签订调休协议书违法

签订调休协议书违法1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层

甲方法定代表人/负责人：张三

甲方联系方式/p>

乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理有限公司

乙方地址：上海市静安区南京西路99号XX广场3层

乙方法定代表人/负责人：李四

乙方联系方式/p>

协议简介：

鉴于甲方作为XX房地产开发有限公司，拥有位于北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层的商业租赁物业，该物业由乙方作为专业商业管理公司进行租赁运营管理；

鉴于乙方作为XX商业管理有限公司，具备专业的商业地产管理经验及资源，能够为甲方租赁物业提供高效的运营管理服务；鉴于双方基于长期合作共赢的原则，经友好协商，就甲方委托乙方对XX大厦15层商业租赁物业进行运营管理，并约定调休相关事宜达成一致，特订立本协议。本协议的签订基于双方对市场环境、商业运营及调休安排的充分了解，旨在明确双方权利义务，确保合作顺利进行。本协议的背景及前提条件包括但不限于：

（1）甲方合法拥有XX大厦15层商业租赁物业的所有权或租赁权，并具备合法出租或委托管理的权利；

（2）乙方具备合法的营业执照及商业管理资质，能够独立承担本协议项下的服务义务；

（3）双方均同意通过调休方式优化租赁物业的运营效率，并就调休的具体安排达成初步共识。本协议的签订将作为后续调休安排的法律依据，双方均应严格履行本协议约定的各项条款，确保合作目标的实现。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方委托乙方对XX大厦15层商业租赁物业进行专业化运营管理的具体内容、标准及双方的权利义务，并通过约定的调休机制优化物业的租赁效益与运营效率。协议范围涵盖但不限于以下内容：1.乙方向甲方提供XX大厦15层商业租赁物业的日常运营管理服务，包括但不限于租赁市场分析、租户招租与筛选、租赁合同签订与执行、物业维护与安全管理、费用收缴与分摊、营销推广活动策划与执行等；2.双方就调休事宜进行协商，制定具体的调休计划，并确保调休安排符合相关法律法规及商业惯例，调休内容涉及租赁物业的部分或全部区域、特定时间段或季节性租赁需求；3.乙方可利用其专业资源为甲方提供商业咨询及市场拓展服务，协助甲方提升物业价值；4.双方建立有效的沟通机制，定期就物业运营情况、调休执行效果等进行评估与调整。本协议旨在通过双方协作，实现物业租赁收益最大化、运营成本最小化及市场竞争力提升的目标。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确解释，下列术语具有以下含义：1.“商业租赁物业”指位于北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层的用于商业经营用途的物业区域，具体范围以物业权属证明或租赁合同为准；2.“运营管理服务”指乙方根据本协议约定，为甲方提供的涵盖租赁、维护、营销、服务等全方位的商业物业管理活动；3.“调休”指在符合法律法规及双方约定的情况下，对租赁物业的租赁时间进行灵活调整，包括但不限于延长租赁期、缩短租赁期或暂时空置物业以适应市场变化或特定需求；4.“服务费用”指乙方提供本协议约定的运营管理服务应向甲方收取的费用，具体标准及支付方式以本协议另行约定为准；5.“报告”指乙方定期向甲方提交的关于物业运营情况、调休执行情况及其他相关事项的书面或电子文件。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务

（1）甲方有权要求乙方按照本协议约定提供专业、高效的商业租赁物业运营管理服务，并有权对乙方的服务过程及结果进行监督与评估。（2）甲方有权根据市场变化及自身需求，提出调休建议或要求，并有权对乙方提交的调休计划进行审核。（3）甲方应向乙方提供必要的物业信息、租赁合同及相关资料，并确保信息的真实性与完整性，以便乙方开展运营管理工作。（4）甲方应按照本协议约定向乙方支付服务费用及其他应付款项，并按时履行合同义务。（5）甲方应配合乙方进行物业的营销推广活动，并提供必要的支持与协助。（6）甲方应遵守国家及地方关于商业租赁物业管理的相关法律法规，并确保乙方的服务行为符合法律规定。（7）甲方有权在本协议期满前与乙方协商续签或终止协议事宜。

2.乙方的权力和义务

（1）乙方有权按照本协议约定收取服务费用及其他应得款项，并有权要求甲方按时支付。（2）乙方应组建专业的运营管理团队，配备必要的管理人员及技术人员，确保能够提供高质量的运营管理服务。（3）乙方应根据市场情况及甲方需求，制定科学合理的调休计划，并提交甲方审核。（4）乙方应定期向甲方提交运营管理报告及调休执行报告，报告内容应包括但不限于物业租赁情况、费用收缴情况、市场分析及建议等。（5）乙方应负责物业的日常维护与安全管理，确保物业处于良好的运营状态。（6）乙方应积极拓展租赁市场，为甲方争取更多的租赁机会，并努力提升物业的租赁收益。（7）乙方应遵守国家及地方关于商业租赁物业管理的相关法律法规，并确保自身行为符合职业道德及行业规范。（8）乙方应建立完善的客户服务体系，及时处理租户的投诉及建议，提升租户满意度。（9）乙方应配合甲方进行物业的营销推广活动，并提供专业的市场咨询及建议。（10）乙方应在本协议期满前与甲方协商续签或终止协议事宜，并确保平稳过渡。

（续）乙方应确保所有运营管理活动均符合本协议约定及国家法律法规，如因乙方原因导致甲方利益受损，乙方应承担相应的赔偿责任。（11）乙方应建立完善的档案管理制度，妥善保管物业相关资料及租赁合同，并确保资料的完整性与安全性。（12）乙方应积极配合甲方进行物业的改造及升级工作，并根据甲方需求提供专业建议。（13）乙方应定期对运营管理团队进行培训，提升团队的专业能力及服务水平。（14）乙方应在本协议履行过程中，维护甲方的商业秘密及利益，未经甲方同意，不得向第三方泄露任何相关资料。（15）乙方应建立应急处理机制，及时应对突发事件，并确保物业及租户的安全。

第四条价格与支付条件

1.服务费用：甲方同意按照本协议约定向乙方支付运营管理服务费用。服务费用的具体标准为每月人民币伍拾万元整（￥500,000.00），自本协议生效之日起计算。此费用包含乙方提供的所有运营管理服务，但不含物业税、房产税、水电能耗费、租赁保证金、押金、以及应由乙方代收代付的租户费用等。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式将服务费用支付至乙方指定的以下银行账户：

开户行：XX银行XX支行

户名：XX商业管理有限公司

账号：622202******1234

3.支付时间：甲方应在每个自然月结束后十日内（即每月10日至20日期间）向乙方支付当月的服务费用。如遇节假日，支付日期可顺延至节假日后的第一个工作日。甲方支付服务费用应以本协议及附件约定的金额为准，不得以任何理由扣减或拒付。

4.税费承担：乙方应承担其提供运营管理服务过程中产生的所有税费，包括但不限于增值税、企业所得税等。甲方在支付服务费用时，无需代扣代缴任何税费。如遇国家税收政策调整，双方应协商修改本协议中的税费承担条款。

5.调休费用：如因甲方提出特殊调休需求导致乙方产生额外成本（例如：为保障调休期间物业空置安全而增加的安保费用、为快速响应调休需求而投入的额外人力成本等），经双方协商一致，可另行约定调休费用的计算标准及支付方式。调休费用应在产生后三十日内，按照双方约定的标准计算并支付。

6.付款保证：甲方应确保其用于支付服务费用的银行账户资金充足，如因甲方账户余额不足导致乙方收款延迟，甲方应承担相应的滞纳金，滞纳金按每日万分之五计算。同时，乙方有权要求甲方立即补足款项，并保留追究甲方其他违约责任的权利。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效，有效期为叁年，自202X年X月X日至202X年X月X日止。

2.续签条件：在本协议有效期届满前三个月，如双方均未提出书面终止要求，本协议自动续延壹年。双方均有权在自动续延前的三个月内以书面形式通知对方是否续签。若一方提出不续签，应在自动续延前三个月书面通知对方，本协议于通知到达对方之日起终止。

3.临时中止：在协议履行期间，如遇不可抗力事件，导致协议无法继续履行，双方应暂停履行相关义务。不可抗力事件消除后，双方应协商决定是否恢复履行、调整履行期限或终止协议。

4.关键时间节点：乙方应于每月15日前向甲方提交上一个月的运营管理报告；年度调休计划应于每年第一季度末提交甲方审核；任何一方如需变更协议内容，应提前三十日以书面形式通知对方，并经对方书面确认后方可变更。

5.协议终止：除本协议另有约定外，协议可在以下情况下终止：（1）双方协商一致终止；（2）本协议约定的终止条件成就；（3）因不可抗力导致协议目的无法实现；（4）一方严重违约，导致协议目的无法实现，守约方有权书面通知违约方终止协议。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按时支付服务费用：如甲方未按照本协议第四条约定的支付时间足额支付服务费用，每逾期一日，应按当期应付未付服务费用总额的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过三十日，乙方有权暂停提供运营管理服务，并要求甲方一次性付清所有欠款及违约金。逾期超过六十日，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿因此给乙方造成的全部损失，包括但不限于合同预期利益损失、市场推广费用、寻找替代服务商的成本等。

（2）提供虚假信息：若甲方向乙方提供虚假的物业信息、租赁合同或市场数据，导致乙方决策失误或遭受损失，甲方应承担全部赔偿责任。

（3）擅自改变协议：若甲方未经乙方书面同意，擅自变更本协议约定的服务范围、费用标准或调休安排，视为违约。乙方有权要求甲方纠正，并可根据违约情节要求甲方支付相当于当期服务费用百分之二十的违约金。给乙方造成损失的，甲方应予以赔偿。

2.乙方违约责任：

（1）服务质量不达标：乙方提供的运营管理服务未能达到本协议第一条约定的标准，经甲方书面指出后，乙方应在十日内整改完毕。若同一问题在两次整改后仍未能达标，或因乙方服务质量问题导致甲方直接经济损失（以第三方审计报告或有效凭证为证），乙方应赔偿甲方相应损失，并支付相当于当期服务费用百分之二十的违约金。若服务质量问题严重，导致甲方解除本协议，乙方应支付相当于当期服务费用百分之五十的违约金，并赔偿甲方因此遭受的全部损失。

（2）未按时提交报告：乙方未按照本协议第五条约定的时间节点提交运营管理报告或调休执行报告，每逾期一日，应按报告应包含的服务费用总额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过三十日，甲方有权要求乙方立即补交，并支付累计不超过当期服务费用百分之十的违约金。

（3）泄露商业秘密：若乙方及其工作人员违反保密义务，泄露甲方商业秘密（包括但不限于物业租赁信息、租户资料、经营数据等），给甲方造成直接经济损失的，乙方应承担全部赔偿责任，赔偿金额不低于实际损失，且甲方有权解除本协议，并要求乙方支付相当于当期服务费用百分之五十的违约金。

（4）擅自调休或违规操作：若乙方未经甲方书面同意，擅自进行调休安排，或违反法律法规及本协议约定进行运营管理操作（例如：未经授权委托第三方维修、擅自改变物业用途等），视为严重违约。乙方应立即停止违约行为，并赔偿甲方因此遭受的全部损失。甲方有权解除本协议，并要求乙方支付相当于合同总价百分之三十的违约金。

3.连带责任与不可抗辩：任何一方因不可抗力不能履行本协议义务的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但应及时通知对方，并提供相关证明。因不可抗力导致的履行延迟或不能履行，不视为违约。双方应就不可抗力事件的影响进行协商，必要时可调整协议履行期限或终止协议。

4.赔偿范围：违约方的赔偿责任包括但不限于守约方因此直接遭受的经济损失、为纠正违约行为而支出的合理费用（包括但不限于咨询费、律师费等）、以及守约方本应获得的合同预期利益损失（以实际发生或可证明的计算方式为准）。双方均应采取合理措施防止损失扩大，因未采取合理措施导致损失扩大的部分，违约方不承担赔偿责任。

5.法律适用与争议解决：本协议项下的违约责任适用中华人民共和国法律进行解释。任何因履行本协议引起的或与本协议有关的争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权将争议提交至XX仲裁委员会，按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为甲方所在地。仲裁费用由败诉方承担，但双方另有约定的除外。在仲裁期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他未受争议影响的条款。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：(a)自然灾害，如地震、台风、洪水、海啸、干旱、雷击、雪灾等；(b)政治事件，如战争、动乱、政府行为（包括但不限于法律法规的变更、税收政策的调整、行政命令等）；(c)疫情或其他公共卫生事件，导致政府实施隔离、封锁等强制性措施；(d)社会事件，如罢工、暴乱、火灾等；(e)其他无法预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2.通知义务：任何一方在本协议履行过程中如遇不可抗力事件，应立即通知对方，并在合理期限内（不超过十五日）向对方提供不可抗力事件发生的时间、地点、性质、影响以及相关证明文件（如政府公告、新闻报道、保险理赔文件等）。如未能及时通知，导致对方遭受损失的，通知方应承担相应的赔偿责任。

3.责任免除：因不可抗力事件导致本协议部分或全部不能履行、延迟履行或履行困难的，根据不可抗力事件的影响，受影响一方可部分或全部免除责任，但应及时采取必要的措施减少损失。不可抗力事件持续超过三十日的，双方有权协商解除本协议。因不可抗力事件造成的损失，双方互不承担责任，但法律另有规定的除外。

4.不可抗力证明：发生不可抗力事件的一方应负责提供不可抗力事件的证明文件。如因不可抗力事件导致协议无法继续履行，双方应根据不可抗力事件的影响，协商决定是否延期履行、部分履行或终止协议。提供证明的一方应承担相应的举证责任，如无法提供有效证明，应承担相应的违约责任。

5.协商处理：在不可抗力事件发生后，双方应本着诚实信用原则，通过友好协商的方式处理相关事宜，包括但不限于调整履行期限、变更履行方式、部分或全部免除责任等。协商不成的，可提交第八条约定的争议解决机构处理。

第八条争议解决

1.协商解决：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商的方式解决。协商应在诚实信用、公平合理的原则基础上进行，双方应积极寻求达成和解协议的方案。协商应自一方提出之日起三十日内进行，如双方在三十日内未能达成一致，可进入下一争议解决程序。

2.调解解决：如协商未能解决争议，双方可共同委托双方均认可的第三方调解机构进行调解。调解应遵循自愿、平等、公平、保密的原则。调解机构应指定调解员，并在合理期限内（不超过六十日）提出调解方案。经调解达成协议的，双方应签订调解协议书，调解协议书经双方签字盖章后具有法律约束力。如调解不成，调解机构应出具调解不成通知书，双方可依法选择仲裁或诉讼方式解决争议。

3.仲裁解决：如协商和调解未能解决争议，任何一方均有权将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照该会届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为甲方所在地（北京市朝阳区）。仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担，但双方另有约定的除外。

4.诉讼解决：如双方在本协议中未约定仲裁，或仲裁协议无效，任何一方均有权将争议提交有管辖权的人民法院诉讼解决。诉讼应向甲方所在地（北京市朝阳区）有管辖权的人民法院提起。人民法院的判决是终局的，对双方均有约束力。诉讼费用由败诉方承担，但双方另有约定的除外。

5.争议解决原则：在争议解决过程中，双方应遵守中华人民共和国相关法律法规，尊重商业习惯，并本着公平、合理的原则处理争议。双方应采取一切合理措施避免争议升级，并保护双方的商业声誉和利益。争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他未受争议影响的条款。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件及其他通讯均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件、挂号信）发送至本协议首部列明的地址或双方书面指定的其他地址。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以传真方式发送的，发送成功时视为送达；以信函或挂号信方式发送的，寄出后七日视为送达。任何一方变更联系方式，应提前十日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。未經双方书面同意，任何一方不得单方面变更本协议的内容。

3.协议转让：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。转让行为必须符合法律法规的有关规定，且受让方应完全遵守本协议的约定。

4.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。任何争议均应依据中华人民共和国法律进行判断。

5.完整协议：本协议及其附件构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。除非本协议另有约定，任何一方均不得提出与本协议内容相抵触或不同的主张。

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