中间商差价返款协议书

中间商差价返款协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层。

甲方法定代表人/负责人：张伟。

甲方联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理有限公司。

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路100号XX金融中心28层。

乙方法定代表人/负责人：李明。

乙方联系方式

协议简介：

鉴于甲方作为XX房地产开发集团有限公司，拥有位于中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦的办公楼宇，该物业建筑面积约20万平方米，包含商业裙楼及高端写字楼，目前由甲方负责整体运营管理。为提升物业资产价值，甲方拟通过引入专业商业运营服务，优化现有商业布局，并计划通过租赁模式引入优质品牌商户，以实现资产增值及租金收益最大化。

乙方作为XX商业管理有限公司，在商业地产运营领域具备十年以上行业经验，曾成功运营多个国内外知名商业项目，包括北京国贸商城、上海陆家嘴太古里等。乙方凭借专业的市场分析能力、品牌资源整合能力及精细化运营管理体系，能够为甲方提供全面的商业租赁服务，包括但不限于物业招商、租户管理、租金催收及市场推广等。基于双方在商业地产领域的互补优势，经友好协商，甲方委托乙方作为中间商，通过差价返款模式提供商业租赁服务，具体合作条款及条件如下所述。

甲方委托乙方负责XX大厦商业裙楼部分的租赁代理工作，乙方通过引入符合条件的商户并完成租赁签约，甲方同意按照乙方引入商户的租赁面积及市场公允租金标准，向乙方支付一定比例的差价返款作为佣金。双方合作期限暂定为三年，自协议签署之日起计算。乙方在合作期间需严格遵守市场惯例及商业道德，确保租赁过程合法合规，同时甲方需为乙方提供必要的物业支持及信息协助，双方共同推动商业租赁项目的顺利实施。本协议的签订，旨在明确双方权利义务，保障合作顺利进行，并为后续运营管理提供法律框架。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方在XX房地产开发集团有限公司拥有的位于中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦商业裙楼（以下简称“合作物业”）租赁代理事务中的权利与义务，通过乙方专业商业运营服务，提升合作物业租赁率及租金收益。协议范围包括但不限于：乙方负责合作物业商业裙楼指定区域（具体面积及位置由双方另行附件明确）的招商租赁代理工作，包括市场调研、品牌筛选、租户洽谈、租赁合同签订、租金收取及交付等全流程服务；甲方负责提供必要的物业支持、基础资料及配合乙方开展租赁工作。双方合作旨在通过差价返款模式，实现合作物业商业价值最大化，并约定相关报酬结算机制及合作期限等条款。

第二条定义

1.“合作物业”指位于中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦的商业裙楼部分，具体租赁区域以双方另行签订的附件为准。

2.“租赁面积”指乙方成功引入租户并签订租赁合同的商业面积，计算方式以租赁合同载明的使用面积为准。

3.“市场公允租金”指根据合作物业所在区域同类物业租赁市场行情及租户品牌层级，由双方共同确认的每日每平方米租金单价。

4.“差价”指实际租金与市场公允租金之间的差额。

5.“差价返款”指甲方按照协议约定，根据乙方引入租户的租赁面积及市场公允租金标准，向乙方支付的计算方式及比例。

6.“租赁合同”指甲方与租户签订的关于合作物业租赁事宜的书面协议。

7.“合作期限”指本协议约定的有效期限，自协议签署之日起至终止日期止。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权监督乙方租赁代理工作的开展情况，包括但不限于市场推广活动、租户谈判过程及租赁合同条款，乙方应配合甲方的合理监督需求。

（2）甲方有权要求乙方提供合作物业相关基础资料，包括但不限于建筑平面图、消防证明、物业管理制度等，以支持乙方开展租赁工作。

（3）甲方应按照本协议约定，及时向乙方支付差价返款，甲方有权要求乙方提供差价返款的计算明细及相关凭证，乙方应予以配合。

（4）甲方应确保合作物业符合租赁条件，包括但不限于物业权属清晰、设施设备完好、具备合法经营资质等，为乙方顺利开展租赁工作提供基础保障。

（5）甲方应配合乙方进行租户背景调查及租赁合同签订等环节，包括但不限于提供必要的授权文件、协助办理租赁登记等手续。

（6）甲方应保证提供的市场公允租金标准真实有效，如有调整需提前书面通知乙方并协商一致。

（7）甲方有权根据市场变化及运营需求，调整合作物业的部分租赁策略或招商要求，但应提前30日书面通知乙方，双方协商调整差价返款相关条款。

（8）甲方应保护乙方在租赁代理过程中获知的商业秘密及租户信息，未经乙方同意不得泄露给第三方。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权根据本协议约定，代表甲方开展合作物业的商业租赁代理工作，包括制定招商方案、实施市场推广、筛选优质租户及洽谈租赁条件。

（2）乙方有权按照本协议约定收取差价返款，乙方应向甲方提供差价返款的详细计算清单及相应原始凭证，甲方审核无误后支付。

（3）乙方应具备专业的商业运营能力及市场资源，投入足够人力及资源保障合作物业的招商租赁工作，确保招商进度及租金水平达到预期目标。

（4）乙方应向甲方提供市场调研报告及租赁策略建议，包括但不限于区域商业发展趋势、目标品牌分析、租金水平建议等，为甲方决策提供支持。

（5）乙方在租赁代理过程中应遵守法律法规及商业道德，维护甲方利益，不得与租户恶意串通损害甲方权益，如因乙方过错导致甲方损失，乙方应承担赔偿责任。

（6）乙方应负责租赁合同的草拟及审核工作，确保合同条款符合法律规定及甲方利益，租赁合同签订后应及时交付甲方备案。

（7）乙方应建立完善的租户管理体系，包括但不限于租金收取、租户服务、续约谈判等，确保租赁运营稳定，如有租户违约情况，乙方应积极协助甲方处理。

（8）乙方应向甲方定期汇报租赁工作进展，包括但不限于招商数据、市场反馈、存在问题等，双方定期召开会议沟通合作情况。

（9）乙方应保证在租赁代理过程中对甲方及租户的信息保密，未经授权不得向第三方披露，泄露信息导致甲乙双方或第三方损失的，乙方应承担相应责任。

（10）乙方应配备专职团队负责合作物业的租赁工作，并确保团队成员具备必要的专业资质及行业经验，甲方有权对团队成员进行背景核实。

（11）乙方在获得甲方授权后，方可代表甲方与租户签订租赁合同，所有合同变更需经甲方书面同意，乙方不得擅自修改合同核心条款。

（12）乙方应妥善保管合作物业及租户的相关资料，包括但不限于租赁合同、押金凭证、运营报告等，并按甲方要求提供查阅。

第四条价格与支付条件

1.差价返款比例：甲方同意按照乙方成功引入租户并签订租赁合同的租赁面积（以下简称“有效租赁面积”）及市场公允租金标准，向乙方支付差价返款。差价返款计算公式为：差价返款=有效租赁面积×市场公允租金×差价返款比例。差价返款比例初步设定为市场公允租金的15%，具体比例以双方在每次租赁合同签订后确认的附件为准。

2.市场公允租金确认：市场公允租金由双方根据合作物业所在区域同类物业租赁市场行情及租户品牌层级，在每次租赁合同签订前共同协商确定，并签署书面确认文件。如市场行情发生重大变化，双方可协商调整市场公允租金标准。

3.支付方式：甲方通过银行转账方式向乙方支付差价返款。乙方应在收到租赁合同原件及差价返款计算清单后30日内，向甲方提供符合税务规定的收款账户信息。甲方应在收到乙方合规文件并核对无误后60日内，将差价返款支付至乙方指定账户。

4.支付条件：差价返款的支付以租赁合同生效为前提条件。如租赁合同因任何原因提前解除或终止，已支付但尚未结算的差价返款应予以调整，调整方式由双方根据实际情况协商确定。

5.税费承担：差价返款本身不包含任何税费，相关税费（包括但不限于增值税、所得税等）由双方根据国家税法规定各自承担。乙方应在收到差价返款前，向甲方开具符合税务要求的发票，甲方据此进行税务处理。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签署之日起生效，有效期为三年，自202X年X月X日至202X年X月X日止。协议期满前三个月，如双方无书面提出异议，本协议自动续延三年。

2.首次租赁周期：乙方应在协议生效之日起六个月内完成合作物业商业裙楼至少50%租赁面积的有效招商工作，并签订租赁合同。如未达成此目标，双方应协商调整差价返款比例或合作方案。

3.关键时间节点：每次租赁合同签订后，乙方应在10日内提供完整合同文本及差价返款计算清单；甲方应在收到完整材料后30日内完成审核并支付差价返款；如遇特殊情形需延期支付，应提前15日书面通知乙方并说明理由。

4.协议提前终止：经双方协商一致，可书面提前终止本协议。如因乙方原因导致协议无法继续履行，乙方应承担相应违约责任；如因甲方原因需要提前终止，甲方应支付乙方已产生但尚未结算的全部差价返款。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）若甲方未按本协议第四条约定支付差价返款，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停履行相关义务，并要求甲方承担实际损失。

（2）若因甲方原因（包括但不限于提供虚假物业信息、拒绝配合乙方工作、擅自变更租赁合同核心条款等）导致租赁合同被租户或司法机关确认无效或解除，甲方应退还已收取的差价返款，并支付相当于差价返款20%的违约金。

（3）若甲方未按本协议第五条约定提供必要协助或支持，导致乙方租赁工作延误超过60日，乙方有权解除协议，甲方应支付乙方已完成工作的差价返款及相当于已完成工作量50%的违约金。

（4）若甲方违反保密义务泄露乙方商业秘密，造成乙方直接经济损失的，甲方应全额赔偿乙方损失，赔偿金额不低于人民币50万元。

2.乙方违约责任：

（1）若乙方未按本协议第四条约定提供合规发票或差价返款计算清单，导致甲方无法按时支付差价返款，每延误一日，应按延误金额的万分之五向甲方支付违约金，延误超过30日，甲方有权暂停支付所有差价返款。

（2）若因乙方原因（包括但不限于选择不当租户导致违约、泄露租户商业秘密、擅自签订不利于甲方的合同条款等）导致租赁合同被租户或司法机关确认无效或解除，乙方应退还已收取的差价返款，并支付相当于差价返款25%的违约金。

（3）若乙方未按本协议第五条约定完成首次租赁周期目标，应在期限届满后30日内向甲方支付相当于预期差价返款10%的违约金，并提交书面改进方案，甲方有权根据方案调整差价返款比例或终止协议。

（4）若乙方在租赁代理过程中收受租户贿赂或从事其他不正当竞争行为，一经查实，甲方有权立即解除协议，乙方应退还全部已收取的差价返款，并支付相当于差价返款50%的违约金，且该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足差额。

（5）若乙方违反保密义务泄露甲方租户信息，造成租户直接经济损失的，乙方应承担全部赔偿责任，并支付相当于损失金额30%的违约金。

3.不可抗力免责：因地震、战争、政府行为等不可抗力因素导致协议无法履行的，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方并采取措施减少损失。不可抗力消除后，应继续履行协议。

4.赔偿限制：除本协议明确约定的违约责任外，任何一方因对方违约造成的间接损失、预期利益损失等均不予赔偿，但双方另有书面约定的除外。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、火灾等自然灾害；战争、动乱、恐怖袭击等社会事件；政府行为，如法律法规的变更、税收政策的调整、行政命令等；以及疫情及其防控措施导致的商业活动限制等。不可抗力事件应使受影响方在事件发生后合理努力仍无法履行其在本协议下的部分或全部义务。

2.通知义务：任何一方在发生或预见到不可抗力事件时，应在合理期限内（不超过15日）书面通知另一方，说明事件情况、影响范围及预计持续期限。通知应包含事件发生时间、地点、性质、可能造成的后果等关键信息，并附相关证明材料（如政府公告、新闻报道、损失评估报告等）。

3.协商与减损：在不可抗力事件持续期间，双方应真诚协商，根据事件影响程度，考虑延期履行、部分履行或终止协议。受影响方应采取一切合理措施减轻不可抗力事件带来的损失，包括但不限于调整运营计划、转移资产、寻求替代方案等，并将减损措施及效果书面通知另一方。

4.责任免除：因不可抗力导致任何一方无法履行或无法完全履行本协议下义务的，该方不承担违约责任，但应就其因不可抗力已造成的直接损失（如为应对不可抗力而支出的合理费用）向对方承担举证责任，并就此类损失进行合理分担。不可抗力影响消除后，双方应立即恢复履行协议，或根据实际情况协商调整协议条款。

5.协议终止：若不可抗力事件持续超过60日，且双方经协商无法就后续履行达成一致，本协议可视为自动终止。终止时，双方应根据事件发生前各自的履行情况及贡献，对已产生的差价返款进行结算，并就合作期间产生的收益和费用进行合理分配，互不承担违约责任。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议解释、权利义务履行、违约责任认定等，均应首先通过友好协商解决。双方应指定专门联系人负责争议协商，并在合理期限内（不超过30日）就争议事项进行沟通，寻求达成书面和解协议的途径。

2.协商不成：若协商在上述期限内未能解决争议，或任何一方在协商过程中明确表示拒绝和解，则争议应提交仲裁或诉讼解决。双方应在协商失败后10日内书面确认选择争议解决方式，逾期未确认的，视为双方同意将争议提交仲裁。

3.仲裁选择：双方选择将争议提交仲裁的，应将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为北京市，仲裁语言为中文。双方应各自指定一名仲裁员，并共同选定一名首席仲裁员组成仲裁庭；若双方未能就仲裁庭组成达成一致，则由仲裁委员会主席指定。

4.诉讼选择：双方选择将争议提交诉讼的，应以甲方所在地（北京市朝阳区）或乙方所在地（上海市浦东新区）的人民法院为管辖法院。诉讼过程中，双方应遵守法院的传唤及裁判，并承担相应的诉讼费用。若一方在非约定诉讼法院提起诉讼，对方有权请求法院驳回或变更管辖。

5.争议解决原则：无论通过协商、仲裁或诉讼解决争议，双方均应遵守公平、合理、诚信的原则，并寻求保护协议整体目的得以实现的最优解决方案。仲裁裁决或法院判决一经作出，即具有法律约束力，双方应自觉履行，任何一方不得无正当理由拖延或拒绝履行。在争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他未受影响的条款。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前10日书面通知另一方。通过电子邮件发送的通知，发出时视为送达；通过快递或挂号信发送的通知，寄出后3日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议方为有效。补充协议与本协议具有同等法律效力，构成本协议不可分割的一部分。任何一方不得单方面变更本协议内容。

3.分离性：若本协议任何条款被有管辖权的法院或仲裁机构认定无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应协商替换无效条款，以实现原条款意图。

4.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。双方应遵守所有适用的法律法规，包括但不限于《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国合同法》及相关税收、工商、消防法规。

5.可分割性：本协议各条款是相互独立的。若某一条款无法完全执行，不影响其他条款的执行。双方应努力确保本协议整体目的得以实现。

6.转让限制：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议下的权利或义务部分或全部转让给第三方。转让需遵守原协议条款，若受让方违反原协议，原转让方仍需承担相应责任。

7.费用承担：双方因履行本协