老旧小区改造工作实施方案

XX市老旧小区改造工作实施方案

城市老旧小区改造是城市更新的重要内容和方向，是城市建

设工作的重要任务和抓手，对构建“住有宜居"改善城市民生，

增强人民的获得感、幸福感和安全感具有重要的意义。为贯劭落

实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意

见》（国办发〔2020〕23号）《XX省人民政府办公厅关于全面推

进城镇老旧小区改造工作的实施意见》等政策文件要求，更好发

挥城镇老旧小区改造在推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发

建设方式转型、促进经济高质量发展等方面的重要作用，满足人

民群众美好生活需要，经市人民政府同意，结合我市实际，制定

本实施方案。

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一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为

指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全

会精神，践行以人民为中心的发展理念，紧紧围绕“湾区都市品

质XX”战略目标，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条

件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原则。

——坚持以人为本，把握改造重点。从群众最关心最直接最

现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点

改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗

等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完

整居住社区。

——坚持居民自愿，调动各方参与。充分尊重居民意愿，激

发居民主动性、积极性，充分调动小区关我单位和社会力量支持、

参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成

果共享。

——坚持因地制宜，做到精准施策。科学确定改造目标，既

尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”；根据老旧小区的实际情

况，科学确定改造内容和改造标准，做到“一小区一方案”。

——坚持底线思维，落实属地责任。以高度的政治责任感和

使命感，及时落实园区管委会、镇政府、街道办在老旧小区改造

工作的属地主体责任。属地镇级党委、政府领导要高度重视，加

强统筹协调，形成各相关职能部门以及供水、供电、燃气、通信、

广电等企业各司其职、齐抓共管的强有力格局。

——坚持建管并重，加强长效管理。以加强基层党建为引领，

将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，完

善小区长效管理机制，实现“一次改造，长期保持”。

二、明确改造任务和目标

（一）改造对象范围。

老旧小区是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施

不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含

单栋住宅楼）。

计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（含单栋住宅楼）不得

作为改造对象。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所

属城镇老旧小区纳入改造范围。

我市当前重点改造2000年底前建成的住宅小区。对于70%

以上楼栋建成于2000年以前、其余楼栋建成于2005年底前的住

宅小区，可纳入老旧小区范围一并实施改造。

（二）改造内容。

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主

要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、

女儿墙、楼梯等公共部位维修、翻新等。其中，改造提升市政配

套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水（包

括雨污分流）、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃

圾分类、移动通信、垃圾中转站等基础设施，以及光纤入户、架

空线规整（入地）等。燃气管道经专业检测机构检测存在安全风

险的老旧小区优先纳入改造计划。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内

容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有

条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆

除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小

区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车集

中停放点、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包

箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足

小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套

建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服

务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界

防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民

市场、便利店、邮政快递末端综合服务站、老年活动中心、党员

活动中心等社区专项服务设施。

如国家、省对老旧小区认定标准和改造内容作出调整，从其

规定。

（三）改造目标。2022年，开展XX市城镇老旧小区改造调

查评估及专项规划编制；2021—2023年，完成我市2000年底前建

成需改造的老旧小区的70%;到“十四五”期末，基本完成我市

2000年底前建成需改造的老旧小区，力争完成我市2005年底前

建成需改造的老旧小区。争取做到一般项目有小亮点，精品项目

有大特色。逾期启动改造工作的，羽1不再安排财政资金补助支持。

三、加强宣传引导

以树立公信力、提高知晓度、让我市社会公众及时认识到老

旧小区改造确实能够带来实惠为导向，以营造老旧小区改造工作

浓厚氛围充分激发调动老旧小区居民、关联单位和社会力量配合、

支持、参与改造为目标，按照市级、属地层面大力进行老旧小区

改造宣传引导。

-----市级宣传引导。市委宣传部、市住建局，以及XX广播电

视台、XX报业传媒集团等市属新闻媒体机构负责在报纸、广播、

电视、网站、微信等平台上以公告、广告、新闻等形式多角度、

全方位宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和工作成效，

大力宣传优秀项目、典型案例，引导形成社会各界支持、群众积

极参与的浓厚氛围。要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及

时回应社会关切。

——属地宣传引导。园区管委会、镇政府、街道办等属地责

任主体安排专项资金负责老旧小区改造宣传进小区，有条件的争

取宣传到户。通过悬挂宣传标语、设置广告栏、张贴海报及公告、

发放手册及调查问卷、个别访谈、集体座谈、推送播放视频等方

式宣传报导老旧小区改造的政策，公示改造方案及标准。搭建由

社区、居民、设计单位、施工单位等多方组成的沟通平台，及时

汇总并妥善处理居民提出的问题。

四、建立健全组织实施机制

（一）强化组织保障

要把老旧小区改造摆在应有的高度，像攻坚三旧改造、重大

项目一样重视老旧小区改造。成立城镇居住社区人居环境品质提

升工作领导小组，统筹推进全市老旧小区改造工作，研究制定相

关配套政策，制定有关规划和年度目标任务，协调解决重大问题，

督查检查有关进度落实情况等。属地镇街（园区）要参照市的做

法，成立由镇街（园区）主要领导挂师，由镇街住建部门牵头，

自然资源、规划、城管、房管、交通、水务、供电、燃气、通信、

广电、供水企业等部门和单位密切配合、齐抓共管的工作机构；

从自然资源、工程建设中心及房管部门抽调熟悉城市更新、工程

建设管理的业务骨干，以加强牵头职能机构的人员配置。

实行老旧小区改造工作考核激励奖惩机制。将老旧小区改造

工作作为考核属地部门、单位“一把手”的重要依据；从老旧小

区改造项目能不能谈妥促成、审批落地、快速建设等方面，考察

干部懂不懂得利用资源、擅不擅于洽谈合作、会不会灵活变通善

不善于创新突破、有没有狠抓执行落实以及是不是协调服务到位，

以此检验干部作风和能力。

（二）构建共建共治共享工作格局

采取“菜单”方式广泛征求老旧小区居民的改造意愿，以主

流意愿为中心和工作出发点，因地制宜制定老旧小区改造方案；

激励调动老旧小区居民参与改造的主动性、积极性，充分发挥积

极分子、热情居民、业主代表、小区能人的作用，为其提供参与

讨论、建言献策、组织策划的机会和平台；落实老旧小区改造重

大事项方案公示表决制度；远期结合社区党群服务探索构建“老

旧小区改造意愿调查及综合服务”网络信息平台。

属地应加强对接沟通，鼓励供水、供电、燃气、通信、广电

等企业机构将老旧小区改造工程中所涉及的水、电、燃气、通信、

广电等工程纳入本单位投资计划，承担部分或全部投资。其中供

水企业参与出资改造的涉供水设施改造项目可由业主委托供水企

业统筹实施，项目竣工验收后全部供水设施统一移交供水企业维

护管理。

充分发挥基层党组织“桥头堡”作用，鼓励成立“党员议事

会”，积极发挥党员在群众动员、政策宣讲、答疑释惑、协调沟

通等方面的先锋模范作用。

鼓励属地建立优秀项目策划师、项目规划师、方案设计师、

专业工程师人才库并全市共享；搭建多方参与的沟通交流平台；

力求项目策划、方案设计专业工程师尽早介入老旧小区改造，尽

早做好现场察看、专业咨询、改造指导、方案确定。

（三）超常规力度推动改造项目落地

当前影响老旧小区改造项目进度的问题主要集中为居民改造

意愿分散、项目资金筹集困难、工程建设管理经验不足、项目操

作流程不够简化、专业企业配合支持力度不大、干部工作动力不

足等。对于这些问题，市、属地各相关职能部门之间要协同配合，

各自指定专门的负责人共同做好跟踪解决。在此基础上，总结找

出共性问题，深入研究处理，提出解决办法，出台长效政策，从

根本上减少项目推进遇到的问题；对于梳理出的个性问题，相关

责任人要及时召开协调会，一个一个提出方案，认真解决，确保

项目顺利推进。

（四）打造项目审批绿色通道

全力提高老旧小区改造服务效率，全面加速项目建设前期工

作。改造工程可由小区原建设单位、物业服务企业、属地社区、

业主委员会、业主或业主委员会委托的第三方机构组织实施；实

行属地“一站受理，联合审批”；经市住建、发改等部门会审同

意列入全市老旧小区改造计划的，视为改造工程已立项，项目可

按专业类别（土建、燃气、水、电等）分别实施，经镇财政部门

财审后，对照国家有关规定依法发包，并按《XX市建设工程招投

标管理暂行办法》（东府〔2019〕18号）判定是否需要招投标。

简化用地、规划手续，对改造方案不涉及超用地红线、侵占城市

道路、影响城市规划实施等问题的，由属地镇街自然资源、规划、

城管部门审查后出具同意实施改造的意见；简化施工报建手续，

对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，经征求城管部门意见，

实行项目建设单位告知承诺制，不进行施工图审查。工程开工后，

相关主管部门要对工程质量安全实施全过程监管。市住房和城乡

建设局专题研究老旧小区消防改造工程，明确老旧小区消防改造

工程在消防设计审查、消防验收备案及其抽查、消防验收等方面

的要求（老旧小区改造工程建设工作流程图详见附件）。

老旧小区改造工程完工后，实施单位按要求进行竣工验收。

（五）实行督查及定期反馈制度

按照省政府办公厅要求，建立完善老旧小区督导检查机制，

实行属地职能部门定期向属地党委政府及市级职能部门反馈制度。

市将建立每月通报老旧小区改造进展通报制度，对改造进度较好、

工作成效显著的镇街进行表彰，对参与的施工单位，加大承接业

务信用加分力度，纳入“XX建造”优质企业评选内容，激发参与

热情。

（六）项目申报和改造时间要求

各镇街（园区）原则上将下一年度的老旧小区改造项目计划

连同经业主表决同意的改造方案在每年6月30日前报市住房城乡

建设局，需申请国家、省、市财政资金补助的项目，一并填写相

关表格进行申报。

老旧小区改造工程原则上应在所属年度3月31日前开工，9

月30日前完工。

五、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制

（一）合理落实居民出资责任

按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，建

立资金监管帐户并按要求完成缴纳，可通过直接出资、让渡小区

公共收益等方式落实，拓宽筹集资金渠道，吸引社会资本参与改

造，通过授权经营的方式引进物业服务企业、开发智能停车场、

有偿充电桩、微超市等载体，多途径保证改造资金到位，弥补建

设资金缺口。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓

励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更

新。根据《住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥

住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》

（建办房〔2015〕52号）第三条，使用维修资金改造老旧小区，

应当按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条和第二十三

条规定的程序办理。

（二）科学实施财政资金支持

将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，对列入全市老旧

小区改造计划的项目给予资金支持：

1.对供水、供电、供气、排水、弱电、消防、安防、生活垃

圾分类、道路改造、建筑外立面涉及社会公共利益的改造内容按

改造实施费用80%的标准（连同上级补助资金）进行补助。

2.对其他类改造内容按改造实施费用50%的标准（连同上级

补助资金）进行补助。

3.以上补助财政按照平均每户不超过2万元的标准给予补助。

对于低保户及本小区住房属其在莞唯一住房且其他条件符合住房

保障申请条件的业主，由财政全额补助，补助金额不超过4万元/

户。对已完成改造方案编制但因业主表决不通过、未纳入财政补

助范围等原因导致无法按计划实施的项目，按照平均每户200元

且单个项目不低于1万元、不高于15万元的标准对方案编制单位

进行补助。上级财政补助支持的城镇老旧小区改造项目，优先使

用上级补助资金，不足部分由市、镇（园区）两级财政按3：7

的比例分担；本《实施方案》出台前已开展的项目，或已纳入省

市城镇老旧小区改造计划及中央补助支持城镇老旧小区改造计划

的项目，继续由市财政全额负担；余下项目由市、镇（园区）两

级财政按3:7的比例分担。

4.镇街（园区）在执行改造项目计划过程中，如需提高补助

比例或补助标准的，由本级财政部门和业务部门制定具体的实施

方案，报市财政局和市住建局审核。市住建局将综合全市情况，

对清单内容确有提标扩围或其他修订意见的，提前征求市财政部

门意见后报市政府或市民生工作联席会议审定，再在全市范围内

执行或选取部分地区试点开展。

5.与增设电梯工作相衔接。老旧小区改造工程包含加装电梯

的，加装电梯部分的工程造价单独核算，该部分按照《XX市既有

住宅增设电梯专项补助资金管理实施细则》有关标准和程序另行

补助。

6.中央、省级及市级补助资金支付方式如下：

在项目合同签订并进场施工后，中央和省、市资金补助部分

划至属地园区、镇（街）财政分局，按《XX市财政性资金投资基

本建设项目工程价款管理办法》（东财〔2021〕20号）的相关规

定，依据合同约定进行工程预付款、工程进度款、工程竣工价款

结算，优先使用中央、省、市级资金