2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试高分特训题附答案

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地报酬率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（）。A.899B.1000C.1349D.1500

2、提出“四气五昧”药性理论是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》

3、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街

4、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日

5、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关

6、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

7、强调理性认识依赖于感性认识，这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论

8、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（）。A.估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

9、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资

10、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税

11、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者

12、下列关于预售房地产开发经营期正确的是（）。预售房地产开发经营期A.AB.BC.CD.D

13、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670

14、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加

15、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120

16、某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（）元/m2。某类房地产2006～2010年的价格A.10300B.10400C.11165D.11265

17、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映

18、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师

19、直接成本利润率＝（）/（土地成本＋建设成本）。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润

20、下列说法不正确的是A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病C.七情损伤相应之脏——过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾D.七情首先影响心神——情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发

21、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素

22、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率

23、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于A.阴盛格阳B.真寒假热C.阳盛格阴D.阴阳亡失

24、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法

25、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格

26、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300

27、黑睛由何脏之精气上注濡养A.心B.肝C.脾D.肺

28、下列哪项不是血瘀的形成因素A.阴虚B.血热C.瘀血D.痰浊

29、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.4858B.5200C.2700D.6264

30、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为()。A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任

31、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热，治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温D.病多风寒，治宜辛温

32、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样

33、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124

34、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程

35、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近

36、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法

37、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

38、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉

39、“……三阳脉衰于上，面皆焦，发始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七

40、下列表述中不正确的是（）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

41、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值

42、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09

43、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500

44、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90

45、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位

46、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的()分开。A.利润B.利息C.收入D.收益

47、假设开发法是以()为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理

48、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77

49、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于()。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素

50、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250

51、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金

52、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润

53、房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位

54、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化

55、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限

56、“()则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。”A.忧B.思C.悲D.恐

57、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧

58、“决渎之官，水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠

59、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

60、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值

61、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格

62、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%

63、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%

64、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（）的税费。A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的

65、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权

66、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状

67、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87B.124C.130D.134

68、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权

69、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5

70、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是

71、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况

72、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。A.房屋重置成本－房屋年折旧额B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折旧额×耐用年限D.房屋重置成本－年折旧额×尚可使用年限

73、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

74、关于明确估价目的的说法，正确的是（）。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定

75、房地产供给有限特性的本质是（）。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大

76、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004

77、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构

78、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%

79、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价

80、中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指A.太阳B.少阳终者C.少阴终者D.厥阴终二、多选题

81、运用路线价法估价的步骤一般分为（）。A.划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价—划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地—划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格

82、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产

83、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值

84、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人

85、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀

86、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A.3752B.3806C.4128D.4830

87、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平

88、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处

89、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004

90、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

91、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

92、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A.250B.1000C.2500D.3000

93、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期

94、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77

95、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值

96、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率

97、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为()万元。A.311B.435C.322D.200

98、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日

99、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税

100、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润三、判断题

101、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（）

102、当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。()

103、比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（）

104、党的基本路线规定的党在社会主义初级阶段的奋斗目标是（）A.建设“富强民主文明和谐的社会主义现代化国家”B.“一个中心、两个基本点”C.“领导和团结全国各族人民”D.“自力更生，艰苦创业”

105、依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。（）

106、在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。（）

107、临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）

108、房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（）

109、房地产估价对象范围，也可能含有房地产以外的、作为房地产的附属财产。（）

110、根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押。（）

111、实事求是思想路线的验证条件和目的是（）A.理论联系实际B.一切从实际出发C.坚持执行党的政策方针D.在实践中检验和发展真理

112、运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。()

113、实事求是的思想路线的根本途径和方法是（）A.理论联系实际B.一切从实际出发C.坚持执行党的政策方针D.在实践中检验和发展真理

114、如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。()

115、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。()

116、在房地产价格影响因素中，判断一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想象为可以移动的，然后假设将它移动。随着房地产的移动会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，就属于非区位因素。()

117、维护世界和平的政治基础是（）A.推动裁军进程B.维护国际安全C.贯彻和平共处五项原则D.反对霸权主义

118、接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）

119、房地产征收补偿估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（）

120、一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（）

参考答案与解析

1、答案：A本题解析：土地使用权不包括地下资源占有权。以Kn代表收益期为有限年公式中的1－1/（1＋Y）n。因此该宗土地30年使用权的价格为：

2、答案：C本题解析：《神农本草经》又名《神农本草》，简称《本草经》或《本经》，中国现存最早的药学专著。撰人不详，“神农”为托名。书中对每一味药的产地、性质、采集时间、入药部位和主治病症都有详细记载。对各种药物怎样相互配合应用，以及简单的制剂，都做了概述。分三卷，载药365种，其中植物药252种，动物药67种，矿物药46种，分上、中、下三品，文字简练古朴，成为中药理论精髓。《本经》还提出的“七情和合”原则。

3、答案：D本题解析：足少阳胆经一个分支从目外眦分出，下行至大迎穴，同手少阳经分布于面颊部的支脉相合，行至目眶下，向下经过下颌角部下行至颈部，与前脉会合于缺盆后，进入胸腔，穿过膈肌，络肝，属胆，沿胁里浅出气街，绕毛际，横向至环跳穴处。胃经的直行分支：从缺盆出体表，沿乳中线下行，挟脐两旁旁开二寸，下行至腹股沟处的气街穴。任脉上行至下颌部，环绕口唇，沿面颊，分行至目眶下。冲脉起于胞中，下出会阴后，从气街部起与足少阴经相并，挟脐上行，散布于胸中，再向上行，经喉，环绕口唇，到目眶下。

4、答案：A本题解析：确定价值时点是要确定将要评估的价值或价格是在哪个时间的价值或价格。如果价值时点不确定，后续的估价工作就难以进行，因为同一房地产在不同的时间会有不同的价值和价格。价值时点究竟是现在还是过去或将来，是由估价目的决定的。房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日。

5、答案：D本题解析：本题考查的是经济因素。从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关。P145。

6、答案：C本题解析：C项，弄清土地的区位状况，包括三个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的区位状况。弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。AB两项，搞清楚土地的权益状况，包括搞清楚规划条件（如土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等）和将拥有的土地权利（如土地权利类型、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、租赁、价格等的有关规定等）。搞清楚规划条件主要是为选择最佳的开发利用方式、确定未来开发完成后的房地产状况服务，搞清楚将拥有的土地权利主要是为预测开发完成后的房地产市场价格、租金等服务。D项，搞清楚土地的实物状况。包括面积、形状、地形、地势、地质、开发程度等。搞清楚这些，主要是为测算后续开发的必要支出服务。

7、答案：B本题解析：感性认识和理性认识是统一的认识过程中的两个阶段，它们既有区别又有联系。感性认识和理性认识在内容和形式上都有质的区别。所以，“熟知不等于真知”，“感觉到了的东西.我们不能立刻理解它”。感性认识和理性认识又是相互联系的。首先，感性认识和理性认识是互相依赖的。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物论。感性认识是认识的低级阶段，是理性认识的基础。理性的东西之所以靠得住，正是由于它来源于感性认识，否则，理性认识也就成了无源之水、无本之木。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物主义；感性认识有待于发展到理性认识，这是认识论的辩证法。感性认识有待于深化、发展到理性认识，这是由感性认识的局限性和认识的任务、目的决定的。感性认识反映了事物的现象和外部联系，而认识的根本任务在于揭示事物的本质和规律，认识的目的在于用获得的理性认识去指导实践。因此，必须使感性认识发展到理性认识，这是认识论的辩证法。其次，在实际的认识过程中，感性认识和理性认识又是互相交织、互相渗透的。感性认识和理性认识统一于实践，无论是感性认识还是理性认识，归根到底都是在实践基础上产生的。感性认识向理性认识的过渡，也是最终在实践的基础上实现的。因此，本题的正确答案为B。选项A不符合题意，选项C和D的说法本身就是错误的。

8、答案：C本题解析：不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况；而价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系见表4-1。表4-1价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

9、答案：B本题解析：由于有不同种类的房地产开发利润率，所以在估算开发利润时要搞清楚利润率的内涵，注意利润率和计算基数相互匹配。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。

10、答案：C本题解析：中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价提供有关服务之外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价提供有关服务。

11、答案：D本题解析：在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。

12、答案：D本题解析：开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。在预售情况下，开发经营期、建设期、经营期的关系。在销售（含预售）情形下

13、答案：B本题解析：由题意，正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），且最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则经修正后的价格计算如下：修正后的价格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。

14、答案：A本题解析：引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。

15、答案：B本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数。在统一币种方面，将美元的价格换算为人民币的价格，因本题中指出按照美元为基准，因此应采用价值时点的汇率进行换算。根据题意，该类房地产在2013年10月25日的价格＝1000×6.12×（1－0.5%）8＝5879（元/m2）。

16、答案：C本题解析：2011年该房地产价格V5＝3800×1.240555＝11165（元/m2）。

17、答案：D本题解析：在进行房地产状况比较、调整之前，要搞清楚可比实例状况和估价对象状况应是何时的状况。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。因为在价值时点，可比实例状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。

18、答案：C本题解析：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用人承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。

19、答案：D本题解析：在开发利润中，计算基数＝土地成本＋建设成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即直接成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本）。

20、答案：A本题解析：七情，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种正常的情志活动，是人体的生理和心理活动对外界环境刺激的不同反应。当七情过于强烈或持久刺激，超越人体的生理和心理适应能力，导致机体脏腑精气功能失调或人体正气虚弱，对情志刺激的调节适应能力低下，导致疾病发生或诱发时，因病起于内，故称七情内伤。

21、答案：D本题解析：金元时期的刘完素、张从正、李杲、朱震亨等人，对中医学理论的发展作出了重要贡献，后人尊称为“金元四大家”。刘完素字守真，创河间学派后人尊称刘河间，倡导火热论。他认为“六气皆从火化”，内伤病中“五志过极皆为热甚”治疗中力主以寒凉清热，后人称其为“寒凉派”。张从正字子和，号戴人，师从刘完素，提出“邪去正自安”，治病以汗、吐、下三法攻邪为主，后人称其为“攻邪派”。李杲字明之，号东垣老人，后人尊称李东垣，师从易水学派的创始人张元素字洁古，倡言“百病皆由脾胃衰而生也”，善用温补脾胃之法，后人称其为“补土派”。朱震亨字彦修，号丹溪翁，后人尊称朱丹溪，认为相火有“生生不息”功能，“人非此火不能有生”，而相火妄动，即属邪火，能煎熬真阴，从而得出“阳常有余，阴常不足”的结论。治疗上倡导“滋阴降火”，后人称其为“滋阴派”。

22、答案：D本题解析：开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售利润率，即销售利润率＝开发利润/开发完成后的房地产价值。

23、答案：C本题解析：阳盛格阴，又称格阴，系指邪热内盛，深伏于里．阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体而格阴于外的一种病理状态。阳盛于内是疾病的本质，但由于格阴于外，在临床上出现四肢厥冷、脉象沉伏等假寒之象，故称为真热假寒之证。

24、答案：B本题解析：求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。ACD项均是求取报酬率的方法。

25、答案：D本题解析：本题考查的是路线价法。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

26、答案：B本题解析：该宗房地产的收益价格为：

27、答案：B本题解析：肝调节血量：人动则血运于诸经——全身各部得以濡养；人静则血归于肝脏——以备不时之需。五轮学说”：瞳仁属肾，称为水轮；黑睛属肝，称为风轮；两眦血络属心，称为血轮；白睛属肺，称为气轮；眼睑属脾，称为肉轮。

28、答案：A本题解析：气滞、寒凝、血热、气虚、痰浊等，均可形成血瘀。同时，瘀血是血瘀的病理产物，而在瘀血形成之后，又可阻于脉络，而成为形成血瘀的一种原因。

29、答案：B本题解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：?

30、答案：B本题解析：[知识点]房地产估价的本质

31、答案：B本题解析：春夏——人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温。东南地区——地势低而温热，病多湿热，治宜苦寒。

32、答案：B本题解析：一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。

33、答案：C本题解析：当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。平均发展速度法的计算公式为：在此题中，由公式{图2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。

34、答案：C本题解析：本题考查的是房地产的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。

35、答案：D本题解析：在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的的正常价格过低的价格，最终是类似的房地产的价格相互牵掣，相互接近。

36、答案：C本题解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。

37、答案：C本题解析：A项，对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。B项，在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。C项，在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。D项，动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。

38、答案：A、B、D本题解析：目内眦指内眼角，经过目内眦的经脉有阳跷脉、膀胱经、阴跷脉。阴跷脉起于照海和阳跷脉起于申脉交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合。《灵枢·经脉》：“膀胱足太阳之脉，起于目内眦。”

39、答案：C本题解析：暂无解析

40、答案：D本题解析：不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。而估价目的不影响估价作业期，所以估价作业期不影响估价结果。

41、答案：D本题解析：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。某一房地产的投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

42、答案：C本题解析：该项目续建完成后的总价值的现值计算如下：V＝480/8%[1－1/（1＋8%）40－3]×1/（1＋12%）1.5＝4768.50（万元）。

43、答案：A本题解析：采用重置成本，应该是建筑物重置成本减去单独增加费用，便直接得到扣除该可修复的功能缺乏折旧后的价值。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2500－100＝2400（万元）。

44、答案：B本题解析：该宗房地产的现时收益价格为：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]，A＝6×（1＋2%）7＝6.89（万元）。n＝40－8＝32（年），V＝6×（1＋2%）7÷7%×[1－1÷（1＋7%）32]＝87.16（万元）。

45、答案：D本题解析：暂无解析

46、答案：A本题解析：[知识点]房地产价格的构成

47、答案：C本题解析：假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。

48、答案：C本题解析：本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000万＋1061.23万＝31061.23（万元）。单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。

49、答案：A本题解析：暂无解析

50、答案：A本题解析：(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)

51、答案：D本题解析：五脏病变的相互影响与传变中，相生关系的传变包括：(1)母病及子：母脏之病传及子脏，如肾病及肝。(2)子病及母：疾病从子脏传及母脏，如心病及肝。相克关系的传变：(1)相乘：相克太过为病，如“木旺乘土”和“土虚木乘”。(2)相侮：反向克制致病，如“木火刑金”和“土虚水侮”。

52、答案：D本题解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。

53、答案：D本题解析：虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

54、答案：B本题解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。①物质折旧又称物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。②功能折旧又称无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。③外部折旧又称经济折旧，是建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如周围环境改变，包括原有的较好景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取市场调控措施等）。ACD三项均属于导致建筑物外部折旧的因素。

55、答案：A本题解析：房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。

56、答案：C本题解析：《素问·举痛论》原文。

57、答案：A本题解析：物质折旧又称有形损耗，是指建筑物因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：①自然经过的老化；②正常使用的磨损；③意外破坏的损毁；④延迟维修的损坏残存。本题中，建筑物失火属于意外破坏的损毁，属于物质折旧。

58、答案：C本题解析：作为六腑之一的三焦，其功能是疏通水道，运行水液。《素问·灵兰秘典论》说：“三焦者，决渎之官，水道出焉。”三焦充填于胃肠道与膀胱之间，引导胃肠中水液渗入膀胱，使水液下输膀胱通路。

59、答案：D本题解析：A项，一笔投资中投资回收与投资回报的含义是不同的：投资回收是指所投入资金的收回，即保本；投资回报是指所投入资金全部收回以后的额外所得，即报酬。报酬率＝投资回报÷所投入资本。B项，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低。C项，由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资（如可以抵押贷款），投资者将降低所要求的报酬率。这属于投资带来的优惠率，是报酬率计算公式中的扣减项。

60、答案：D本题解析：房地产特别是大型房地产开发项目的开发周期一般较长，其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔较长。因此，运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值主要有两种方式：一是折现，二是计算投资利息。将前一种方式下的假设开发法定义为动态分析法，将后一种方式下的假设开发法定义为静态分析法。

61、答案：C本题解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。

62、答案：B本题解析：开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。建筑施工企业的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。成本利润率的计算基数＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息，即：成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）本题中，该商品住宅项目的成本利润率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。

63、答案：B本题解析：本题考查的是开发利润。开发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322万元。成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。

64、答案：B本题解析：销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费，可分为下列两类：①销售税金及附加，包括增值税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”）；②其他销售税费，包括印花税等。

65、答案：C本题解析：担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利，抵押权属于担保物权。

66、答案：D本题解析：暂无解析

67、答案：B本题解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该房地产的实际价格＝[50＋80÷（1＋1%）8]＝124（万元）。

68、答案：A本题解析：房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

69、答案：D本题解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。后续建设期＝正常建设期－已完工工程的正常建设期＋交接手续的正常期限。实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工情况，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。

70、答案：D本题解析：影响血液运行的因素包括：(1)气的推动、固摄、温煦、凉润作用。(2)脉道通畅无阻——约束和引导血行。(3)血液的质量——无痰浊瘀阻则血行畅利。(4)病邪的影响——防止寒、火热、痰浊等病邪的影响。

71、答案：B本题解析：房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。A项属于房地产权益的描述；CD项属于房地产区位的描述。

72、答案：B本题解析：用成新折扣法计算房屋现值的公式为：V＝C×q。式中，V代表建筑物的现值；C代表建筑物的重新购建成本；q代表建筑物的成新率（%）。

73、答案：D本题解析：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

74、答案：C本题解析：估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的具体、准确的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述它。因此，估价目的应是估价师根据委托人的估价需要，将其表述出来，然后请委托人认可。价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

75、答案：B本题解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。

76、答案：C本题解析：为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，1999年2月12日原建设部、原国家质量技术监督局联合发布了国家标准《房地产估价规范》。2015年4月8日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了新修订的国家标准《房地产估价规范》。

77、答案：C本题解析：C项，估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。保存期限届满的估价资料需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。

78、答案：A本题解析：报酬率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率＝3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.50%＝7.78%。

79、答案：B本题解析：房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。其中，在有保留价拍卖中，保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。

80、答案：D本题解析：由于各经循行部位不同，所属脏腑的功能各异，故各经的气血衰竭时所出现的证候亦各有特点。如《素问·诊要经终论》说：“太阳之脉，其终也戴眼反折瘛瘲，其色白，绝汗乃出，出则死矣。少阳终者，耳聋百节皆纵，目绝系，绝系一日半死，其死也色先青白，乃死矣。阳明终者，口目动作，善惊妄言，色黄，其上下经盛，不仁，则终矣。少阴终者，面黑齿长而垢，腹胀闭，上下不通而终矣。太阴终者，腹胀闭不得息，善噫善呕，呕则逆，逆则面赤，不逆则上下不通，不通则面黑皮毛焦而终矣。厥阴终者，中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩而终矣。

81、答案：B本题解析：运用路线价法估价一般分为六个步骤：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤编制价格修正率表；⑥计算临街土地的价值或价格。

82、答案：C本题解析：本题考查的是确定估价基本事项。选项AD均为不得设置抵押的房地产，选项B是不能独立使用的房地产，不具有抵押价值。选项C共有产权房地产是可以设置抵押的，不过需要得到其他共有人同意。

83、答案：A本题解析：路线价法与一般的比较法主要有三点不同：①利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”；②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合；③利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”，即所有临街土地的价值或价格，而不是仅评估出一个估价对象的价值或价格。

84、答案：C本题解析：C项，估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。A项，估价报告使用者简称报告使用者，是指依法使用估价报告的单位和个人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。B项，估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。D项，估价委托人是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。

85、答案：C本题解析：高热、烧伤，或吐泻、大汗出等因素导致津液大量亏耗，血容量减少，血液循行滞涩不畅，从而发生血瘀之病变。在原有津液不足的基础上，出现舌质紫绛，或有瘀点、瘀斑，或见斑疹显露等临床表现。津液是血液的重要组成部分，津血又同源于后天的水谷精微，若因高热伤津，或烧伤引起津液损耗，或因失血脱液，或阴虚痨热津液暗耗，会导致津枯血燥。表现：可出现心烦、鼻咽干燥，或五心烦热，肌肉消瘦，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒或脱落皮屑等津液不足和血虚失养的临床表现。

86、答案：A本题解析：根据公式V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t，式中A＝350万元，n＝50－5＝45年，i＝10%；t＝2.5年，建成后的房地产于估价时点的价值为：V＝（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5＝3752（万元）。

87、答案：C本题解析：C项，增加房地产保有环节的税收，会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。A项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。B项，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。D项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。

88、答案：C本题解析：一宗房地产的权益通常包括以下方面：①拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。④额外的利益或好处。例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务，即那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。

89、答案：C本题解析：为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，1999年2月12日原建设部、原国家质量技术监督局联合发布了国家标准《房地产估价规范》。2015年4月8日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了新修订的国家标准《房地产估价规范》。

90、答案：D本题解析：收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算。

91、答案：C本题解析：依题意，可根据公式，建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×?

92、答案：C本题解析：因规划调整所需的补地价为：补地价＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积＝（1500×2.0－500×1.0）×10000＝2500（万元）。

93、答案：B本题解析：A项，价值时点从本质上讲既