某著名企业集团太仓港城项目资金策划会917

沪苏区域太仓港城项目资金策划2016年09月18日2026/6/28一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划2026/6/28一、项目区位简介1、品当地富人认可的小区港湾新城上上海花城滨江名都概况：太仓港区为国家级开发区，某省市重点发展区域，项目所在的港城核心区整体规划，医院、商业、公园等配套较齐全项目临近主干道，1公里范围内有五洋滨江广场、汽车客运站、七浦塘生态公园等，满足基本生活需求。当地临江产业聚集了石化工业园、太阳能光伏产业园、海上风能设备产业园、海工重型装备产业园、生物医药产业园等特色园区。2026/6/28一、项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡329392容积率2.03建筑面积㎡818854楼面地价元/㎡2674二核心经营指标1计划总收入万元664522计划总支出万元580963净利润万元8356三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元30392投资峰值万元200003年化自有资金回报率%238%4成就共享金额万元1489就共享奖金1489万，根据合作协议某著名企业方占比75.5%，可享1124万一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工项目开盘首批竣工2016.8.192016.8.172016.9.232016.9.302016.10.142017.1.212018.9.10交楼1、土地款分期支付简介：首笔保证金2273万已于8月17日支付，余款15342万及耕地占用税96万9月19日一次付清。2、项目分期开发简介：一次性全部开发。2018.9.15一、项目营销货量铺排及推售计划

推货节点第一次推售第二次推售第三次推售合计推售时间2017-1-212017-3-252018-9-2住宅货值（亿元）3.243.01

-6.25面积（万㎡）3.283.05

-6.34商业货值（亿元）0.20

-

-0.20面积（万㎡）0.13

-

-0.13车位货值（亿元）

-

-0.200.20个数

-

-459459总货值（亿元）3.443.010.206.65当日去化（亿元）1.721.500.103.32当月去化（亿元）2.962.100.145.20项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图沪苏区域太仓港城项目股权架构图太仓港城项目合作方式：太仓港城某著名企业上海新碧集团投资公司区域投资公司股东概况股东1股东2股东3股东4股东名称上海新碧

集团投资公司区域投资公司某著名企业股份占比

43.35%2.55%5.1%49%利润分配比例

43.35%2.55%5.1%49%每一天资金成本3.01万每一天管理费用2.26万元每一天计息0.75万元每一天资金占用成本苏州发间接费用与销管费用总额2743万/项目开发1215天化自有资金成本912万/项目开发1215天关键政策梳理—集团一、融资方式：前端表外融资、融资二、担保方式：表外融资不提供担保（仅可以对无息贷款担保）；融资：四证齐全、最高额度为资金峰值的70%，每期提款上限为不超过本期实际已支出金额；三、融资成本：表外不高于8%，融资年化6%可贷1年期；四、其他：前端融资视为集团自有资金，由集团统一操作，为避免增加年化成本，本项目取消前端表外融资。关键政策梳理—外部一、融资方式：表外融资条款与我司的要求还有出入（要求有担保、回购）；融资需要项目进度与外部开发贷的要求基本一致，需要四证齐全；二、商业按揭：首套房一般20%首付；2套房要30%首付三、公积金按揭：工程进度达到1/2方可办理准入手续；四、资金监管：政府要求按每平方4000元监控，已监控部分70%可用于支付工程款五、投资拿地阶段获得的优惠政策：暂无六、合作方特殊要求等：根据合作协议约定执行关键政策梳理—太仓公积金按揭建议：公积金贷款准入需要达到主体结构50%，准入条件较为苛刻且业主办理后需轮候3个月方能放款，为保证回款效率，不建议使用公积金贷款以及组合贷。

关键政策梳理—太仓商业按揭港城项目情况：洋房贷款利率统一95折；商铺暂未售，银行对商铺按揭贷款持谨慎态度，可选择银行有限，需与银行进一步沟通，提前准备，避免影响商铺去化。

关键政策梳理—预售资金监控某省市监管资金太仓做法：未达到进度节点的通过总包单位划出，达到进度节点立即申请降低监管额度，快速回笼资金。专项策划方案—外部融资项目明细

备注贷款银行未定多银行接洽中申报金额2.2亿元覆盖资金峰值100%预计获批时间2016.10

贷入计划2016.10-2016.11

还贷计划2017.10-2018.10

难点1、放款时间较晚，资金占用较高；2、放款要求较高

需协调项

建议国土证的取得时间能尽量前置，可能方案中需要土地抵押。专项策划方案—销售回款回款方式：自付和按揭：1、自付：合同约定付款时间；2、按揭：商贷贷款合同约定首付款齐全一个月内贷款到账；3、公积金：客户办理后3个月放款。当地：咨询当地银行，在资料齐全情况下，对外输出按揭放款一般在一，我司要求放款为二至三工作日。风险：1、客户贷款资料不齐全客户征信问题，导致放款时间滞后；2、组合公积金贷款，由于公积金放款速度慢，导致商贷放款不及时。应对：1、选择优质银行进行合作，在合作银行之间形成放款速度竞争；2、客户签约当天需要资料齐全，同时签订按揭贷款合同；3、限制使用公积金贷款。专项策划方案—监控资金解冻监控资金（政府监控）：1、预售资金：政府按照销售面积4000元/平监管，交付前不同施工节点可解冻部分资金，未达解冻条件的70%可用于支付工程款；2、公积金保证金：在购房借款人到委托银行办理住房公积金贷款并达到放款条件时，向提供贷款担保的单位收取的保证金（10%）。当地：监管节点分为取得预售后主体结构形象进度达到一半、主体结构封顶、竣工验收、交付使用。风险：监管资金解冻需配合工程进度，资金占用时间较长。应对：1、通过支付工程款形式解冻部分监管资金，实时了解监管政策变化，及时将达到解冻条件的资金解冻并回笼集团。2、加快楼款回笼，及时归集集团；3、公积金方面，通过不同销售折扣引导客户选择商业贷款。专项策划—第1年现金流分析备注：现金流回正时间：4个月；单位：万元专项策划—项目金流单位：万元专项策划结果比对项目明细投资定案版策划方案版变动备注项目总收入

6.51

6.65

0.14洋房货值增加2819万，商铺减少724万，车位减少779万；其中第一年楼款收入

1.295.70

4.41开盘日期提前4个月，第一年全部推售；项目总支出

5.425.81

0.29其中土地溢价增加成本6253万，对应税费减少3081万；融资贷入-表外

0

0

0

融资贷入-表内

1.2

2.2

1目前贷款金额覆盖资金峰值资金回正时间

2017-5-31

2016-11-30

6个月开盘日期提前4个月，贷款增加1亿；年化自有资金占用

0.76

0.30

-0.46贷款增加1亿；成就共享金额

0.17

0.15

-0.02总支出增加0.29亿；同心共享年化自有资金回报

126%

238%

112%年化自有资金下降0.46亿；1、通过资金专项策划明确各项指标，制定相应措施，确保指标完成。2、风险提示：达成策划结果需各环节紧密配合，需做好融资跟进，销售铺排和回笼，全程严控成本费用支出，最大化减少自有资金占用。单位：亿元序号风险项风险金额（万元）可能影响因素风险预控方案1表内贷入22000

放款时间延迟、以及条件未达成

提前准备资料，加速审批进度2监控资金解冻25349政府条件较为严苛，监控比例高

提高政策敏感性，加速划出监管资金

3销售回款3993商铺、车位存在去化风险

某省市场调研，制定合适推售方案（例如综合楼规划拆改推售、车位开盘即捆绑销售等）

4土地款支付17615资金需求高，合作方尚未投入

加速融资投入，确保资金供应及时

5合作方垫资16287