2026年房地产经纪人考试练习题(一)及完整答案详解

2026年房地产经纪人考试练习题(一)及完整答案详解1.单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.1根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产交易的基本形式（）A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产继承D.房屋租赁1.2某套住宅建筑面积为120m²，套内使用面积为96m²，公摊系数为（）A.0.20B.0.25C.0.30D.0.351.3在房地产经纪服务中，属于“重要事项告知”义务的是（）A.告知委托人房屋挂牌价B.告知房屋曾发生非自然死亡事件C.告知同小区其他房源价格D.告知银行贷款基准利率1.4下列关于“定金”与“订金”的表述，正确的是（）A.定金适用双倍返还规则，订金不适用B.订金可抵作价款，定金不可C.定金合同为实践性合同，订金合同为诺成性合同D.订金与定金均不得超过主合同标的额的30%1.5根据《民法典》第597条，房屋买卖合同签订后，出卖人又将房屋抵押给银行并办理登记，导致不能过户，买受人可主张（）A.解除合同并要求赔偿损失B.继续履行合同并强制过户C.请求银行涤除抵押权D.请求登记机构撤销抵押登记1.6房地产经纪机构备案证明有效期为（）A.1年B.2年C.3年D.5年1.7某城市规定，个人购买首套普通住房最低首付比例为20%，若房屋总价为300万元，公积金贷款最高限额为60万元，则商业银行贷款最多可贷（）A.180万元B.200万元C.220万元D.240万元1.8房地产估价中，比较法对可比实例成交日期与价值时点间隔一般不宜超过（）A.6个月B.1年C.2年D.3年1.9下列属于房地产经纪业务“禁止行为”的是（）A.为卖方提供房屋清洁服务B.以低价购入卖方房屋再高价出售C.协助买方办理按揭贷款D.在门店橱窗发布房源信息1.10根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪服务合同应当保存不少于（）A.2年B.3年C.5年D.10年1.11某项目土地取得成本为8亿元，建设成本为12亿元，管理费用为1亿元，销售费用为1.5亿元，投资利息为0.8亿元，销售税费为2亿元，目标成本利润率为15%，则该项目总售价为（）A.26.45亿元B.27.50亿元C.28.55亿元D.29.05亿元1.12在房屋租赁合同备案中，需提交的材料不包括（）A.房屋所有权证书B.出租人身份证明C.房屋安全鉴定报告D.书面租赁合同1.13下列关于“容积率”表述正确的是（）A.容积率=建筑基底面积/用地面积B.容积率=建筑总面积/用地面积C.容积率与建筑密度互为倒数D.容积率越高，居住舒适度一定越高1.14房地产经纪人员执业证书被注销后，自注销之日起未满几年不得重新申请（）A.1年B.2年C.3年D.5年1.15在房地产抵押评估中，评估价值类型通常选择（）A.市场价值B.投资价值C.现状价值D.清算价值1.16下列哪项不属于房地产经纪服务收费标准制定原则（）A.自愿协商B.公平合理C.政府指导价D.价外加价1.17某住宅建成于2008年，耐用年限为60年，残值率为2%，截至2026年已使用18年，则成新率为（）A.68%B.70%C.72%D.74%1.18根据《商品房销售明码标价规定》，一次性公开全部销售房源后，若需调整价格，应提前公示（）A.12小时B.24小时C.48小时D.72小时1.19在房地产经纪活动中，属于“书面告知”情形的是（）A.房屋朝向B.房屋挂牌价C.房屋被司法查封D.房屋装修档次1.20下列关于“个人住房贷款利率”表述正确的是（）A.商业性个人房贷利率以LPR为定价基准B.公积金贷款利率由商业银行自主确定C.二套房贷款利率不得低于基准利率0.7倍D.固定利率贷款合同期内可随LPR调整1.21房地产经纪机构发布房源信息前，应当（）A.电话核实业主挂牌意向B.实地查看房屋并书面委托C.与业主口头约定售价D.在网站免费端口先行发布1.22根据《拍卖法》，房地产拍卖保留价由（）A.评估机构确定B.人民法院确定C.委托人确定D.拍卖师现场确定1.23某套房屋买卖合同约定违约金为总房款的20%，房屋总价500万元，买方因贷款未获批解除合同，卖方损失30万元，则法院对违约金调整最可能的结果是（）A.支持100万元B.支持30万元C.支持50万元D.支持70万元1.24房地产经纪人员每年继续教育学时不得少于（）A.10学时B.20学时C.30学时D.40学时1.25在房屋租赁市场中，“押一付三”通常指（）A.押金为1个月租金，租金按季度支付B.押金为3个月租金，租金按月支付C.押金为1个月租金，租金一次性付3年D.押金为1个月租金，租金按年支付1.26下列哪项属于房地产经纪服务合同必备条款（）A.房屋朝向B.佣金支付时间C.房屋装修标准D.物业服务内容1.27根据《不动产登记暂行条例》，下列情形中，登记机构应当实地查看的是（）A.房屋所有权首次登记B.抵押权注销登记C.异议登记D.查封登记1.28某宗土地面积为5000m²，规划容积率2.0，建筑密度40%，则最大建筑基底面积为（）A.1000m²B.2000m²C.2500m²D.4000m²1.29房地产经纪机构未在经营场所公示服务收费标准，由县级以上住建部门责令限期改正，逾期不改的，处以罚款（）A.5000元以下B.5000元以上1万元以下C.1万元以上3万元以下D.3万元以上5万元以下1.30在房地产经纪服务中，属于“后验性信息”的是（）A.房屋竣工日期B.房屋是否曾漏水C.房屋权属人姓名D.房屋建筑面积2.多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）2.1下列属于房地产经纪业务“客源信息”的有（）A.买方学历B.买方支付能力C.买方购房资格D.买方婚姻状况E.买方看房时间偏好2.2房地产经纪服务合同终止的情形包括（）A.委托事项完成B.合同期满C.委托人取消委托D.经纪人辞职E.不可抗力导致合同无法履行2.3根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构不得（）A.代收代付交易资金B.提供交易资金监管服务C.赚取差价D.发布虚假房源E.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务2.4下列属于“建筑物区分所有权”内容的有（）A.专有部分所有权B.共有部分共有权C.基地使用权D.成员权E.相邻权2.5房地产价格特征包括（）A.区位性B.增值性C.折旧性D.权益性E.供给弹性大2.6下列关于“住房公积金”表述正确的有（）A.缴存比例由地方政府规定B.缴存基数不得超过当地社平工资3倍C.可提取用于支付房租D.可提取用于偿还商业房贷E.异地贷款需缴存地出具证明2.7房地产经纪人员执业禁止行为包括（）A.在两个机构同时执业B.以个人名义承接业务C.泄露客户隐私D.协助客户伪造购房资格E.在门店外摆展架宣传2.8下列属于“房地产投资系统风险”的有（）A.利率风险B.通胀风险C.变现风险D.政策风险E.持有期风险2.9比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）A.规划条件差异B.租赁权限制C.抵押权限制D.产权不完整E.装修档次差异2.10下列关于“居住权”表述正确的有（）A.居住权自登记时设立B.居住权可以转让C.居住权期限可约定D.居住权人可出租房屋E.居住权消灭需办理注销登记3.填空题（每空1分，共20分）3.1房地产经纪服务实行________制度，机构应当在领取营业执照之日起________日内到所在地住建部门备案。3.2房地产估价报告有效期自出具之日起一般不超过________年，但市场波动较大时不超过________年。3.3根据《商品房销售管理办法，开发商应当在商品房交付使用之日起________日内，将需要由其提供的办理权属登记资料报送产权登记机关。3.4个人将购买不足________年的住房对外销售的，全额征收增值税；满________年免征。3.5房地产经纪机构发布房源信息应当________，并标明________编号。3.6建筑物折旧包括物理折旧、________折旧和________折旧。3.7房地产抵押合同自________时生效，抵押权自________时设立。3.8住房公积金贷款最高额度由________确定，并适时调整，目前北京首套房最高可贷________万元。3.9房地产经纪服务佣金由________支付，也可由________承担。3.10根据《民法典》，住宅建设用地使用权期间届满的，________续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照________办理。4.简答题（每题10分，共30分）4.1简述房地产经纪机构在房源核验环节应完成的主要工作内容，并说明法律依据。4.2简述比较法估价中“建立比较基础”的具体步骤，并指出各步骤容易出现的技术错误。4.3简述个人住房贷款中“等额本息”与“等额本金”还款方式的差异，并给出相同贷款金额、利率、期限下两种方式的适用人群建议。5.应用题（共50分）5.1计算分析题（20分）某套住宅建筑面积142m²，套内使用面积113.6m²，公摊面积28.4m²。（1）计算该住宅的得房率（保留两位小数）。（2）若该小区同类住宅平均得房率为78%，评估该套住宅在单价25000元/m²（建筑面积）条件下的单价修正系数（保留四位小数）。（3）若买方希望按套内使用面积计价，则单价应为多少元/m²（保留整数）？5.2综合案例题（30分）背景：2026年3月，甲通过A经纪机构购买乙名下位于某市高新区的商品住房，房屋总价480万元，建筑面积160m²，套内面积128m²，产权登记日期2018年6月。合同约定：定金50万元，首付30%，余款按揭；任何一方违约按总房款20%支付违约金；房屋无抵押、无查封。签约后，甲支付定金50万元。2026年4月，甲发现该房屋于2026年1月被乙抵押给银行，贷款300万元，期限20年，并已办理抵押登记。甲遂要求解除合同并双倍返还定金，乙仅同意返还50万元定金，双方诉至法院。问题：（1）甲是否有权解除合同？说明理由并引用法律条文。（2）甲主张双倍返还定金能否得到法院支持？说明理由。（3）若甲主张违约金，法院是否支持20%比例？若不支持，可能如何调整？（4）A经纪机构未尽核验义务，应承担何种法律责任？（5）若房屋已增值至520万元，甲能否同时主张差价损失？说明依据。6.答案与详解1.单项选择题答案1.1C1.2B1.3B1.4A1.5A1.6C1.7A1.8B1.9B1.10C1.11C1.12C1.13B1.14C1.15A1.16D1.17B1.18B1.19C1.20A1.21B1.22C1.23B1.24B1.25A1.26B1.27A1.28B1.29C1.30B2.多项选择题答案2.1BCE2.2ABCE2.3CDE2.4ABD2.5ABCD2.6ABCE2.7ABCD2.8ABD2.9BCD2.10ACE3.填空题答案3.1备案；303.21；0.53.3603.42；23.5实名发布；房源信息3.6功能；经济3.7成立；登记3.8当地住房公积金管委会；1203.9委托人；交易当事人协商3.10自动；法律规定4.简答题答案要点4.1房源核验包括：查验不动产权证原件、登录不动产登记系统查询抵押查封限制、核实产权人身份、确认房屋物理状况、查询规划用途与登记用途是否一致、询问并记录共有权人及优先购买权人意见、制作《房屋状况说明书》由业主签字确认。法律依据：《房地产经纪管理办法》第25、26条；《城市房地产管理法》第38条。4.2建立比较基础步骤：①统一财产范围（剔除非房地产成分如家电、装修溢价）；②统一付款方式（将分期付款折算为一次性付款）；③统一税费负担（调整为正常税费承担方式）；④统一计价单位（统一按建筑面积或套内面积）。常见错误：未剔除装修溢价导致价格虚高；分期付款折现率选取随意；税费调整方向反置；面积口径混淆。4.3等额本息：每月还款额固定，前期利息占比高，本金递增；等额本金：每月本金固定，利息逐月递减，月供递减。相同条件下，等额本息总利息高于等额本金。适用建议：收入稳定、偏好固定支出者选等额本息；前期还款能力强、想减少总利息者选等额本金。5.应用题答案5.1（1）得房率=113.6/142=80.00%（2）修正系数=80%/78%=1.0256（3）套内单价=25000×142/113.6=31250元/m²5.2（1）甲有权解除。依据《民法典》第597条，出卖人订立合同后未告知又将房屋抵押，致使合同