不动产登记代理人考试题库

不动产登记代理人考试题库一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪一情形属于“法律另有规定”的情形？A.甲将其房屋出卖给乙，但未办理登记，乙已支付全部价款并实际入住B.甲继承其父亲的房屋，但未办理登记C.甲因人民法院生效的法律文书取得房屋所有权，但未办理登记D.甲合法建造房屋，但未办理登记2.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。这在不动产登记错误救济中属于：A.异议登记B.更正登记C.预告登记D.变更登记3.关于不动产登记资料的查询与复制，下列说法正确的是：A.任何单位和个人都可以查询复制不动产登记资料B.只有权利人本人可以查询复制不动产登记资料C.利害关系人不得查询复制不动产登记资料D.国家机关可以查询复制与调查处理事项有关的不动产登记资料4.甲房地产开发企业开发建设某住宅小区，在未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的情况下，直接将其中一套房屋出卖给乙，并办理了转移登记。关于该登记行为的效力，下列说法正确的是：A.该转移登记有效，因为乙属于善意第三人B.该转移登记有效，因为乙已支付合理对价C.该转移登记无效，因为未办理首次登记D.该转移登记效力待定，取决于甲企业后续是否补办首次登记5.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，申请人办理不动产登记时，下列哪项材料不是必须提交的？A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.买卖合同公证书6.共有不动产的登记，关于共有性质的约定，下列说法正确的是：A.共有人对共有性质没有约定或者约定不明确的，视为按份共有B.共有人对共有性质没有约定或者约定不明确的，视为共同共有C.家庭成员之间的不动产共有，一律视为共同共有D.夫妻关系存续期间购得的房产，无论登记在谁名下，均视为共同共有7.异议登记申请人应当在异议登记之日起（）内向人民法院提起诉讼，否则异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日8.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.7C.10D.159.关于宅基地使用权，下列说法正确的是：A.宅基地使用权可以抵押，法律另有规定的除外B.宅基地使用权可以转让给本集体经济组织以外的成员C.宅基地使用权消灭的，应当及时办理注销登记D.宅基地使用权期限届满的，自动续期10.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记失效的情形是：A.债权消灭B.能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记C.债权转让D.A和B11.甲购买乙的房屋，已支付首付款并办理了预告登记。后乙又将该房屋出卖给不知情的丙，并办理了转移登记。此时，该房屋的所有权归属于：A.甲，因为甲办理了预告登记B.丙，因为丙办理了转移登记，且预告登记未失效C.乙，因为乙是一房二卖的责任方D.甲和丙共有12.在地役权登记中，需役地转让的，地役权一并转让。这体现了物权的：A.优先效力B.追及效力C.排他效力D.支配效力13.下列哪项不动产权利变动，不需要办理登记？A.建设用地使用权的设立B.地役权的设立C.土地承包经营权的互换（未登记）D.房屋所有权的抛弃14.不动产登记机构在审核登记材料时，发现申请登记的不动产存在权属争议，且争议正在处理中。登记机构应当：A.予以登记，并在登记簿上注明争议情况B.不予登记，并书面告知申请人C.暂缓登记，待争议解决后再行办理D.办理异议登记15.关于不动产单元的设定，下列说法正确的是：A.不动产单元是权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间B.不动产单元可以随意分割或合并，无需经过规划审批C.房屋所有权和建设用地使用权必须登记在同一不动产单元上D.不动产单元的编码具有唯一性，但可以变更16.某地块形状为矩形，长边为100米，短边为50米，该地块的面积计算公式为：A.SB.SC.SD.S17.申请人申请不动产登记，下列哪项不是登记机构的职责？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产交易合同的实质内容进行裁决18.因继承或者受遗赠取得不动产权利的，申请人申请登记时，下列说法正确的是：A.必须提交经公证的材料或者生效的法律文书B.只需提交所有继承人的身份证明即可C.只需提交被继承人的死亡证明即可D.必须提交遗嘱原件，无需公证19.不动产登记费按（）收取。A.不动产的面积B.不动产的评估价值比例C.件D.宗地20.下列关于建筑物区分所有权的说法，错误的是：A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利C.业主行使权利不得危及建筑物的安全D.业主可以随意将住宅改为经营性用房，无需征得利害关系人同意21.不动产登记簿应当采用（）介质。A.纸质B.电子C.纸质和电子D.磁带22.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）。A.更正登记B.异议登记C.预告登记D.首次登记23.办理房屋所有权转移登记时，若房屋存在查封登记，登记机构应当：A.办理转移登记，同时注销查封登记B.不予办理转移登记C.办理转移登记，但在登记簿上注记查封情况D.询问查封机关是否同意转移24.下列哪项不属于不动产登记的类型？A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.确权登记25.土地经营权自流转合同（）时设立。A.签订B.登记C.公证D.批准26.不动产登记机构工作人员违反规定泄露登记资料，给他人造成损害的，依法承担：A.行政责任B.刑事责任C.民事责任D.行政责任和民事责任27.申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。撤回登记申请应当：A.口头提出B.书面提出C.通过电话提出D.通过电子邮件提出28.关于不动产登记簿与权属证书的关系，下列说法正确的是：A.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明B.不动产登记簿与权属证书记载不一致的，以权属证书为准C.不动产权属证书遗失后，权利人无法办理其他登记业务D.不动产登记簿不具有证据效力29.某公司通过划拨方式取得建设用地使用权，建造厂房。现该公司欲将该厂房转让，关于该行为的说法，正确的是：A.可以直接转让，无需审批B.应当向有批准权的人民政府审批C.必须先办理出让手续，补交土地出让金D.B和C30.不动产登记机构在办理登记时，发现申请登记的不动产存在超过规划许可面积的情况，应当：A.按实际面积予以登记B.按规划许可面积予以登记C.不予登记，并书面告知申请人需先处理超规划问题D.暂按实际面积登记，备注超规划部分31.下列关于最高额抵押权登记的说法，正确的是：A.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围B.最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让C.最高额抵押权不得随主债权转让而转让D.最高额抵押权设立必须登记，否则不发生效力32.人民法院查封不动产的，应当向不动产登记机构送达（）和协助执行通知书。A.判决书B.裁定书C.调解书D.执行令33.不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度，对不动产登记资料的（）负责。A.安全B.保密C.安全和保密D.公开34.申请人申请不动产登记，提交的身份证明文件过期，登记机构应当：A.视为无效申请，不予受理B.要求申请人补正C.受理后按退件处理D.先予受理，后补交材料35.关于集体土地所有权登记，下列说法正确的是：A.集体土地所有权由村民小组所有，登记在村民小组名下B.集体土地所有权由村集体经济组织或者村民委员会所有C.集体土地所有权可以转让给个人用于建房D.集体土地所有权期限为70年36.下列哪种情形，不动产登记机构可以依职权办理注销登记？A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.依法没收不动产的D.A、B、C均不是37.不动产登记记载的事项错误，不动产登记机构书面通知权利人在规定期限内办理更正登记，权利人拒绝办理的，利害关系人可以申请：A.更正登记B.异议登记C.注销登记D.撤销登记38.在办理不动产登记时，对于共有不动产，应当由（）申请登记。A.共有人全体B.共有份额最大的共有人C.任意一名共有人D.推选的代表人39.下列关于地役权的说法，错误的是：A.地役权不得单独转让B.地役权不得单独抵押C.地役权自登记时设立D.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让40.不动产登记机构完成登记后，应当依法向申请人核发（）。A.不动产登记证明B.不动产权属证书C.不动产登记簿D.A或B二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选得1分，有错选不得分）41.下列哪些情形下，不动产登记机构不予登记？A.申请人未提供合法有效的身份证明B.申请登记的不动产权利与登记簿记载的权利冲突C.申请登记的不动产存在权属争议D.申请登记的不动产超过规定期限未申请登记42.根据《民法典》，下列哪些财产不得抵押？A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校、幼儿园的教育设施D.依法被查封的财产43.不动产登记簿应当记载的事项包括：A.不动产自然状况B.不动产权属状况C.不动产权利限制事项D.不动产交易价格44.申请不动产登记，申请人可以委托代理人办理。下列关于代理登记的说法，正确的有：A.代理人应当向登记机构提交授权委托书B.境外申请人委托代理人申请的，授权委托书应当经公证或者认证C.代理人可以是自然人，也可以是法人D.代理人在代理权限内签署的文件对申请人具有法律效力45.下列哪些不动产权利变动，适用《不动产登记暂行条例》？A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地承包经营权46.关于预告登记的范围，下列说法正确的有：A.商品房预售B.不动产买卖C.不动产抵押D.预购商品房抵押47.不动产登记机构在审核登记申请时，发现申请材料存在以下哪些问题，应当一次性书面告知申请人补正？A.申请材料不齐全B.申请材料形式不符合要求C.申请登记事项存在法律禁止性规定D.申请材料内容不一致48.下列哪些情形，当事人可以申请注销登记？A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法没收、征收或者收回的D.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的49.关于不动产登记资料的查询，下列说法正确的有：A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制有利害关系的不动产登记资料C.有关国家机关可以查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.查询不动产登记资料的单位和个人应当对查询资料保密50.房屋所有权转移登记中，需要提交的材料包括：A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.证明房屋所有权发生转移的材料51.下列关于不动产单元设定的说法，正确的有：A.有固定界限、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋、建筑物等特定空间属于不动产单元B.房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致C.土地、海域使用权权属界线封闭的空间为不动产单元D.不动产单元可以跨行政区域52.关于更正登记，下列说法正确的有：A.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正C.有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正D.登记机构予以更正后，应当及时通知当事人53.人民法院对不动产进行预查封的，登记机构应当：A.办理预查封登记B.在不动产登记簿上注明预查封情况C.通知相关权利人D.待不动产办理首次登记时，自动转为正式查封54.下列哪些情形属于不动产变更登记？A.权利人的姓名、名称或者自然状况发生变化B.不动产界址、面积等自然状况发生变化C.同一权利人分割或者合并不动产D.不动产权利期限发生变化55.申请不动产登记时，下列哪些材料需要提供原件？A.身份证明B.买卖合同C.不动产权属证书D.婚姻证明56.关于不动产登记的公告，下列说法正确的有：A.登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告B.公告期不得少于15个工作日C.公告期满无异议或者异议不成立的，方可予以登记D.房屋所有权首次登记必须进行公告57.下列关于地役权登记的说法，正确的有：A.地役权设立时，应当向登记机构申请地役权登记B.地役权自合同生效时设立C.未经登记，地役权不得对抗善意第三人D.需役地转让的，地役权一并转让58.不动产登记机构的工作人员在进行实地查看时，应当查看的内容包括：A.不动产是否真实存在B.不动产界址是否与申请材料一致C.不动产面积是否准确D.不动产权利人是否实际居住59.下列哪些文件可以作为证明不动产权利来源的材料？A.买卖合同B.继承公证书C.人民法院生效判决书D.分家析产协议60.关于不动产登记错误的赔偿责任，下列说法正确的有：A.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任B.登记机构因登记错误给他人造成损害的，应当承担赔偿责任C.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿D.登记机构工作人员故意或者重大过失造成登记错误的，应当承担相应责任三、判断题（共20题，每题0.5分。正确的打“√”，错误的打“×”）61.不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，以不动产权属证书为准。（）62.异议登记失效后，申请人可以直接就同一事项再次申请异议登记。（）63.建设用地使用权自登记时设立。（）64.因不动产买卖、互换、赠与等原因导致权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。（）65.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。（）66.农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。（）67.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。（）68.已经登记的抵押权，因主债权转让而转让的，可以申请抵押权转移登记。（）69.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（）70.不动产登记机构在办理登记时，发现申请人提供虚假材料的，应当予以登记，事后由公安机关处理。（）71.同一不动产上设立多个抵押权的，应当按照登记的时间先后顺序清偿。（）72.业主对建筑物专有部分享有共有和共同管理的权利。（）73.办理不动产登记，申请人必须亲自到场，不得委托他人办理。（）74.不动产登记费按照不动产的面积分段累进计算。（）75.土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。（）76.预购商品房预告登记后，房屋所有权首次登记完成前，该预购商品房可以转让。（）77.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结。（）78.权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料的，登记机构应当提供。（）79.不动产被查封期间，登记机构可以办理该不动产的变更登记。（）80.担保物权人放弃担保物权的，应当申请注销登记。（）四、案例分析题（共4大题，每题10分）（一）甲房地产开发公司通过出让方式取得A地块的国有建设用地使用权，并在该地块上开发建设“阳光花园”住宅小区。2023年1月，甲公司取得A地块的国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记。2023年3月，甲公司将该小区1号楼101室出卖给乙，双方签订了商品房买卖合同，约定总价款200万元，乙支付首付60万元，余款办理按揭贷款。2023年4月，乙向不动产登记机构申请办理了预购商品房预告登记。2023年5月，甲公司因资金周转困难，在未告知乙的情况下，将该1号楼101室抵押给丙银行，并办理了在建建筑物抵押权登记。2023年6月，乙向银行申请按揭贷款，银行要求办理预购商品房抵押权预告登记。81.乙申请办理预购商品房预告登记，应当提交哪些主要材料？82.甲公司将已售给乙的房屋抵押给丙银行，该抵押权是否有效？为什么？83.若甲公司无法按期交房，导致商品房买卖合同解除，乙应如何维护自己的权益？对预告登记有何影响？84.若乙顺利取得房屋所有权并办理了转移登记，随后向丙银行办理了抵押权登记，若乙无法偿还贷款，丙银行实现抵押权时，应注意哪些法律问题？（二）张某与李某系夫妻关系，婚后共同购买了一套商品房，登记在张某名下。2022年，张某未经李某同意，与王某签订房屋买卖合同，将该房屋以300万元的价格卖给王某。王某支付了全部房款，并搬入该房屋居住。2023年，李某发现此事，主张张某无权处分，要求追回房屋。王某称自己不知情，且已支付合理对价，并办理了转移登记。此时，不动产登记簿上记载的权利人为王某。85.张某与李某对该房屋的所有权性质是什么？不动产登记簿记载在张某名下，能否据此认定该房屋为张某个人所有？86.张某与王某签订的买卖合同效力如何？为什么？87.王某是否取得了该房屋的所有权？请依据《民法典》相关规定进行分析。88.若王某未办理转移登记，李某能否追回该房屋？请说明理由。（三）S市A村集体经济组织拥有一块集体土地，用途为耕地。2021年，A村拟将该地块中的部分土地（10亩）流转给本村村民赵某用于种植经济作物。双方签订了土地经营权流转合同，约定流转期限为5年。赵某为提高产量，在流转土地上修建了临时看护房。2022年，A村因发展乡村旅游，拟将包括赵某流转土地在内的区域规划为旅游区，并引进B公司进行开发建设。89.赵某取得的土地经营权是否需要登记？其设立时间是什么？90.赵某在流转土地上修建临时看护房，是否符合法律规定？需要办理什么手续？91.A村引进B公司进行开发建设，涉及土地用途变更，应当办理哪些审批手续？92.若A村与B公司合作，将集体建设用地使用权入股，应当如何办理登记？（四）某市不动产登记机构在审核一起房屋所有权转移登记申请时发现，申请人提交的房屋测绘报告显示的房屋面积与不动产登记簿记载的面积不一致，且误差超过了规定标准。申请人称其曾对房屋进行了合法的扩建，并持有规划部门的批准文件，但未办理变更登记。同时，登记机构通过查询系统发现，该房屋在3天前被法院依法查封，但协助执行通知书尚未送达登记机构。93.对于申请人提交的测绘面积与登记簿记载不一致的情况，登记机构应当如何处理？94.申请人对房屋进行了合法扩建，在申请转移登记前，应当先办理什么登记？95.关于法院查封的问题，登记机构在收到协助执行通知书后，应当如何处理该转移登记申请？96.若登记机构因审核不严，为申请人办理了转移登记，应当承担什么法律责任？参考答案与解析一、单项选择题1.【答案】D【解析】《民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此D选项正确。A、B、C情形均需登记才发生物权变动效力。2.【答案】B【解析】题干描述的是更正登记的定义。更正登记是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，或者登记机构发现登记错误，依职权或依申请对错误事项进行更正的登记。3.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。国家机关可以查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。A、B、C表述过于绝对或错误。4.【答案】C【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料...未办理首次登记的，不得办理其他类型登记。因此转移登记无效。5.【答案】D【解析】申请不动产登记通常需要提交登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书（如转移登记时）以及证明发生变更转移的材料等。买卖合同公证书不是必须提交的材料，除非法律特别规定或当事人约定。6.【答案】B【解析】《民法典》第三百零八条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。注意此处与旧法不同，现默认为按份共有，家庭关系等除外。但本题B选项虽与法条字面不完全一致（法条是家庭关系外按份，家庭关系内通常共同），但在考试语境下，若A说视为按份共有是正确的（针对一般情况），B说视为共同共有是错误的。仔细审题：B选项说“没有约定...视为共同共有”，这是错误的。A选项说“没有约定...视为按份共有”，这是正确的。等等，题目问的是“正确的是”。A选项是正确的。B选项是错误的。C选项过于绝对。D选项视具体情况。故选A。修正：本题选项设置可能存在陷阱，依据《民法典》308条，无约定视为按份共有。故A正确。7.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内向人民法院提起诉讼。8.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结...法律另有规定的除外。注意：此处《条例》规定是30日。但是《不动产登记操作规范（试行）》及相关优化营商环境的政策中，将一般登记压缩至5个工作日。作为考试真题，应依据《条例》基础法规，除非题目明确指明“优化营商环境背景下”。通常基础考试考《条例》原文30日。但考虑到近年改革，很多考试会考新规。此处若为顶级出题，应注明。但在无特殊说明下，依据《条例》选30日（原题无30选项，选项为5,7,10,15）。这表明题目依据的是优化后的时限或特定法规（如《民法典》未规定时限）。依据国务院《关于压缩不动产登记办理时间的通知》，一般登记压缩至5个工作日。故选A。9.【答案】C【解析】宅基地使用权不得抵押（除试点地区外，法律层面通常认为不得抵押），不得转让给本组织外成员，无期限规定。C选项正确，权利消灭应注销。10.【答案】D【解析】《民法典》第二百二十一条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。11.【答案】B【解析】预告登记具有排他效力，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。乙办理了预告登记，甲再卖给丙，即使丙善意且办理转移登记，由于预告登记的存在，丙不能取得所有权（除非预告登记失效）。题目问“此时”，且乙已预告登记，丙的处分不发生效力，所有权仍归甲（原所有权人）。但选项无甲。若乙未及时转本登记，预告登记失效，则丙取得。题目未提失效。若问丙是否取得，答案是否。但选项有A（甲）、B（丙）、C（乙）、D（共有）。由于预告登记阻却了丙的取得，且乙未取得所有权（预告登记不是所有权），所有权仍归甲。选项有A。但若题目隐含丙已过户且乙未在90天内转本登记，则归丙。本题设计为考察预告登记的排他性，应选丙不能取得，即归甲。选项A存在。但若必须选一个最符合“如果丙办理了登记”的后果，通常考题会问“丙是否取得所有权”。若选项无“丙未取得”，则选A（甲）。但仔细看选项，A是甲。若乙预告登记有效，丙的转移登记无效，权利人仍是甲。故选A。修正思路：题目问“此时，该房屋的所有权归属于”。乙预告登记，甲卖丙并过户。预告登记具有排他效力，丙的过户无效。所有权仍归甲。故选A。12.【答案】B【解析】地役权从属性，随需役地转让，体现了物权的从属性和追及效力，此处主要体现从属性/随主权利移转。选项B追及效力通常指物无论辗转落入何人之手，物权人均可追回。地役权随需役地转让更多体现“从属性”。若选项有从属性选从属性，若无，B追及效力也可解释为权利随物走。本题B为最佳选项。13.【答案】C【解析】《民法典》第三百三十四条，土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。即互换、转让本身自合同生效时发生效力，登记是对抗要件。故C正确。A、B、D均需登记才生效（设立/抛弃）。14.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记...（二）存在权属争议的。15.【答案】D【解析】不动产单元是权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，具有唯一编码。A正确，B错误（需规划/验收），C正确（房地一体），D正确（唯一且不可随意变更）。题目选“正确的是”，A、C、D均正确。单选题只能选一个。通常核心特征是“唯一性”和“独立使用价值”。D选项强调了编码的唯一性，是不动产单元的核心技术特征。16.【答案】B【解析】矩形面积公式为长乘以宽。S=17.【答案】D【解析】登记机构职责是查验、询问、如实登记。对合同实质内容进行裁决不是登记机构职责，属于司法或仲裁范畴。18.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条，因继承、受遗赠取得不动产权利的，申请人申请登记时，应当提交经公证的材料或者生效的法律文书。19.【答案】C【解析】《不动产登记暂行条例》及发改委、财政部文件，不动产登记费按件收取，不得按面积、价值比例收取。20.【答案】D【解析】《民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。21.【答案】C【解析】不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。故C正确。22.【答案】A【解析】认为登记错误的，首先申请更正登记。若权利人不同意，利害关系人可申请异议登记。B是异议登记。A是更正登记。23.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记申请有下列情形之一的...（三）不动产被依法查封期间...不予登记。24.【答案】D【解析】不动产登记类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。确权登记通常指权属确认，不是标准的不动产登记类型名称（虽然实际业务中存在，但法规术语中通常对应首次登记或依职权更正）。25.【答案】A【解析】《民法典》第三百四十一条，土地经营权自流转合同生效时设立。登记是对抗要件。26.【答案】C【解析】《不动产登记暂行条例》第三十条，登记机构工作人员泄露登记资料...给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。题目问“给他人造成损害的，依法承担”，主要指民事赔偿责任。行政责任是内部或对公。故选C。27.【答案】B【解析】撤回登记申请应当书面提出。28.【答案】A【解析】《民法典》第二百一十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。B错误，应以登记簿为准。29.【答案】D【解析】划拨土地转让，需报政府审批，且受让方需办理出让手续，补交出让金（除非符合特定划拨条件）。30.【答案】C【解析】超规划面积属于违规建设，应先由规划等部门处理（处罚、整改），凭处理结果办理登记。不能直接按实际或规划面积登记。31.【答案】A【解析】《民法典》第四百二十三条，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。B错误，部分债权转让，最高额抵押权不得转让，除非约定。C错误，可以随主债权转让。D正确，必须登记。32.【答案】B【解析】法院查封，应送达裁定书和协助执行通知书。33.【答案】C【解析】《不动产登记暂行条例》第二十六条，对安全和保密负责。34.【答案】B【解析】材料不符合要求，应当一次性书面告知补正。35.【答案】B【解析】集体土地所有权属于村集体（或组集体、乡镇集体），通常登记在集体经济组织或村委会名下。C错误，不得转让给个人。36.【答案】D【解析】依职权注销登记的情形：不动产灭失且未注销；权利人放弃且未注销；依法没收、征收、收回。A、B、C均需当事人申请，只有C（依法没收）可能涉及依职权。但题目问“可以依职权”，实际上A、B、C若当事人不配合，登记机构在一定条件下可依职权注销。但最典型的依职权是C。选项D为“A、B、C均不是”，若A、B、C属于依职权，则D错。通常A、B需申请，C可依职权。但严格来说，A、B当事人不申请，登记机构一般不能直接注销，除非有生效文件。C有生效文件可依职权。故选C。37.【答案】B【解析】权利人拒绝更正，利害关系人可以申请异议登记。38.【答案】A【解析】共有不动产登记，应当由共有人全体共同申请。39.【答案】C【解析】地役权自合同生效时设立，登记是对抗要件。故C错误。40.【答案】D【解析】登记完成后，核发不动产权属证书（所有权等）或不动产登记证明（抵押权等）。二、多项选择题41.【答案】ABC【解析】《不动产登记暂行条例》第二十二条。D选项表述不清，通常不作为不予登记的直接法定理由。42.【答案】ABCD【解析】《民法典》第三百九十九条。土地所有权、宅基地、教育设施、公益设施、查封扣押财产等均不得抵押。43.【答案】ABC【解析】不动产登记簿记载：自然状况（坐落、面积等）、权属状况（权利人、性质等）、权利限制（查封、抵押等）。交易价格一般不直接记载于登记簿（可能记载在档案中）。44.【答案】ABCD【解析】代理登记的相关规定。45.【答案】ABC【解析】《不动产登记暂行条例》第二条。耕地承包经营权（土地经营权）属于《农村土地承包法》调整，虽然也涉及登记，但《条例》主要列举了集体土地所有权、房屋等建筑物所有权、森林林木所有权、建设用地使用权等。D项耕地承包经营权是否适用《条例》？《条例》第二条第五项是“法律规定需要登记的其他不动产权利”。土地经营权登记在《细则》中有规定。故广义上适用。但严格考题中，常选ABC。不过根据《细则》，土地经营权也是登记对象。此处选ABCD更为严谨。46.【答案】ABCD【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条。47.【答案】AB【解析】材料不齐全或形式不符合要求，应当告知补正。C属于不予登记情形。D属于审核中发现的问题，视情况补正或不予登记。48.【答案】ABCD【解析】注销登记的适用情形。49.【答案】ABCD【解析】查询、复制登记资料的规定及保密义务。50.【答案】ABCD【解析】转移登记的基本材料。51.【答案】ABC【解析】不动产单元的设定原则。D错误，不动产单元一般不得跨行政区域（界址线封闭）。52.【答案】ABCD【解析】更正登记的条件及程序。53.【答案】ABD【解析】预查封登记的处理。C无明确规定必须通知。54.【答案】ABCD【解析】变更登记的情形（权利主体不变，客体或内容变化）。55.【答案】AC【解析】身份证明、权属证书通常需核验原件。买卖合同、婚姻证明一般提交复印件（需核对原件）或原件。实务中，合同通常提交原件（如存量房买卖合同需网签），但一般规定是“有关证明材料”。严格来说，身份证明和权属证书必须查验原件。故选AC。56.【答案】ABC【解析】公告登记的规定。D错误，并非所有首次登记都必须公告。57.【答案】BCD【解析】地役权设立。A错误，地役权登记是自愿的（对抗要件），不是必须。58.【答案】ABC【解析】实地查看的内容。D“是否实际居住”不是查看内容。59.【答案】ABCD【解析】均可以作为权利来源证明。60.【答案】ABCD【解析】登记错误的赔偿责任。三、判断题61.【答案】×【解析】应以不动产登记簿为准。62.【答案】×【解析】异议登记失效后，申请人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。63.【答案】√【解析】建设用地使用权属于登记生效主义。64.【答案】√【解析】转移登记的定义。65.【答案】√【解析】预告登记失效情形之一。66.【答案】√【解析】《土地管理法》第六十二条。67.【答案】√【解析】《不动产登记暂行条例》第十四条。68.【答案】√【解析】抵押权随主债权转让，可申请转移登记。69.【答案】√【解析】《民法典》第二百三十二条。70.【答案】×【解析】应当不予登记，并可能移交公安处理。71.【答案】√【解析】《民法典》第四百一十四条，登记先后顺序。72.【答案】×【解析】业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理权利。73.【答案】×【解析】可以委托代理。74.【答案】×【解析】按件收取。75.【答案】√【解析】《民法典》第三百三十四条。76.【答案】×【解析】预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生效力。77.【答案】×【解析】《条例》规定30个工作日，优化后通常为5个工作日。题目未给具体数值，但原《条例》是30日。若题目隐含考察《条例》原文，30日对；若考察改革现状，30日错。一般判断题考察法规原文，故30日是正确的。但题目说“30个工作日”，与《条例》一致。故打√。修正：题目未给选项，直接判断。依据《条例》是30日。故正确。78.【答案】√【解析】符合查询规定。79.【答案】×【解析】查封期间，除法院外，不得办理变更、转移登记。80.【答案】√【解析】权利消灭需注销登记。四、案例分析题（一）81.【答案】乙申请办理预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）已备案的商品房预售合同；（4）当事人关于预告登记的约定（合同中如有约定可不再单独提交）；（5）其他必要材料。82.【答案】该抵押权无效（或不得对抗乙）。理由：根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。乙已经办理了预购商品房预告登记，甲公司未经乙同意，将该房屋抵押给丙银行，该抵押行为不发生物权效力。因此，丙银行不能取得合法有效的抵押权（或者该抵押权相对于乙的预告登记权利无效）。83.【答案】（1）乙可以依据商品房买卖合同向甲公司主张违约责任或解除合同，并要求赔偿损失。（2）对预告登记的影响：根据《民法典》第二百二十一条，债权消灭的，预告登记失效。若商品房买卖合同解除，则乙对甲公司的债权消灭，预告登记随之失效。84.【答案】丙银行实现抵押权时，应注意：（1）该房屋上存在乙的预购商品房预告登记转化的所有权，丙银行的抵押权是后设立的。（2）丙银行应依法行使抵押权，通常通过协议折价、拍卖、变卖等方式。（3）由于乙可能已支付大部分房款，且房屋是乙的居住之所，若涉及唯一住房等问题，执行中需考虑保障乙的居住权（如提供租金等）。（4）拍卖变价款应优先偿还丙银行贷款本息，剩余部分退还乙。（二）85.【答案】（1）张某与李某对该房屋享有共同共有权（或夫妻共同财产）。（2）不能。虽然不动产登记簿记载在张某名下，但该房屋系婚后购买，属于夫妻共同财产。根据《民法典》及相关婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，除非有特别约定。不动产登记簿的记载不具有推翻实体法上共同共有的效力，且李某未追认张某的处分行为，该登记属于登记错误或登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情况。86.【答案】合同有效。理