【保利地产EVA-SGR矩阵模型构建分析案例4900字】

致谢保利地产EVA-SGR矩阵模型构建分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u1679保利地产EVA/SGR矩阵模型构建分析案例 33269971.1保利地产EVA/SGR矩阵模型指标分析 3326571.1.1基于经济增加值的财务分析 33144471.1.2基于可持续增长率的财务分析 38293781.2保利地产EVA/SGR矩阵模型构建 441.1保利地产EVA/SGR矩阵模型指标分析1.1.1基于经济增加值的财务分析（1）保利地产税后净营业利润计算经济增加值的计算公式在国资委EVA考核中有明确的规范标准，如果按照规范要求计算经济增加值，那么就需要对将近170个相关项目进行调整，与此同时每个行业需要调整的内容也不尽相同。为了能使EVA数据尽量贴近企业的真实情况，本文根据不动产企业的实际出发，对EVA的计算公式做出如下调整：税后净营业利润=营业利润＋财务费用＋少数股东权益＋当年计提的各项减值准备＋递延所得税负债余额的增加−递延所得税资产余额的增加−[所得税费用＋（财务费用＋当年计提的各项减值准备＋营业外支出−营业外收入）×25%]20152016201720182019营业利润2,272,4412,312,3222,552,6923,559,2645,040,228少数股东权益448,014465,150405,131724,542959,495财务费用232,780223,393239,176258,465258,173当年计提的各项减值准备15,626-4,0416,612235,104_递延所得税负债余额的增加-42,025,1345,071744,9820,523递延所得税资产余额的增加17,57426,186153,36633,297147,266EVA税收调整664,997673,906659,3591,081,8171,359,007税后净营业利润2,286,2572,301,8662,395,9573,663,0064,513,973表4-1保利地产2015-2019年税后净营业利润（单位：万元）Table4-1netoperatingprofitaftertaxofPolyRealEstatein2015-2019计算可知保利房地产企业的税后净营业利润呈逐年上升趋势，公司经营收入不断扩大。（2）保利地产资本总额计算资本总额=权益资本总额＋债务资本总额−在建工程债务资本总额=短期借款＋长期借款＋一年内到期的长期借款＋应付债券权益资本总额=普通股东权益＋少数股东权益＋递延所得税贷方余额＋减值准备金余额（单位：万元）项目名称2015年2016年2017年2018年2019年在建工程—26,00648,49487,76449,527债务资本12,010,02111,222,51320,460,13626,365,71827,004,930权益资本9,659,34011,722,95615,578,45018,618,13012,421,756资本总额21,669,36122,919,46435,990,09344,896,08449,377,159表4-2保利地产2015-2019年资本总额Table4-2TotalCapitalofPolyRealEstatein2015-2019计算可知保利房地产企业资本总额呈逐年上升趋势，公司规模不断扩大，发展势头良好。（3）保利地产加权平均资本成本计算加权平均资本成本=债务资本成本×债务资本权重×（1−企业所得税率）+权益资本成本×权益资本权重其中，上述公式中的债务资本成本率定为企业一年期银行贷款利率作为短期借款资本成本率，以企业三年期的银行贷款利率作为长期借款资本成本率，2019年年报显示保利房地产企业2015-2019年债券借款期限大多以五年和十年为主，所以，本文在研究时以五年以上银行贷款利率作为资本成本率。权益资本成本采用资本资产定价模型来确定，公式为上式中，Ks是权益资本成本，Rf是无风险收益率，β是贝塔系数，Rm是市场整体收益率，(Rm-Rf)是风险溢价。综合国内外学者的研究，把无风险收益率定为10年期国债到期收益率，市场整体收益率以股票平均收益率为主。项目名称2015年2016年2017年2018年2019年短期借款310,09040,900306,694301,124313,347长期借款6,641,1746,886,65514,765,38518,187,39517,207,233应付债券1,839,3303,012,5592,745,2093,306,5123,151,785税前债务资本成本率5.27%1.79%1.77%1.77%1.77%一年期银行借款利率1.85%1.35%1.35%1.35%1.35%短期借款比例3.53%0.41%1.72%1.38%1.16%三年期银行借款利率5.25%1.75%1.75%1.75%1.75%长期借款比例75.55%69.28%82.87%83.45%63.7%五年期银行借款利率5.4%1.9%1.9%1.9%1.9%应付债券比例20.92%30.31%15.41%15.17%11.7%税后债务资本成本率3.95%3.6%3.57%3.58%3.58%表4-3保利地产2015-2019年债务资本成本（单位：万元）Table4-3DebtCapitalCostofPolyRealEstatein2015-2019项目名称2015年2016年2017年2018年2019年无风险收益率2.82%3.01%3.88%3.23%3.26%β系数1.041.070.691.310.98风险溢价8.04%7.85%6.98%7.63%7.74%权益资本成本率11.19%11.42%8.72%13.22%10.85%表4-4保利地产2015-2019年权益资本成本（单位：万元）Table4-4CostofEquityCapitalofPolyRealEstatein2015-2019项目名称2015年2016年2017年2018年2019年债务总额8,790,5949,940,11417,817,28821,795,03128,200,745权益总额9,714,03811,810,19515,823,96718,649,43622,952,201债务资本权重47,5%45,7%52,96%58,57%68,58%税后债务资本成本率3,95%3,6%3.57%3.58%3.58%权益资本权重52.51%51.30%47.04%41.43%31.42%权益资本成本率11.19%11.42%8.72%13.22%10.85%加权平均资本成本率7.75%7.84%5.99%8.02%7.38%表4-5保利地产2015-2019年加权平均资本成本（单位：万元）Table4-5WeightedaveragecapitalcostofPolyRealEstatein2015-2019(unit:10,000yuan)（4）保利地产EVA计算EVA=税后净营业利润－资本总额×加权平均资本成本率表4-6保利地产2015-2019年经济增加值（单位：万元）Table4-6EconomicValueAddedofPolyRealEstatein2015-2019(Unit:10,000Yuan)项目名称2015年2016年2017年2018年2019年税后净营业利润2,286,2472,301,8662,395,9573,663,0064,513,973资本总额21,669,36122,919,46435,990,09344,896.08439,377,159加权平均资本成本7.75%7.84%5.99%8.02%7.38%经济增加值606,631504,631239,16062,1411,607,939图4-1保利地产2015-2019年经济增加值Figure4-1EconomicValueAddedofPolyRealEstatein2015-2019通过图4-1可知，2015年至2019年的经济增加值均为正，说明保利地产在近几年的融资策略中，其企业价值在不断提高。2015年至2018年企业经济增加值均呈现为正数，但是由于税后净营业利润的涨势略低于资本总额的增长速度，使经济增加值呈现下滑趋势。在2017年，保利地产的资本总额增加近30%，归因于其多次发行长期债券、取得银行贷款，使得债务资本增加。同时受到国家政策的影响，国家一直在遏制房价的恶意提高，整理出一系列调控政策，使投资者的投机行为明显下降，资本的抽离不仅冲击了不动产行业还使房地产的融资问题困难重重，加大了融资成本。保利地产自2019年以来实行了高速发展的战略，不仅提高了销售业绩还使企业利润大幅度增长，进而2019年EVA也值直线上升。保利地产缩减了资本总额使其EVA值比上一年增加了近30%。在2019年又减少了债券的发行，仅发行了15亿元的中期债券和5亿元的美元债，并且权益资本成本也在减少。1.1.2基于可持续增长率的财务分析由于保利地产在2015年-2019年间没有发行新股，因此选用范霍恩稳态模型。本文从可持续增长率的四个财务指标分析融资策略与可持续增长率之间的相关性。对于没有发行新股的年份，范霍恩稳态模型的基本公式如下：SGR=（1）销售净利率分析销售净利率=净利润销售收入×100%销售净利率指的是销售收入中净利润的占比，可以比较企业的总体获利能力。除了与净利润呈正相关外，与其他指标均成负相关，引导企业多关注成本和费用的变化，减少因扩大销售规模而带来的不必要代价。表4-7保利地产2015-2019年销售净利率（单位：万元）Table4-7NetprofitrateofPolyRealEstatein2015-2019(unit:10,000yuan)项目名称2015年2016年2017年2018年2019年销售收入12,342,87815,475,21414,630,62419,451,38423,593,356净利润1,682,7721,707,3051,967,7202,614,9143,755,397销售净利率13.63%11.03%13.45%13.44%15.92%图4-2保利地产2015-2019年销售净利率Figure4-2NetprofitrateofPolyRealEstatein2015-2019由表4-7可知，保利地产的销售净利率自2015年至2019年五年内都维持了比较稳定的增长，在2016年略有下降，但总体能够保持平稳，从2017年的13.45%提升到2019年的15.92%，可以看出保利地产近五年的获利能力明显提高。2017年销售收入略下降，但总体呈现上升趋势，净利润也随之呈现出逐年增长态势。总资产周转率分析总资产周转率是企业营运能力分析指标，如果企业的资产周转率越高就表示销售收入就越高，企业的盈利能力就越强，这样就可以为企业提供更多的融资需要。总资产周转率=销售收入/总资产表4-8保利地产2015-2019年总资产周转率（单位：万元）Table4-8TotalAssetsTurnoverRateofPolyRealEstatein2015-2019(Unit:10,000Yuan)项目名称2015年2016年2017年2018年2019年销售收入12,342,87815,475,21414,630,62419,451,38423,598,104资产总额46,481,42252,731,14858,980,87165,230,59695,307,367总资产周转率26.55%29.35%21.81%29.82%21.76%图4-3保利地产2015-2019年总资产周转率相关指标变化Figure4-3ChangesofrelatedindicatorsoftotalassetturnoverrateofPolyRealEstatein2015-2019保利地产2015年-2019年销售收入和总资产两项指标保持良好的上升趋势，总资产周转率在近五年呈现波动上升趋势。对比2019年房地产行业资产周转率平均值0.38来说，保利地产的营运能力有待提升。（3）权益乘数分析权益乘数指的是股东权益和总资产比值，能够直观看出企业财务政策是否具有可行性。由此，我们也可以得出，一定比例的负债对企业是有积极的促进作用，也可以促进企业的可持续增长。但是，负债比例也不能过大，还要根据企业自身的情况制定合理的资本结构，把财务风险放在可控的范围内。表4-9保利地产2015-2019年权益乘数（单位：万元）Table4-9EquityMultiplierofPolyRealEstatein2015-2019(Unit:10,000Yuan)项目名称2015年2016年2017年2018年2019年总资产40,383,32046,799,67769,645,17584,649,392103,320,872股东权益9,714,03811,810,19515,823,96718,649,43622,952,201资产负债率75.95%71.76%77.28%77.97%77.79%权益乘数4,1573.96271.40121.53901.5015图4-4保利地产2015-2019年权益乘数相关指标变化Figure4-4ChangesofrelevantindicatorsofequitymultiplierofPolyRealEstatein2015-2019保利地产近几年资产负债率稳定在0.77左右，其总资产和股东权益也是呈稳步上升趋势。房地产行业相比其他行业来说负债率偏高，原因是房地产行业属于资金密集型、工期时间过长，较慢的周转时间不利于资金流动。即使高负债率有利于可持续发展，但是过高也会给企业带来财务风险。保利地产权益乘数在1.5左右浮动，说明企业权益乘数随着资产负债率提高而提高。（3）留存收益率分析根据第二章理论可知，留存收益率=1-股利支付率，本文根据保利地产近几年股东分红情况对留存收益率进行分析，发现保利地产自2006年以来一直几乎每年都进行分红，股利分配共计14次，总股本从5.5亿股增加到1196949万股，在2015年及2019年保利地产每年都有派现。近五年间企业分红累积达到8亿元。本文选取保利地产近五年的分红情况对其进行研究。表4-10保利地产2015-2019年历年分红情况（单位：万元）Table4-10DividendsofPolyRealEstatein2015-2019(Unit:10,000Yuan)年度分红配股（每十股）分红金额（亿元）归属上市企业股东的净利润（亿元）股利支付率（%）留存收益率（%）派现（元）送股（元）转增股（元）2015年3.45--37.11168.2822.05%77.95%2016年3.15--37.35170.7321.88%78.12%2017年1.0--47.43196.7721.1%75.9%2018年5.0--59.47261.4922.74%77.26%2019年8.2--97.85279.5935%65%图4-5保利地产历年股利支付率、留存收益率变化Figure4-5ChangesofdividendpayoutratioandretainedearningsrateofPolyRealEstateovertheyears由表4-10可以看出，2015~2019年期间，保利地产股利政策比较稳定每年均有现金分红，并且分红金额也是逐年攀升的态势，在2015年，保利地产每10股分红3.45元，到了2019年，该数额增长至8.2元，分股分红金额增长约140%。在2019年，由于当年较高的营业利润和经济效益增长，保利地产向每一个股东按每10股分红8.2元的标准发放现金红利。可以看出，保利地产的分红方案具有较高的吸引力，所表现出的福利待遇极为丰厚。可持续增长率分析可持续增长率=销售净利率×总资产周转率×留存收益率×权益乘数由前文计算的数据可知，企业近几年可持续增长率如下：表4-11保利地产2015-2019年可持续增长率（单位：万元）Table4-11SustainableGrowthRateofPolyRealEstatein2015-2019(Unit:10,000Yuan)项目名称2015年2016年2017年2018年2019年销售净利率13.63%11.03%13.45%13.44%15.95%总资产周转率26.55%29.35%21.81%29.82%21.76%留存收益率77.95%78.12%75.9%77.26%65%权益乘数1.1573.96271.40121.53901.5015可持续增长率11.73%10.02%11.14%11.06%11.53%保利地产近五年可持续增长率介于10%-15%之间，发展还算较为稳定。2016年销售净利率明显低于其他几年但销售额却明显增长，由于保利地产市场扩张使利润大幅度减少，可持续增长率也低于其他几年。在2019年，由于企业营运能力不济、资金管理能力不善使得总资产大幅度下滑影响了可持续增长率。从企业的发展来看，销售净利率和资产周转率体现的是企业经营效率，而留存收益率和权益乘数体现的是企业财务政策。经营效率上保利房地产企业销售净利率表现良好，但总资产周转率行业前百强平均值大致在0.3-0.4之间，保利房地产企业总资产周转率偏低，这是由于资产总额尤其是负债额巨大，拉低了资产周转速度。财务政策上权益乘数与行业百强相符，对于房地产行业来说属于合理范畴，但近五年的留存收益率呈现下降趋势，不利于内源融资的发展。提升总资产周转率和留存收益率不仅有利于企业运营能力的提升，也有利于增强可持续发展能力。1.2保利地产EVA/SGR矩阵模型构建根据上一章节所得出EVA、SGR的数据，实际增长率g用企业销售增长率表示，销售增长率=（本期销售额－上期销售额）/上期销售额。表4-12保利地产2015-2019年实际增长率和可持续增长率对比（单位：万元）Table4-11ComparisonofRealGrowthRateandSustainableGrowthRateofPolyRealEstatein2015-2019(Unit:10,000Yuan)项目名称2015年2016年2017年2018年2019年上期销售额10,905,65012,342,87815,475,214