优先考虑正在建设项目，经验尚浅，项目效果还未能

显现在品牌形象打造方面无作为，品牌仅为现有为数不多的合作伙伴所知打造出全国性的标杆项目，得到政府及社会各界的认可有<10个项目经验，有初步成型的、可复制的流程等可应用于其他项目，总体成功率高于行业平均打造出质量较高的项目，但尚未成为行业标杆项目经验少，还未有成型的、可复制的流程知名度相对较低，客户（政府）在选择整体委托时不会优先考虑处于初级阶段，无任何行业经验未树立任何品牌形象资金实力B企业规模大，资金实力强，处于行业领先集团（前十名）能利用多种融资渠道，包括国内外某省市、发债或票据、银行贷款及创新型融资方式信用良好，融资成

本低依靠企业自身流动资金投资建设，成本和风险都

较高尚处在初期，企业规模较小，资金实力弱有较丰富的融资经验和较大的融资额，但融资渠道相对单一、企业规模较大，资金实力较强，处于行业第二集团仅利用单一渠道融资，融资成本较高，资信记录不足企业规模中等，销售额相对较低没有融资经验，且自身资金不足以支持产业新城建设产促能力C拥有丰富的商户储备及多元化招商手段，如积累和运用大客户、灵魂人物、创新性技术、合作伙伴等关键招商资源具有一流的产业平台：包括金融、人才、创新创业、企业服务等平台具备一定的招商能力，项目规模较小缺少招商落地后的产业发展促进手段有一定商户储备，且在招商方面有一技之长，能够保证产业聚集目标等完全实现产业平台资源已经初步成形，有待进一步提升有一定商户储备，但在招商方面手段较单一，尚未掌握关键的大客户资源在产业促进合作伙伴、产业平台资源方面尚显

薄弱招商能力薄弱，基本不具备后续产业促进能力ADEBCADEBCADEBC4竞争策略：核心能力评价标准–支撑能力团队和人才华夏幸福基业现况产品整合和操盘能力能够承接端到端的整体整体委托：全面负责一级、二级开发、园区行政管理和招商等且在所有环节都具有行业内领先水平针对地域的特点（地块面积、客户需求等）能够提供多种项目类型，包括综合体、产业新城、主题园区等仅承接一到两个环节或一种类型的项目，且成效仅为行业平均水平具有端到端多产品的整合能力和操盘经验在多类型产业新城项目的运营管理方面经验丰富能够承接多类型项目的建设，但在运营管理和开发方面总体操盘的经验不足，或其中某些环节整体委托给其他

公司仅承接一个环节或一种类型的项目，且质量较行业水平低，缺乏可持续性运营管理：具有先进的管理理念、管理系统和管理工具，在行业内成为标杆人才：有完善的人才培养、薪酬考核体系；能够吸引和保留一流的人才运营管理：管理方式较粗放人才：尚未建立人才培养、薪酬考核体系运营管理：管理工具相对落后，未引进足够管理人才人才：人才培养、薪酬考核体系尚不成熟运营管理：完备的运营管理体系，在个别方面表现突出人才：人才培养、薪酬考核体系已成体系；人员素质较高运营管理：未建成合格管理体系人才：初步建立团队资料来源：公司战略梳理项目小组分析EADEBCADEBC452431D竞争策略：业界优秀实践举例品牌/成功经验产促能力团队和人才资金实力产品整合和操盘能力苏州工业园区资料来源：资料检索；公司战略梳理项目小组分析苏州工业园科技园区产促能力企业服务：提供一站式网上审批业务，并与海关、工商、税务等部门直接联网，08年实现入驻手续100%电子审批并3-5天内业务办结企业融资：建立统贷平台、某著名企业担保投资公司、6个园区创投基金、沙湖股权投资中心等；为1,000户中小企业及个人提供了6亿元的贷款担保人才输送：园区内入驻23所大学，建立重点高校实习基地并与企业合作；成立圆才人才中心，提供企业员工培训企业服务：成立行政服务中心，实行“一口受理、一门办结”受理业务50多项，实施“零收费”，为园区企业免去各类行政费用4000万元企业融资：搭建起三级投资服务体系：初创期给予孵化政策和专项扶持资金；起步期提供专项贷款担保金和贷通平台；成长期提供专项风险投资引导资金，成立投、浩成创投等企业管理：从高科技地产“开发商”转变为高新技术产业“投资商”、“运营商，直接参股当好“股东”，参与园区内企业经营品牌/

成功

经验已经成为行业标杆，各地政府纷纷参观学习已经“走出去”，成功在宿迁、连云港某省市、南通、盐城、绵竹和新疆霍尔果斯等共建、援建十几园区已建园21年，知名度较高，一直被国际同行称为中国硅谷团队和

人才由新方提供管理和招商人才，形成了一支精专业、懂外语、掌握国家产业政策的复合型管理团队自2010年起开始“管理培训生计及硕士比例达到35%产品整合和操盘能力涉及某省市政基础设施建设、风险投资、房地产某省市政公用事业服务等多领域涉及园区的基础设施建设、物流、楼宇物业、投融资及企业管理等多领域资金实力新方出资30%，国有资本充裕（30亿）；通过发行中期票据等陆续融资数十亿元科A股全流通，总股本15.4某省市值121.8亿备用4竞争策略：今天的华夏幸福基业与行业最佳实践相比还有提升空间华夏幸福基业和最佳实践还有差距：产促能力团队和人才1产品整合和操盘能力品牌/成功经验资金实力

最佳实践今天的华夏幸福基业尚未达到行业标杆水平xx41在团队和人才方面有组织设计等一系列项目专门研究，在此不予讨论最佳实践华夏幸福基业的主要差距品牌/

成功经验全国性的标杆项目（如苏州工

业园）10个以上的项目经验（如苏州工

业园）国际知名的品牌（如新加坡裕廊）虽然项目数量不少，但关键项目名气和质量上距离行业标杆还有差距产品整合和操盘能力涉及某省市政基础设施建设、房地产某省市政公用事业服务等多领域（如华夏幸福）具有一流的操盘能力，能够高效管理不同类型产品尚须推进产品标准化，提升端到端操盘能力并优化组织，建立具有“县长意识”的服务

思维产促能力近百家全球500强的客户资源（苏州工业园）近百人的产业灵魂人物资源（中

关村）国际级的合作伙伴（苏州工业园）首屈一指的科技研发示范（中

关村）多元化的产业促进，包括金融平台、人才平台、创新创业平台、企业服务平台（苏州工业园，区）招商能力待提高：虽拥有较多的企业关系积累，但招商方式较单一产业平台尚不完善：融资平台、人才平台和研发创新平台正在搭建中，与行业龙头有差距资料来源：公司战略梳理项目小组分析以固安为例：形成华夏幸福基业打造产业新城的理论体系明确目标，突出特点，打造独具特色的产业新某省市亮点超标准投资，两年共计100亿2015年标杆全面建成，具备完某省市功能、成

熟的产业集群，呈现县域经济发展的未来八大业务条线一齐推进产品标杆的锻造，提升核

心能力，在各条线同类产品中树立起品牌和口碑竞争策略一：坚决打造产品标杆4资料来源：公司战略梳理项目小组分析全力将固安、嘉善打造为全国可看可学可示范的产业新城标杆某省市级乃至国家领导人调研的目的地各条线积极打造产品标杆，用实例证明实力，建立在同类产品中的领先地位12竞争策略二：坚决培养各类最小业务单元的端到端操盘能力4资料来源：公司战略梳理项目小组分析各类最小业务单元的通过实践和学习提高端到端操盘能力例如，建立平台总、大区总负责制，通过组织优化以及后续的领导力提升项目，提高平台总、大区总端到端操盘能力和具有“县长意识”的服务能力推动各业务集团的产品标准化，加强快速可复制性各业务集团围绕产业新城，梳理产品组合，推动产

品标准化产品标准化不仅针对产品设计，还应包括流程、成

本、开发、目标体系及辅助工具等内容的标准化12沟通

协调力政府

沟通力财务

把控力战略制定

能力资源

整合力博奕全局观执行力领导

组织力竞争策略三：坚决提升区域经济发展能力4资料来源：公司战略梳理项目小组分析区域经济发展研究：研究区域产业变化规律，分析产业政策，深入了解和满足政府对于区域经济发展的需求产业研发和规划：关注研发能力的提升，甄别出更多产业集群机会，增加产业促进产品数量多元化招商：积累和运用大客户、大数据、圈层营销三大关键手段，搭建高端人脉网络，提高与龙头企业的独家战略合作能力，快速达成产业促进目标建设和提升产业平台：完善金融平台，利用投资干预加速产业聚集和升级；与创新创业领域的优势资源达成战略合作，打造孵化港产品产业园载体建设：建立产业园载体设计、建设、运营能力聚焦区域经济发展，精准定位产业机遇，全面打造核心能力，切实推动区域产业发展增长策略：通过自主和合作的方式拓展新项目为中长期增长做好储备，短期推动现有项目价值兑现资料来源：公司战略梳理项目小组分析5项目

层面现有产业新城项目描述提升产品价值新增产业新城项目对应区域/合作对象精耕现有区域通过拓区、域内并购、调整土地规划等方法，释放更多土地资源柳泉、知子营牛驼北、香河等通过土地节约化利用、产品品质提升、高价值产品比例提高、开发节奏优化等方式，提高单位产出固安、嘉善、大厂等自主

拓展聚焦大北京，做大“1+2”中长期聚焦拓展“3+4”环北京、泛上海、

沈阳、武汉环北京、泛上海、珠三角、武汉、

沈阳、成都、重庆合作

拓展与战略性伙伴合作拓展新项目，各取所长，形成合力已掌握资源的企业强强联手，共同拓展中交、某著名企业、中联航等伺机，不深入展开讨论增长策略：锁定3个区域和某省市群供讨论资料来源：麦肯锡中国研究院；国家统计局；CEIC数据库1只包括10个区（人均GDP≥全国城镇人均GDP的地区），不包括农村8某省市辖区筛选指标某省市潜力城区人口潜力区域人口大于70%某省市水平潜力区域定义：人均GDP与核心城区落差大于30%人均GDP落差0-30%，但第三产业比例低于各区域平均水平37%，有产业升级需求环北京：北京、天津环上海：上海、杭州、苏州、无锡珠三角：广州、深圳、东莞其他：武汉、沈阳、成都、济南、重庆某省市场规模人均累计房地产竣工面积大于3平方米/人，该指标显著高于某省市群某省市场规模大于500亿元环北京（北京、天津）环上海（上海、苏州、杭州、无锡）珠三角（广州、深圳）武汉、沈阳、成都、重庆城市产业能级2023年预测GDP高于上海2013年GDP水平2013年~2018年GDP增量大于8某省市2018年经济密度(GDP/平方米)大于8某省市环北京：北京、天津、环上海：上海、杭州、苏州、无锡、常州、南京珠三角：广州、深圳、佛山、东莞、其他：武汉、沈阳、成都、西安、济南、重庆1、厦门5人口扩散潜力房地产潜力经济扩散潜力资料来源：麦肯锡中国研究院；文献检索；公司战略梳理项目小组分析1包括上海及其向沪宁、沪杭沿线辐射3小时经济圈；环北京、珠三角及2小时经济圈；武汉、沈阳、成都及1小时经济圈；以某省市（其中，

1小时经济圈指高速公路1小时可达，2小时经济圈指高速公路1-2小时可达及高铁1小时可达范围）2以2005年实际货币值为基准，至2013通货膨胀指数为1.39GDP总量2十亿，人民币GDP占全国总GDP比百分比

201320132013202020132020某省市数量9,23116,36223,61843,133117.4179.9环北京和“1+2”：泛上海、武汉、沈阳4734%35%25%珠三角、成都、重庆1720%20%16%总计26万亿54%~3.0亿41%目标区域人口总量百万目标区域人口占全国比百分比67万亿55%64个华夏幸福基业应当聚焦发展环北京和“1+2”区域增长策略：某省市群及其济圈1，涵盖了20%以上某省市数量，全国近55%的经济总量和40%的人口5环北京：拓展北京的2小时经济圈1，天津的1小时经济圈13某省市8某省市7某省市14某省市8初步某省市县1数目2013GDP十亿2020GDP十亿2013人口百万1小时经济圈某省市2小时经济圈5644341623313196828153771.00.83.10.70.512小时经济圈即以北京为中心约100公里的经济圈2包括县某省市5天津沧州唐山某省市北京太行山脉承德资料来源：小组分析泛上海：沿沪宁、沪杭、沪甬高速公路拓展某省市5某省市3某省市5某省市2某省市3某省市6某省市4某省市7某省市0某省市0某省市3某省市3某省市5某省市5某省市2某省市6某省市5某省市3某省市6某省市4某省市7某省市3某省市4某省市4某省市1小时经济圈2小时经济圈3小时经济圈初步上海某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市县1数目2013GDP十亿2020GDP十亿2013人口百万2169190359133124225334072313595447716525251502640949213745567249259978334301581309231,9942892761,17018516069750130701062352053911082.51.41.33.61.32.00.51.13.77.81.41.33.91.00.90.73.41.00.61.61.60.71.50.81包括县某省市5资料来源：小组分析珠三角：广深1小时经济圈、再延伸至2小时的双核拓展某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市某省市000734604某省市县1数目1小时经济圈初步某省市2小时经济圈某省市某省市某省市某省市某省市某省市广州深圳某省市某省市某省市2013GDP十亿2020GDP十亿2013人口百万854

616

259

60

165

134

63

171

14

2,237

1,664

613

140

417

333

147

401

378.18.83.20.82.02.00.71.70.31包括县某省市5资料来源：小组分析鄂州黄石孝感咸宁黄冈1小时经济圈某省市02659初步某省市县1数目2013GDP十亿2020GDP十亿2013人口百万瑞昌武汉鄂州黄石孝感咸宁黄冈仙桃汉川安陆应城麻城赤壁荆州随州天门武穴信阳广水59562920141461309045331.10.81.10.50.41包括县某省市5资料来源：小组分析武汉：在1小时经济圈内伺机建设新城1小时经济圈某省市某省市某省市某省市某省市某省市33223初步某省市县1数目2013GDP十亿2020GDP十亿2013人口百万鞍山抚顺本溪辽阳铁岭灯塔开原阜新四平盘锦海城大石桥凤城公主岭梅河口盖州沈阳1包括县某省市17395895624332217193117621.51.31.10.70.65资料来源：小组分析沈阳：在1小时经济圈内伺机建设新城某省市某省市某省市某省市102035初步资料来源：小组分析1包括县某省市某省市县1数目2013GDP十亿2020GDP十亿2013人口百万3930123912810529902.72.20.40.85成都：在1小时经济带内伺机建设新城资阳成都眉山雅安绵阳广汉绵竹什邡都江堰简阳邛崃崇州自贡南充内江遂宁江油1小时经济圈某省市初步区县2011GDP十亿1小时潜力区域1核心城区xx第三产业比例江津区合川区南川区綦江区大足区潼南县铜荣昌县丰都县垫江县忠县武隆县38.430.616.926.423.414.719.620.813.110.014.713.78.71.51.60.71.21.00.90.80.80.90.81.01.00.425%37%34%35%29%36%30%25%32%36%32%38%48%2011人口百万1潜力区域定义为人均GDP与核心城区落差大于30%，落差0-30%，但第三产业比例低于各区域平均水平，有产业升级需要的地区资料来源：小组分析5长寿县壁山城口县云阳开县巫溪县巫山县黔江区酉阳县秀山县南川武隆县丰都县石柱县奉节县忠县垫江县合川江津綦江大足铜梁潼南荣昌永川万洲区渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区涪陵区某省市重庆：某省市内的1小时潜力区域1伺机拓展泛上海环北京某省市能级1重庆成都武汉沈阳珠三角资料来源：麦肯锡中国研究院；华夏幸福基业；公司战略梳理项目小组分析1 综合考量某省市的2020GDP、潜力区域人口和房产规模2 按华夏幸福基业目前某省市的项目开发和考察状况而定圆圈大小表示

新某省市场容量沈阳重庆泛上海环北京珠三角成都武汉高中低低中高华夏幸福基业拓展经验积累25伺机伺机试水珠三角，以广州深圳为双核逐步拓展未来拓展策略稳健稳健地进入回报潜力大、政府合作度高的项目加速从现有的无锡、镇江和嘉善项目累积经验，加速沿沪宁、沪杭、沪甬高速公路的新城拓展深耕夯实在大本营的龙头地位，卡位在北京城郊的新城项目，同时伺机拓展天某省市县谨慎逐步培育政府合作关系伺机进入回报潜力大、政府合作度高的项目增长策略：在某省市群采取不同的拓展策略，有保有压，循序渐进增长策略：三年内加速聚焦大北京，加速做大“1+2”资料来源：公司战略梳理项目小组分析沈阳环北京泛上海武汉聚焦环北京区域，加速布局，夯实在大本营的龙头地位做大“1+2”，扩大规模，巩固某省市场地位1个区域：泛上海某省市群：沈阳、武汉5增长策略：中长期聚焦拓展“3+4”资料来源：公司战略梳理项目小组分析沈阳环北京泛上海武汉成都重庆珠三角中长期拓展“3+4”3大区域：环北京、泛上海、珠三角某省市群：武汉、沈阳、成都、重庆51某省市某省市都表示要建新城，133某省市共规划建设了200个新城新区，67某省市规划建新城

2

未考虑十三五规划增长3环北京及2小时经济圈、泛上海及3小时经济圈、珠三角及2小时经济圈资料来源：资料检索；小组分析增长策略：预计到2020年，在3大区域中政府选择整体委托的新城项目数为70~90个，华夏幸福的平均预期新增项目数约35个供讨论5估计范围计算逻辑按国家规划：十二五期间全国规划了280个新城1，按年化新城数目计算，到2020年全国会建设450个新城2环北京、泛上海、珠三角3大群约占2020年总GDP的70%，假设3大群的新城比例为~70%，即约300个新城某省市数目：环北京、泛上海、珠三角三大群3包括46某省市和188个县某省市假设到2020年，在3大群的每个县某省市分别建设1~2个新城(取平均值1.5），即280个新城约280~300个外包项目数华夏幸福、苏州工业园、大连软件园、中关村、漕河泾新城数目约45个（包括已建和在建项目）假设这些园区占外包新城的60%，推算外包新城数量约为65-75个假设过去5年已建和在建新城数量~300个，推算外包率约为20-25%假设未来几年外包率上涨至25~30%，280-300个新城中，外包项目约为70~90个约70~90个华夏幸福基业可占有2013-2020年3大群的新城数目推算华夏幸福目前产业新城的某省市场比率约为15%（65-75个新城中的约10个华夏产业新城项目）假设未来3-5年，作为产业新城的引领者，华夏幸福占有率提升至30%~50%推算华夏在3大群中2020年建成的新城数30~50个约25~45个供讨论资料来源：资料检索；小组分析估计范围计算逻辑按国家规划：十二五期间全国规划了280个新城1，按年化新城数目计算，到2020年全国会建设450个

新城2沈汉成渝约占2020年总GDP的20%，假设新城比例为~20%，即约90个新城某省市数目：汉沈成3包括17某省市和89个县某省市，假设到2020年，在这89个县某省市里平均值每两个县建设1个新城，即约45个新城某省市内38个区县中，13个为潜力区域4，假设每4个潜力区域建设1个新城，即3个

新城约50~90个外包项目数华夏幸福、苏州工业园、大连软件园、中关村、漕河泾新城数目约45个（包括已建和在建项目）假设这些园区占外包新城的60%，推算外包新城数量约为65-75个假设过去5年已建和在建新城数量~300个，推算外包率约为20-25%假设未来几年外包率上涨至25~30%，则50~90个新城中，外包项目约为

15~25个约15~25个2013-2020年汉沈成渝的新城数目推算华夏幸福目前产业新城的某省市场比率约为15%（65-75个新城中的约10个华夏产业新城项目）假设未来3-5年，作为产业新城的引领者，华夏幸福占有率提升至30%~50%推算华夏在汉沈成渝中2020年建成的新城数

8~12个约8~12个1某省市某省市都表示要建新城，133某省市共规划建设了200个新城新区，67某省市规划建新城

2

未考虑十三五规划增长3武汉、沈阳、成都以及1小时经济圈4潜力区域定义为人均GDP与核心城区落差大于30%，落差0-30%，但第三产业比例低于各区域平均水平增长策略：预计到2020年，在“汉沈成渝”某省市群中政府

选择整体委托的新城项目数为20~30个，华夏幸福的平均预期

新增项目数约10个5华夏幸福基业可占有增长策略：2013-15年在环北京和“1+2”区域拓展布局11152汉沈泛上海环北京01020132144641新增产业新城项目个数未来三年华夏幸福基业产业新城分区域拓展预测（实际拓展数量不限于预测量）191截至当年新城总数2940资料来源：公司战略梳理项目小组分析51包括以下已有产品：固安、大厂、怀来、文安、廊坊空港新区、永清、霸州、昌黎、廊坊北部新区、苏家屯、沈北、嘉善、无锡、镇江和丰台；以及发布日至2013年底的4个新增项目增长策略：中远期持续增长，目标有待夯实10环北京133102013产业新城数目1

20汉沈615珠三角50泛上海182020产业新城数目成渝22016-20202013Q4-2015资料来源：公司战略梳理项目小组分析1包括以下已有产品：固安、大厂、怀来、文安、廊坊空港新区、永清、霸州、昌黎、廊坊北部新区、苏家屯、沈北、嘉善、无锡、镇江和丰台5新城个数华夏幸福基业产业新城分区域拓展预测新增的44座新城中，有约60%（即25座新城）将会在2014-2015年完成增长策略：加速精耕现有区域资料来源：公司战略梳理项目小组分析5积极争取产业新城委托区域地的委托开发权，扩大委托区域规模拓区1域内并购2调整规划3加速收购产业新城委托区域所在县域行政区划内的高品质项目，整合资源通过调整规划，释放更多资源增长策略：加速提升产品价值资料来源：公司战略梳理项目小组分析5调整土地容积率通过腾笼换鸟，提高土地单位产出土地节约化利用提升品质2优化开发节奏3提高高价值产品比例，如龙头产业项目、高端住宅产品加强与领导企业的战略合作，如龙头企业，知名品牌提供增值服务，提升客户价值通过优化开发节奏，最大化释放土地资源价值12013-15年用地规划亩6资料来源：公司战略梳理项目小组分析~11,000~6,500住宅开发用地取得2015~8,8002014~7,5002013产业供地1资源保障：拓展万亩用地1产业供地主要来自固安、大厂等核心区域，供地规模受到空间限制；集约式发展、提高亩效是这些成熟项目的未来发展方向6资料来源：公司战略梳理项目小组分析142015~6302013~420资源保障：筹措千亿投资2013-15年投资规划亿元资源保障：建设180个经营团队，培养和招募1,700名干部、6,700员工6资料来源：公司战略梳理项目小组分析股份公司经营团队、干部、主营员工数预测（2013-15）单位2013年2014年2015年经营团队数量个93150187干部数量一级干部人135192229二级干部人240312369三级干部人5718421054四级干部人243445合计人9701,3801,697主营员工总数人3,3005,3006,700资料来源：华夏幸福基业规模类（4个）回款额签约落地投资额净利润额效率类（2个）净利润率ROE风险类（2个）经营性净现金流净负债率组织和干部（3个）：一级干部合格齐备率干部合格齐备率（非一级）常青藤齐备率人力资源（3个）：人均效能主动离职率员工敬业度华夏幸福基业

公司目标体系财务（8个）产业新城（21个）品牌与社会责任（3个）组织健康（6个）产品与

客户（5个）产品（3个）产品标准化成熟度产品质量评分产品创新客户（2个）住宅客户投诉率入区企业满意度“543”公司目标体系1GDP,财政税收,工业增加值,固定资产投资

2产业集群个数,产业园个数,规模以上招商签约个数,主导产业占比,签约投资额,入园企业投产率3.重点项目目标达成,建成区绿化率,公共设施完备率,新增常住人口4.新增就业岗位,民生项目工程目标达成,城乡统筹改善住房面积政府类（17个）经济发展1（4个）产业发展2（6个）城市发展3（4个）民生事业4（3个）