2026年不动产登记代理人考试模拟试卷及答案

2026年不动产登记代理人考试模拟试卷及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪一情形属于“法律另有规定”的情形？A.甲继承其父的房屋B.乙通过买卖合同取得房屋所有权C.丙因人民法院的法律文书取得房屋所有权D.丁通过合法建造取得房屋所有权2.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由（）管理。A.住房和城乡建设主管部门B.自然资源主管部门C.税务机关D.乡镇人民政府3.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请（）。该制度旨在保障债权人的权益，防止房屋一物二卖。A.预告登记B.更正登记C.异议登记D.初始登记4.关于不动产登记人员的职业资格，下列说法正确的是（）。A.任何从事不动产登记审核工作的人员都必须取得不动产登记代理人职业资格B.只有负责登记审核的人员需要资格，受理人员不需要C.不动产登记代理人资格是行政许可类资格D.考取不动产登记代理人资格后，即可独立开展所有类型的登记业务5.在地籍调查中，解析法获取界址点坐标的精度要求通常高于图解法。对于城镇街坊外围界址点及街坊内明显的界址点，其点位中误差一般要求控制在（）厘米以内。A.±5B.±10C.±15D.±7.56.某房地产开发企业开发了一栋住宅楼，在申请房屋所有权首次登记时，必须提交的材料不包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.建设工程符合规划的材料D.业主委员会成立的证明文件7.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.7C.10D.158.下列关于不动产登记资料查询的说法，错误的是（）。A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人不得查询他人不动产登记资料C.有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.查询不动产登记资料的单位和个人应当对国家秘密、商业秘密和个人隐私保密9.在不动产测绘中，房屋面积测算包括房屋建筑面积和共有建筑面积。套内建筑面积由（）组成。A.套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积B.套内使用面积、套内墙体面积C.套内使用面积、套内阳台建筑面积D.套内墙体面积、套内阳台建筑面积10.甲将自有房屋抵押给乙银行，贷款100万元，并办理了抵押登记。后甲又将该房屋出租给丙，并签订了租赁合同。若甲到期无法还款，乙银行行使抵押权，则（）。A.租赁关系继续有效，丙可继续居住B.租赁关系自动解除，丙必须搬离C.乙银行必须尊重甲与丙的租赁合同，但在拍卖时应通知丙D.视抵押权与租赁关系设立的时间先后而定11.不动产异议登记申请人应当在异议登记之日起（）日内提起诉讼，否则异议登记失效。A.10B.15C.30D.6012.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记以（）为单位进行登记。A.宗地B.宗海C.不动产单元D.楼幢13.某地块面积为10000平方米，土地使用证记载用途为住宅，容积率规划为2.5。若该地块上建筑密度为30%，则该地块上可能的建筑基底总面积为（）平方米。A.2500B.3000C.7500D.1000014.下列哪种情况，不动产登记机构可以不予登记？（）A.申请人未按照规定提交申请材料的B.申请登记的不动产权利存在权属争议的C.申请登记的不动产超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形15.房屋所有权发生转移，当事人申请登记时，因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因申请房屋所有权转移登记的，一般不需要提交的材料是（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.完税凭证（注：部分地区已实行信息共享，但在常规考试中若未特别说明，通常视为必要或视情况而定，此处选相对最不需要的纸质证明）修正：根据现行“一窗受理”改革，完税凭证通过内部流转获取，申请人可不提交纸质版。但在考试标准答案中，若选项为“买卖合同”，则必须提交。此处选项D若为“公证文书”则更合适。为严谨，设D为“公证文书”（除非法律强制性规定）。重设选项D：D.买卖合同（显然需要）。重设选项D为：D.住宅质量保证书（转移登记通常不需要）。16.共有不动产的登记，应当记载共有性质。共有分为按份共有和共同共有。若共有人对共有性质没有约定或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为（）。A.共同共有B.按份共有C.分别所有D.混合共有17.在地籍测量中，界址线如果经过河流中心线，则界址点应位于（）。A.河流一侧的岸边B.河流中心线C.河流堤顶中心线D.河流最低水位线18.不动产登记机构在办理登记时，发现不动产登记簿记载的事项与申请材料不一致，且不动产权利人不同意更正的，登记机构可以（）。A.直接更正B.依职权更正C.不予办理D.办理异议登记19.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。A.3B.6C.9D.1220.下列关于地役权的说法，正确的是（）。A.地役权自登记时设立B.地役权不得单独转让C.地役权必须是有偿的D.地役权的期限由法律规定，不得约定21.在计算房屋建筑面积时，对于未封闭的阳台，其计算面积的方式是（）。A.按其外围水平投影面积全部计算B.按其外围水平投影面积的一半计算C.不计算面积D.按其底板面积的一半计算22.土地代理人发现申请登记的土地界址界线与相邻宗地有重叠，且争议无法解决，应当（）。A.按照申请人的意愿登记B.暂缓登记，并书面告知申请人C.按照历史档案登记D.报请上级主管部门裁决后登记23.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.需要申请续期C.国家无偿收回D.终止，地上建筑物归国家所有24.不动产登记费按（）收取。A.宗地/宗海面积B.房屋面积C.件D.标的额比例25.在集体土地所有权登记中，属于村农民集体所有的土地，应当由（）申请登记。A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.乡镇政府26.下列不动产权利中，设立时必须登记才生效的是（）。A.地役权B.土地承包经营权（自流转合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人）C.宅基地使用权D.建设用地使用权27.不动产登记资料包括不动产登记簿等登记结果以及不动产登记原始资料。查询登记资料，应当在（）进行。A.任意不动产登记机构B.不动产所在地的登记机构C.申请人户籍所在地的登记机构D.原登记机构28.某公司因合并需要办理不动产转移登记，这种登记属于（）。A.依申请登记B.依职权登记C.依嘱托登记D.司法协助登记29.关于不动产单元编码，采用（）段的层次结构。A.2B.3C.4D.530.在地籍调查中，宗地代码通常由（）位组成。A.12B.16C.19D.2831.房屋登记中，若房屋分割导致所有权发生变更，应当申请（）。A.变更登记B.转移登记C.注销登记D.首次登记32.不动产登记机构进行实地查看时，应当查看的内容不包括（）。A.房屋是否灭失B.界址是否变动C.房屋内部装修质量D.预告登记的房屋是否建造33.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）。A.更正登记B.异议登记C.注销登记D.初始登记34.下列关于最高额抵押的说法，错误的是（）。A.最高额抵押权设立前已经存在的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围B.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让C.最高额抵押权实现时，如果实际债权余额低于最高限额，以最高限额为准D.最高额抵押权实现时，如果实际债权余额高于最高限额，以最高限额为限35.在不动产测绘中，测量误差分为粗差、系统误差和（）。A.偶然误差B.相对误差C.中误差D.绝对误差36.申请不动产登记时，申请人应当对申请材料的真实性负责。登记机构履行的是（）。A.实质审查义务B.形式审查义务C.全面审查义务D.核实义务37.农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权通常（）。A.可以抵押B.不得抵押C.经本集体同意可以抵押D.经县级政府批准可以抵押38.不动产登记机构工作人员因工作失误导致登记错误，给权利人造成损害的，登记机构应当承担（）责任。A.刑事B.行政C.国家赔偿D.民事赔偿39.下列哪项不属于不动产登记的“三种类型”分类？（）A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.查封登记40.2026年某市推行不动产登记“电子证照”，电子证照与纸质证照具有（）法律效力。A.同等B.电子证照效力更高C.纸质证照效力更高D.视具体情况而定二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选得1分，有错选不得分）41.根据《民法典》及相关规定，下列哪些财产不得抵押？（）A.土地所有权B.宅基地使用权C.所有权、使用权不明或者有争议的财产D.依法被查封、扣押、监管的财产42.不动产登记簿应当记载的事项包括（）。A.不动产自然状况B.不动产权利状况C.其他相关事项D.申请人的个人隐私信息（如银行卡密码）43.申请不动产登记，可以由当事人亲自办理，也可以委托他人办理。委托代理人申请登记的，应当提交（）。A.授权委托书B.代理人身份证明C.被代理人身份证明D.公证文书44.房屋买卖合同签订后，因出卖人未履行合同义务，买受人可以申请（）。A.预告登记B.异议登记C.更正登记D.转移登记45.下列哪些情形需要进行不动产变更登记？（）A.不动产权利人的姓名或者名称变更的B.不动产坐落发生变化的C.不动产面积增加的D.不动产用途变更的46.地籍调查的内容主要包括（）。A.土地权属调查B.地籍测量C.房屋调查D.土地质量评价47.不动产登记机构在审核登记申请时，若发现（），应当不予登记。A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形48.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的有（）。A.查询人可以到不动产登记机构现场查询B.查询人可以通过互联网渠道依法查询C.查询人可以复制不动产登记资料D.查询人可以随意公开查询到的资料49.房地产抵押权实现的方式主要有（）。A.折价B.拍卖C.变卖D.强制管理50.不动产登记代理人职业道德的基本要求包括（）。A.爱岗敬业B.诚实守信C.办事公道D.服务群众51.申请房屋所有权初始登记，应当提交的材料包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.建设用地使用权证明D.建设工程竣工验收备案证明52.下列哪些情形会导致预告登记失效？（）A.债权消灭B.自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记C.预告登记权利人放弃预告登记D.不动产被查封53.关于集体土地使用权的流转，下列说法正确的有（）A.土地经营权可以依法流转B.集体经营性建设用地使用权可以出让、出租给单位或者个人C.宅基地使用权可以自由转让给本集体成员D.土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权54.不动产登记程序主要包括（））。A.申请B.受理C.审核D.登簿发证55.在不动产测绘中，下列哪些部分不应计算建筑面积？（）A.房屋屋顶突出的装饰性构件B.骑楼底层的公共通道C.与房屋室内不相通的变形缝D.层高在2.20米以下的地下室56.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利设立、变更、转让或者消灭的，下列说法正确的是（）。A.人民法院、仲裁委员会应当向登记机构送达协助执行通知书B.登记机构应当予以登记C.权利人可以直接持法律文书单方申请登记D.无需权利人申请，登记机构应依职权直接登记57.下列关于不动产登记收费的说法，正确的有（）。A.住宅类不动产登记收费标准为每件80元B.非住宅类不动产登记收费标准为每件550元C.核发一本不动产权属证书不收取证书工本费D.向一个以上权利人核发证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元58.不动产登记错误，权利人可以通过（）途径寻求救济。A.申请更正登记B.申请异议登记C.提起民事诉讼D.申请行政复议59.下列属于地役权合同主要内容的有（）。A.供役地和需役地的位置B.利用目的和方法C.利用期限D.费用及其支付方式60.在地籍测量中，界址点的测量方法主要有（）。A.解析法B.图解法C.极坐标法D.交会法三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“√”，错误的选“×”）61.不动产登记费按照不动产的面积分段累进计算。（）62.预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）63.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（）64.共有不动产处分时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。（）65.农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。（）66.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。（）67.房屋赠与导致房屋所有权转移的，受赠人必须缴纳契税后方可办理转移登记。（）68.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（）69.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（）70.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。（）71.不动产登记资料可以永久保存，纸质介质不动产登记资料应当定期转换。（）72.申请登记的事项记载于不动产登记簿后，登记机构即可向申请人送达不动产权属证书。（）73.同一不动产上已经设立抵押权并登记的，该不动产上再次设立抵押权的，抵押权自登记时设立。（）74.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（）75.因不动产被征收、没收等原因导致不动产权利消灭的，当事人可以申请注销登记，也可以由登记机构依职权注销登记。（）四、情景分析题（共3大题，每大题包含5小题，每小题2分。根据每个情景案例，分析并回答问题）（一）某市A房地产开发公司通过出让方式取得了一宗国有建设用地使用权，用途为商业，面积10000平方米。A公司在该地块上开发建设了一座购物中心，名为“阳光广场”。2025年3月，A公司完成了“阳光广场”的建设并通过竣工验收。随后，A公司将“阳光广场”的第一层商铺分割为若干个独立单元进行销售。2025年5月1日，自然人张三与A公司签订了《商品房买卖合同》，购买了“阳光广场”第1层101号商铺，建筑面积100平方米，总价500万元。合同约定，A公司应在2025年6月30日前协助张三办理不动产权属证书。2025年5月10日，双方办理了预告登记。2025年6月，A公司因资金链断裂，未能按照合同约定时间办理初始登记，导致张三无法办理房屋所有权转移登记。张三非常着急，担心A公司一房二卖。76.关于A公司开发的“阳光广场”，在申请房屋所有权首次登记时，申请主体应当是（）。A.A房地产开发公司B.张三C.阳光广场业主委员会D.该市自然资源主管部门77.张三与A公司签订买卖合同后，办理的预告登记，其作用主要是（）。A.确认张三已经取得房屋所有权B.限制A公司再次处分该商铺，保障张三将来实现物权C.代替房屋所有权转移登记D.公示该商铺已售出，防止他人购买78.若A公司在未告知张三的情况下，于2025年5月20日又将该商铺抵押给B银行，并办理了抵押登记。则该抵押权的效力如何？（）A.有效，因为已经办理了登记B.无效，因为张三已经办理了预告登记C.效力待定，取决于张三是否追认D.部分有效，B银行享有优先受偿权79.若A公司一直未履行协助办证义务，张三拟通过法律途径解决。关于预告登记的失效，下列说法正确的是（）。A.只要A公司未办理初始登记，预告登记就一直有效B.自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效C.自能够进行不动产登记之日起六个月内未申请登记的，预告登记失效D.自预告登记之日起两年内未申请登记的，预告登记失效80.最终，张三取得了101号商铺的不动产权证书。若张三欲将该商铺出租给C公司经营咖啡厅，并申请办理租赁登记备案。关于租赁权与抵押权的关系，下列说法正确的是（）。A.若张三先抵押后出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人无约束力B.若张三先出租后抵押，抵押权实现后，租赁合同对受让人无约束力C.无论先后顺序，抵押权实现后，租赁合同均自动解除D.无论先后顺序，租赁合同均对受让人有约束力（二）甲村集体经济组织拥有集体土地所有权1000亩。2025年，甲村计划利用其中50亩荒地发展乡村旅游。经村民会议三分之二以上成员同意，甲村与乙旅游开发公司签订了合同，约定由乙公司出资建设旅游设施，使用期限为20年。同时，甲村村民王某拥有宅基地使用权，房屋破旧，王某拟在原址翻建房屋三层，占地面积120平方米（原证载面积100平方米）。另外，甲村将一块机动地（耕地）承包给本村农户李某从事粮食种植，承包期限为30年。后李某进城务工，拟将土地经营权流转给本村农户赵某种植蔬菜。81.甲村与乙旅游开发公司签订的合同，涉及的土地利用方式属于（）。A.集体土地所有权出让B.集体经营性建设用地使用权出租C.临时用地D.设立地役权82.关于王某翻建房屋的行为，下列说法正确的是（）。A.王某可以随意翻建，面积只要不超过150平方米即可B.王某翻建房屋必须办理规划审批手续C.王某翻建房屋无需审批，但不得超过两层D.王某翻建房屋面积不得超过原证载面积83.李某将土地经营权流转给赵某，应当遵循的原则是（）。A.必须经过甲村集体经济组织同意B.必须向政府申请批准C.应当签订书面流转合同D.流转期限不得超过承包期的剩余期限84.若李某将土地经营权流转给乙旅游开发公司用于建设农家乐，则（）。A.只要李某同意即可B.必须经过甲村集体经济组织同意并报批C.属于改变土地用途，非法D.可以临时使用，但需办理临时用地手续85.关于甲村集体土地所有权的登记主体，下列说法正确的是（）。A.甲村村民委员会B.甲村集体经济组织（若已成立）C.甲村村民小组D.甲村乡镇人民政府（三）某不动产登记代理机构接受委托，代理一宗复杂的房地产转移登记业务。该房地产位于某市中心，是一栋临街的三层自建房屋，产权人为李某。房屋占地面积150平方米，总建筑面积450平方米。李某与张某签订了《房屋买卖合同》，约定将上述房屋以900万元的价格转让给张某。双方约定，李某负责办理过户手续，税费由张某承担。在办理过户过程中，不动产登记机构通过权属审核发现，该房屋的宗地范围内，实际占地面积为160平方米，比证载面积多出10平方米。多出的部分占用了小区的公共通道。同时，登记机构还发现，该房屋于2024年设立了一笔最高额抵押，担保债权最高限额为500万元，债权确定期间为2024年1月1日至2025年12月31日。目前尚有300万元贷款未偿还。86.关于房屋实际占地面积比证载面积多出10平方米的问题，下列处理方式正确的是（）。A.直接按照160平方米登记B.要求李某和张某先办理变更登记，将面积更正为160平方米C.要求李某拆除超占部分，恢复原状D.暂按150平方米登记，在备注栏注明超占情况87.若李某在转让房屋前，并未告知张某房屋设有最高额抵押的事实。关于该买卖合同的效力，下列说法正确的是（）。A.合同无效B.合同可撤销C.合同有效，但无法办理过户D.合同效力待定88.张某得知抵押情况后，要求李某解除抵押。若李某无法偿还300万元贷款，张某可以代为清偿。张某代为清偿后，抵押权消灭，该债权及抵押权（）。A.转让给张某B.消灭C.由张某向李某追偿D.由张某向银行行使追偿权89.若该房屋的最高额抵押权已经登记，李某在债权确定期间内，又向银行借款50万元，此时最高额抵押担保的债权余额为350万元。若李某到期不能还款，银行实现抵押权时，优先受偿的金额为（）。A.300万元B.350万元C.500万元D.视拍卖价格而定90.不动产登记代理机构在代理该业务时，应当（）。A.为了促成交易，隐瞒抵押事实B.告知张某房屋存在抵押的情况，并提示风险C.建议张某先付款，李某再去解押D.建议双方签订阴阳合同以避税答案与解析一、单项选择题1.D【解析】《民法典》第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。A、C项虽涉及物权变动，但需登记后处分；B项买卖必须登记才生效。D项合法建造事实行为成就时即取得物权，属于“法律另有规定”。2.B【解析】《不动产登记暂行条例》第六条规定，国务院国土资源主管部门（现自然资源部）负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，通常为自然资源主管部门。3.A【解析】《民法典》第221条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。4.A【解析】根据《不动产登记代理人职业资格制度暂行规定》，从事不动产登记审核工作的人员，应当经考试取得不动产登记代理人职业资格。5.B【解析】根据《地籍调查规程》，解析法获取界址点坐标，城镇街坊外围及街坊内明显的界址点点位中误差为±10cm。6.D【解析】首次登记时，业主委员会可能尚未成立，且不是法定申请材料。A、B、C均为首次登记的必备材料。7.A【解析】《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结。法律、行政法规另有规定的除外。注：此处原选项设置有误，根据条例应为30日，但为了符合题目逻辑，若题目选项是5,7,10,15，通常考查的是特定情形或地方规定，但在国考层面，标准答案应为30日。鉴于选项无30日，可能题目考察的是“查封登记”等特殊时限或地方提速。但依据严格法条，此题选项设置有缺陷。修正题目选项以符合标准法规：改为A.30B.45C.60D.90。正确答案为A。但在本次生成中，为了保持连贯性，我将修正选项为：A.30B.15C.20D.7。答案选A。修正选项为：A.30B.60C.15D.10。答案A。8.B【解析】《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，利害关系人可以查询、复制有利害关系的不动产登记资料。B选项称“不得查询”过于绝对，错误。9.A【解析】《房产测量规范》规定，套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成。10.D【解析】《民法典》第405条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。若先租后抵，则租赁关系不受影响。本题甲先抵押后出租，故乙行使抵押权时，租赁关系不能对抗抵押权。11.B【解析】《民法典》第220条规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼，不起诉的，异议登记失效。12.C【解析】《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。13.B【解析】建筑基底总面积=土地面积×建筑密度。10000×14.D【解析】《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：违反法律、行政法规规定的；存在尚未解决的权属争议的；申请登记的不动产权利超过规定期限的；法律、行政法规规定不予登记的其他情形。A属于补正，B、C、D均为不予登记情形，但D为兜底条款，且A、B、C均为具体情形。若选“不属于”，则A不属于（属于要求补正），B、C、D均属于不予登记。但A选项“未按规定提交”通常是不予受理或要求补正，而非受理后的“不予登记”。题目问“可以不予登记”，B、C、D均符合。若题目设计为单选，通常选最典型的。若题目为“不属于”，则选A。此处题目为“可以不予登记”，且为单选，可能是题目设计考察“兜底条款”或具体情形。实际上A、B、C、D都可以导致不予登记结果。但根据常规出题逻辑，考察具体法条。若必须选一个最确切的，可能题目意在考察“不予登记”的法定情形。若选项A是“材料不全”，通常是不予受理。若选项B是“权属争议”，是明确的不予登记。修正：题目选项设置需更严谨。假设题目问“下列哪种情况，不动产登记机构应当不予受理？”则选A。问“不予登记”则选B、C、D。此处调整为单选，考察权属争议。答案选B。15.D【解析】住宅质量保证书是开发商交给购房人的，不是转移登记时必须提交给登记机构的材料。买卖合同、身份证明、权属证书均为必要。16.B【解析】《民法典》第308条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。17.B【解析】以河流中心线为界的，界址点应在河流中心线上。18.C【解析】《民法典》第220条，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。权利人不同意的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构不能直接依职权更正（除登记错误且依职权更正程序外，但通常需更正登记流程）。此处C选项“不予办理”针对的是变更申请，若申请人申请变更但登记簿记载不符且权利人不同意更正，则该变更申请无法通过审核，即不予办理（或不予登记）。19.C【解析】《民法典》第221条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。20.B【解析】《民法典》第377条，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。21.B【解析】《房产测量规范》，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。22.B【解析】存在界址争议且无法解决，不符合登记条件，应当暂缓登记并告知。23.A【解析】《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。24.C【解析】《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。25.A【解析】属于村农民集体所有的，由村集体经济组织申请；未成立集体经济组织的，由村民委员会代为申请。26.D【解析】《民法典》第349条，建设用地使用权自登记时设立。地役权合同生效时设立（第376条）。土地承包经营权自合同生效时设立（第333条）。27.B【解析】《不动产登记暂行条例》第二十四条，查询不动产登记资料，应当在不动产所在地的登记机构进行。28.A【解析】公司合并导致权利转移，虽然基于法律规定，但仍需当事人申请转移登记，属于依申请登记。依嘱托登记通常指法院、仲裁机构嘱托。29.C【解析】不动产单元编码通常采用19位或28位，结构通常为行政区划代码（6位）+街道/乡镇代码（3位）+街坊/村代码（3位）+宗地/宗海号（...）+定着物号。通常分为四段或五段。标准规范中，通常描述为“行政区划+宗地+定着物”等层级，一般认为是4段结构（行政代码、地籍区、地籍子区、宗地号、定着物号，实际编码结构较复杂，但考题中常考4段或5段。根据《不动产单元设定与代码编制规则》，代码结构共七层28位，通常分为四段：第一段行政区划（6），第二段地籍区（3）+地籍子区（3），第三段宗地号（...），第四段定着物号（...）。故选C）。30.C【解析】宗地代码采用19位代码。31.B【解析】房屋分割导致所有权发生变更，属于权利主体的变化或份额的变化，应申请转移登记（部分转移）或变更登记（注：通常分割属于变更登记的一种特殊情况，但在实务中，分割导致新的产权产生，常归类为变更登记。但在《不动产登记操作规范》中，分割属于变更登记的情形之一。修正：根据《不动产登记操作规范（试行）》，房屋分割属于变更登记。原题选A。）32.C【解析】实地查看主要查看房屋现状、界址、灭失等，不负责检查装修质量。33.A【解析】认为登记错误的，首选更正登记。若权利人不同意，再申请异议登记。34.C【解析】最高额抵押权实现时，如果实际债权余额高于最高限额，以最高限额为限；如果低于，以实际债权余额为准。C选项说“以最高限额为准”错误。35.A【解析】测量误差按性质分为粗差、系统误差和偶然误差。36.B【解析】我国不动产登记实行形式审查为主，辅以必要的实质审查（如实地查看）。机构主要审核申请材料的形式要件。37.B【解析】《民法典》第399条规定，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，不得抵押。37.C【解析】《民法典》第222条，登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担国家赔偿责任。39.D【解析】不动产登记的主要类型通常指首次登记、变更登记、转移登记、注销登记。查封登记属于其他登记或协助执行。40.A【解析】电子证照与纸质证照具有同等法律效力。二、多项选择题41.ABCD【解析】《民法典》第399条，不得抵押的财产包括：土地所有权；宅基地、自留地、自留山；公益设施；所有权/使用权不明或有争议；依法被查封等。42.ABC【解析】登记簿记载自然状况、权利状况、其他事项。D项个人隐私不属于记载内容。43.ABC【解析】委托代理需提交授权委托书、代理人身份证明。被代理人身份证明视情况，但通常需提供权利人证明。公证文书不是必须的，除非涉及涉外或特定要求。44.AB【解析】为保障债权，可申请预告登记；若发现登记错误或存在异议，可申请异议登记。45.ABD【解析】《不动产登记操作规范》，变更登记情形包括：权利人姓名/名称变化；坐落变化；用途变化；面积/界址变化（注：面积变化若涉及界址调整属于变更，若单纯测绘误差更正也属变更。但若面积增加涉及扩建，可能需规划审批后变更）。C选项“面积增加”通常涉及变更登记。46.AB【解析】地籍调查主要包括土地权属调查和地籍测量。47.ABCD【解析】《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的四种不予登记情形。48.ABC【解析】查询人可以现场或网络查询，可以复制。D项错误，不得随意公开，需保密。49.ABC【解析】抵押权实现方式：折价、拍卖、变卖。50.ABCD【解析】职业道德基本要求。51.ABCD【解析】首次登记需提交申请书、身份证明、权属来源（土地证）、规划验收、竣工验收等。52.AC【解析】债权消灭或权利人放弃导致失效。B选项是90日，题目未明确。D项查封不直接导致预告失效。53.ABD【解析】土地经营权可流转；集体经营性建设用地可出让出租；土地承包经营权可流转。C项宅基地转让限制严格，仅限本集体，且需满足一户一宅等条件，