工程维修管理规章制度

工程修理管理规章制度陕西金泰恒业房地产工程修理管理制度项目管理中心2021年1月目录陕西金泰恒业房地产修理实施细则(1)附件1修理人员不当行为处罚标准(8)附件2工程修理时间标准(10)附件3修理联系单(13)附件4质保期内修理任务推动表(14)附件5陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施18一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施(19)二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施(23)三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施(27)四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施(28)五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施(29)文件名称陕西金泰恒业房地产修理实施细则编制人审核人批准人公布单位工程管理部页数共5页公布日期2021年1月生效日期目的作为工程质量保修书的补充文件，提升修理满意度，确保修理及时性和有效性，强化现场修理的监督管控。适用范围陕西金泰恒业房地产各项目参建单位名词解释甲方—陕西金泰恒业房地产乙方—参建总分包单位总分包单位保修负责人—各施工单位指定的保修期内现场负责人监理单位保修负责人—监理单位指定的保修期内现场负责人甲方修理工程师—甲方在工程保修期内指定的现场负责人第三方修理单位—因原施工单位修理不及时不合格由甲方指定的第三方修理单位编制依据合同建设工程质量管理条例房屋建筑工程质量保修办法其它国家相关法律法规金泰恒业工程质量修理体系标准文件一、保修期限及保修范围〔一〕、保修期限——质量保修期从工程完工备案之日算起，具体为1.地基基础与主体结构工程：制定文件规定的合理使用年限；2.屋面防水、有防水要求的房间〔如卫生间、洗衣间、厨房等〕、外门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年；3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年；5.装修工程：为2年；6.建筑保温工程：为5年；7.其他部分：为2年。8.针对以上分部工程质保期限，修理后质保期按照修理成功并验收合格之日起从新计算。〔二〕、保修范围：1、本合同所包涵的所有工程项目、制定变更、现场签证、合同条件约谈记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围；2、由于乙方原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，造成甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承当。所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无必需乙方认可。二、保修要求保修实施要求，包括但不限于如下内容：(一)修理人员管理：1.总包单位、监理单位在保修期内必需在现场留有常驻修理人员；2.各参建总分包单位、监理单位必需以书面形式向我司指定保修负责人，包括如下内容；保修负责人姓名公司通讯地址：/手机：电子邮箱：：以上内容假设有变动必需及时书面知会甲方项目部，否则无法联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。的对接及实施工作，包括：现场保修人员管理、钥匙领用、函件签收、修理工作联系单领取、保修任务的实施安排、为甲方客户服务中心处理重大投诉、索赔的谈判提供专业技术支持、承当经甲方确认并支付予客户的赔偿款等工作。4.保修负责人全权代表所属单位处理现场所有事务，不能以任何理由推脱交由公司处理。5.修理人员现场管理规定：修理人员必需在规定或预约的时间内到现场进行相关修理工作。修理人员进入业主家中进行修理，应征得业主同意，不得擅自进入，否则一切法律后果由乙方承当。进入已装修好的房间〔无论客户是否有人在家〕必需穿鞋套，严禁脱鞋入户，严禁使用客户的拖鞋、抹布等物品。修理过程中，须做好施工作业区内及周边的成品保护，业主家装修、家具或其它设施假设由此受损，由乙方承当赔偿责任。修理完毕后修理人员必需将施工现场清理干净，不得有任何遗留物〔包括灰尘〕，假设在修理区域随地大小便，甲方一次向乙方罚款2000-5000元。修理人员在与业主沟通交流时，不得使用不文明、不礼貌的语言，严禁与业主争吵或在业主家里与其他人员〔包括甲方人员、乙方同事及其他施工单位修理人员〕争吵。假设修理事项有争议时，必需及时反馈现场修理负责人或甲方现场管理人员，不得擅自向业主讲有损甲方的利益及形象的任何言语，严禁同业主有任何形式的争吵。离开修理现场，业主不在时，必需将所有门窗关好，水、电开关关闭。否则由此造成的一切后果由乙方承当。甲方组织召开工作会议，乙方相关人员须准时参加，不得迟到或无故缺席。修理人员必需服从甲方和物业服务中心的其它各项管理规定。6.假设违反以上1-5条规定，乙方按照200-10000元向甲方支付违约金，相关违约金总额将直接从甲方支付给乙方的任何款项中扣除，无须征得乙方同意。7.修理人员其他不当行为处罚标准详见《修理人员不当行为处罚标准》〔附件1〕。(二)修理时间要求：1.发生须紧急抢修事故如渗漏水、给排水、供电设施及线路故障、门窗不能正常开启等影响业主正常生活的状况，乙方接到甲方通知后〔以书面、或电子邮件为准〕须2小时内赶到现场进行修理。2.具体修理时限以《工程修理时间标准》〔附件2〕为准，一般日常问题修理时间为3-7天，特别疑难问题由业主、物业、甲方、乙方协商确定。3.日经常规修理任务，乙方接到甲方的派单后，及时安排维修人员按本协议进行修理，并按甲方指按时间完成修理工作。4.客户有特别时间要求的，按客户要求提前预约，并安排修理；不能按照客户要求实施的，应在客户要求的时间内主动沟通，达成一致，确定具体时间，并按约按时间上门修理；(三)修理质量要求：1.乙方修理人员应对每一个修理任务认真履行保修使命，工作内容包括：上门查看、业主沟通、确定方案、过程实施、结果检验、签单确认等。2.修理方案必需经过甲方修理工程师签字认可方可实施。3.每个修理联系单修理完成后必需经监理修理工程师、甲方维修工程师、业主验收签字，视为该修理项目本次修理完成，所修理项目的保修期限重新由修理合格之日起计算。4.修理联系单样表见《修理联系单》〔附件3〕。(四)第三方修理：假设有以下状况之一发生，甲方将委托第三方施工单位进行修理，由此引起的一切费用和责任由乙方承当：接到修理通知〔以书面、或电子邮件为准〕拒不接收；属于抢修范围，无法联系到保修负责人；超过修理时限任未完成修理；对同一位置经过两次修理仍未解决问题的；因修理人员服务行为造成业主激烈投诉；1.第三方施工单位修理产生的费用由甲方直接从甲方支付给乙方的任何费用中扣除，无须征得乙方同意。2.关于涉及结构安全的质量事故，应当按照《建设工程质量管理条理》的规定，马上向当地建设行政主管部门报告，采用安全防范措施；由原制定单位或具有相应资质登记的制定单位提出修理方案，乙方实施保修。(五)附件：1、《修理人员不当行为处罚标准》2、《工程修理时间要求标准》3、《修理联系单》4、《质保期内修理任务推动表》5、陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施陕西金泰恒业房地产2021年1月1日附件1修理人员不当行为处罚标准说明：1.修理人员过失行为包括但不限于上表所列内容，假设修理人员有其他过失行为，甲方将参照以上类似条款进行罚款，假设没有类似条款，甲方将依据实际状况进行处罚。2.以上扣款甲方知会乙方后〔包括口头和知会〕马上生效，并下发扣款通知单，无必需征得乙方书面签收看法，即可直接从乙方相关费用中扣除。附件2工程修理时间标准附件3修理联系单附件4质保期内修理任务推动表〔作为录入明源系统依据〕编号：No.:来电来访其他入户其他满意一般不满意填表说明：1.该推动表由物业服务中心起始发出，中心负责人签发，一式两份，物业服务中心和项目部各执一份，服务中心指派客服或修理专人跟进。2.修理结束，经验收合格后，该推动表项目部自留一份，送客服前台一份，另一份送物业公司品质部，以备回访。附件5：陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施目录一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施〔一〕外窗渗漏表现形式：外窗框周边易出现渗水。治理主要措施：1.1外窗制作前必需对洞口尺寸逐一校核，确保外窗框与墙体间有合适的间隙；外窗进场后应对其气密性能、水密性能及抗风压性能进行复验。1.2窗框应采纳固定片法安装固定,严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定窗框。固定片宜为镀锌铁片，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定片应一内一外交错布置，严禁单面固定。1.3窗框与结构墙体间应打聚氨酯发泡胶密封，发泡前应拆掉框料保护膜〔尤其是塑料膜〕，将表面清理干净，发泡胶应连续施打，一次成形，填充饱满。1.4外窗框四严密封胶应采纳中性硅酮密封胶，密封胶应在外墙粉刷涂料前完成，打胶时要确保基层干燥，施打连续、饱满、无裂痕、气泡，转角处平顺、严密。1.5外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%，并不得堵塞泄水孔，内窗台应高于外窗台10mm。窗楣上应做鹰嘴或滴水槽。1.7外窗排水孔位置、数量、规格等应依据窗型设置，满足排水要求。1.8外窗安装完成后，应进行外窗现场淋水见证检验，并形成记录。〔二〕有防水要求的房间地面渗漏表现形式：地面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。治理主要措施：2.1有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实。房间四周应与现浇板同时吊模浇筑混凝土止水台，高度不小于200mm。2.2防水层应沿墙四周上翻，高出地面不小于300mm。管道根部、转角处、墙根部位应做防水附加层。2.3管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞四周浇水湿润，用高于原制定强度一个等级的微膨胀混凝土分两次进行浇灌、捣实。管道穿楼板处宜采纳止水节施工法。2.4地漏安装的标高应比地面最低处低5mm，地漏四周用密封材料封堵严密。门口处地面标高应低于相邻无防水要求房间的地面20mm。2.5防水层上施工找平层或面层时，应做好成品保护，防止破坏防水层。有防水要求的房间应做二次蓄水试验，即防水隔离层施工完成时一次，工程完工验收时一次，蓄水时间不少于24小时，蓄水高度不少于30mm。〔三〕屋面渗漏表现形式：屋面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。治理主要措施：3.1不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确必需变更的，应经原审图机构审核批准，图纸制定中应明确节点细部做法。3.2卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟〔井〕道等特别屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。3.3卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步的施工。3.4天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于450mm，并用密封材料嵌填封严。3.5伸出屋面的管道、井〔烟〕道、设备底座及高出屋面的结构处，应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm；管道底部应做防水台，防水层收头处应箍紧，并用密封材料封口。3.6屋面水落口四周直径500mm范围内应设不小于5%的坡度坡向水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于50mm，并用防水材料密封。3.7屋面太阳能、消防等设施、设备、管道安装时，应采用有效措施，避免破坏防水层。3.8屋面防水工程完工后，应做蓄水检验，蓄水时间不少于24小时，蓄水最浅处不少于30mm；坡屋面应做淋水检验，淋水时间不少于2小时。〔四〕散热器安装不规范，散热器支管渗漏表现形式：散热器安装固定不牢，支管少支架，管件接口易发生漏水。冷水试压完好，正常使用供热后达到一定温度时却又发生渗漏的现象。治理主要措施：4.1散热设备、管材、管件应相匹配，并应按要求进行检验。4.2散热器支架、托架安装设置正确，固定牢固。4.3散热器支管长度超过1.5m时，应在支管上安装管卡；塑料管应在转弯处安装管卡，在阀门处安装固定支架；散热器支管坡度坡向正确。4.4隐蔽安装的采暖管道在地面上应标明其位置和走向。4.5散热器背面与装饰后的墙内表面安装距离应符合制定或产品说明书要求，如无要求时，应为30mm，距窗台不应小于50mm；距地面高度制定无要求时，挂装应为150～200mm,卫生间散热器底部距地不应小于200mm,散热器排气阀的排气孔应向外斜45°安装。4.6.1采纳丝接方式连接的管道，套丝时不得出现断丝、缺丝、乱丝，连接后外露2-3扣，并应清理干净,做好防腐处理。4.6.2采纳热熔方式连接的管道，管材与管件应使用同一厂家材料，切割管材应平整并垂直于管材轴线，热熔时操作环境、加热温度、加热时间及熔焊深度均应严格控制。4.6.3塑料管道与金属管道、阀门连接时应采纳专用工具专用管件。4.7散热器及配管水压试验应在逐户试验合格的基础上进行系统试压。二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施〔一〕钢筋混凝土现浇楼板裂缝表现形式：现浇板易产生贯穿性裂缝或上表面裂缝；现浇板外角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝。治理主要措施：1.1管线应尽量布置在梁内，当楼板内必需埋置管线时，管线必需布置在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确必需立体交叉的，不应超过二层管线。线管在敷设时交叉布线处可采纳线盒，同时在多根线管的集散处宜采纳放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以确保线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实。当两根以上管并行时，沿管方向应增加Φ4＠150宽500mm的钢筋网片，做到在应力集中部位有双层布筋。1.2模板支撑系统必需经过计算，除满足强度要求外，还必需有足够的刚度和稳定性。1.3后浇带处应采纳独立的模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混凝土达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆掉。1.4应强化对现浇楼板负弯矩钢筋位置的控制。控制负弯矩钢筋位置应设置足够强度、刚度的通长钢筋马凳，马凳筋底部应有防锈措施。双层上排钢筋应设置钢筋小马凳，且每平方米不得少于2只。1.5在混凝土浇筑时，应铺设临时性活动跳板。1.6预拌混凝土在运输、浇筑过程中，严禁随意加水。1.7现浇板浇筑时，应振捣充分，在混凝土终凝前应进行二次压抹，压抹后应及时覆盖和浇水养护。1.8现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2Mpa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10Mpa时，不宜在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时，应采用有效措施，减轻冲击。1.9各类裂缝的处理方法1.9.1对混凝土中水泥安定性不合格或者水泥不同品种混用发生化学反应而导致的破坏性裂缝，须进行彻底处理，马上混凝土打掉重新浇筑。1.9.2对受力产生的裂缝，可依据裂缝出现的原因，有针对性地采用加固补强措施。对已影响到结构安全的楼板裂缝，除了沿缝凿成V字形凹槽冲洗干净，将环氧树脂液用压力灌入缝内封闭外，还要用粘扁钢或碳纤维布等措施对楼板进行加固。当用碳纤维布加固时，对单条裂缝，除了沿缝粘贴外，还要在垂直于缝方向按布宽间距粘贴；对互相交叉的多条缝要井字形粘贴，间距同布宽。(布宽300mm左右为宜)1.9.3对由温度、混凝土的收缩、施工等因素引起的非受力裂缝处理如下：1.9.3.1关于一般混凝土楼板表面的龟裂，可先将裂缝清洗干净，待干燥后用环氧树脂液灌缝或用表面涂刷封闭。施工中假设在终凝前发现龟裂时，可用抹压一遍处理。1.9.3.2对当裂缝较大(宽度大于0.2mm)时，应沿裂缝凿八字形凹槽，冲洗干净后，用1：2水泥砂浆抹平，也可以采纳环氧胶泥嵌补。(仅限于缝的数量少且非通长、贯穿的缝)1.9.3.3对当楼板出现裂缝面积较大时，应对楼板进行静载试验，检验其结构安全性，必要时可在楼板上增做一层钢筋网片，以提升板的整体性。或在板面用环氧树脂液灌缝封闭(作一层防水也行)，在板底用碳纤维布粘贴成井字形，间距同布宽。1.9.3.4对通长、贯穿的危险结构裂缝，裂缝宽度大于0.2mm的处理方法为：除了沿缝凿成V字形凹槽冲洗干净，将环氧树脂液用压力灌入缝内封闭外，还要用粘扁钢或碳纤维布等措施对楼板进行加固。当用碳纤维布加固时，对单条裂缝，除了沿缝粘贴外还要在垂直于缝方向间距布宽粘贴；对互相交叉的多条缝要井字形粘贴，间距同布宽。(布宽300mm左右为宜)1.9.3.5对通长、贯穿与非通长、贯穿裂缝共同组成且数量又多时板底只有纵横都粘贴。〔二〕填充墙裂缝表现形式：不同基体材料交接部位易产生裂缝；填充墙临时施工洞口周边易产生裂缝；填充墙内暗敷线管处易产生裂缝。治理主要措施：2.1严格控制砌块的含水率。墙体材料现场存放时应设置可靠的防潮、防雨淋措施。2.2不同基体材料交接处应采用钉钢丝网等抗裂措施。钢丝网与不同基体的搭接宽度每边不小于100mm。钢丝网片的网孔尺寸不应大于20mm×20mm，其钢丝直径不应小于1.2mm，应采纳热镀锌电焊钢丝网，并宜采纳先成网后镀锌的后热镀锌电焊网。钢丝网应用钢钉或射钉加铁片固定，间距不大于300mm。2.3在填充墙上剔凿设备孔洞、槽时，应先用切割锯沿边线切开，后将槽内砌块剔除，应轻凿，保持砌块完整，如有松动或损坏，应进行补强处理。剔槽深度应保持线管管壁外表面距墙面基层15mm，并用M10水泥砂浆抹实，外挂钢丝网片两边压墙不小于100mm。2.4填充墙砌体应分次砌筑。每次砌筑高度不应超过1.5m，日砌筑高度不宜大于2.8m；灰缝砂浆应饱满密实，嵌缝应嵌成凹缝，严禁使用落地砂浆和隔日砂浆嵌缝。2.5填充墙砌筑接近梁板底时，应留一定空间，至少间隔14d后，再将其斜砌挤紧。当砌筑至梁〔板〕底缝隙较小无法斜砌时，宜采纳干硬性C25膨胀细石混凝土填塞。2.6填充墙砌体临时施工洞处应在墙体两侧预留2Ф6@500拉结筋，补砌时应润湿已砌筑的墙体连接处，补砌应与原墙接槎处顶实，并外挂钢丝网片，两边压墙不小于100mm。2.7消防箱、配电箱、水表箱、开关箱等宽度预留洞上的砼过梁，应在其线管穿越的位置预留孔槽，不得事后剔凿，其背面的抹灰层应满挂钢丝网片。〔三〕墙面抹灰裂缝表现形式：抹灰墙面易出现空鼓、裂缝。治理主要措施：3.1抹灰前墙面应浇水，浇水量应依据墙体材料和气温不同分别控制，并同时检查基体抗裂措施实施状况。3.2抹灰面层严禁使用素水泥浆抹面。抹灰砂浆宜掺加聚丙烯抗裂纤维、碳纤维或耐碱玻璃纤维等纤维材料。必要时，可在基层抹灰和面层砂浆之间增加玻纤网。如墙面抹灰有施工缝时，各层之间施工缝应互相错开。3.3墙面抹灰应分层进行，抹灰总厚度超过35mm时，应采用加设钢丝网等抗裂措施。三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施〔一〕管道井内管道安装常见问题表现形式：管道穿楼面处套管高度不一致、套管不正、套管穿管后未用柔性防水材料进行封堵，管道井内未设置排水地漏。治理主要措施：1.1管道穿楼面应使下端与楼板下端平齐，套管高出地面50mm，并应做到套管与管道同心，套管环缝应均匀，用油麻填塞，外部用腻子或密封胶封堵。1.2管道井内宜设置一个排水地漏。〔二〕管道立管支架安装常见问题表现形式:支架安装高度不统一，安装前未刷防锈漆。治理主要措施：2.1立管管卡安装高度距地面为1.5-1.8m，2个以上管卡应均匀安装，同一房间内管卡应安装在同一高度上。2.2支架安装前应除锈并刷防锈漆，完工前应刷面漆。2.3管道支、托、吊架应采纳型钢标准件，严禁使用带膨胀螺栓的扁铁支架。采纳角钢支架的应倒角。四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施〔一〕电气竖井内电缆桥架安装不规范、电气竖井内布线乱表现形式：电缆桥架穿楼板处未进行防火封堵或用水泥封堵、电气竖井内电线敷设乱、尤其是弱电电线管敷设很乱。治理主要措施：1.1电缆桥架穿楼板处，四周应设置档水台，高度不低于50mm，档水台与电缆桥架之间用防火堵料填塞密实。1.2电气竖井内金属线槽、桥架、密集型母线槽等正常状况下不带电的金属外壳均应与接地干线可靠连接。1.3电气竖井内预留弱电、消防桥架洞口位置时，要精心策划，便于后期弱电施工时布线美观、合理。〔二〕配电箱安装不规范表现形式：导管随意进入配电箱、箱内布线乱、导线不分色治理主要措施：2.1导管进入箱应顺直，管头长度小于5mm，用锁母固定的管口露出锁母2～3扣。2.2导管进入配电箱应一管一孔，排列整齐，锁母连接。严禁在配电箱上电气焊开孔和开长孔。2.3箱内布线要整齐、导线要分色，A相黄色，B相绿色，C相红色，零线淡蓝色，PE线黄绿相间。〔三〕屋面避雷网安装及屋面风机配管常见问题表现形式：屋面避雷网安装不顺直、搭接处单面焊、焊接处未处理就刷银粉漆、风机未与避雷网连接、风机电源金属软管长度过长。治理主要措施：3.1屋面避雷网安装要顺直、搭接处要按规范进行焊接，焊接处应先清除药皮，刷防锈漆。3.2屋面避雷网安装高度应确保离敷设表面150mm，一般应设置在女儿墙中心。当女儿墙宽度大于300mm及以上时，避雷网距女儿墙外侧宜为150mm,避雷网明敷引下线距墙面宜为15-20mm，避雷网支架安装应