【济南市房地产市场及运行环境分析案例2600字】

济南市房地产市场及运行环境分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u26532济南市房地产市场及运行环境分析案例 1318441.1全国环境分析 1136611.1.1全国主要经济指标 1146431.1.2全国房地产市场 392471.2济南市环境分析 5143401.1.1济南市经济环境 557711.1.2济南市房地产市场 791541.3小结 81.1全国环境分析1.1.1全国主要经济指标经初步核算2020年我国GDP(国内生产总值)为1015986亿元，超过百亿，同比增长了1.3%，其中，分产业来看，第一产业增加值为77754亿元，增长3.0%；第二产业增加值为384255亿元，增长1.6%；第三产业增加值为553977亿元，增长1.1%。2021年第一季度我国GDP为249310亿元，按可比价格计算，同比增长18.3%，其中第一产业增加值11332亿元，增长8.1%；第二产业增加值92623亿元，增长24.4%；第三产业增加值145355亿元，增长15.6%。经济持续恢复的势头，呈现我国经济发展的强大韧性。居民消费价格指数（CPI）呈平稳趋势，2021年4月份，CPI同比增长0.9%，城市与农村上涨分别为1.0%和0.7%；CPI环比下降0.3%，城市与农村下降分别为0.2%和0.5%，物价较为平稳，食品价格下降，降幅1.4%，非食品价格上涨，增幅0.2%；消费品价格下降，降幅0.7%，服务价格上涨，涨幅0.4%，价格国民经济呈现出稳定恢复的趋势。2021年第一季度全国城镇新增就业人数为437万人，就业稳定。2021年第一季度全国固定资产投资为143804亿元，同比增长19.9%，第一产业与高新技术产业增幅较快。图1.3M1、M图1.3M1、M2变动图图1.2CPI变动图资料来源：国家统计局2021年第一季度全国财政收入为57115亿元，同比增长为24.2%，其中，中央一般公共预算收入为26902亿元，同比增长27.2%；地方一般公共预算本级收入30213亿元，同比增长21.7%。全国税收收入48723亿元，同比增长24.8%；非税收入8392亿元，同比增长20.7%。1.1.2全国房地产市场（1）全国房地产开发投资高速增长图1.4全国房地产投资增速图资料来源：国家统计局图1.4全国房地产投资增速图资料来源：国家统计局2021年第一季度房屋施工面积为798394万平方米，同比增长11.2%，其中住宅施工面积占比70.53%，为563125万平方米，增长11.6%；房屋新开工面积为36163万平方米，增长28.2%，其中住宅新开工面积占比74.82%，为27057万平方米，增长30.1%；房屋竣工面积为19122万平方米，增长21.9%，其中住宅竣工面积占比71.63%，为13888万平方米，增长27.1%。2021年第一季度当地产开发企业的土地购置面积为2301万平方米，同比增长16.9%；土地成交款为809亿元，下降17.3%，可见，未来房地产投资开发刚需以及小改善型住宅产品增多。（2）销售面积及销售额高速增长，中东部增长迅速，东部地区为主要销售支撑2021年第一季度全国商品房销售面积为36007万平方米，同比增长63.8%，其中东部地区销售面积为15347万平方米，同比增长74.3%，将近总销售面积一半，占比为41.62%，作为主要销售支撑，中部地区、西部地区和东北地区销售面积分别为9639、10039和981万平方米，增速为68.9%、47.1%和51.1%，增长迅速。图1.5全国商品房销售面积及增速图资料来源：国家统计局图1.5全国商品房销售面积及增速图资料来源：国家统计局（3）疫情未改政策调控总基调，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位2020年初，新冠肺炎疫情的集中爆发，对我国经济发展有很大的负面影响。央行分两次在2月和4月下调了5年起以上和1年期LPR，其中1年期由4.15%降为4.05%再到3.85%，5年期以上由4.80%将为4.75%再到4.65%，刺激消费，保证市场的流动性，同时，利率下调导致企业融资成本下降，人民房贷利率也下降。图1.6LPR变动图图1.6LPR变动图资料来源：央行，中指研究院综合整理（4）商品住宅供求小幅上涨，土地市场整体推地节奏有所加快2020年第一季度，由于疫情的影响，商品房市场交易量大幅下降；二季度以来，疫情迅速缓解，中央和地方政府采取的各项扶持政策开始初见成效。此外，房企积极营销，抑制需求的恢复和释放，市场规模不断恢复。一线城市供需规模明显扩大，同比增长20%以上；二线和三四线城市交易面积略有增加。企业拿地销售比小幅上涨，企业投资强度加大。1.2济南市环境分析1.1.1济南市经济环境（图1.7图1.7济南GDP变动图资料来源：济南统计局2020年济南生产总值为10140.9亿元，相比2019年（9443.4亿元）增长了4.9%。分季度来看，第一季度实现2027.0亿元，下降4.4个百分点；第二季度实现2501.7亿元，增长5.1%；第三季度实现2718.7亿元，增长7.1%；第四季度实现2891.5亿元，增长8.8%。2021年济南第一季度GDP为2456.70亿元，相比2020年一季度同比增长17.4个百分点。（2）产业结构2020年济南处于工业化成熟阶段，第三产业处于主导地位。目前，第三产业内部结构正在逐步优化调整，发展速度较快。2020年济南一二三产业构成比为3.6：34.8：61.6。分产业看，第一产业增加值为361.7亿元，增长了1.2%；第二产业增加值3530.7亿元，增长7.0%；第三产业增加值6248.6亿元，增长3.7%。2021年一季度第一产业增加38.51亿元；第二季度增加761.40亿元；第三季度增加1656.79亿元；同比增长分别为1.1%、16.8%、18.2%。图1.图1.8济南产业结构图资料来源：济南统计局图1.10济南商品住宅销售指数数据来源：济南统计局图1.10济南商品住宅销售指数数据来源：济南统计局全年居民消费价格指数（CPI）上涨了1.4个百分点，涨幅比上年缩小0.9个百分点，保供稳价成效凸显，八大类商品“两涨（食品烟酒、其他用品和服务）一平（医疗保健）五降（衣着、居住、生活用品服务、交通和通讯及教育文化和娱乐）”。新建商品房销售价格指数保持稳定。图1.9济南CPI图1.9济南CPI变动图数据来源：济南统计局1.1.2济南市房地产市场（1）济南坚持“房住不炒”政策基调，促进房地产市场稳定发展2020年济南坚持“房住不炒”的政策基调，促进济南房地产市场的平稳健康发展；扩大保障性租赁住房供应；促进住房消费健康发展。在疫情初期，济南市政府应针对疫情发布一系列有关房地产的通知，从税收、监管等方面减轻房企的压力。4月后，为了缓解购房者的压力，刺激消费成为主要目标。（2）疫情时期刚需住房出现降价现象，中高端产品市场较为稳定2020年疫情期间济南刚需型住宅为了回笼资金，陆续出现降价现象，开发商推出优惠活动，以吸引购房者，有些楼盘推出购房送家具，有些楼盘则是直接降价。（3）购房回归居住本质济南当前仍然坚持“房住不炒”的政策要求，随着购房者逐渐回归理性，他们开始对买房持观望态度。另外，去年收购土地的项目今年进入市场，市场逐渐形成供过于求的状态，导致很多楼盘销量下降。此外，济南楼市这几年的快速发展消耗了很大一部分购买力，如今购房力