青城别墅市场分析与销售策划案样本

别墅：在郊区或风景区建造供休养用园林住宅。

一一引自（现代汉语词典）

目录

序言

市场分析

一、大市场环境

一、成全部别里及小型住宅巾场特征

三、青城山区域市场特征

产品分析

一、本项目概况

二、本项目关键制胜点

三、本项目优劣势分析

投资回报分析

一、建筑成本

二、销售成本

三、市场价格估计

四、投资回报计算

策划销售

一、本项目策划关键

二、销售准备工作关键

三、推盘时机

四、造势运动

市场分析

大市场环境

1.利多原因

1、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取多种方法激励消费者购房、购车，而

且伴随基建规模化发展，一轮乂一轮富有阶层将源源不停地产生。

2、b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球

经济稳定，鼓舞消费信心。

3、利少原因

WTO加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望

心态严重，近期房市低迷直接表现出这一点。

股市动荡，即使有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济

不稳定所带来风险。

二、成全部别墅及小型住宅市场特征

1、二环路以内小型住宅

2、以浣花风景区为代表市中心小型住宅，表现出黄金位置全部优势，“稀

有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见一个词，它正确反应了这批楼盘

全部内涵。但除此之外，这类住宅别墅特征很牵强。

3、二环路和三环路之间小型住宅

4、锦绣花园、锦官新城、中华园等等.宣扬高贵生活品质，利用地理位置特

点把外国别墅豪华生活和内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一

个折中高品质居家生活梦想。不足之处于于，它们仍然不能宁静致远,

过于喧嚣，而且容积率偏高。

5、成全部近郊小型住宅

从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅全部拥有一定市场，它们

宣扬最大卖点是环境，只有好环境才能实现真正豪华别里生活方法。但到

现在为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。而且这类

住宅环境人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲人工湖，青城高尔夫山庄人造

高尔夫球场。其中较成功“芙蓉古城”，以成全部本土休闲文化为基砒，精

心打造老四合院居家方法，取得了大众青睐。即便如此，它过多人造景观

占地800余亩单价（元/nf）物管（元/m?）付款方法

公寓30—70m21960元/m2

2

联体别墅180—200m2未定1.5兀/m七成20年

独立别墅200—380m2未定

高尔夫山庄

占地400余亩单价（7C/m2）物管(%/m2)付款方法

公寓三期暂未定未定

独立别墅207—398m270—200万/幢2—3兀/nf8成30年

注：装修为全清水

项目分析

本项目概况

在距青城山山门约1()分钟车程青城外山(后山)上，住宅部份占地8()0

亩，另有数百亩天然公园相依。800亩分为3个区域,600亩-一块，建造豪

华型别墅，每2-3亩为一幢，容积率不到0.2,售价约80-90万每幢；另两

块分别100亩左右，建造联排住宅和独立别墅，面积90-170m2,容积率

0.25左右,售价15万一35万每套。

小区自然条件得天独厚，不仅植物茂盛，而且依山傍水，拥有真正豪

宅基础特征，因为山地落差，建筑错落有致，更适合于享受田园自然美

景，把别墅特征发挥到极致。

二、本项目关键制胜点

1、真正意义上别墅生活

世界上有名豪宅大全部依山傍水，自成一格，而且刻意和其它周围住宅

保持定距离，拥有相对孤立“隐”和绝对自然“美”特征。而在成全郃平

原，要想实现真正意义上别里生活，能够说完全不可能。成全部现有所谓别

墅，不管冠以什么样名称，不管费多大力量去装修，其实全部只能让住户过

一个折中式别墅生活。因为先天自然环境不足是它们最大弱点；加上吝啬幢

间距，毫无私密性可言；而平地上一幢幢呆板排布更是让人无法忍受。这么

别里可谓有形无神，让人失望。即便是现在青城山脚下新开发多部分皇项目,

也大量依靠人工雕凿(如建造人工湖)来填补外环境缺点。

而本成城市区华阳全部江堰市区青城山下青城山上本项目

项目大

胆选址

青城山

后山一

一距成

城市区

最近世

界级名

胜风景

区，以全

新概念

打造前

所未有

山区分

墅，为渴

望过豪

华居家

生活大

家找到

一个完

美归宿。

因为地

处青城

山山上，

山水美

景自然

天成，将

人工痕

迹降至

最低程

度；数千

亩甚至

数万亩

原始森

林就在

别墅周

围，无穷

无尽地

为你送

上纯新

空气；山

和水相

围绕，没

有污染，

没有噪

音，更没

有恼人

灰尘；而

山地起

起伏伏，

一幢幢

豪华别

墅散落

其间，既

相互辉

映又相

对孤立，

更不用

提幢间

距和别

墅窗前

视线，2

—3亩一

幢-----

简直称

得上完

美。至于

夏季,本

项目堪

称避暑

胜地，它

绝对优

势和价

值经过

下表罗

列多个

区域温

度指标，

可尽显

本色：

区域

6—8月35℃34℃32℃26℃2()℃2()℃

平均气温

所以，纵观现有成全部休闲小型住宅，不管是卖得火爆芙蓉古城，还是

以豪华打造领袖别墅等等，全部不能和本项目相提并论。本项目标环境特点

和适合别墅身份地域特点绝对是独一无二。

2、独特环境结合大师级建筑设计

巧妇难为无米之炊，在川西平原，很多别墅项目并非不知道追求完美建

筑艺术，然而平坦地势和周围环境纷乱，令很多设计师全部无可奈何，最终

究于平庸。

但本项目得天独厚环境利很适合建筑别墅地形，令设计师们兴奋不已,

因为这么地方才能设计出理想别塞。而设计师们依据这800亩中各处地势和

景观不一样，又将环境融入别里风格中，每幢别里全部不尽相同但又含有统

一格调，目标是使之和周围环境产生友好共鸣，令山水、植物、生命、建筑

融为一体。这一份天赐和智慧结合精美是成全部现有其它别墅所无法相比。

聆赏绿荫，不离红尘智慧之举

本项目距离青城山山门仅10分钟车程，距全部江堰市区20分钟车程,

成城市区60分钟车程。这么距离恰恰是豪华住宅所适合距离。它现有效避

免了城市喧嚣，同时又能享受城市带来一切方便。羊西线黄金旅游通道开劈

让交通变得极为通畅，山上配套如天然气、自来水等一步到位，小区完美公

共配套更令用户得到有效保障。因为规模庞大，医疗、日常购物、健身、餐

饮、康乐等服务体系全部能连续完善发展。

所以，在亲近大自然同时，也能享受到一切应有方便。

一般别墅极易过时，而本项目能世袭相传

在群山环抱之中，上千亩小区气势如虹，足以令人惊叹，何况本项目所

在地是受世界遗产保护名胜景区青城山，更何况还是在青城山山上。因为受

政府严格控制，山上规模在小区绝无仅有，以后也难以再版，在这么地方占

据一席之地，含有相当高典藏价值，就像地中海一些小岛上别墅一样，是很

多西方名流竞相争夺地方，更像欧洲部分著名城堡，显赫贵族将之永世相传,

引认为荣。而本项目即使是第一次推出这么理念，但却含有世袭基础，因为

含有国际著名度青城山本身就是价值表现。

高价值生活表现，低价值付出

以2500元/m2价格成全豪华居家生活理想绝不是天方夜谭。本项目高超

成本控制将实现成全部地域分型类罕见性价比。而且，项目中1800元用2联

排别墅也是无懈可击，这么价位不管是青城山下别墅，还是华阳别蟹全部无

法做到。所以，超凡品质之下以实惠到极限价格支撑是本项目致胜一大关键。

然而价格实惠并不代表品质低下，这也是本项目区分于其它最大特点。也正

因如此，作为能够留传一件产业，本项目更含有保值增值潜力，令购房者信

心大增。

三、本项目优劣势分析

优势

I、位置独特

2、在青城山山上，而其它项目大全部在山脚。

3、规模庞大

4、800亩住宅之外，还有数百亩公园，自成一体，气势不凡，相对配套更

易完整。

5、产品形态高级

6、全部小型住宅，象征纯正高尚小区生活方法。

7、人工痕迹少

8、相比其它楼盘而言，本项目标自然条件优越，所以不需人工造湖等，

而是美景天成，。

9、性价比高

10、因为开发商实力，将使产品在不降低品质前提下，取得较低价格,

压倒同区域全部楼盘。

11、环境怡人

12、山上自然环境肯定优于山脚，而0.2容积率更是锦上添花

13、硬件配套不惜成本

14、天然气引入住宅，配置几百亩公园等设施可让用户折服。

15、服务管理有保障

因为小区规模庞大，物管体系更趋于完善，生活、交通、餐饮等

将有充足保障

劣势

1、距离较远

2、因为用户观念，由脚下楼盘令用户产生较方便心理，所以抵消本案部

份优势。

3、较为孤立

4、人以群居，本案处于新开辟区域，周围环境有特提升且略显人气不

旺。

5、现在道路环境不成熟

6、尽管未来路况不成问题，但在开盘期间可能成为不利原因。

7、过青城山山门

有用户把青城山正门处作为最远心理距离，而且将之视为青城山文化势

力范围最好位苴。

投资回报分析

建筑成本

1、建筑面积初算

占地(亩)容积率建筑面积

豪华别墅区600().187

独立别墅区900.2515000

联排别嬖区11()0.429000

累计8000.22116000

2、各项费用标准

土地费:4.5万/亩

建安费：1100元向2

3、配套费:200元/2

4、项目总费用

土地费：4.5X800=3600万

建安费：1100X116000=12760万

酉己套费:200X116000=2320万

累计：18680万

二、销售成本

1、广告费

报纸广告:400万

电视广告：100万

印刷品：20万

户外看板:4()万

3D动画：10万

2、样板间：100万

3、现场包装

售楼处：60万

4、道具如模型等:20万

5、促销活动

会展类：30万

赠品促销：100万

造势活动：2()万

6、销售管理:300万

内部管理：100万

累计：1300万

三、市场价格估计(保守评定)

1、各类型房屋市场销售价

豪华别邕:2500元/m2

独立别墅：元/m2

2、联排别墅：1800元/m2

3、总价价值计算

豪华别墅:2500X7=18000万

独立别墅：X15000=3000万

联排别墅：1800X29000=5220万

累计:26220万

四、投资回报计算

税前利润;市场销售总价一建筑成本一销售成本

=26220-18680-1300

=6240万

策划销售

本项目策划关键

1、独一无二山间别墅

2、除本项目外，中国青城，青城白鹭州等项目均处于山脚，它们

往往采取大量人工手段来填补自然环境不足，而山上别里则大

不相同，除了自然环境远远超出山脚，更因世界遗产保护所带

来限制开发令本案显出罕有稀贵特征。

3、可世代相传经典物业

4、正是因为青城山不可再生资源和著名世界国际性，令山上物业

含有和青城山相同特有价值潜力，好比世界名胜奥地利萨尔斯

堡山间别里，永远是上流社会苦苦追寻典藏尤物，谁能世代拥

有，谁家族便拥有世代显赫荣耀。

5、彰显价值高级居住形态

6、2-3亩才建造一幢别墅，上千亩范围内容积率低至0.2以下，有

清溪流淌，数百亩公园专为你而设……这一切全部只为了改变

你以往居家观念，实现你真正豪宅居家梦。

7、意想不到超级性价比

8、在想象中，上述物业可能是个天价，然而它却比其它“折中型”

别墅还要廉价，千万不用怀疑，因为这是一个创举，不管过去

还是未来，这么创举全部将难以模拟。

9、超级规模带来百分百保障

10、800亩居住用地外加数百亩小区公园，数百户有实力尊贵业

主长久守望。这么物业足以吸引世界上最好物业管理企业。而且，

大型会所，完善医疗体系，购物中心，并得到良性循环地连续

发展。

11、美景天成非人工能及

12、城市别墅其实就不能算真正别墅，再多打造人造景观也只

是对大自然模拟!

13、同青城山一样不可再生

14、世界上只有一座青城山，而山上人工开发只会越来越受限

制，好在你今天能够选择这里，可能只有这一次机会。

15、让平地上住久了大家走进山间豪宅生活

16、假如从你现在住别塞看出去只能看到邻家别塞，那么，这

里能够重拾别墅真正意义.山间别墅，大开眼界地方c

17、不一样温度说明不一样价值

夏天把成城市，全部江堰市区，青城山脚下和这里一一青城山上温度表对比一

下，那么，选择去哪儿避暑，决定起来将亳不费力。

10、只有居山水才能真正亲山水

没有居在山中，没有真正河流穿越，怎样谈及亲山水？直面山水,

才显本案真面目。

11.现在不贵典藏品

它是可能有时不住，但全部必需时刻占有典藏品。购置有价值珍品，

就是一次成功投资，尽管有时把它锁起来，但却私毫不影响随时欣

赏它乐趣，更不会贬低了它价值。

12.零公摊一定能实现

本案决不会多卖你所占据空间以外任何东西，0公摊解除一切多出顾

虑，在这里一定能得以实现！

13.距离处理之道--shuttlebus

从成全部到青城山,60公里距离和一个小时车程本身并不算什么。因

为它们刚好给你一方新鲜净土，复杂是怎样安排交通。但在这里，小区专用

shuttlcbus（穿梭巴士）为你处理一切问题。

14.让孩子假期比她人更尤其部分

当别孩子放假时只能去游乐场一类地方时，你孩子却被大自然恩赐

所包围着！

15•孝敬父母最好方法一一常回家看看

假如你父母就住在你要去度假地方，你是不是有更多机会和年迈她

们住在一起呢？关心她们，给她们健康，让她们得到更多欣慰，就

在青城山真别墅中！

16、为了健康，做一个森林守望者。

没有健康怎样享受自己成功果实？为了自己和家人健康，请住在这

里，天天清晨第一口呼吸全部是最甜。

二、销售准备工作关键

1.现场道路情况

①设置路牌指导

②增添彩旗和道具

2.市内售楼处

集中一处参观销售点，另设南门接待处和市内商场参观柜台。关键接待处应含

有模型等完整促销道具，其它以形象提升和导购为目标，可简化。

3.交通工具安排

选择合适带看路线并由购房班车接送用户到现场参观，可定时接

送。

4、广告

全部开盘3个月内，广告须在正式开盘前完成设计制作，确保开盘

后广告连续性，系统性。

5.人员培训

掌握出色说辞、树立强势信心是销售培训关键，必需于首次亮相前

准备充足。

6.价格、付款及促销方法

近期内研究市场可承受价格和开盘促销价合理性，找准用户心理底线，争取震

撼效应。

7、在羊西线寻求宣传口岸

在羊西线和